I henhold til lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23. november 2015 om planlægning med senere lovændringer fastlægges hermed følgende bestemmelser for det i § 2 nævnte område.
1.1 Lokalplanen har til formål
2.1 Lokalplanområdet er afgrænset som vist på kortbilag 4, og omfatter jf. matrikelkortet, følgende matrikelnummer 11ap, Sankt Nikolaj, Holbæk Markjorder, samt alle parceller, der efter den 16.05.2018 udstykkes i lokalplanområdet.
2.2 Lokalplanområdet ligger i, og skal forblive i, byzone.
2.3 Lokalplanområdet opdeles i delområde I, II og III, som vist på kortbilag 5.
3.1 Lokalplanområdet må kun anvendes til boligformål (helårsboliger) med dertilhørende fællesarealer.
For delområde I gælder
3.2.1 Delområde I må kun anvendes til rekreativt område (den grønne kile) med fælles aktivitets- og opholdsmuligheder, herunder en gennemgående stiforbindelse med offentlig adgang, som strækker sig fra Kattegatsvej til lokalplanområdets nordvestlige grænse mod Seminariestien.
Der kan etableres mindre bygninger og anlæg til fælles formål, herunder til aktivitets- og opholdsmuligheder samt boligområdets tekniske forsyning, jf. § 10.1.
Der kan etableres regnvandsbassiner og andre anlæg til opsamling af regnvand.
For delområde II gælder
3.3.1 Delområde II må kun anvendes til boligbebyggelse i form af etageboliger samt fællesanlæg såsom fælleslokaler, grønt friareal med tilhørende fællesfaciliteter, stiforløb samt anlæg til regnvandshåndtering.
3.3.2 Udover boligbebyggelse kan der etableres mindre bygninger og anlæg til fælles formål, herunder til aktivitets- og opholdsmuligheder samt boligområdets tekniske forsyning.
For delområde III gælder
3.4.1 Delområde III må kun anvendes til parkering og vejareal.
4.1 Lokalplanområdet kan udstykkes som én eller flere storparceller i overensstemmelse med den overordnede disponering som vist på kortbilag 5.
5.1 Ny boligbebyggelse må kun opføres inden for de tre byggefelter, der er vist med skråskravering på kortbilag 5.
5.2 Mindre bygninger såsom carporte, garager, cykelparkering, legehuse og affaldsstationer må opføres uden for byggefelterne, dog mindst 2,5 m fra skel, veje og stier. Bygningerne må ikke opføres med en større højde end 3 m. over terræn.
5.3 Ud over den fastsatte maksimale bygningshøjde for boligbebyggelse, jf. § 5.7.1 - 5.7.3, kan der på tage etableres solceller, tekniske installationer, ventilationshætter og lignende afkast, såfremt disse afskærmes så de fremstår som en integreret del af bygningen.
5.4 Boligbebyggelse skal have en indbyrdes afstand på min. 10 m.
5.5 Det samlede etageareal må maksimalt udgøre 13.510 m2. Det samlede maksimale etageareal fordeles mellem de tre byggefelter som beskrevet i § 5.7.1 - 5.7.3.
For delområde I gælder
5.6.1 I delområdet må der kun opføres mindre bygninger og anlæg til fælles formål. Der må i alt maks. opføres 100 m2 bebyggelse og bygningers højde må ikke overstige 3 m.
For delområde II gælder
5.7.1 Inden for byggefelt 1a må der maksimalt opføres et etageareal på 6.010 m2 boligbebyggelse.
Boligbebyggelse skal udføres som etagehuse i mindst 2 og maksimalt 6 etager. Bebyggelsens højde må ikke overstige 22 m. målt fra færdigt terræn.
Der må ikke etableres tagterrasser over 6. etage.
5.7.2 Inden for byggefelt 1b må der maksimalt opføres et etageareal på 4.300 m2 boligbebyggelse.
Boligbebyggelse skal udføres som et etagehus i mindst 6 og maksimalt 10 etager. Bebyggelsens højde må ikke overstige 35 m. målt fra færdigt terræn.
Der må ikke etableres tagterrasser over 10. etage.
5.7.3 Inden for byggefelt 2 må der maksimalt opføres et etageareal på 3.200 m2 boligbebyggelse.
Boligbebyggelse skal udføres som etagehuse i mindst 2 og maksimalt 5 etager. Bebyggelsens højde må ikke overstige 18 m. målt fra færdigt terræn.
