Bestemmelser

I henhold til Lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 1157 af 1. juli 2020 med senere ændringer) fastlægges hermed følgende bestemmelser for det i § 2 nævnte område.

1.1 At sikre, at det eksisterende kulturmiljø i og omkring Holbækhus bevares.

1.2 At sikre bevaring af de bevaringsværdige bygninger, herunder bygningernes form, materialer, bygningsdetaljer og facadernes, gavlenes og tagets proportionering.

1.3 At sikre udformning af gårdrummet som et grønt gårdrum uden boligbebyggelse og bilparkering. 

2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 4 og omfatter matr. nr.: 387 og 297, begge Holbæk Bygrunde, samt alle parceller, der efterfølgende udstykkes fra de nævnte matrikler.

2.2 Området ligger i byzone og skal forblive i byzone.

 

3.1 Delområde 1 som vist på kortbilag 5 må kun anvendes til etageboligformål samt tilhørende friarealer og servicearealer.

3.2 Delområde 2 som vist på kortbilag 5 må kun anvendes til tæt-lav-boligformål med tilhørende friarealer og servicearealer.

4.1 Udstykning af området kan kun ske, jf. principperne vist på kortbilag 5

Delområde 1 - Holbækhus

5.1 Bebyggelsesprocenten for delområde 1 må ikke overstige 137.

5.2 Delområde 1 kan maksimalt indrettes til 68 boliger.

5.3 Det er ikke muligt at bebygge grunden yderligere end nuværende bebyggelse, dog kan bygninger til affaldshåndtering, depotrum og cykelparkering opføres i henhold til § 5.6, 5.7, 5.8, 6.1 og 6.2.

5.4 Hvis Holbækhus brænder eller forfalder til en sådan grad at istandsættelse ikke er mulig, skal Holbækhus genopføres i samme placering, facadehøjde, bygningsdybde, proportionering af hhv. facader og gavle, tagform og taghældning med skalk, som den nuværende bygning jf. bilag 7, 8 og 10.

5.5 Til hver lejlighed skal der etableres 4,5 m2 depotrum pr. bolig hvoraf 2 m2 pr. bolig skal etableres i gårdrummet, til opbevaring af større brugsgenstande som f.eks. barnevogne, havemøbler og cykler.

5.6 Bygning til affaldshåndtering, depotrum og cykelparkering skal opføres som fællesanlæg med en maksimal længde på 15 meter og en maksimal dybde på 9 meter og i en placering som vist på kortbilag 5. 

5.7 Bygning til affaldshåndtering, depotrum og cykelparkerings højde må maksimalt være 3 meter og maksimalt 2,5 meter i facadehøjde som vist på kortbilag 7.

5.8 Bygning til overdækket cykelparkering højde må maksimalt være 2,5 meter som vist på kortbilag 7.

Delområde 2 - plejeboliger

5.9 Bebyggelsesprocenten for delområde 2 som helhed må ikke overstige 36 og for den enkelte matrikel må den ikke overstige 65.

5.10 Delområde 2 kan maksimalt indrettes til 6 boliger. 

5.11 Det er ikke muligt at bebygge grunden yderligere end nuværende bebyggelse. Dog kan bygning til affaldshåndtering, depotrum og cykelparkering opføres i henhold til § 5.14, 5.15 og 6.4.

5.12 Hvis plejeboligerne brænder eller forfalder til en sådan grad at istandsættelse ikke er mulig, skal plejeboligerne genopføres i samme placering, facadehøjde, bygningsdybde, proportionering af hhv. facader og gavle, tagform og taghældning med skalk, som den nuværende bygning jf. bilag 13.

5.13 Til hver bolig skal der etableres 3 m2 depotrum pr. bolig som skal etableres som et fællesanlæg jf. kortbilag 5. 

5.14 Bygning til affaldshåndtering, depotrum og cykelparkering skal opføres som fællesanlæg med en maksimal længde på 4 meter og en maksimal dybde på 7 meter i en placering i byggefeltet, som vist på kortbilag 5. 

5.15 Bygning til affaldshåndtering, depotrum og cykelparkering højde må maksimalt være 3,5 meter og maksimalt 3 meter i facadehøjde.

Delområde 1 - Holbækhus

6.1 Bygning til depotrum, overdækket cykelparkering og affaldshåndtering skal etableres som én bygning af træ bemalet i mørke farver jf. kortbilag 14. Bygningen skal fremstå beplantet på alle facader og gavle skal beplantes med f.eks. efeu. Taget skal fremstå med vegetation som f.eks. stenurt.

6.2 Bygning til overdækket cykelparkering skal etableres som en træbygning i mørke farver jf. korbilag 14. Bygningen skal fremstå beplantet på alle facader og gavle skal beplantes med f.eks. efeu. Taget skal fremstå med vegetation som f.eks. stenurt.

