Lokalplanens indhold

Med denne lokalplan ønsker Holbæk Kommune at give mulighed for at skabe en ny bydel i Holbæk Vest, beliggende i forlængelse af den eksisterende by. Området forventes udviklet over en årrække og lokalplanen skal sikre, at der opnås en helhed for området. Lokalplanen indeholder byggeretsgivende bestemmelser for den østlige del af området, der sikrer mulighed for realisering af etape 1. Frem mod fuld udbygning af området vil den del af lokalplanen, der udgør rammeområder blive suppleret af efterfølgende byggeretsgivende lokalplaner, der fastsætter byggeretsgivende bestemmelser for de enkelte områder.

Figur 5: Afgrænsning af lokalplanområdet, der er markeret med stiplet gul streg. Sort skravering markerer området for den byggeretsgivende del af lokalplanen.

Planens hovedtræk

Vejadgang til området sker fra Kalundborgvej og Tuse Lågevej med i alt tre overordnede vejadgange samt eksisterende adgange til enkeltejendomme.

Et samlende grønt naturområde binder hele lokalplanområdet sammen og er med til at skabe nærhed til naturen for hele området. Områdets udformning og indhold tager afsæt i de eksisterende landskabelige og naturmæssige værdier og vil opleves meget varieret fra åbne engområder til tættere skovområder. Det grønne naturområde indrettes med funktioner som naturlegepladser, udsigtstårn, bålplads, shelters og lignende.

En sammenhængende hovedstiforbindelse skal løbe igennem områderne, og i takt med at området udvikles, med forbindelse til mindre stier gennem boligområderne og i grønne korridorer imellem boligområderne. Stierne skal koble sig til det omkringliggende stinet udenfor lokalplanområdet og skabe nærhed til og god tilgængelighed til naturen både internt i området og med forbindelser ud af området.

Figur 6: Illustration fra helhedsplanen, der viser de sammenhængende grønne områder som idéskitse.

Figur 7: Illustrationsplan der viser et eksempel på, hvordan hele området kan udvikles.

Figur 8: Diagram der viser niveauer af fællesskaber i helhedsplanen.

Fjordbyen placeres i forlængelse af den eksisterende by, og området opdeles i bydele, kvarterer og klynger. Der arbejdes med fællesskab i et hierarki, der spænder fra hele Fjordbyens fællesskab på det centrale torv til de helt nære fællesskaber mellem naboer.

Jf. helhedsplanen inddeles området i kvarterer med afsæt i lokale karakteristika: terrænet, udsigter, beplantning mv. De identitetsstærke kvarterdannelser rummer en variation i både arkitektur og byrum, og denne underdeling af projektområdet styrker variationen i bydelen.

I helhedsplanen er kvarterene; Skovbyen, Gårdbyen, Bakkebyen, Havebyen, Frugtbyen og Engbyen. Lokalplanen bygger videre på helheldsplanens kvarterdannelser.  

Kvarteret Skovbyen ligger i områdets østlige del mod et eksisterende skovområde. Området udvikles med afsæt i stedets nuværende identitet som “skovby” og skovområdet udvides. Træer og beplantning slynger sig ind imellem klynger af boliger og skaber varierende og spændende uderum samt et nærværende naturmiljø.

Omkring en større eksisterende lavning etableres kvarteret Søbyen. Den eksisterende landskabelige blå-grønne karakter dyrkes, og der etableres flere våde områder i de grønne områder. Omkring vådområderne etableres bebyggelse i brudte U-former, der åbner sig mod de tilstødende landskabsrum. Landskabsrummene er lysåbne og våde, og det eksisterende stendige fremhæves. I området findes der flere udsigtskiler mod Fjorden.

Kvarteret Gårdbyen ligger omkring den gamle proprietærgård Lille Frydendal. Bebyggelsen er en fortolkning af gårdmotivet og ligger som brudte karréstrukturer, adskilt af ankomstveje. Gårdbyens rekreative rum er kendetegnet ved lysåben beplantning og bevarede læhegn. Skærmede halvprivate gårdrum, som frodige fællesrum for beboerne.

Kvarteret Bakkebyen ligger i områdets sydlige del i et område med fald i terrænet. Bebyggelsen placeres som sammenhængende bånd, der følger terrænets bevægelser. Karakteristisk for bebyggelsen i Bakkebyen er fortandinger, der skaber en bevæget struktur og nicher i de nære opholdsarealer omkring boligerne. Imellem de sammenhængende bånd af bebyggelsen er der rolige, grønne fællesrum. Nogle steder brydes strukturen af tværgående grønne kiler, der består af de eksisterende læhegn.

Kvarteret Havebyen ligger i områdets nordøstlige del og grænser op mod det eksisterende parcelhusområde. Bebyggelsens højde er lav, så der skabes en naturlig skalamæssig overgang til naboområdet. Bebyggelsen etableres som klynger omkring et fællesrum. Her grænser de private haver op til et mødested, der samler beboerne fra klyngen. Vejadgang etableres på ydersiden af klyngerne .

