0.1 I henhold til lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23. november 2015 om planlægning med senere lovændringer fastlægges hermed følgende bestemmelser for det i § 2 nævnte område.

1.1 Lokalplanens formål er:

  • at området anvendes til boligformål i form af åben-lav boligbebyggelse,
  • at der udlægges grønne fællesarealer, som harmonerer med det tilstødende landskab,
  • at der etableres en gang- og cykelsti, som kan fungere som sikker skolevej,
  • at der fastlægges principper for terrænregulering og
  • at der udlægges områder og etableres anlæg til lokal håndtering af regnvand.

2.1 Lokalplanområdet er afgrænset som vist på kortbilag 4, og omfatter jf. matrikelkortet, følgende matrikelnummer 80c, 85 og en del af 7b, alle Sankt Nikolaj, Holbæk Markjorder, samt alle parceller, der efter den 21.02.2018 udstykkes i lokalplanområdet.

2.2 Lokalplanområdet ligger i landzone. Med den offentlige bekendtgørelse af byrådets endelige vedtagelse af planen overføres lokalplanområdet fra landzone til byzone.

2.3 Lokalplanområdet opdeles i delområderne I, II, III og IV, som vist på kortbilag 5.

3.1 Lokalplanområdet udlægges til boligformål i form af åben-lav med tilhørende fællesarealer.

For delområde I gælder

3.2.1 Delområde I må kun anvendes til åben-lav boligbebyggelse (helårsboliger) i form af enfamiliehuse med tilhørende fællesarealer.

For delområde II gælder

3.3.1 Delområde II må kun anvendes til åben-lav boligbebyggelse (helårsboliger) i form af enfamiliehuse med tilhørende fællesarealer.

3.3.2 I tidligere landbrugsbygninger kan der desuden etableres etageboliger.

For delområde III gælder

3.4.1 Delområde III må kun anvendes til fælles friarealer med stiforløb og fællesfaciliteter såsom legepladser og opholdsmuligheder. Der kan etableres mindre bygninger og anlæg til fælles formål, herunder til boligområdets tekniske forsyning.

3.4.2 Der skal etableres en støjvold med en placering som vist på kortbilag 5.

For delområde IV gælder

3.5.1 Delområde IV må kun anvendes til et rekreativt område med stiforløb og aktivitets- og opholdsmuligheder, fx motionsredskaber og bålplads. Der kan etableres mindre bygninger og anlæg til fælles formål, herunder til boligområdets tekniske forsyning.

3.5.2 Der skal etableres et regnvandsbassin til opsamling af regnvand med en placering som vist på kortbilag 5.

4.1 Udstykning skal ske efter principperne vist på kortbilag 5.

4.1 Udstykning skal ske efter principperne vist på kortbilag 5.

For delområde I gælder

4.2.1 Ved udstykning til åben-lav boligbebyggelse skal grundstørrelserne være mellem 700 og 1.400 m2. Der må opføres maks. 63 åben-lav boliger.

For delområde II gælder

4.3.1 Ved udstykning til åben-lav boligbebyggelse skal grundstørrelserne være mellem 700 og 1.400 m2. Der må opføres maks. 3 åben-lav boliger.

4.3.2 Ved etablering af etageboliger i tidligere landbrugsbygninger må der etableres maks. 3 etageboliger i alt.

For delområde III gælder

4.4.1 I delområdet kan der ikke udstykkes til boliger.

For delområde IV gælder

4.5.1 I delområdet kan der ikke udstykkes til boliger.

5.1 Bebyggelsesprocenten for den enkelte matrikel må maksimalt være 30.

5.2 Ny boligbebyggelse må opføres i maks. to etager. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må være højere end 8,5 m over terræn.*
*) Den maksimale bygningshøjde er svarende til normalhøjden i bygningsreglementet for at sikre, at der ikke etableres voldsomt høje tagkonstruktioner samt udnyttet tagetage over 2 fulde etager

5.3 Garager, carporte og mindre bygninger såsom skure og udhuse må ikke opføres med en større højde end 2,5 m over terræn.

5.4 Der må kun etableres tagterrasser på boligbebyggelsens stueetage.

5.5 Den maksimale befæstelsesgrad* for den enkelte grund må ikke overstige 40%.
*) Befæstelse er defineret som det samlede bebyggede areal sammen med de befæstede arealer på den enkelte grund. Befæstelsesgraden beskriver, hvor meget tag- og overfladevand, der maksimalt må afledes til kloaksystemet fra en ejendoms areal uden forsinkelse. Hvis der sker befæstelse herudover, skal regnvandet herfra afledes/forsinkes på egen grund.

