I henhold til lovbekendtgørelse nr. 587 af 27. maj 2013 om planlægning med senere lovændringer fastlægges hermed følgende bestemmelser for det i § 2 nævnte område.

1.1 Lokalplanen har til formål at:

  • udlægge lokalplanområdet til offentligt formål i form af plejeboliger med tilhørende service- og plejefaciliteter samt dagcenter,
  • udlægge opholdsarealer til plejecenterets beboere og personale, samt offentligt tilgængelige rekreative områder.
  • sikre tilpasning af ny bebyggelse til omgivelserne, herunder at sikre en afstand til nabobebyggelse og udlægge et beplantningsbælte mod Sønderstrupvej, og
  • at sikre hensigtsmæssige adgangs- og parkeringsforhold, herunder at fastlægge offentligt tilgængelige stier, således at der sikres sammenhæng mellem byen og landskabet.

2.1 Lokalplanområdet har et samlet areal på ca. 1,8 ha og afgrænses som vist på kortbilag 4. Området omfatter følgende matrikelnumre:Del af matr. nr. 2d, 14x, 14be samt 14y, Nr. Eskilstrup By, Tølløse.

2.2 Lokalplanområdet ligger delvist i landzone. Hele lokalplanområdet overføres ved vedtagelse af denne lokalplan til byzone.

3.1 Lokalplanens område udlægges til institutionsformål i form af plejeboliger med tilhørende service- og plejefaciliteter, dagcenter samt andre funktioner i relation hertil, herunder opholdsarealer, adgangsveje, stier og p-pladser.
Der må indrettes servicefunktioner ifm. plejecenteret, såsom en mindre butik/kiosk på maksimalt 150 m2 samt frisør, fodpleje, fysioterapi og lignende.

3.2 Der udlægges et offentligt tilgængeligt grønt område jf. kortbilag 4.

4.1 De eksisterende matrikler indenfor lokalplanens område kan sammenlægges til én samlet fast ejendom.

4.2 Der må ikke ske yderligere udstykning inden for området.

5.1 Bebyggelsesprocenten for lokalplanområdet fastsættes til 40 %.

5.2 Ny bebyggelse må kun opføres inden for byggefeltet jf. kortbilag 4. Småbygninger må i øvrigt opføres jf. § 5.4.

5.3 Ny bebyggelse må maksimalt opføres i 2 etager og kælder. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tag må være højere end 8,5 m over terræn.
Tekniske installationer, som ventilationsanlæg, solceller, solfangere, antenner mv. kan i begrænset omfang, være højere end 8,5 meter over terræn, men skal i givet fald, afskærmes og fremstå som en integreret del af bygningens arkitektur.

5.4 Småbygninger som garager, carporte, legehuse, affaldsstationer og lignende må opføres uden for byggefeltet, dog mindst 2,5 m fra skel, vej og sti.

5.5 Inden for lokalplanområdet kan der desuden opføres installationer og bygninger til områdets tekniske forsyning. Disse skal udformes jf. § 11.1.

6.1 Ny bebyggelse skal fremstå med facader hovedsagligt udført i tegl, metal, beton, træ, glas eller andet tilsvarende materiale.

6.2 Af hensyn til grundvandet må der ikke etableres bygninger med metaltage og metaltagrender i området.

6.3 Der må ikke anvendes reflekterende materialer på tage og facader med undtagelse af solceller, vinduer og mindre glaspartier. Glansværdien for tag- og facadematerialer må maksimalt være 10.

6.4 Tage på ny bebyggelse skal udføres som flade tage eller som tage med ensidig taghældning på maksimalt 30 grader.

6.5 Tage på ny bebyggelse skal udføres i tegl, betontagsten, tagpap, skifer eller tilsvarende materiale. Tage kan etableres som beplantede grønne tage.
Mindre tagdele og tage på overdækninger, garager, carporte og udhuse kan udføres i andre materialer dog jf. § 6.2.