Kvarteret Frugtbyen ligger i områdets sydvestlige del. I dette område er der fra Kalundborgvej i dag fine kig med Fjorden, som skal bevares. Derfor etableres bebyggelsen her som stænger, der indrammer kig mod Fjorden. Strukturen er kendetegnet ved langstrakte rum og bebyggelser, der falder mod Fjorden.

Centralt i kvarteret Engbyen ønskes etableret et trinbræt til lokalbanen. Bebyggelsen varierer i etageantal og består af etagebyggeri, rækkehuse og fritliggende enfamiliehuse. Flydende grænser mellem halvprivate opholdsrum og grønne kiler. Kendetegnende for Engbyen er blandt andet, at ankomstvejene indrettes som samlende fællesrum

Figur 9: Illustrationsplan for etape 1 (den byggeretsgivende del af lokalplanen), der viser et eksempel på, hvordan området kan komme til at se ud.

Den byggeretsgivende del af lokalplanen giver mulighed for boliger samt en institution. Boliger skal bestå af en blanding af tæt-lav bebyggelse i 1-2 etager og åben-lav bebyggelse i 1-2 etager. Udover det store grønne fælles naturområde etableres mindre fælles opholds- og friarealer imellem boligerne.

Fjordparken

Et samlende grønt rekreativt område, Fjordparken, binder hele lokalplanområdet sammen og er med til at skabe nærhed til naturen for hele området. Fjordparkens udformning og indhold tager afsæt i de eksisterende landskabelige og naturmæssige værdier og vil opleves meget varieret fra åbne engområder til tættere skovområder. En sammenhængende hovedstiforbindelse skal løbe igennem Fjordparken. Derudover etableres mindre rekreative stier gennem boligområderne og i grønne korridorer imellem boligområderne. Stierne skal koble sig til det omkringliggende stinet udenfor lokalplanområdet. Dermed skabes nærhed til og god tilgængelighed til naturen både internt i området og med forbindelser ud af området.

Opholdsarealerne i Fjordparken indrettes med funktioner som naturlegepladser, udsigtstårn, bålplads, shelters og lignende. I lokalplanen sikres hele Fjordparken som et grønt, rekreativt område.

Udover det store grønne fællesområde, etableres mindre fælles friarealer imellem boligerne i de enkelte delområder.

Delområder

Nærværende lokalplan består dels af rammegivende bestemmelser gældende for hele lokalplanområdet og dels af en byggeretsgivende del, etape 1, svarende til nedennævnte delområde 1-5c.

Rammebestemmelserne fastlægger de mere overordnede rammer som anvendelse, delområder, vejadgang og de overordnede veje, så helheden i området sikres i den fremtidige lokalplanlægning herfor. Delområder kan ses på kortbilag 1.

Lokalplanen inddeles i delområder, som er følgende:

Delområde 1 – omfatter areal udlagt til tæt-lav boligbebyggelse i etape 1, som med denne lokalplan fastlægges byggeretsgivende bestemmelser for.

Delområde 2 – omfatter areal udlagt til tæt-lav og åben-lav boligbebyggelse i etape 1, som med denne lokalplan fastlægges byggeretsgivende bestemmelser for.

Delområde 3 - omfatter areal udlagt til tæt-lav boligbebyggelse i etape 1, som med denne lokalplan fastsættes byggeretsgivende bestemmelser for.

Delområde 4 - omfatter areal udlagt til institution i etape 1, som med denne lokalplan fastlægges byggeretsgivende bestemmelser for.

Delområderne 5a-5p - omfatter areal udlagt til fælles grønt naturområde samt areal til støjvold. Delområde 5d-5p er en del af rammelokalplanen, og der tilskrives bonusvirkning for denne del.

Delområderne 6-17 - omfatter areal udlagt til fremtidig bebyggelse. Ny bebyggelse i delområderne vil kræve en efterfølgende byggeretsgivende lokalplan.

Figur 10: Oversigtskort, der viser områdets inddeling i delområder.

Udstykning

Grunde til enfamiliehuse i delområde 2 kan udstykkes i en størrelse på min. 200 m² -350 m² ved Tiny Houses og min. 700 m² ved enfamilieboliger.

Grunde til tæt-lav bebyggelse i delområde 1 og 2 kan udstykkes i størrelse på min. 100 m² for den enkelte grund og min. 65 m² i delområde 3.

Institutionsbyggeri i delområde 4 kan udstykkes særskilt på egen matrikel inklusiv fællesarealer, legepladser mv.

Derudover må der ske udstykning til konkrete delformål som tekniske anlæg, herunder støjvold, parkering samt veje og stier. Der fastlægges ikke yderligere bestemmelser for udstykning af lokalplanens rammedel.

Bebyggelsens omfang og placering

Inden for delområde 1, 2 og 3 kan der opføres tæt-lav boligbebyggelse svarende til i alt 43.919 m² boligetageareal. Inden for delområde 2 udlægger lokalplanen grunde til åben-lav bebyggelse. Bebyggelsesprocenten for åben-lav bebyggelse må udgøre 30 % af den enkelte grund. Planen giver desuden mulighed for Tiny Houses inden for grunde til åben-lav bebyggelse. Tiny Houses kan opføres med en bebyggelsesprocent på op til 30 % af den enkelte grund.

