Lokalplanens indhold

Planområdets anvendelse

Lokalplanen fastholder områdets anvendelse som boligformål. Lokalplanen fastsætter rammer for en maksimal bebyggelsesprocent for hele lokalplanområdet på 40, maksimal bygningshøjde på 8,5 meter, samt maksimalt etageantal på 1,5 etager. Dette overholder også de eksisterende rammebestemmelser. 

Lokalplanen fastsætter bestemmelser for områdets anvendelse og indretning, herunder nye bebyggelsers placering, højde og ydre fremtoning, samt bestemmelser vedr. udearealer og beplantninger, parkering, og støjhåndtering.  

Den nye planlægning er udarbejdet på baggrund af et projektforslag fra grundejer. Det ønskes at gøre brug af den nuværende lovlig anvendelse som døgninstitution i de eksisterende bygninger, samt en udbygning af institutionsarealet. Derudover ønskes opførelse af 8 tæt-lav boliger med tilhørende fælles faciliteter. Boligerne skal opføres som rækkehuse med saddeltag i en etage og med udnyttet tagetage. Til hver bolig vil der være privat for- og baghave og et mindre opbevaringsskur. Boligerne får en grundstørrelse, der ligger mellem 93-104 m2.  Lokalplanen giver mulighed for boliger med varierende størrelser med en minimumsstørrelse på 56 m2. De nye bebyggelser skal opføres i samme arkitektoniske stil som de eksisterende bygninger.

En stor del af grundens ubebyggede areal skal fungere som friareal for både boligernes beboere og brugerne af døgninstitutionen. Friarealerne skal rumme forskellige zoner, hvor der både er plads til aktiv leg og stille ophold. De ældre træer på ejendommen er skyggegivende og er med til at køle dele af friarealerne, mens der er i de åbne dele af området er mulighed for sol.  

Lokalplanen skal også sikre, at bebyggelse med institutionsformål på sigt kan ændre anvendelse til boligformål og yderligere udstykkes.

 

Bevaringsværdig bebyggelse

I forbindelse med forundersøgelserne af planområdet er hele bebyggelsen blevet SAVE-vurderet. SAVE står for "Survey of Architectural Values in the Environment", og er en metode, der bruges til at kortlægge og registrere bevaringsværdier i byer og bygninger.

Registreringen af eksisterende bebyggelse går på, at hovedhuset og længebygningen begge har en kulturhistorisk værdi, idet de fortæller en historie om udviklingen af Holbæk by. Bygningernes ydre fremtoning repræsenterer en særlig form for arkitektur, der afspejler den tid, hvori de er opført. En tredje bygning - en tidligere garage/staldbygning med en nyere trækonstruktion tilbygget - vurderes ikke at have samme arkitektoniske og kulturhistoriske værdi som hovedhuset og længebygningen, da mange af de originale detaljer ved bygningen er gået tabt.

SAVE-vurderingen lyder altså på, at hovedhuset og længebygningen er bevaringsværdige, hhv. med bevaringsværdi 4 og bevaringsværdi 5. 

Begge bygninger er sunde, men bærer præg af slitage, særligt på facaderne. Det er projektudviklers ønske at renovere bygningerne. For at bevare de eksisterende bygningers særpræg og fremhæve det arkitektoniske udtryk, indeholder lokalplanen bestemmelser for de eksisterende bygningers ydre fremtræden ved en fremtidig renovering. Bestemmelserne er lavet på baggrund af SAVE-vurderingen. 

 

Bevaringsværdig beplantning

Planområdet rummer en række store ældre træer, der er karaktergivende og har en kulturhistorisk værdi. Ligesom med de eksisterende bygninger, er træerne og deres placering med til at bevidne ejedommens udvikling og brug gennem tiden. Det er desuden sjældent at finde træer i så høj en alder i både Holbæk by og skovene omkring pga. skovdrift. Træernes alder spiller en vigtig rolle ift. biodiversitet, og det grønne udtryk. Nogle af træerne vurderes yderligere at have betydning for arter af flagermus. 

På baggrund af træernes kulturhistoriske og naturmæssige værdi fastsætter lokalplanen, hvilke træer der skal bevares. For de udpegede træer er der fastlagt en afstandszone, der svarer til det enkelte træs drypzone. Denne afstandszone skal sikre, at det underliggende rodnet fortsat har gode betingelser for vækst, og der må ikke graves eller bebygges indenfor træernes drypzone. Dette kan derfor have betydning for placering af anlæg til vej og parkering samt ny bebyggelse og for selve anlægsfasen.

Beplantninger langs skel fremstår som levende hegn, hvilket er en del af fortællingen fra den tid hvor Allerupgaard var en properitærgård omkranset af læhegn. Beplantningerne fremstår af større træer og mindre træer, hæk og buske som ikke er blevet driftet og vedligeholdt i en længere periode. Flere steder har beplantningen vokset sig høj og tæt og andre steder er der huller i læhegnet pga. af manglende vedlige hold. Lokalplanen fastsætter at eksisterende beplantninger i skel bevares og at de kan udtyndes og beskæres så der kommer lys til boliger og der kan plantes ny tæt beplantning, som f.eks. busk og hæk, hvor der er huller.

 

Bilag IV-arter

Efter besigtigelse af planområdet vurderes det, at der er mulighed for forekomst af flagermus, der kategoriseres som en bilag IV-art. Det drejer sig om en række træer og bebyggelser, der alle har hulheder, som kan have betydning for flagermus som yngle- eller rastelokalitet. Derfor indeholder lokalplanen bestemmelser, der skal beskytte eventuelle flagermus ved fremtidig drift af udpegede træer, samt ved nedrivning af udpegede bebyggelser.

 

Placering af ny bebyggelse

Der er en række forhold, der begrænser, hvor ny bebyggelse kan placeres. Det skyldes placeringen af bevaringsværdige træer, samt en støjproblematik fra trafikken på Kalundborgvej. Støjproblematikken betyder, at en del af planområdet er udsat for støjværdier, der ligger over Miljøstyrelsens anbefalede niveau på 58 dB. Derfor er byggefelterne til ny bebyggelse placeret, så fremtidige beboere skærmes mest muligt fra støj både indendørs og udendørs. 

 

Trafikbetjening

Der er en eksisterende offentlig adgangsvej fra Kalundborgvej og ind i planområdet. Denne adgangsvej forbliver den primære adgangsvej. Derudover åbnes der op for en yderligere adgangsvej fra Kalundborgvej, der fører ind til et mindre parkeringsareal. Denne overkørsel skal være forbeholdt døgninstitutionens brugere.