Lokalplanens indhold

Lokalplanen fastlægger områdets anvendelse til boligformål og giver mulighed for, at der på arealet kan opføres et blandet boligområde med ca. 114 etageboliger, 95 rækkehuse, 21 parcelhuse og et fælleshus. Lokalplanen fastlægger ligeledes anvendelsen af den eksisterende ejendom på Bonderosevej 1 til boligformål. Denne ejendom var i lokalplan 11.16 udlagt til friareal, eller bebyggelse til formål, som er fælles for områdets beboere såsom børnehave, vuggestue eller fælleshus.

Lokalplanen indeholder bestemmelser for arealdisponering og bebyggelsesregulerende bestemmelser. Derudover indeholder lokalplanen retningslinjer for udformning af veje, stier, parkering og offentlige fællesarealer og private grønne fællesarealer samt hegning.

Lokalplanområdet inddeles i 6 overordnede delområder:

Delområde 1 (1a, 1b, 1c, 1d ) kan anvendes til åben/lav boligbebyggelse i form af parcelhuse.
Delområde 2 (2a, 2b, 2c, 2d og 2e) kan anvendes til tæt/lav boligbebyggelse i form af rækkehuse og til etageboligbebyggelse.
Delområde 3 kan anvendes til fælleshus og andet fællesorienteret byggeri.
Delområde 4 kan anvendes til fælles friarealer for det nye boligområde, herunder grønne områder, stier, legeområder og mindre bebyggelser til områdets drift og andre fællesskabsorienterede formål, samt tekniske anlæg.
Delområde 5 skal fungere som fællesarealer, der ikke kan betegnes som opholdsareal; herunder vej, parkering og støjbelastet område.
Delområde 6 skal fungere som offentligt grønt område.

Et nyt blandet boligområde med bæredygtigt byggeri

Med lokalplanen gives mulighed for at opføre en varieret bebyggelse. Boligerne vil fremstå i træ eller teglsten som kan være blank mur, pudset eller vandskuret. Tage skal opføres som saddeltag eller med ensidig taghældning og skal fremstå i henholdsvis røde eller sorte farver. Tage kan desuden fremstå som vegetationstage (grønne tage). Det nye boligområde placerer sig mellem det gamle Jyderup og de nyere boligområde mod nord. Boligbebyggelsen opføres i henholdsvis 1 og 2 etager og i maksimalt 8,5 meters højde. På den måde vil boligområdet indpasse sig i det eksisterende bymiljøs rammer, men samtidig være sig selv med eget udtryk, vejadgang og afgrænsning.

Nedenfor vises en illustrationsplan for den del af lokalplanområdet, der udlægges til nyt boligområde. Illustrationsplanen er kun vejledende og skal ses som en mulig udnyttelse af lokalplanen.

Disse 3D modeller af området kan bl.a. give et overordnet indtryk af skala, bygningshøjder mv. i området. I områder til rækkehuse og etageboliger er der nære fællesområder ved boligerne.

Ovenfor 3D model - set fra sydvest

Ovenfor 3D model - set fra sydøst

Ovenfor 3D model set fra nordvest.

Trafiksikkerhed, parkering og stier
Vejadgangen til lokalplanområdet sker fra Aggersvoldvej i områdets østlige ende. Den eksisterende ejendom på Bonderosevej 1 har forsat adgang fra Bonderosevej. Veje og stier i området er anlagt med henblik på en god trafikløsning og med fokus på trafiksikkerhed og trafikfordeling i området. Vejforløbet tager nogle sving for at minimere høje hastigheder, og der vil være fortov langs alle veje. Stier og fortov vil udgøre sikre forbindelser internt i området, men også forbinde til de eksisterende stier, der ligger i og uden for lokalplanområdet. Før delområde 2e kan udnyttes til boligområde, skal den eksisterende fællessti, der går på tværs af lokalplanområdet og forbinder det nordliggende parcelhusområde til Jyderup by, flyttes mod nordvest.

Parkering sker dels på egen grund og dels som fællesparkering i afmærkede båse. Fælles parkeringsarealer adskilles mod de grønne områder og stier med en afgrænsende beplantning, hvor der enkelte steder vil være mulighed for gennemgang. Der etableres cykelparkering tæt på boligerne, så de kommende beboere opfordres til at vælge en miljøvenligt transportform.

Ud mod Aggersvoldvej skal der opføres et støjhegn for at sikre at boligområdet ikke udsættes for støj over miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for trafikstøj i udendørs opholdsarealer.