Institutionsbyggeri og tilhørende bebyggelse, inden for delområde 4, må udgøre 30 % af delområdets areal. Det maksimale etageantal fastsættes til 2 etager, og den maksimale bygningshøjde fastsættes til 8,5 m.

Der udlægges byggefelter til tæt-lave boliger inden for delområde 1, 2 og 3 angivet med bogstaver fra a til u. Inden for hvert byggefelt skal der være repræsenteret boliger i både 1 og 2 etager. Dog kan der kun opføres bebyggelse i 1 etage inden for byggefelt o og i en del af byggefelt p af hensyn til vejtrafikstøj.

Åben-lav bebyggelse placeres i den østlige del af området. Det maksimale etageantal fastsættes til 2 etager, og den maksimale bygningshøjde fastsættes til 8,5 m.

Lokalplanen sikrer desuden, at der ikke opføres bebyggelse nærmere end 25 m fra jernbanen. Dog kan der opføres fælleshus(e). Derudover sikrer planen, at den tinglyste byggelinje langs Kalundborgvej i en afstand af 17,5 m fra vejmidten, og den tinglyste byggelinje langs Tuse Lågevej og Kalundborgvej, i en afstand af 20 m hvortil tillægges 1,5 gange evt. højdeforskel + 1 m (højde- og passagetillæg), respekteres. Det betyder, at der ikke må opføres bygninger eller andre faste anlæg inden for byggelinjerne.

Til tæt-lav bebyggelse giver planen mulighed for, at der til hver bolig kan etableres et udhus på 5 m². Udhuse må have en højde på 2,5 m og skal placeres i kantzoner ved ankomst til boligen eller på havesiden.

Delområde 1

Bebyggelsen består udelukkende af tæt-lav bebyggelse og skal etableres som længer, som i princippet vist på Figur 11.

Figur 11: Princip for bebyggelsens placering i delområde 1: Tæt-lav bebyggelse i længer, der indrammer kig mod nord.

Delområde 2

I delområdet må der etableres tæt-lave boliger samt åben-lav boliger i form af enfamiliehuse. Af kortbilag 6 fremgår byggefelter for tæt-lavbebyggelsen samt en principiel udstykning for åben-lav boliger. Åben-lav boliger placeres primært langs den østlige afgrænsning, så der skabes en naturlig, skalamæssig overgang til naboområdet mod øst udenfor lokalplanområdet. Enkelte åben-lav boliger placeres i sammenhæng med tæt-lav bebyggelse for at skabe variation i området.

Tæt-lav bebyggelse skal etableres som klynger med private haver mod fælles opholdsarealer, som det fremgår af princippet vist på Figur 12.

Figur 12: Princip for bebyggelsens placering i klynger med fælles opholdsareal i midten.

For at opnå en vis variation og sammenhæng i tæt-lavbebyggelsen, skal der ske en tydelig forskydning i facader, der er længere end 45 m, som vist i princippet på Figur 13. 

Figur 13: Principper for forskydning af tæt-lavbebyggelsen i delområde 1 og 2.

Fælles for delområde 1 og 2

Inden for de enkelte byggefelter i delområde 1 og 2 etableres bebyggelsen med åbninger på min 5 meter, der sikrer passager gennem bebyggelsen. I delområde 1 skal der være mindst 1 passage inden for hvert byggefelt, og i delområde 2 skal der være mindst 3 passager inden for hvert byggefelt.

Figur 14: Principper for passager/åbninger i tæt-lavbebyggelsen i delområde 1 og 2

Inden for delområde 2 kan der opføres et fælleshus på op til 170 m² bebygget areal. Af kortbilag 6 fremgår byggefeltet, der kan rumme et fælleshus.

Delområde 3

I delområdet må der etableres tæt-lav boliger. Tæt-lav bebyggelse skal etableres som klynger og orientere sig både ud mod grønne arealer samt ind mod fælles opholdsarealer. Af kortbilag 6 fremgår byggefelter for tæt-lavbebyggelsen.

Inden for delområdet kan der opføres fælleshuse på op til 500 m² bebygget areal placeret nord for boligbebyggelsen. Af kortbilag 6 fremgår byggefelt, der kan rumme et eller flere fælleshuse.

Delområde 4

Lokalplanen udlægger et byggefelt til institution i delområdet, som vist på kortbilag 6. Der skal udover institutionsbebyggelsen indrettes fælles udearealer som legeplads mm.

Bebyggelsens ydre fremtræden

Delområde 1

Delområde 1 indeholder byggefelterne a-h.

Tagudformning

Bebyggelsen skal have taghældning og må udføres med følgende tagprofiler: Symmetriske saddeltage med en hældningsgrad på min. 25 grader, asymmetriske saddeltage med en hældningsgrad på min. 14 grader og tage med ensidig hældning med en hældningsgrad på min. 6 grader.

Lokalplanen sikrer, at mindst to af de nævnte tagformer er repræsenteret inden for hvert byggefelt, så der sikres variation samtidig med en vis sammenhæng i bebyggelsen.

