Lokalplanens indhold

Området får overordnet karakter af at være en boligbebyggelse i et landskabeligt område, hvor der er gode muligheder for fælles aktiviteter og naturoplevelser i den nye bebyggelse. Boligområdet kommer til at ligge som en naturlig forlængelse af det udbyggede boligområde på den anden side af Oldvejen og bliver den nye afgrænsning på byen – overgangen mellem by og land.

Delområder

Lokalplanområdet opdeles i fire delområder, som vist på figur 2.

Inden for delområde I kan der udstykkes grunde og opføres åben-lav boliger.

Delområde II er den eksisterende landejendom, som får mulighed for at omdanne tidligere landbrugsbygninger til lejligheder samt mulighed for at udstykke yderligere to grunde.

Delområde III udlægges til friarealer. Friarealerne er bolignære grønne friarealer, primært til beboerne.

Delområde IV udlægges til grønt område og regnvandsbassin. Delområde IV er en del af et rekreativt område for hele området og den kommende udbygning mod øst.

Samlet set giver lokalplanen mulighed for at opføre maks. 66 parcelhuse og maks. 3 lejligheder i eksisterende landbrugsbygninger.
Grundstørrelserne skal være mellem 700 og 1.400 m2.

Boligerne kan opføres i op til to etager foruden eventuel kælder (maks. højde er 8,5 m over terræn) med en bebyggelsesprocent på maks. 30 % for åben-lav.

Rekreativt område og grønne fællesarealer

Der udlægges to større friarealer centralt i den nye boligbebyggelse. De grønne fællesarealer indrettes som græsarealer med spredt beplantning. Det vil være muligt at opføre mindre bygninger og anlæg til leg, ophold og rekreative formål. Det nordlige friareal rummer en sø, som vil indgå som et rekreativt element i det nye boligområde.

Områdets disponering indpasser også et større rekreativt område, som vil være til gavn for både eksisterende og fremtidig boligbebyggelse. Det rekreative område vil få en mere naturpræget karakter med arealer, der er ekstensivt plejede. Dette område er en del af et større rekreativt område, som adskiller etape 1 og etape 2 i den overordnede skitse for udbygning af området, jf. figur 3.

Her afsættes også areal til et regnvandsbassin. Bassinet vil fremstå som et naturligt vandhul og brinkerne udføres med lav hældning, der gør det muligt at bruge arealet til ophold og aktivitet.

Stort set alle boliger vil få udsigt og direkte adgang til et grønt fællesareal.

Veje og stier

Adgangen til lokalplanområdet sker fra en ny stamvej, der slutter sig på Oldvejen. Stamvejen anlægges som en ’ring’, hvortil to blinde boligveje tilsluttes, som vist på figur 4.
Bebyggelsesplanen er udformet med udgangspunkt i det eksisterende landskab, og vejforløbet følger så vidt muligt landskabets koter. Parcellerne fordeler sig på begge sider af vejforløbet.
Selve vejudlægget udformes asymmetrisk med fortov langs vejens ene side og græsrabat i den anden side.

Vejene er udlagt så bebyggelse og forhaver giver et samlet og tæt vej-rum der står i kontrast til boligernes baghaver, der åbner ud mod de grønne fællesarealer.

Boligvejene udlægges med en samlet bredde på 8 m.

Et stisystem gør det muligt at bevæge sig internt i området og anvende de grønne fællesarealer til ophold, leg og sportsaktiviteter. Stierne forbinder også lokalplanområdet med nabobebyggelserne, skolevej og det rekreative område. En tværgående gang- og cykelsti i fast belægning og med belysning sikrer en sikker skolevej.

­­­­Parkering skal etableres på egen grund. Der skal etableres mindst 2 p-pladser pr. bolig.

Boligernes udformning og udseende

Lokalplanen fokuserer på bestemmelser for friarealer, vej-rummets udformning og boligernes placering, mens boligernes udseende reguleres i et mindre omfang. Der fastsættes bl.a. bestemmelser om, at boliger skal orientere sig mod boligvejen i form af en byggelinje. Byggelinjens formål er at definere et gaderum, hvor åbne forhaver og boligernes placering ud mod vej medvirker til at opbygge en fælles identitet og tryghed i området. Nogle grunde er ikke omfattet af byggelinjen, hvis grundens placering og/eller udformning er uhensigtsmæssig i forhold til byggelinjen.

Terræn og klimasikring

Området er kuperet og lokalplanen indeholder bestemmelser om terrænregulering, som skal sikre at terrænet bevares så vidt muligt samtidig med at der kan etableres udstykninger med egnede byggemuligheder. Hertil kommer et hensyn til klimatilpasning, herunder anlæg af en regnvandssø og beskyttelse af fredede naturtyper i området.

Placering og udformning af veje og stier sker med henblik på, at de ud over at være trafikarealer, også kan lede vand bort ved ekstremregn ved omhyggelig linjeføring, forhøjede kantsten mv.

Lokalplanen anviser derfor områder, hvor terrænregulering på mere end plus/minus 0,5 m må finde sted. Terrænbehandlingen er udformet ud fra en samlet plan, som både omfatter udstykninger, veje, stier og regnvandshåndtering.

Der kan etableres en støjvold mod Munkholmvej. Den skal gives en naturpræget, organisk udformning.

Lokalplanen indeholder desuden bestemmelser om lokal håndtering af regnvand og maksimale tilladte befæstelse inden for grundarealet af den enkelte ejendom.

 


Fig. 2: Lokalplanområdets opdeling i fire delområder

 

Fig. 3: Skitsering af områdets udbygning mod øst

 

Fig. 4: Principper for veje og stier