Hvad er en lokalplan?
En lokalplan er en plan, hvori Kommunalbestyrelsen kan fastsætte bindende bestemmelser for et bestemt område. Det kan være et større område, en enkelt ejendom eller et tema som eksempelvis skilte eller facader. En lokalplan kan karakteriseres som en lokal lov og kan blandt andet bestemme:
- Hvad området og bygningerne må bruges til
- Hvor og hvordan der kan bygges nyt
- Hvorvidt bebyggelse må nedrives eller ombygges
- Hvordan de ubebyggede arealer kan indrettes
Ifølge planloven skal der udarbejdes en lokalplan inden et større byggeri, anlægsarbejde eller før en større nedrivning igangsættes. Kommunen er således forpligtet til at udarbejde en lokalplan, hvis der skal ske væsentlige ændringer i det eksisterende miljø. Man har ikke krav på at få udarbejdet en ny lokalplan, hvis der allerede findes en eksisterende lokalplan for område.
Kommunalbestyrelsen kan altid vælge at der skal udarbejdes en ny lokalplan for et område, så længe ønsket er i overensstemmelse med kommuneplanen. Det kaldes lokalplanretten.
Der kan laves lokalplaner for områder i byzone, sommerhusområder og i landzone. Når arealer ønskes overført fra landzone til byzone, sker det altid gennem en lokalplan.
Hensigten med lokalplanlægning er at sikre en god sammenhæng mellem udvikling og planlægning. Samtidig er det også en mulighed for at inddrage offentligheden og berørte parter før der sker store ændringer i et område.
En lokalplan består af en redegørelse, juridisk bindende bestemmelser samt tilhørende kort og illustrationer. Lokalplanen udarbejdes først som et forslag, der sendes i offentlig høring. Offentliggørelsen af lokalplanforslaget giver naboer, andre myndigheder og foreninger mulighed for at kommentere på forslaget og komme med bemærkninger før planen vedtages.
En lokalplan gælder fremtidige forhold. Den er altså ikke til hinder for, at nuværende bebyggelse kan blive liggende, ligesom den heller ikke hindrer at hidtidig lovlig anvendelse kan fortsætte. Der er ikke handlepligt på en lokalplan, men ved fremtidige ændringer skal lokalplanens bestemmelser overholdes.
Kommunalbestyrelsen kan – efter nabohøring – dispensere fra en lokalplan, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Planens principper er udtrykt i formåls- og anvendelsesbestemmelserne.
Vil du vide mere om lokalplaner, kan du læse mere på Erhvervsstyrelsens side: https://planinfo.erhvervsstyrelsen.dk/
Hvordan er forholdet mellem lokalplan og kommuneplan?
Det danske plansystem er opbygget hierarkisk, hvor hvert niveau fastlægger rammerne for det underliggende niveau:
- Landsplanlægning
- Kommuneplan
- Lokalplan
Planhierarkiet sikrer sammenhæng mellem det helt overordnede statslige strategiske planlægningsniveau og den detaljerede konkrete planlægning for et lokalt område. Staten fastlægger de overordnede rammer for hele landet. Det sker i form af den såkaldte Landsplanredegørelse, der er oversigten over de statslige interesser i kommuneplanlægningen, men også som landsplandirektiver.
I kommuneplanen fastlægger Kommunen overordnede retningslinjer og rammer for udviklingen af kommunes byer og øvrige infrastruktur samt beskyttelsen af natur, miljø og landskab.
En lokalplan fastlægger, som sagt, bestemmelser for et lokalt område. En lokalplan skal altid være i overensstemmelse med kommuneplanens rammer og retningslinjer. Kommuneplanen beskriver Kommunalbestyrelses visioner for, hvordan kommunen fysisk skal udvikle sig. Kommuneplanen er ikke direkte bindende for den enkelte grundejer. Men Kommunalbestyrelse har pligt til at virke for kommuneplanens gennemførelse, bl.a. gennem udarbejdelse af lokalplaner.
Hvornår skal der laves lokalplan?
I områder, der ikke er omfattet af en gældende lokalplan, skal der laves lokalplan, før der kan gives tilladelse til:
- Større udstykninger
- Større byggerier og anlægsarbejder
- Større nedrivninger
Desuden laves lokalplaner for at sikre kommuneplanens gennemførelse. Der er ingen faste regler for, hvad "større" betyder. I praksis tages der udgangspunkt i vurderinger af om projektet vil medføre væsentlige ændringer i det fysiske miljø på stedet, om projektet bør ses i en større planlægningsmæssig sammenhæng samt om borgerne bør gives lejlighed til at øve indflydelse på planlægningen. En tommelfingerregel er, at 6-8 boliger eller 500 m2 erhverv betragtes som "større". Dog er det afgørende, hvor meget det nye byggeri ændrer miljøet og hvor følsomt miljøet er.