Materialer og farver

Bebyggelsen i delområde 1 skal opføres med facader i lette materialer som træ, skifer og beklædningstegl, se Figur 15, Figur 16 og

Figur 17 i sorte, grå eller lyse farver som beige, knækket eller cremehvide  eller træets/skiferens naturlige farve. Beklædningstegl giver dog yderligere fleksibilitet i farvevalget, idet den også kan udføres i gule eller brune farver, hvilket kan tilføje yderligere variation og varme til det samlede udseende af bebyggelsen. Facader kan desuden begrønnes ved at integrere klatreplanter, grønne vægge eller andre planteløsninger, der vokser direkte på bygningernes facader eller via espalier eller lignende.

Tage skal udføres i tagpap med listedækning, skifer, eternitskifer eller metal i grå, lyse eller sorte farver eller som grønne tage med vegetation. Hvis facader udføres med beklædningstegl, kan tage også udføres med beklædningstegl i gule, brune, grå eller sorte farver.

Figur 15: Facadematerialer og tagbeklædning i delområde 1.

Figur 16: Eksempler på facadefarver i sorte, grå og lyse farver i beige og knækket- cremehvid , delområde 1.

Figur 17: Eksempler på facadematerialer samt tagudformning i delområde 1.

Delområde 2

Delområde 2 indeholder byggefelterne i-o og x.

Tagudformning

Tæt-lavbebyggelsen skal udføres med følgende tagprofiler: Symmetriske saddeltage med en hældningsgrad på min. 25 grader, asymmetriske saddeltage med en hældningsgrad på min. 14 grader, tage med ensidig hældning med en hældningsgrad på min. 6 grader eller flade tage.

Som i delområde 1 sikrer lokalplanen, at mindst to af de nævnte tagformer er repræsenteret inden for hvert byggefelt.

Da tæt-lavbebyggelsen i byggefelt o rummer et mindre antal boliger, er der ikke krav til forskellige tagprofiler inden for byggefeltet.  

Åben-lav boliger kan opføres med symmetriske saddeltage uden valm med en taghældning på min. 25 grader, asymmetriske sadeltage med en taghældning på min. 14 grader, ensidig taghældning på minimum 6 grader eller med flade tage.

Materialer og farver

Tæt-lav bebyggelse skal opføres med facader i materialerne tegl, beklædningstegl og træ i afdæmpede brune, røde, grå og gule farver eller træets naturlige farve. Se Figur 19, Figur 20 og Figur 21. Facader kan, som i delområde 1, begrønnes ved at integrere klatreplanter, grønne vægge eller andre planteløsninger, der vokser direkte på bygningernes facader eller via espalier eller lignende. Mindst to af de ovennævnte materialer skal være repræsenteret inden for hvert byggefelt.

Inden for det enkelte byggefelt skal der ske en underopdeling af bebyggelsen, så hvert byggefelt består af minimum tre ’tæt-lavgrupper’ af sammenhængende bebyggelse. Et byggefelt består således af en overordnet klynge, som er opdelt i mindre enheder, her i grupper af tæt-lave boliger, der tilsammen udgør et naboskab, jf. Figur 8. Inden for hvert byggefelt skal mindst 1 af disse 'tæt-lavgrupper' fremstå med skift i facadematerialer mellem stueetage og 1. sal, så der tydeligt fremstår en base og en top. Eksempler herpå kan ses på Figur 21.

Figur 18: Eksempel på en klynge inden for et byggefelt, der opdeles i grupper af tæt-lav bebyggelse. Her er vist fem grupper.

Tage skal udføres i tagpap med listedækning, skifer, eternitskifer i sorte eller grå farver, metal som ståltagplader i grå eller rødbrune farver, vingeteglsten i sorte, gule eller røde farver, eller som grønne tage med vegetation. Hvis facader udføres med beklædningstegl, kan tage også udføres med beklædningstegl i afdæmpede brune, røde grå, gule eller sorte farver.

Hvis facader udføres med beklædningstegl, kan tage også udføres med beklædningstegl i gule, brune, grå eller sorte farver.

Figur 19: Facadematerialer samt tagbeklædning i delområde 2 og 3.

Figur 20: Eksempler på facadefarver i brunlige, rødlige og grålige farver i delområde 2 og 3.

Figur 21: Eksempler på facadematerialer og -farver, tagudformning samt materialeskift der understreger top og base i delområde 2.

Fælleshus skal opføres med facader i tegl, beklædningstegl eller træ i afdæmpede brune, røde, grå og gule farver eller træets naturlige farve. Tage skal udføres i tagpap med listedækning, skifer, eternitskifer i sorte eller grå farver, metal som ståltagplader i grå eller rødbrune farver, vingeteglsten i sorte, gule eller røde farver, eller som grønne tage med vegetation. Hvis facader udføres med beklædningstegl, kan tage også udføres med beklædningstegl i afdæmpede brune, røde grå, gule eller sorte farver.

For at skabe variation i tæt-lav bebyggelse sikrer lokalplanen, at der inden for hvert byggefelt anvendes mindst to af de følgende facadevariationer: Skift i materialer og farver, relief i murværk, baldakin, et påsat udhus eller kvist/karnap. Eksempler på disse principper kan ses på Figur 22 mens Figur 26 viser eksempler på de særligt bearbejdede facader.

Facadevariationerne skal etableres på facader mod øst og/eller vest.

Figur 22: Eksempler på principper for facadevariationer i delområde 1 og 2.