6.6 Der må opsættes energibesparende foranstaltninger, herunder skorstene, ventilationsanlæg, solfangere, solceller, antenner og lignende. Foranstaltningerne skal integreres i arkitekturen og i øvrigt udformes således, at refleksion af sollys ikke generer anden bebyggelse.

 

7.1 Vejadgang til lokalplanområdet skal ske ved en tilslutning til Sønderstrupvej (stikvejen), som vist på kortbilag 4. Ved vejtilslutning skal der sikres de nødvendige oversigtsarealer, jf. gældende vejregler.

7.2 Vej A1-A2 skal anlægges i minimum 5 m bredde, med min. 4 m bred kørebane og min. 1 m bredt gangareal.
Gangarealet kan etableres via opstribning eller markeres ved en anden belægningstype end kørebanens.
Vejen skal udføres med fast belægning i form af asfalt, beton el. lign. og afgrænses med kantsten eller bånd af granit, betonsten el. lign.

7.3 Der skal etableres vejforbindelse mellem punkt B1 og B2 som vist i princippet på kortbilag 4. Vejen skal udlægges i minimum 3 m bredde.
Vejen skal udføres i grus, stenmel eller fast belægning i form af asfalt, beton el. lign.

7.4 Der skal udlægges manøvreareal til handicapbusser og levering samt afhentning af varer og affald.
Adgangsareal for bløde trafikanter til plejecentret skal friholdes af manøvre- og vejareal.

7.5 Parkeringspladser skal anlægges inden for arealet vist på kortbilag 4.
Der skal anlægges parkering svarende til minimum 0,6 parkeringspladser pr. boligenhed.
Der skal anlægges minimum 2 p-pladser til minibusser.
Handicap-pladser skal etableres nær hovedindgangen.
Der skal anlægges cykelparkering svarende til minimum 0,3 pladser pr. bolig.

7.6 Parkeringsarealer skal gives et grønt præg, og skal anlægges ud fra følgende principper:
- P-pladser anlægges i mindre enheder på max. 20 p-pladser omkranset af lave hække eller trærækker. P-enhederne kan være mere eller mindre sammenhængende.
- P-pladser må kun udføres med fast belægning i form af asfalt, beton el. lign.

7.7 Overfladevand fra parkeringspladser, veje og øvrige kørearealer skal håndteres som beskrevet i § 12.4.

7.8 Der skal etableres stitilslutning til naboområdernes stisystemer som vist på kortbilag 4.

7.9 Der skal etableres stiforbindelse mellem punkt C1 og C2 som vist i princippet på kortbilag 4. Stien skal anlægges med en bredde på minimum 1,5 m. og med en fast stibelægning iht. § 7.10.
Der skal sikres offentlig passage på sti C1-C2.

7.10 Offentlige og interne gangstier skal anlægges med fast belægning.

8.1 Inden for området må kun opstilles fælles oplysnings-, navne- og henvisningsskilte.

8.2 Skilte må hverken helt eller delvis dække arkitektoniske elementer som f.eks. udvendige døre, vinduer eller have karakter af facadebeklædning, vinduesafblænding og lignende.

8.3 Skilte må ikke opsættes på master, tag eller således at dele af skiltet rager op over facaderne.

8.4 Skilte mod vej må kun opsættes ved overkørsel og hovedadgang og således at de ikke ved lys, refleksion eller placering virker generende for omgivelserne.

9.1 Der kan etableres et fælles grønt opholdsareal som vist på kortbilag 4. Det grønne opholdsareal skal være offentligt tilgængeligt og kan indrettes med forskellige aktivitetspladser, eksempelvis legepladser, petanquebaner, nyttehaver, borde og bænke og lign., som opfordrer til både aktivitet og ophold.
Mod syd kan det fælles grønne opholdsareal indrettes med grupper af træer og buske, som formidler overgangen til det åbne landskab. Mod nord og nordvest kan etableres tæt randbeplantning.