6.3 Hvis Holbækhus brænder eller forfalder til en sådan grad at istandsættelse ikke er mulig, skal Holbækhus genopføres i samme materialer, farver,  murværksdetaljer, vinduers placering i facader og gavle og kvistes placering i tagfladen samt proportionering af vinduers rammer, post og sprosser jf. §7.3, som den nuværende bygning jf. bilag 7 - 12.

Delområde 2 - Plejeboliger

6.4  Bygning til depotrum, overdækket cykelparkering og affaldshåndtering skal etableres som én bygning af træ malet i mørke jordfarver jf. kortbilag 14, med tagbeklædning i tegltagsten, tagpap eller grønt tag.

6.5 Hvis plejeboligerne brænder eller forfalder til en sådan grad at istandsættelse ikke er mulig, skal plejeboligerne genopføres i samme materialer, farve, murværksdetaljer, med indplacering af vindueshuller som oprindeligt samt proportionering af vinduers rammer, post og sprosser jf. §7.4, som den nuværende bygning jf. bilag 13. 

7.1   De bevaringsværdige bygninger, markeret med signaturen ”bevaringshensyn” på kortbilag 5, skal bevares og må ikke nedrives, ombygges eller omdannes uden en nærmere vurdering og tilladelse fra Kommunalbestyrelsen, jf. gældende lovgivning i Lov om bygningsfredning og bevaring af bygninger og bymiljøer.

7.2   Udvendige ændringer i form af om- og tilbygninger, herunder facade-ændringer, udskiftning af tage, vinduer og døre, skal ske i overensstemmelse med bygningens oprindelige arkitektur farve- og materialevalg som beskrevet i  i redegørelsens afsnit om kulturhistorie og bevaringsværdier.

 

7.3   Følgende kriterier skal overholdes ved om og tilbygning af Holbækhus: 

Facader

7.3.1 Facader og gavle skal fremstå i hvid i farven kridt som vist på bilag 14.

7.3.2 Der må ikke opsættes udvendig facadeisolering eller hæves tage. Bygningen skal bevare sine proportioner som vist på kortbilag 7 - 10.

Vinduer

7.3.3 Oprindelige hvide trævinduer skal bevares og istandsættes. Der kan isættes indvendige forsatsruder i energiglas eller koblede rammer. Hvis de eksisterende vinduer er af en sådan tilstand at det, af en fagmand, vurderes, at bevaring ikke er muligt, kan de udskiftes. Ved udskiftning af vinduer i eksisterende bygninger, skal nye vinduer udføres i træ i samme format og farve som de nuværende 2- eller trefags palævinduer. Vinduer skal være enkeltlagsglas med kittede sprosser og have samme formater og inddeling, samt karm, sprosse og postdimensioner, profilering og farve som de oprindelige vinduer jf. bilag 11.

7.3.4 Vinduer skal fremstå i farven zinkhvid eller titanhvid.

Døre

7.3.5 Oprindelige døre skal istandsættes. Hvis eksisterende døre er af en sådan tilsand at de af en fagmand vurderes at være i en så dårlig forfatning, at bevaring ikke er muligt kan de udskiftes. Hoveddørene på Chr. Hansensvej og Tidemannsvej skal fremstå som fyldningsdøre med detaljer omkring vinduesparti i og over dør, som vist på kortbilag 12 - oprindelige tegninger af døre. 

7.3.6 Alle døre skal fremstå i farven grangrøn med kode RAL 6009

Nye elementer

7.3.7 Der kan i forbindelse med indretning af Holbækhus til boligformål kun isættes i alt to nye dørhuller med en placering som vist på kortbilag 8. Nye dørhuller skal flugte horisontalt og vertikalt med de omkringliggende vinduer. Nye indgangsdøre skal fremstå som fyldningsdøre med brystning og med palævinduer. Der kan ikke isættes flere nye døre.

7.3.8 Der kan i forbindelse med indretning af Holbækhus til boligformål kun isættes i alt 6 nye vinduer og én ny kvist af samme type som de eksisterende som beskrevet i § 7.3.3. Nye vindueshuller skal flugte horisontalt og vertikalt med de øvrige vinduer og kviste, som vist på kortbilag 9.

7.3.9 Der må ikke opsættes altaner eller tagterrasser på Holbækhus 

Tage

7.3.10 Ved udskiftning af tage skal der anvendes håndstrøgne røde tegltagsten af typen vingetagsten med et maksimalt glanstal på 10.

7.3.11 Rygningen skal lægges i mørtel. Taget skal udføres med skalk ved tagfod som vist på kortbilag 10.

7.3.12 Der kan ikke isættes yderligere kviste eller tagvinduer end de nuværende som vist på kortbilag 7 – 8. Dog kan der opsættes én ny kvist som beskrevet i § 7.3.8 og vist på kortbilag 9.