For delområde I gælder

5.6.1 Boligbebyggelse skal placeres i byggelinje* 5 m fra vejskel, som vist på kortbilag 5.
*) Byggelinjens formål er at definere et gaderum, hvor åbne forhaver og boligernes placering ud mod vej medvirker til at opbygge en fælles identitet og tryghed i boligområdet.
Nogle grunde er ikke omfattet af byggelinjen, hvis grundens placering og/eller udformning er uhensigtsmæssig i forhold til byggelinjen.

5.6.2 Boligbebyggelse, garager, carporte og mindre bygninger såsom skure og udhuse må ikke placeres tættere på vejskel end 5 m.*
*) Denne minimumsafstand er gældende på alle grunde i delområdet, dog undtaget grundene ved de to vendepladser markeret med "V" på kortbilag 5.
Minimumsafstanden sikrer det åbne gaderum og de åbne forhaver i hele delområdet. -Også på de grunde, hvor der ikke er fastsat en byggelinje. 

For delområde III gælder

5.7.1 Der må i alt maks. opføres 75 m2 mindre bygninger. Bygningers højde må ikke overstige 3,5 m.

For delområde IV gælder

5.8.1 Der må i alt maks. opføres 75 m2 mindre bygninger. Bygningers højde må ikke overstige 3,5 m.

6.1 Alle tage skal fremstå som sorte, grå eller røde tage. Ved flade tage kan der etableres grønne tage (vegetationstage).

6.2 Der må ikke anvendes plast- eller ståltage.

6.3 Der må ikke anvendes reflekterende materialer på tag og facader med undtagelse af solceller, vinduer og glaspartier. Glansværdien for tag- og facadematerialer må maksimalt være 30.

6.4 Solfangere/solceller skal indgå som bygningselementer på tage og i facader og opsættes direkte i plan med overflade på tagflader eller i facader, således at elementerne indgår som husets andre bygningselementer i overfladen. Synlige fritstående konstruktioner på bygninger er ikke tilladt. Solceller må ikke placeres på jorden.

6.5 Huse i træ må ikke opføres som bjælkehuse.

7.1 Vejadgang til lokalplanområdet skal ske fra Oldvejen, og boligveje og stier skal udlægges efter principperne vist på kortbilag 5.

7.2 Boligveje og stier skal anlægges som private fællesveje og -stier.

7.3 Boligveje skal udlægges i 8 m bredde og anlægges med 5 m kørebane, 1,5 m bredt fortov i den ene side og 1,5 m græsrabat i den anden side.
I delområde II kan en ny boligvej dog udlægges i 5 m bredde og anlægges med 3,5 m kørebane.

7.4 Kørebaner skal befæstes med asfalt eller belægningssten og afgrænses med kantsten eller bånd af granit- eller betonsten.

7.5 Fortove skal anlægges med en fast belægning som asfalt eller belægningssten.

7.6 I tilknytning til boligvejene skal der sikres vendemulighed for lastbiler (renovationsvogne, flyttebiler mv.) Vendepladser anlægges i overensstemmelse med placeringerne vist på kortbilag 5 (markeret med ”v”).

7.7 Hvor boligveje krydses af skolestien, se § 7.10, skal der etableres hastighedsdæmpende tiltag fx hævet flade. Krydsningspunkterne er markeret på kortbilag 5.

7.8 Der må kun etableres én overkørsel pr. ejendom. Overkørsler må anlægges i maksimalt 5 meters bredde.

7.9 Ved etablering af overkørsel i vejside med rabat, skal overkørslen etableres med kørefast belægning i vejrabatten.

7.10 Skolestien, gang- og cykelsti, vist med en stiplet orange linje på kortbilag 5, skal udlægges med en bredde på min. 4 m og anlægges med en bredde på min. 3 m.

7.11 Skolestien skal anlægges i fast belægning fx asfalt eller belægningssten, og med belysning, jf. § 8.1.

7.12 Skolestien skal sikres offentlig adgang.

7.13 Øvrige stier, vist med en grøn linje på kortbilag 5, skal anlægges med en bredde på min. 2 m og etableres med permeabel belægning fx græs, grus eller flis.

7.14 Stierne skal mødes med nabostier i knudepunkterne, som vist på kortbilag 5.

7.15 Der skal udlægges parkering svarende til 2 parkeringspladser pr. bolig, heraf skal 1 parkeringsplads anlægges. Parkeringsplads i carport og/eller garage kan indgå.

7.16 Der skal udlægges et areal til anlæg af fortov og cykelsti langs Oldvejen. Udlægget skal være minimum 5 m fra vejkant.
Ved delområde II reduceres udlægges til 2 m.

