Lokalplanens indhold
Lokalplanen giver mulighed for at anvende området til boligformål i form af etageboliger i maksimalt to etager og tæt/lav boliger i form af rækkehuse og dobbelthuse i én etage eller én etage med udnyttet tagetage.
Lokalplanens område inddeles fem delområder:
Delområde 1 må kun anvendes til dobbelthuse og fællesarealer tilknyttet bebyggelsen.
Delområde 2 må kun anvendes til rækkehuse og fællesarealer tilknyttet bebyggelsen.
Delområde 3 må kun anvendes til etageboliger eller rækkehuse samt fællesarealer tilknyttet bebyggelsen.
Delområde 4 må kun anvendes til rækkehuse samt fællesarealer tilknyttet bebyggelsen.
Delområde 5 må kun anvendes til rekreativt område og til område for håndtering af regnvand.
Delområde 1
Delområde 1 får vejadgang fra Østrupvej og der er mulighed for at opføre 22 boliger i 11 dobbelthuse i én etage, eller i én etage med udnyttet tagetage. Hvert enkel bolig må maksimalt have et bebygget areal på 90 m2, mens boligen med udnyttet tagetage kan have et samlet etageareal på 150 m2.
I den sydlige del af delområde 1 vil der være et fællesareal med legeområde. Det er i fællesområdet muligt at placere mindre bebyggelser til fælles formål.
Der vil i delområde 1 være fortove på begge sider af adkomstvejen, mens vejtræer sikrer et grønt vejforløb. Stier forbinder området til lokalplanens øvrige områder. Der hvor stier krydser vejen etableres tiltag for at sikre en sikker trafikafvikling.
Parkering i delområde 1 skal ske på egen grund, hvor der er krav om minimum to parkeringspladser. Der bliver i delområde 1 herudover etableret minimum 6 parkeringspladser som fællesparkering.
Lokalplanen fastlægger at boligbebyggelse og sekundær bebyggelse i delområde 1 placeres, så der opstår en sammenhængende oplevelse af boligområdet fra adgangsvejen. Sammenhængen underbygges af krav til at det enkelte dobbelthus skal have samme tag og af lokalplanens krav til beplantning og hække. Udover eventuel carport må der ikke placeres bebyggelse i det forreste område fra vejen. Carporte skal være åbne på minimum to sider og der kan i forbindelse med carporten etableres udhus ind mod boligerne.
Skitse af eksempel på placering af bebyggelse, carport og renovation mv. i delområde 1 med afstandsmål ud fra lokalplanens bestemmelser.
Delområde 2, 3 og 4
Delområde 2, 3 og 4 får vejadgang fra Højgårdsvej.
I delområde 2 er der mulighed for at opføre 20 rækkehuse og ét fælleshus. Boligerne i dette område kan opføres i én etage eller én etage med udnyttet tagetage. Lokalplanen fastlægger, at boligbebyggelse placeres, så der opstår et centralt fællesareal med legeområde og opholdsmuligheder.
I delområde 3 er der mulighed for at opføre 20 etageboliger. 10 boliger i stueetage og 10 boliger på første sal. Adgangen til lejlighederne på første sal sker via svalegange. Alternativt til dette kan der opføres 10 rækkehuse i enten én etage, én etage med udnyttet tagetage eller i to etager. Etageboliger skal på første sal have altan. Bebyggelserne placeres så der opstår et centralt fællesareal med legeområde og opholdsmuligheder.
I delområde 4 er der mulighed for at opføre 10 rækkehuse i ét plan. Bebyggelserne er her placeret, så der kan opstå spontane møder ved ankomstarealet eller i det grønne område mellem haverne.
I delområdet 2, 3 og 4 skal der sikres minimum 1,5 parkeringsplads pr. tæt/lav bolig og 1 plads pr. etagebolig. Parkering skal anlægges som fællesparkering, der placeres i tilknytning til adkomstvejen. Fra vej- og parkeringsarealet er der stiforbindelser til de enkelte boliger. Langs den sydlige del af område 2 og 4 er der en gennemgående grøn stiforbindelse, der binder de forskellige boligområder sammen lokalplanområdet.
Beplantningen i lokalplanområdet sikrer, at der opstår en sammenhæng og at lokalplanområdet fremstår grønt både i selve boligområdet, men også set fra det eksisterende bymiljø og fra det vejene i det åbne land. Beplantningen i området har fokus på hjemmehørende arter, der bidrager til biodiversiteten.
Delområde 5
Delområde 5 skal fungere som rekreativt område, der kan håndterer regnvand ved både hverdagsregn og større skybrud. Der kan i området opføres mindre bygninger til fælles formål herunder aktivitets- og opholdsmuligheder som f.eks. drivhus, bålhytte eller byttecentral. Derudover kan der her placeres mindre bygninger og anlæg til lokalplanområdets tekniske forsyning.
En dobbeltrettet fællessti igennem delområde 5 forbinder boligområdet til den kommunale sti ved Tjørneholm.
Omfang og placering af bebyggelse; herunder bebyggelsesprocent
Lokalplanen fastlægger omfanget og placering af bebyggelse. Dette sker blandet andet med krav til maksimal bebyggelsesprocent. I kommuneplanrammen er bebyggelsesprocenten fastsat til maksimalt 40%. Bebyggelsesprocenten i lokalplanen angives for nogle delområder både for den enkelte ejendom og for delområdet som helhed. Delområderne har udover private områder nogle fælles friarealer, som variere i størrelse ud fra delområdernes størrelse af private haver.