Særligt bearbejdede gavle

Der skal på størstedelen af tæt-lavbebyggelsens gavle være et øget fokus på detaljering eller bearbejdning. Lokalplanen sikrer, at den enkelte gavl, som fremgår af Figur 24 og Figur 25, bearbejdes med min. to af følgende detaljer: Flere vinduesåbninger, større hjørnevinduer, materialedetaljer, overdækning i form af tilbagetrækning af stueplan eller terrasser. På Figur 23 fremgår principperne for bearbejdningen af gavlene.

Figur 23: Principper for de særligt bearbejdede gavle i delområde 1 og 2.

Figur 24: Eksempel på bebyggelsesplan for delområde 1 med placering af særligt bearbejdede gavle.

Figur 25: Eksempel på bebyggelsesplan for delområde 2 med placering af særligt bearbejdede gavle.

Figur 26: Eksempler på særligt bearbejdede facader for tæt-lav bebyggelsen i delområde 1 og 2.

Delområde 3

Delområde 3 består af byggefelterne p-v.

Tagudformning

Tagprofiler kan opføres som saddeltage, asymmetriske saddeltage eller flade tage, der begrønnes med vegetation. Symmetriske saddeltage skal udføres med en taghældning på min. 30 grader og asymmetriske saddeltage min. 16 grader.

Boliger i 1 etage skal dog, inden for det enkelte byggefelt, fremstå med ens taghældning i form af enten symmetriske sadeltage eller asymmetriske sadeltage.

Materialer og farver

Bebyggelsen skal opføres med facader i naturlige jordfarver som brune, røde og grå farver og i blank, pudset tegl, beklædningstegl eller træ. Se Figur 19 og Figur 20. Tage skal udføres i tagpap med listedækning, skifer, eternitskifer, metal i grå, lyse eller sorte farver eller som grønne tage med vegetation.

Fælleshuse skal derudover opføres i træ, glas og/eller transparent plast. Udformning af facade og tag skal harmonere med den øvrige boligbebyggelse. Se principiel illustration af boligerne og fælleshus på Figur 27.

Figur 27: Principiel illustration der viser eksempel på boligernes og fælleshusets udformning og udseende samt regnvandsbassin i delområde 3

Særligt for delområde 1, 2 og 3

Sekundære bygninger som udhuse, carporte, affaldsstationer og lignende skal opføres i lette konstruktioner i træ eller i samme materiale som boligbebyggelsen inden for det enkelte delområde. Tage skal udføres med ståltagplader eller som grønne tage med vegetation. Det er muligt at affaldsstationer alene afskærmes og opføres uden tag.

Drivhuse og væksthuse skal opføres primært i glas.

Delområde 4

Tagudformning

Lokalplanen fastsætter, at tag på institutionsbyggeri skal udføres som saddeltage, asymmetriske saddeltage eller tage med ensidig hældning.  

Materialer og farver

Bebyggelsen skal opføres med facader primært i træ, skifer, beklædningstegl eller metalplader i sorte, grå eller lyse farver i beige og knækket- cremehvid farver eller monokrome farver i rød eller grøn. Træ kan desuden fremstå i træets naturlige farve.

Tage skal udføres i tagpap med lister, træ eller som metalplader som ståltagplader i samme farveholdning som facader.

Særligt for delområde 1, 2, 3 og 4

Solfangere/solceller på tage synlige fra terræn skal indgå som integrerede bygningselementer og opsættes i niveau med overfladen på facader og tagflader.

Vej-, sti- og parkeringsforhold

Veje

I overensstemmelse med helhedsplanen er områdets veje disponeret således, at de centrale veje fører ind til områdets centrum, hjertet, ved torvet og med forbindelse til jernbanen og et evt. kommende trinbræt. Vejstrukturen inddeles i et hierarki, der er med til at give forskellige oplevelser og gøre det interessant at bevæge sig i området.

Foruden hovedstier er der mindre stier gennem boligområder og grønne korridorer, der forbinder og skaber et helt netværk af stier, der kobler sig på eksisterende stier omkring området. Lokalplanen giver desuden mulighed for en stiforbindelse, der forbinder på tværs af jernbanen.

Lokalplanen fastlægger i alt tre overordnede vejadgange til hele lokalplanområdet fra henholdsvis Kalundborgvej og Tuse Lågevej. Derudover opretholdes eksisterende vejadgange til enkelte ejendomme. Vejprofil for nye adgangsveje fremgår af Figur 29.

Figur 28: Diagram der illustrerer principper for de overordnede veje og hovedstien i de grønne områder.

Figur 29: Vejprofil for adgangsveje med et udlæg på 19,00 m

Lokalplanen regulerer ikke udlæg og anlæg af adgangsveje i rammeområdet, men fastlægger den overordnede placering. Den præcise udformning af vejene vil blive reguleret af de kommende lokalplaner, der skal udarbejdes efterfølgende. Adgangsvej D og E er eksisterende vejadgange, der fortsat skal vejforsyne eksisterende boliger på matrikel 1d, Allerup by, Tuse og matrikel 22h, Tuse by, Tuse.