Lokalplaner udarbejdes efter regler i planloven, der på overordnet niveau, regulerer anvendelsen af areal i Danmark. Den sikrer samtidigt, at der bliver taget hensyn til alle interesser i samfundet, når arealer bruges og indrettes. Planloven bestemmer også, hvad en lokalplan skal indeholde og, hvordan den skal offentliggøres.
Hvad indeholder en lokalplan?
Lokalplanen består af redegørelse, juridisk bindende bestemmelser, samt tilhørende kort og illustrationer. Lokalplanen udarbejdes først som et forslag, der udsendes i offentlig høring. Offentliggørelsen af lokalplanforslaget giver naboer, andre myndigheder og foreninger mulighed for at kommentere forslaget og komme med bemærkninger før planen vedtages endeligt.
Offentlig høring
Inden Holbæk Kommunes Kommunalbestyrelse kan vedtage en lokalplan, skal forslaget i offentlig høring i minimum 2 uger. Det skal sikre, at borgerne kan sætte sig ind i forslaget og har mulighed for at kommentere det og komme med forslag til ændringer. Når Kommunalbestyrelsen har vurderet de indkomne bemærkninger og ændringsforslag, kan lokalplanen vedtages.
Bestemmelserne får herefter bindende virkning for grundejere og brugere i området. Nogle gange følges en lokalplan af et kommuneplantillæg for at sikre overensstemmelsen med kommuneplanen. Ved større ændringer af kommuneplanen afholdes en forhøring, også kaldet en foroffentlighed, hvor der kan afgives idéer og forslag til det konkrete rammeområde. Foroffentlighedesfasen vil som regel have en varighed på minimum 2 uger.
Når lokalplanen er vedtaget
Når en lokalplan er vedtaget, må der ikke opføres byggeri eller anlæg, der er i strid med planen. Anvendelsen af bebyggelse og anlæg, der er lovligt etableret før lokalplanens vedtagelse, kan dog fortsætte uændret. En lokalplan medfører heller ikke pligt for grundejerne til at realisere de anlæg planen giver mulighed for. Hvis der skal ændres noget på en ejendom, skal ændringerne dog være i overensstemmelse med lokalplanen.
Eksempelvis, hvis der ønskes at bygge om på en ejendom eller ønskes at bruge en ejendom til andre formål. Kommunalbestyrelsen kan give dispensation til mindre ændringer mens mere væsentlige ændringer kun kan gennemføres med en ny lokalplan. Hvis en grundejer ønsker et byggeri eller en ny anvendelse, der ikke ligger indenfor de rammer en lokalplan sætter for dennes ejendom, har Kommunalbestyrelsen mulighed at dispensere til det grundejeren ønsker. Det er dog en forudsætning at det ønskede ikke er i strid med lokalplanens principper, hvilket vil sige lokalplanens formål og de anvendelsesbestemmelser, der er fastsat ud fra planens formål.
Dispensationer fra lokalplaner
Kommunen kan dispensere fra bestemmelser i en lokalplan hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i lokalplanen.
For dispensationer fra bestemmelser i en lokalplan eller byplanvedtægt gælder, at videregående afvigelser forudsætter at der tilvejebringes en ny lokalplan (planloven § 19, stk. 2).
Principper for dispensation - planloven § 19
Principperne i en lokalplan er primært fastsat i formålsbestemmelsen og de anvendelsesbestemmelser, som er fastsat ud fra formålet med lokalplanen. Dispensationer fra sådanne anvendelsesbestemmelser kan kun gives til mindre betydende fravigelser.
Principperne omfatter også den planlagte struktur, herunder fordelingen mellem friarealer og bebyggede arealer. Dispensation kan således som regel ikke gives til indgreb i grønne områder og fælles friarealer.
Tidsbegrænsede dispensationer
Planlovens § 19, stk. 1, giver Kommunalbestyrelsen mulighed for, i en begrænset periode, at dispensere fra bestemmelser i en lokalplan. Det gælder, selvom dispensationen er i strid med principperne i planen.
Konkret vurdering
En dispensation fra en lokalplan kan kun gives på baggrund af en konkret ansøgning. Der kan ikke gives ”generelle” dispensationer. Tilsvarende kan Kommunalbestyrelsen heller ikke beslutte, at man aldrig vil dispensere fra lokalplanen.
En afgørelse om dispensation skal efter forvaltningsloven (§§ 22-24) begrundes, medmindre afgørelsen giver parten fuldt ud medhold.
Begrundelsen skal indeholde en henvisning til de retsregler, der er lagt til grund for afgørelsen. Ved skønsmæssige afgørelser skal begrundelsen desuden beskrive de hovedhensyn, som har været bestemmende for afgørelsen. Det betyder, at begrundelsen skal tage udgangspunkt i lokalplanen og de konkrete forhold på ejendommen og i området.