For delområde 1 er bebyggelsesprocenten maksimalt 45% for den enkelte ejendom, mens delområdes fælles friareal er 17% af delområdets samlede areal.
For delområde 2 er bebyggelsesprocenten maksimalt 95% for den enkelte ejendom. Delområdets fælles friareal udgør 45% af delområdets samlede areal.
For delområde 3 er bebyggelsesprocenten maksimalt 95% for den enkelte ejendom. Delområdets fælles friareal udgør 34% af delområdets samlede areal.
For delområde 4 er bebyggelsesprocenten maksimalt 40% for den enkelte ejendom. Delområdets fælles friareal udgør 42% af delområdets samlede areal.
Delområde 5 har ingen maksimal bebyggelsesprocent. I området må der udelukkende opføres sekundær bebyggelse til fælles brug. Delområdet skal anvendes til LAR anlæg. Disse anlæg indgår ikke i fælles friareal, da det ikke betragtes som opholdsareal. Friarealet i delområde 5 udgør 4137 m2, hvilket svarer til 58% af delområdets samlede areal. Boligerne i delområde 1, 2, 3 og 4 vil også kunne bruge friarealet i delområde 5.
Bebyggelsesprocenten for de enkelte ejendommene er højere end det som kommuneplanrammen angiver. Beregningen af bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom inddrager ikke andel i fællesarealer, veje, stier og fællesparkerings, områder til LAR mv. Lokalplanen har en del større fælles friarealer i delområde 2, 3, 4 og 5. Andelen af friarealer i hele lokalplanområdet udgør ca. 35 %. Med den mængde af friareal i lokalplanen sikres det, at der i boligområdet er adgang til et godt bomiljø grønne områder til rekreativ udfoldelse.
Hensyn til kirkeomgivelser
Lokalplanområdet ligger i kirkeomgivelser til Ugerløse Kirke. Fra Østrupvej, der løber langs lokalplanområdets nordlige grænse kan man se en stor del af kirketårnet. Fra dele af Skovhusvejen, der ligger vest for området kan man også se kirken. En stor del af Skovhusvejen ligger en del højere end selve lokalplanområdet. Der vil derfor forsat være indsigt til kirken fra store dele af Skovhusvej, ligesom indsigten til kirken fra Østrupvej ikke påvirkes af lokalplanens muligheder, hvor bebyggelse maksimalt må opføres i 8,5 meters højde.
Håndtering af regnvand
Inden for planområdet skal regnvandet kunne håndteres lokalt både for hverdagsregn og i skybrudssituationer. For at håndtere overfladevand, der strømmer inden for lokalplanområdet er der udlagt to områder til lokal afledning af regnvand (LAR). I de to LAR områder er placeret 5 bassiner. Bassinerne etableres som nedsivningsbassiner og forbindes med enten grøfter eller nedgravede rør. For at sikre, at overfladevand i skybrudssituationer bliver inden for området og ikke løber til naboområder, skal der etableres en grøft langs matrikelskel mod vest, ligesom terrænet langs skel mod syd skal forhøjes. Bassinerne skal af hensyn til natur- / miljøforhold samt herlighedsværdien i boligområdet se så naturlige ud som muligt. Derfor fastsætter lokalplanens bestemmelser den maksimale hældning på regnvandsbassinet brinker til 1:5.
Arkitektur
Bebyggelsen i lokalplanområdet tager sit afsæt i de omkringliggende områders bebyggelser. Højde på nye bebyggelse, der grænser op til parcelhusområdet mod syd er derfor holdt i henholdsvis et plan og et plan med udnyttet tagetage. Nogle af boligerne mod nord som ligger ud mod Østrupvej må være maksimalt to etager. Det vurderes, at der med fællesareal og vejene Højgårdsvej og Østrupvej er tilstrækkelig afstand til boligerne ved Bøgevej og Lærkevej. Bebyggelser udformes med saddeltage tilsvarende det som primært ses i området. Bebyggelser, der opføres som lange boligstænger, skal brydes med detaljeringer i facaden i lodrette bånd så de ikke fremkommer ensformige og monotone.
Hensyn til landskabet
Lokalplanen sikrer, at der tages hensyn til landskabet i overgangen fra det åbne land til byen. Der stilles i delområde 1 krav til at plante hæk i skel mod vest, mens bestemmelser vedrørende bebyggelsens placering, omfang og ydre fremtræden sikrer, at bebyggelsen ikke bliver dominerende. Ved at have beplantning i form af hæk og de forventede træer og buske i de private haver vil der ske en blød overgang mellem land og by. Dette underbygges yderligere af, at bebyggelsen i dette område skal fremstå med saddeltage og i farver, der ikke er dominerende i forhold til landskabet.
Jordhåndtering og beplantning langs Østrupvej
Langs lokalplanområdets nordlige grænse løber Østrupvej. Vejen ligger terrænmæssigt ca. 1-1,5 meter højere end lokalplanområdet langs hele strækningen. Lokalplanen giver mulighed for at der langs vejen kan etableres mindre bakkeformationer langs vejen. Disse må maksimalt være 1 meter over vejens terrænniveau. Langs strækningen skal der plantes grupper af træer. Dette giver boligområde en afskærmning fra vejen og et grønt udtryk, mens det fra vejen samtidig er muligt at se området bebyggelser når man ankommer til Ugerløse fra Østrupvej. Samtidig giver det udvikler mulighed for at håndtere en del af jorden fra byggemodningen lokalt uden at køre det væk.