I den byggeretsgivende del af lokalplanen udlægges veje på min. 19,0 m til en ny adgangsvej C, der udlægges areal til en fordelingsvej på min. 8,50 m, og der udlægges større og mindre lokalveje på min. 6,5 m, og min. 5,0 m.

Adgangsvejens udlæg skal foruden kørebaner indeholde både fælles parkeringspladser i form af længdeparkering og fortov og cykelsti i begge sider af vejen, som i princippet vist på Figur 29.

Større lokalveje skal foruden kørebane indeholde plads til hævet safe space for gående i den ene side af vejen, som vist i princippet på Figur 31. Safe space er med til at sinke hastigheden på trafikken, da vejene er indrettet med ét kørespor, der benyttes af trafikanter i begge retninger.  

Mindre lokalveje består af en kørebane, som vist i princippet på Figur 32, og findes kun ved veje med et mindre antal boliger.

Figur 30: Vejprofil for fordelingsvej med et udlæg på 8,5 m

Figur 31: Vejprofil for større lokalvej med et udlæg på 6,5 m

Figur 32: Vejprofil for mindre lokalveje med et udlæg på 5,0 m

Stier

Lokalplanområdet skal forbindes med stier, så der opnås gode bløde forbindelser internt i området og ud af området.

Der skal etableres en sammenhængende stiforbindelse igennem de grønne områder. Stiforbindelsen består af et netværk af hoved- sekundære- og rekreative stier.

Hovedstier skal anvendes som fællessti for gående og cyklister, udlægges i en bredde på min. 3,5 m  med en anlægsbredde på min. 3,00 m., og anlægges med kørefast belægning. Hovedsti skal være oplyst.

De sekundære stier udlægges i en bredde på min. 2 m med en anlægsbredde på min. 1,50 m. og anlægges med asfalt, stenmel, grus eller lignende.

Der kan desuden etableres rekreativ

e stier. Stierne kan fremstå med varierende bredde og belægning.

Der fastlægges i øvrigt stiadgange ved Kalundborgvej/Tuse Lågevej og en mulig stiadgang ved jernbanen, så det sikres, at områdets stier kobler sig på det omkringliggende stinet.

Parkering

Lokalplanen er udarbejdet med udgangspunkt i nedenstående normer:

Der skal etableres min. 2 bilparkeringspladser pr. åben-lav bolig, 1,5 p-pladser pr. tæt-lav bolig, og for institutionen skal der etableres min. 1 p-plads pr. 100 m² etageareal.

Der skal etableres min. 1 cykelparkeringsplads pr. åben-lav bolig og tæt-lav bolig. Til institutioner skal der etableres min. 1 cykelparkerings-plads pr. 50 m² etageareal til institution. Heraf skal 10 % være egnet til ladcykler.

For tæt-lav boliger afvikles bilparkering henholdsvis på egen grund, som fælles parkering langs vejene med placeringer som vist i princippet på kortbilag 6.

Ubebyggede arealer

Grøn struktur og beplantning

Helhedsplanens tilgang til områdets udvikling har et naturbaseret afsæt. Nærheden til fjorden dyrkes, og fjorden trækkes så at sige ind i byområdet. Områdets grønne arealer udvikles med afsæt i eksisterende beplantning, terræn og vådområder og med fokus på at skabe varierede levesteder for flora og fauna samt oplevelsesrigdom for beboere og besøgende. De sammenhængende grønne naturarealer indrettes med programmer, der indskriver sig i den vilde natur og udgør destinationer for eksisterende og nye beboere samt lokale foreninger. Programmerne organiseres, så der skabes rum for liv og aktivitet samt roligere zoner. Det tilstræbes, at bebyggede strukturer i de grønne naturområder som fx. legepladser og lignende udføres i naturlige materialer.

Vand er et vigtigt element i området og skal også være det i fremtiden. Alt regnvand i området forsinkes og renses i åbne regnvandsbassiner, hvorefter det udledes til Holbæk Fjord med en ny regnvandsledning. Vandet kan bruges landskabeligt til at forskønne området, forbedre naturområderne eller skabe nye værdier. I det nye boligområde kan andelen af befæstet areal begrænses, og der kan anvendes permeable overflader på fx parkeringsarealer. Der kan arbejdes med at forsinke regnvandet ved en række kreative og fremsynede LAR-løsninger fx grønne tage, regnvandsrender, nye søområder mv.

De grønne områder inden for delområderne 5a-5p er det samlende landskabelige naturområde, og med lokalplanen sikres det, at mindst 25 % af det samlede grundareal for hele lokalplanområdet friholdes til et offentligt naturområde.

Den landskabelige bearbejdning i naturområdet skal tage afsæt i eksisterende beplantning, terræn og vådområder. Områdets eksisterende diger bevares i store træk, og de er med til at fortælle om områdets tidligere brug og kulturlandskab, der vidner om den landbrugsmæssige drift, der har været i området over lang tid. Digernes placering har været med til at definere de grønne områders afgrænsning, så de historiske træk bevares. I delområde 5a fastlægger lokalplanen, at den sydlige halvdel af diget, der i dag er pløjet helt væk, skal genoprettes. Det forudsættes desuden, at der kan ske digegennembrud i forbindelse med anlæg af vej- og stiforbindelse. Lokalplanen udpeger endvidere mindre arealer og læhegn med bevaringsværdig beplantning. Læhegnene, placeret i delområde 5a, 5d, 5e, 5h og 5g, ligger i forbindelse med digerne og er med til at fortælle om stedets kulturhistorie. Læhegnene giver området karakter og er med til at definere samt skabe variation i de grønne naturområder. I delområde 5d og 5f ligger mindre skovarealer, der med planen også bevares. Områderne skaber afgrænsede og tætte, grønne rum med lysninger flere steder, og vil give en særlig skovkarakter i de grønne naturområder. Skovområdet i delområde 5f kan udtyndes og anvendes til legeområde i forbindelse med den kommende daginstitution.