Murværksdetaljer

7.3.13 Facadeudsmykning og bygningsdetaljer såsom sålbænke, taggesims, facade-gesims, sokkelgesims, murbryn over vinduer og portaler over hoveddøre skal bevares, som vist på kortbilag 10.

7.3.14 Oprindelige kviste skal bevares og istandsættes. Hvis de eksisterende kviste er af en sådan tilstand, at de af en fagmand vurderes, at bevaring ikke er muligt, kan de udskiftes. Flunkerne skal udføres i zink. Nye kviste udføres som de originale som vist på kortbilag 10.

Øvrige detaljer

7.3.15 Eksisterende facadelamper skal bevares.

7.3.16 Originale trappesten i beton med teglklinker skal bevares og istandsættes.

7.3.17 Skorstenene skal bevares og i forbindelse med tagudskiftning skal nye skorstene fremstå pudset og detaljeret som på kortbilag 8.

7.3.18 Nedløbsrør skal udføres i zink.

 

7.4 Følgende kriterier skal overholdes ved om- og tilbygninger for rækkehusene:

Facader

7.4.1 Facader og gavle skal fremstå i hvid i farven kridt som vist på bilag 14.

7.4.2 Der må ikke opsættes udvendig facadeisolering eller hæves tage. Bygningen skal bevare sine proportioner som vist på kortbilag 13.

Vinduer 

7.4.3 Nye vinduer skal udføres i træ som to-fags sidehængte bondevinduer opdelt med gennemgående sprosser og vertikale vinduesglas hvor højden er større end bredden i et format som vist på kortbilag 13. 

7.4.4 Vinduer skal fremstå i farven zinkhvid eller titanhvid.

Døre 

7.4.5 Nye døre udføres og etableres som oprindeligt som vist på kortbilag 12 og 13 i farven grangrøn med koden RAL 6009.

Tage

7.4.6 Ved udskiftning af tage skal der anvendes håndstrøgne røde tegltagsten af typen vingetagsten med et maksimalt glanstal på 10. Rygningen skal lægges i mørtel og der skal etableres skalk ved tagfod.

7.4.7 Der må ikke opsættes kviste, ovenlysvinduer eller tagterrasser. 

Øvrige detaljer 

7.4.8 Nedløbsrør skal udføres i zink.

 

 

 



Veje

8.1 Vejadgang til lokalplanområdet skal ske fra Smithsvej.

Stier

8.2 Stier udlægges i 1,5 m bredde med belægning i slotsgrus eller tegl jf. kortbilag 6

Parkering

8.3 Der skal udlægges parkering svarende til 1,5 parkeringspladser pr. bolig.

8.4 Der skal etableres 2 cykelparkeringspladser pr. bolig hvoraf minimum halvdelen skal være overdækket, med en placering, som angivet på kortbilag 5.

9.1 Skiltning og reklamering, udover nummerskiltning, må ikke finde sted.

9.2 Nummerskiltning skal udføres skiltetal / relieftal fremfor pladeskilte.

 

10.1 Inden for lokalplanens område må der ikke ske terrænregulering ud over 0,25 meter i forhold til det eksisterende terræn og ikke nærmere naboskel end 1 meter.

10.2 Afløbskoefficienten for boligområder er jf. spildevandsplanen 0,5 og skal overholdes. Såfremt afløbskoefficienten overstiges, skal regnvand håndteres på egen grund med LAR - anlæg (anlæg til lokal afledning af regnvand). I forbindelse med etablering af LAR - anlæg kan terrænet reguleres med yderligere minus 0,5 meter såfremt der anlægges flade brinker med en maksimal hældning på 1:5.

Bevaringsværdig beplantning

11.1 De, på kortbilag 6, udpegede bevaringsværdige træer må ikke fældes og skal i byggefasen beskyttes jf. Holbæk Kommunes regulativ vedrørende bevaringsforanstaltninger for træer og buske som ses i bilag 17.

11.2 I tilfælde af at udpegede træer vurderes af fagkyndige til at være risikotræer og udgøre en fare for omgivelserne, må disse fældes. Efterfølgende skal den fjernede beplantning erstattes af ny,  tilsvarende beplantning der over tid kan vokse til samme karaktergivende beplantning, som den der er blevet fjernet.

Delområde 1 - Holbækhus

11.3 Gårdrummet skal indrettes som et fælles friareal til bebyggelsens beboere. Anlæg af det fælles friareal skal ske i henhold til principperne vist på kortbilag 6. 