Sammenhæng med omkringliggende områder

Som beskrevet ovenfor vil stier i lokalplanområdet forbinde til eksisterende stier i området. Dermed gives mulighed for at bevæge sig rundt til og fra naboområder på gåtur, cykel eller lignende. Dette vil øge områdets sammenhæng med de omkringliggende områder. De nye fællesfaciliteter og grønne områder i det kommende boligområde vil også kunne anvendes af beboere fra naboområdet. Nedenfor ses et kort over kommende forbindelser i lokalplanområdet og til de omkringliggende områder. De blå stiplede linjer er de primære forbindelser, mens de sorte stiplede er mulige forbindelser. Grønne stiplede linjer er interne stiforbindelser i boligområdet. Derudover er der fortov langs alle veje inden for lokalplanområdet.

Område med grønt udtryk til fællesskab og rekreativ udfoldelse

Allerede ved ankomst til lokalplanområdet opleves vejtræer i begge side af ankomstvejen. En bred kile i lokalplanområdets sydvestlige del fastholdes som offentligt grønt område, således at den ældre del af Jyderup by har en god rekreativ forbindelse til Stokkebjerg Skov. I områder til etageboliger og tæt/lav byggeri vil der etableres nære fælles grønne områder med mulighed for ophold. Her vil beplantning fungere som afskærmning mod parkering og vej. Det store fællesareal beplantes med fokus på biodiversitet og vil have en overvejende karakter af skov end enkeltstående træer.

Oplevelsen af boligområdet fra vejen

For at sikre et grønt vejbillede reguleres hegning langs vej, ligesom der fastsættes bestemmelser for hvor bebyggelse må placeres i forhold til vej. Derudover er der bestemmelser for, hvordan carporte langs vejen kan placeres og skal se ud. Med bestemmelserne sikres det, at det private areal ud mod vejen friholdes for dominerende bebyggelse og høje faste hegn. Dette område vil i stedet have karakter af et delvist åbent og grøn vejforløb, hvilket bidrager til oplevelsen af et grønt og fællesskabsorienteret boligområde.

Placering af bebyggelse i forhold til vejen

Lokalplanen indeholder bestemmelser om placering af bebyggelse. Al bebyggelse i delområde 1a-c, der kan anvendes til åben-lav boliger, skal placeres indenfor de angivne byggefelter, der ligger 5 meter fra vej. Boligbebyggelse for tæt-lav og etageboliger, samt fælleshus skal placeres indenfor de angivne byggefelter. Sekundært byggeri kan placeres uden for byggefelter.

I området for tæt-lav byggeri og etageboliger (delområde 2a-e) må der uden for byggefelt mod vej udelukkende opføres carporte med mulighed for tilknyttet skur placeret nærmest boligen. Carporten skal mod vej være åben på minimum 3 sider.

Hegn mod vej og fællesområder

Lokalplanens regulering af hegn, hæk og anden afskærmning afhænger af, hvor disse er placeret i forhold til vejen og fælles områder. Lokalplanen medfører ikke krav om at opføre hegn. Hvis der etableres nyt hegn langs vej og mod fællesområder, skal lokalplanens bestemmelser følges.

I lokalplanen skelnes mellem levende hegn og faste hegn. Levende hegn er typisk hække, men kan være alle hegn, der består af sammenvokset eller tæt beplantning. Faste hegn er hegn, der ikke består af planter, men er konstruerede – fx plankeværk, raftehegn, trådhegn og havemure, herunder støttemure, stensætninger, højbede og lignende anlæg.

Levende hegn, eksempelvis i form af hække eller buske, skal plantes mindst 40 cm fra vej inde på grunden for at sikre, at det levende hegn får plads til at gro – uden at gro ud over vej eller fortov. I forbindelse med levende hegn kan der desuden opføres låger - eksempelvis i træ eller metal - med en højde på op til 1,80 m, selvom de står nærmere end 1 m fra vej.

Lokalplanen giver mulighed for at etablere lave, faste hegn på en højde på op til 1 m inden for 1 m fra vej. På skrånende grunde måles højden fra terrænniveau ved vej umiddelbart ud for hegnet, så der ikke opstår utilsigtede høje hegn langs disse ejendomme.

Faste hegn med en samlet højde på mere end 1 m skal rykkes mindst 1 m tilbage fra fra vejskel og skal i overvejende grad dækkes af beplantning. Hegnet må maksimalt være 1,80 m højt målt fra terræn ved hegnets placering. Hegn, der er placeret mere end 5 m fra vej, er ikke omfattet af lokalplanen. For at et fast hegn kan betragtes som i overvejende grad dækket af beplantning, skal hække, buske eller andre typer beplantning dække hegnet, således at kun små, spredte dele af det faste hegn kan ses fra vejen. I vurderingen af, om et hegn i overvejende grad er dækket af beplantning, medregnes ikke låger af sædvanligt omfang.