9.2 I umiddelbar nærhed til plejeboligerne skal der etableres friarealer svarende til mindst 10 % af boligernes etageareal. Friarealerne er private haveanlæg for plejecenterets beboere og ansatte.
Der kan opsættes hegn til afgrænsning af de private haveanlæg.

9.3 Hegn i og umiddelbart langs skel skal udføres som levende hegn.

9.4 Der skal etableres et beplantningsbælte mod Sønderstrupvej med en bredde på minimum 5 m og i henhold til retningslinjer på Kortbilag 4. Beplantningsbæltet kan udformes som lave hække eller trærækker. Beplantningsbæltet skal fremstå tæt og skærmende og det kan gives en varierende og større bredde.

9.5 Der skal etableres et beplantningsbælte mod matr. nr. 2b med en bredde på minimum 2 m og i henhold til retningslinjer på Kortbilag 4. Beplantningsbæltet skal fremstå tæt og skærmende for at hindre indsyn og det kan gives en varierende og større bredde.

9.6 Udendørs oplag må ikke finde sted bortset fra affaldscontainere, der skal afskærmes med hegn eller beplantning.

9.7 Der må ikke ske terrænregulering nærmere skel end 1 m mod nabogrunde og mod vejskel. Undtaget herfra er terrænregulering ved skel der grænser op til offentligt rekreativt område og regnvandsbassin på matr. 2d, hvor der ønskes et sammenhængende fald på terræn og etablering af offentlig gangsti.

10.1 Der skal etableres belysning til plejecenterets udearealer, herunder ankomstareal, i form af parklamper, pullertlamper, udvendig belysning på facader samt skiltebelysning.

10.2 Der skal etableres belysning langs veje og stier. Belysning skal udformes med en nedadrettet lyskilde, som sidder maksimalt 4 meter over terræn.
Belysningsarmaturer bør udføres efter Holbæk Kommunes standarder. Kontakt Holbæk Kommune, Byg, Vej & Trafik, for yderligere information.

11.1 Tekniske anlæg og installationer, herunder el- og gasskabe samt ventilation skal være indesluttet i bygningerne eller afskærmes mod tilstødende veje og opholdsarealer gennem beplantning eller hegn.
Transformerstationer skal indpasses i området under hensyn til at de bliver så lidt synlige som muligt og placeres under hensyntagen til nabobebyggelse.
Bygninger til teknisk forsyning må gives et maksimalt areal på 15 m² og en maksimal højde på 3 m.

11.2 Ny bebyggelse skal tilsluttes kollektiv varme- og vandforsyning, samt de offentlige anlæg for regn- og spildevand.*
Note*): Jf. planlovens § 19 stk. 4 skal byrådet dispensere fra en lokalplans bestemmelser om tilslutning til et kollektivt varmeforsyningsanlæg som betingelse for ibrugtagning af ny bebyggelse, når bebyggelsen opføres som lavenergibebyggelse.

12.1 Maksimalt 50 % af grundarealet på den enkelte ejendom må befæstes og afvandes til regnvandssystemet. Det sker med henvisning til Spildevandsplanen for Holbæk Kommune

12.2 Inden for lokalplanområdet skal der etableres underjordiske systemer til opsamling og forsinkelse af regn- og overfladevand som f.eks. faskiner, såfremt krav til befæstelsesgrad ikke kan overholdes jf. § 12.1.

12.3 Tagvand og overfladevand fra opholdsarealer, stier og vej B1-B2 kan nedsives i området. Nedsivningen kan integreres som en synlig del af det grønne område (grøfter), hvor afledningen af regnvand er en kvalitet i landskabet.

12.4 Overfladevand fra parkeringspladser, veje og øvrige kørearealer skal ledes til regnvandsbassin via kloak (regnvandsledning).