På grønne områder kan der placeres mindre anlæg og bebyggelse som udsigtstårne, shelters, naturlegepladser til ophold, aktivitet og leg.

I delområde 5a, skal det grønne område have karakter af et englandskab med lav beplantning og grupper af buske og enkelte grupper af småtræer.

Der etableres regnvandsbassiner i de grønne områder til forsinkelse af regnvand fra hele lokalplanområdet inden udledning til Holbæk Fjord. Regnvandet ledes via grøfter til bassinerne. Regnvandsbassinerne skal udformes som rekreative elementer, der indgår som en naturlig del af naturområderne, som vist i følgende eksempler Figur 33, Figur 34, Figur 35 og Figur 36.

Figur 33: Eksempler på våde bassiner.

Figur 34: Eksempler på tørre bassiner.

Figur 35: Eksempler på forskellige udformninger af regnvandsbassiner.

Figur 36: Eksempler på regnvandshåndtering, der indgår som en naturlig del af grønne fællesområder.

Vejtræer

Adgangsvej C skal tilplantes med vejtræer, og det er hensigten, at der plantes træer, hvor det er muligt, og hvor træer ikke er til hinder for overkørsler, oversigtsforhold og sideparkering.

Grøfter

Grøfter til afledning af regnvand skal fremstå med et grønt udtryk. De kan f.eks. beplantes med græs og/eller stauder.

Grønt areal

Der etableres sammenhængende grønne arealer mellem bebyggelsen inden for etape 1. Det grønne areal længst mod øst skal sikre en afstand imellem åben-lavboligerne i delområde 2 og det tilstødende boligområde mod øst.

Eksisterende beplantning

Med lokalplanen bevares eksisterende beplantning i området, som vist på kortbilag 5. Beplantningen indgår primært som en del af de grønne områder. Lokalplanen sikrer bevaring af udvalgte træer i skovområdet i delområde 5f, da der er registeret flagermus i området.

Opholdsarealer

I delområde 1, 2 og 3 skal der etableres fælles og private opholdsarealer.

Fælles opholdsarealer skal fungere som sociale rum for områdets beboere. I henhold til kommuneplanen skal opholdsarealer udgøre min. 10 % af det samlede grundareal ved åben-lav bebyggelse og min. 15 % af områdets areal ved tæt-lav bebyggelse. Lokalplanen sikrer, at opholdsarealer udgør min. 15 % inden for hvert delområde.

Der må opføres mindre bebyggelse som legepladser, pergola og drivhuse/væksthuse til fælles brug på arealerne. Drivhuse/væksthuse må have en størrelse på op til 50 m². Synlige anlæg til håndtering af regnvand samt bil- og cykelparkering kan ikke udgøre en del af opholdsarealerne.

I delområde 1 udformes fælles opholdsarealer til tæt-lav boliger som langstrakte grønne rum imellem boligrækkerne, der understøtter boligstrukturen og udsyn mod nord. I delområde 2 og 3 dannes arealerne i boligklyngernes midte.

Fælles opholdsarealer til åben-lav boliger placeres centralt i forhold til åben-lav bebyggelse og områdets generelle flow og etableres som mindre byrumspladser.

Der udlægges ikke egentlige opholdsarealer i delområde 4 ved institutionen, men området omkring institutionen skal fremstå med fælles friarealer til eksempelvis legepladsområde. Evt. indhegninger skal fremstå med grøn beplantning mod delområde 5a, så hegnet sløres, men med mulighed for at skabe kig ind og ud.

 
Figur 37: Visualisering der viser et eksempel på hvordan fælles opholdsarealer i delområde 1 kan tage sig ud.

Figur 38: Visualisering der viser et eksempel på hvordan fælles opholdsarealer i delområde 2 kan tage sig ud.

Kantzoner

Lokalplanen regulerer kantzoner i forbindelse med tæt-lavbebyggelsen i etape 1. Mod vejen fungerer kantzonen som ankomstareal til boligen, og mod de nære grønne fællesområder fungerer kantzonen som private haver.

Kantzoner mod vej skal have en dybde på min. 5 m. I delområde 1 kan de dog etableres med en dybde på min. 3 m.

Kantzoner mod fællesområder og stier skal have en dybde på min. 3 m.

Delområde I

I delområde 1 skal der i kantzonen mod vej etableres hegn i naboskel, vinkelret på facaden, for at mindske indbliksgener. Disse må have en højde på maks. 180 cm. og en maksimal længde på 3 m.