11.4 Gårdrummet skal anlægges med symmetrisk stisystem udformet som en halvcirkel anlagt i slotsgrus eller tegl i en bredte af 1,5 meter med stier som leder hen til alle indgangsdørene som vist på kortbilag 6.

11.5 Der skal etableres et legeområde med fast inventar, som indbyder til leg og bevægelse. Legeområdet skal have en placering, som angivet på kortbilag 5. Legeområdet skal bestå af mindst tre legeelementer som f.eks. trampoliner, klatretårn med rutsjebane, gangbro og armgang, balancesti, gynger og sandkasse.

11.6 Gårdrummet skal indrettes med minimum fire runde terrasser omkranset af en bøgehæk, to med en diameter på ca. tre meter og to med en diameter på ca. fire meter, som vist på kortbilag 6. 

11.7 Gårdrummet skal anlægges med klippet græs og solitært placerede træer bestående af de eksisterende bevaringsværdige magnoliatræer, eksisterende tjørn og frugttræ.

11.8 De træer som fældes i forbindelse med opførelsen af sekundær bebyggelse skal genplantes eller erstattes af nye træer af hjemmehørende arter som hvidtjørn (H) eller almindelig røn (R) eller frugttræ i princippet vist på kortbilag 6.

11.9 Centralt i gårdrummet skal plantes en ny småbladet lind med en placering som vist på kortbilag 6.

11.10 Langs Chr. Hansensvej og langs den del af Smithsvej hvor der ikke er eksisterende hæk, skal der plantes en symmetrisk placeret række af buske af sorten buksbom eller spirea placeret ved murpiller eller som en lav hæk af sorten buksbom, spirea eller bøg som vist på kortbilag 6.

11.11 Eksisterende hæk langs Tidemannsvej og Chr. Hansensvej skal bevares som vist på kortbilag 6.

Delområde 2 - Plejeboliger 

11.12 Der udlægges fælles friareal som vist på kortbilag 5. De fælles friarealer skal fremstå efter principperne fra beplantningsplanen som fremgår af lokalplanens redegørelse: med et beplantningsbælte mellem terrasserne og det fælles friareal. Det fælles friareal skal fremstå som en klippet plæne med to terrasser som vist på kortbilag 6. 

11.13 Der skal etableres et legeområde med fast inventar, som indbyder til leg og bevægelse. Legeområdet skal bestå af mindst to legeelementer som f.eks. klatretårn, rutsjebane, gangbro, armgang, balancesti, gynger og sandkasse. Legeområdet skal have en placering, som angivet på kortbilag 5.

11.14 Eksisterende hegn mod øst af blandt andet syren skal bevares.

12.1 Der skal etableres belysning af gårdrummet i form af lav nedadrettet pullertbelysning i en maksimal højde af 1,30 meter. 

12.2 Der må ikke etableres belysning af facaden. Ved hver indgangsdør kan der dog etableres en facadelampe, som fremstår som de eksisterende lamper som vist på kortbilag 10, som sender lyset nedad og ikke belyser facaden direkte.

13.1 Der må ikke opsættes tekniske anlæg, som f.eks. varmepumper, solceller, solvarmepaneler, på de bevaringsværdige bygningers tag, facader og gavle. 

13.2 Nye ventilationsudtræk må kun etableres på den del af facaden som vender ind mod gårdrummet og skal fremstå så lidt synlige som muligt i samme farve og plan som facaden og placeres så det forholder sig til det nærmeste vindue som vist på kortbilag 11. Placering af ventilationsudtræk skal godkendes af Holbæk Kommune. 

13.2 Varmepumper skal placeres i samme bygning som affaldshåndtering, depotrum og cykelparkering. 

14.1 Inden ibrugtagning af boliger skal fælles friarealer være anlagt og beplantede i henhold til §11.

14.2 Inden ibrugtagning af boliger skal fælles faciliteter til affald, depot og cykelparkering være anlagt i henhold til §5.5

14.3 Inden ibrugtagning af boliger skal bebyggelsen være tilsluttet kollektiv vandforsyning og de offentlige anlæg for regn og spildevand.

14.4 Inden ibrugtagning af boligbebyggelse skal bebyggelsen indrettes på en sådan måde, at afløbskoefficienten på 0,5 kan overholdes. 

 

15.1 Lokalplan 1.10 aflyses for så vidt angår denne lokalplans område, som anført i §2

17.1 Efter Kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må de ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge planlovens § 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser.

17.2 Den eksisterende lovlige anvendelse kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v. der er indeholdt i planen. Lokalplanen tinglyses ikke på de ejendomme, der er omfattet af planen, men indberettes til Plandata.dk.

17.3 Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser på betingelse af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan.

Lokalplan 1.59 Bevarende lokalplan for Holbækhus er vedtaget af kommunalbestyrelsen den 21. juni 2023.