01 01

Klimatilpasning og håndtering af regnvand

En del af lokalplanområdet er i risiko for oversvømmelse ved store regnhændelser, da vandet naturligt vil samle sig her. Kortbilag 2 angiver blandt andet i hvilke områder vandet vil samle sig ved en 100 års regnhændelse over de næste 60-100 år. En 100 års hændelse vil sjældent vil ske, men ved hverdagsregn er det også her, at vandet vil samle sig i mindre mængder. Som det fremgår af kommuneplanen skal oversvømmelsestruede arealer som udgangspunkt friholdes for nyt byggeri og anlæg. Dette kan kun fraviges, hvis det kan sandsynliggøres, at risikoen håndteres.

Der er i forbindelse med lokalplanens udarbejdelse lavet en undersøgelse af nedsivningsforholdene i området, hvilket fremgår af Notat for vandhåndtering, der kan ses ved at trykke her.
Her konkluderes det, at enkelte områder er egnet til nedsivning, mens størstedelen af området vurderes ikke at være egnet til nedsivning på grund af højt grundvandsspejl og impermeable lerlag. Nedenstående figur illustrere at de blå områder er egnet til nedsivning. Nedsivning kan eksempelvis ske med underjordiske faskiner eller overjordisk regnbede, ligesom der kan arbejdes med permeable belægninger. Et nedsivningsanlæg skal udformes og placeres således, at vandet kan ledes væk uden ulempe for terræn, installationer, bygninger og naboer.

For den resterende del af området er nedsivning af regnvand ikke umiddelbart muligt. Her ledes overfladevandet via åbne eller lukkede regnvandsledninger til forsinkelsesbassiner i det grønne område i lokalplanens delområde 4 (markeret med orange på nedenstående figur), hvor det renses og forsinkes. Forsinkelsesbassinerne skal udformes som flere våde bassiner. Herfra kan det stille og roligt ledes til det offentlige regnvandssystem. På den måde vil regnvandet i boligområdet blive opsamlet, integreret og udnyttet i de udlagte rekreative grønne områder. Løsningerne skal indpasses i de lokale landskabelige og arkitektoniske forhold.

Regnvandsbassinerne skal kunne fungere som et tekniske bassiner, men skal af hensyn til natur / miljøforhold samt herlighedsværdien i boligområdet se så naturligt ud som muligt. Derfor fastsætter lokalplanens bestemmelser den maksimale hældning på regnvandsbassinernes brinker til 1:5.

Skybrudssikring: I terrænplanen for området indarbejdes en skybrudsstruktur, som ved store regnhændelser leder vand fra boligområdet via vejene til de grønne områder. Nedenfor vises den overordnede skybrudsstruktur. Skybrudsvejene (blå pile) skal have et mindstefald på 5‰ mod grønne områder.

Figuren ovenfor viser opdeling af arealer ift. nedsivningspotentiale.
Blå markeringer viser de områder hvor nedsivning/LAR er muligt.
Orange markering viser området hvor det er oplagt at arbejde med forsinkelse af regnvand og evt. benytte vand som et element i et rekreativt landskabsdesign.

Figuren ovenfor viser forslag til placering af forsinkelsesbassin og oplagte passager for regnvandsledninger, set ift. det nuværende terræn.

Ændringer i forhold til lokalplan 11.16.

Til forskel fra lokalplan 11.16 giver nærværende lokalplan bl.a. mulighed for flere tæt/lav boliger og etageboliger, hvilket kan betyde, at der bygges tættere. De overordnede tanker omkring grønne kiler videreføres i lokalplanen dog med den tilpasning at den ene af de grønne kiler udvides betragteligt i det område, hvor der er vil samles vand ved større regnhændelser. Samtidig reduceres en anden af de grønne kiler mod nord. Dette sker som et resultat af ny og mere detaljeret viden, om hvilke områder, der er udsat for risiko for oversvømmelser. Den offentlige grønning mellem Jyderup by og Stokkebjerg Skov videreføres og vil forsat fungere som rekreativ forbindelse for Jyderups borgere.

Den eksisterende ejendom Bonderosevej 1 var i lokalplan 11.16 udlagt til friareal eller bebyggelse til formål, som er fælles for områdets beboere såsom børnehave, vuggestue eller fælleshus. Med den nye lokalplan ændres dette så ejendommen kan anvendes til boligformål, hvilket ejendommen anvendes til.