Kantzonen mod opholdsarealer afgrænses med lave frugtbærende buske som paradisæble, surbær, ribs, bærmispel og espalieret æble, pære eller hindbær. For at mindske indbliksgener, skal der vinkelret på facaden, etableres hegn i naboskel, med en højde på maksimalt 180 cm. og en maksimalt længde på 3 m.

Hegn må kun opføres i træ som fx. pil og kan suppleres med klatreplanter.

Delområde 2 og 3

I delområde 2 og 3 afgrænses kantzonen mod vej med lavt hegn i op til 120 cm højde, for at der opnås en vis privathed, men stadig med mulighed for udsyn.

Kantzonen mod opholdsarealer skal fremstå som en grøn kantzone med lav grad af belægning. Her prioriteres udsyn og åbenhed, hvorfor kantzonen kun må afgrænses med hegn eller hæk i op til 120 cm højde.  For at understrege områdets grønne karakter skal hegn begrønnes med vegetation.

Hegn må kun opføres i træ som fx. pil og kan suppleres med klatreplanter.

Figur 39: Principielt længdesnit for delområde 1, der viser de grønne nære fællesarealer imellem boligerne og kantzoner.

Figur 40: Principielt længdesnit for delområde 2, der viser de grønne, nære fælles opholdsarealer imellem boligerne og kantzoner.

Figur 41: Principper for indretning af kantzoner.

Figur 42: Visualisering der viser et eksempel på, hvordan en lokalvej kan tage sig ud i delområde 2.

I delområde 1 skal beplantningen placeres i rækker af træer og buske, der refererer til plantagebeplantning. Rækkerne understreges af træernes synlige stammer. Rækkerne af træer og buske understreger bebyggelsens udformning i rækker med lange kig i retning af Holbæk Fjord, som i princippet vist på Figur 43.

Beplantningen skal primært bestå af frugtbærende træer og buske med en bund af lave urter eller græsser.

Figur 43: Beplantningsprincip for de fælles opholdsarealer i delområde 1; rækker af træer.

Figur 44: Eksempler på beplantning og beplantningsstrukturer på fælles opholdsarealer i delområde 1.

Delområde 2 og 3

I delområde 2 og 3, hvor boligklyngerne orienterer sig mod en indre fælles have, skal beplantningen placeres i grupper, der danner mindre rum i haven til ophold. Beplantningsgrupperne skal fremstå tætte med flere lag af beplantning, som stauder, buske og træer. Fælles opholdsarealer skal fremstå grønne og med en uformel opdeling af haverummene med beplantningen. Der kan etableres højbede og køkkenhave til fælles brug samt væksthuse.

Figur 45: Beplantningsprincip på fælles opholdsarealer i delområde 2 og 3; grupper af træer.

Figur 46: Eksempler på beplantning på fælles opholdsarealer i delområde 2 og 3.

Støjafskærmning

På grund af vejstøj fra henholdsvis Kalundborgvej, Tuse Lågevej og Holbækmotorvejen, skal der etableres en støjvold og et støjhegn langs lokalplanens sydlige og vestlige afgrænsning.

Støjhegn/skærm på terræn må have en højde på 4 meter.

Støjvolden skal etableres som en jordvold med en maksimal højde på 4 og 6 m, hvilket svarer til en anlægsbredde på omkring 33 m. Lokalplanen udlægger areal til støjvolden i rammedelen og fastsætter bestemmelser for støjvoldens udformning og placering, så den fremstår som en landskabelig afgrænsning af byområdet. Mod Kalundborgvej og Tuse Lågevej udlægges servicevej på min. 3 m. i bredden til drift og vedligeholdelse af volden.

På støjvolden må opsættes en støjskærm med en højde på maksimalt 1 meter. Det betyder, at støjvold i kombination med skærm er op til 7 m. høj.

Ud mod Kalundborgvej/Tuse Lågevej skal volden udformes med en maks. hældning på 1:2, imens den ind mod lokalplanområdet må have en maksimal hældning på 1:3 for at sikre, at volden ikke fremstår så stejl ind mod bebyggelsen, hvor man færdes. På voldens side ind mod lokalplanområdet kan der etableres en sti. Se Figur 47 og Figur 48.

På støjvolden etableres beplantning med åbne græsarealer m.m. omgivet af blomstrende krat i lædannende beplantningsgrupper. Det blomstrende krat kan bestå af hjemmehørende arter som eksempelvis skovpære, fuglekirsebær, vintereg, alm. røn, alm. hyld, dunet gedeblad, alm. hassel og hæg.

Støjvolden kan variere i udformningen, så den kommer til at fremstå som et organisk landskabselement.

Figur 47: Principsnit for støjvolden.

Figur 48: Principsnit for støjvolden, variation.

Renovation

I den byggeretsgivende del af lokalplan skal der for tæt-lavboligerne etableres fælles affaldsløsninger. De fælles affaldsløsninger skal placeres hensigtsmæssigt i delområderne med både nærhed til flest mulige boliger, og så renovationskøretøjer har mulighed for at tømme dem.

Åben-lavboligerne har affaldshåndtering ved den enkelte bolig.

På Figur 49 ses et princip for placering af fælles renovation.

Figur 49: Princip for placering af fælles renovation i delområde 1, 2 og 3.