7.17 Der skal sikres oversigtsareal ved vejtilslutning til Oldvejen.

8.1 Der skal etableres belysning langs veje og skolestien, markeret med stiplet orange linje på kortbilag 5. Belysningen skal udformes med en nedadrettet lyskilde, som sidder maksimalt 4 meter over terræn, så belysningen ikke virker blændende for omgivelserne.

8.2 Skiltning og reklamering, udover almindelig navne- og nummerskiltning, må ikke finde sted.

9.1 Det naturlige terræn skal i videst muligt omfang bevares og terrænregulering skal ske med bløde kurver, se dog § 9.4.

9.2 Der må ikke foretages terrænreguleringer på mere end +/- 0,5 m i forhold til det naturlige terræn, og ikke tættere på skel end 1 m. Se dog undtagelser i §§ 9.3 og 9.4.

9.3 I forbindelse med byggemodningen må der ske terrænregulering i overensstemmelse med kortbilag 6.*
*) Kortbilaget udpeger områder, hvor der kan terrænreguleres op til +/- 1,0 m med henblik på etablering af egnede byggemuligheder og klimatilpasning samt områder hvor der kan terrænreguleres op til +/- 1,5 m i forbindelse med anlæg af regnvandssø og herunder beskyttelse af fredede naturtyper.
Efterfølgende terrænbearbejdning i forbindelse med etablering af byggeri og anlæg af have skal ske i overensstemmelse med §§ 9.1 og 9.2.

9.4 Der må kun etableres støttemure med en placering som vist på kortbilag 6.
Den samlede maksimale højde for hegn i skel mod nabo og sti (støttemur og hæk) er 1,8 m.
Den samlede maksimale højde for hegn i skel mod boligvej (støttemur og hæk) er 1,5 m.

9.5 Der skal etableres en støjvold med placering som vist på kortbilag 5. Jordvolden skal gives en naturpræget, organisk udformning og skal etableres med en maksimal højde på 2,5 m over eksisterende terræn.

Regnvandshåndtering

10.1 Afledning af regnvand skal håndteres inden for lokalplanområdet.

10.2 Der skal anlægges et regnvandsbassin med en placering, som vist på kortbilag 5. Bassinet skal udformes med flade brinker, maks. hældning 1:5.
I forbindelse med bassinet kan der etableres anlæg, der er nødvendige for driften.

10.3 Der skal sikres adgang til drift og vedligeholdelse af regnvandssøen.

Friarealer, beplantning og hegn

10.4 Der skal udlægges en zone med en bredde på minimum 2 m omkring de udpegede beskyttede naturtyper, som vist på kortbilag 5. Inden for denne zone må der ikke etableres anlæg af nogen art ej heller udstykkes.

10.5 Sten- og jorddiget langs lokalplanområdets østlige afgrænsning, vist på kortbilag 5, skal bevares.

10.6 Der skal udlægges et areal med en bredde på min. 2 m, som friholder diget fra udstykningerne. Indenfor dette areal skal der anlægges en sti, som vist på kortbilag 5.

For delområde I gælder

10.7.1

Hegn i skel må kun udføres som hække.

10.7.2

Forhaver skal indrettes som åbne forhaver*. Der må ikke etableres hæk eller anden beplantning, der kan blive mere end 1,5 m højt, indtil 5 m fra skel mod boligvej.**
*) Gaderummet skal fremstå åbent og let overskueligt.
**) Ved hjørnegrunde gælder bestemmelsen kun mod boligvejen hvorfra grunden har overkørsel.

10.7.3

Hække langs stier, fællesarealer og veje skal plantes minimum 30 cm inde på parcellen og efterfølgende holdes på egen grund. Hække kan suppleres med et let trådhegn på indvendig side.

For delområde II gælder

10.8.1

Hegn i skel må kun udføres som hække.

10.8.2

Hække langs stier, fællesarealer og veje skal plantes minimum 30 cm inde på parcellen og efterfølgende holdes på egen grund. Hække kan suppleres med et let trådhegn på indvendig side.

For delområde III gælder

10.9.1

Der skal udlægges friarealer som angivet på kortbilag 5 og svarende til min. 10% af lokalplanområdets areal, fraregnet delområde IV.

10.9.2

Beplantning skal ske i form af græsklædte arealer med grupper af træer og buske, som med læ og rumgivende egenskaber kan bidrage til gode opholdsarealer.

10.9.3

På støjvolden mod Munkholmvej skal der etableres et sammenhængende og tæt beplantningsbælte af buske og træer.

For