Der må ikke etableres tagterrasser over 5. etage.
5.7.4 Inden for byggefelt 1a og byggefelt 2 skal bebyggelsen fremtræde varieret og forskudt, som vist i princippet på illustrationsplanen.
For delområde III gælder
5.8.1 I delområdet må der kun opføres mindre bygninger og anlæg til fælles formål.
5.8.2 Der må i alt maks. opføres 100 m2 bebyggelse og bygningers højde må ikke overstige 3 m.
6.1 Boligbebyggelse inden for det enkelte byggefelt skal fremstå som en helhed i forhold til materialebrug og formgivning.
6.2 Tage på boligbebyggelse skal udføres med ensidig taghældning på maksimalt 30° eller som flade tage med taghældning på maksimalt 5°
6.3 Der må ikke anvendes reflekterende materialer på tag og facader med undtagelse af solceller, vinduer og glaspartier. Glansværdien for tag- og facadematerialer må maksimalt være 30.
6.4 Solfangere/solceller skal indgå som bygningselementer på tage og i facader og opsættes direkte i plan med overflade på tagflader eller i facader, således at elementerne indgår som husets andre bygningselementer i overfladen. Synlige fritstående konstruktioner på bygninger er ikke tilladt. Solceller må ikke placeres på jorden.
6.5 Mindre bygninger såsom carporte, redskabsskure, legehuse, cykelparkering og affaldsstationer skal gives en udformning og et udseende, der er i overensstemmelse med den øvrige bebyggelse.
7.1 Vejadgang til lokalplanområdet skal ske fra Kattegatsvej og Holbæk Have, som vist på kortbilag 5.
7.2 Vejene A-A og B-B skal udlægges i minimum 7 m bredde og anlægges med minimum 5 m kørebane.
7.3 Kørebaner skal befæstes med asfalt eller belægningssten og afgrænses med kantsten eller bånd af granit- eller betonsten.
7.4 I tilknytning til vejene skal der sikres vendemulighed for lastbiler (renovationsvogne, flyttebiler mv.).
7.5 Stier skal udlægges i overensstemmelse med principperne vist på kortbilag 5.
7.6 Gang- og cykelsti C-C skal anlægges med en bredde på min. 4 m og med fast belægning. Der skal etableres stitilslutning til naboområdernes stisystemer som vist på kortbilag 5. Gang- og cykelstien skal være med offentlig adgang for fodgængere og cyklister.
7.7 Øvrige stier skal anlægges med en bredde på min. 2 m og etableres med permeabel belægning fx grus.
7.8 Der skal udlægges parkering svarende til 1,5 parkeringsplads pr. bolig.
7.9 Der skal etableres 1 handicapplads pr. 25 p-pladser. Handicappladserne skal fordeles jævnt på de to parkeringsudlæg og tæt på indgange til bebyggelsen.
7.10 Parkeringspladser skal etableres inden for delområde III som fælles parkeringsarealer, som vist på kortbilag 5, og/eller i parkeringskælder.
7.11 Parkeringsarealer skal etableres med permeabel belægning.
7.12 Der skal etableres mindst 1 cykelparkeringsplads pr. 100 m2 boligetageareal. Cykelparkeringen skal placeres i direkte tilknytning til de enkelte boligbebyggelser og mindst 50% med overdækning.
8.1 Skiltning og reklamering, udover almindelig navne- og nummerskiltning, må ikke finde sted.
9.1 Der må ikke foretages terrænreguleringer på mere end +/- 0,5 m i forhold til det naturlige terræn, se dog §§ 10.10 og 10.11.
9.2 Terrænregulering skal afsluttes i flade, bløde kurver med maksimal hældning på 1:2. Terrænreguleringer tættere på skel end 1 m er ikke tilladt.
9.3 I forbindelse med anlæg af regnvandsbassin samt render og grøfter til overfladisk afledning af regnvand, kan terrænet reguleres med mere end 0,5 meter for at sikre, at en hensigtsmæssig vandafledning kan finde sted.
9.4 I den grønne kile og på fælles friarealer kan der inden for de udpegede arealer jf. kortbilag 6, etableres grøfter, bakker eller lignende med en terrænregulering på op til +/-3 m.
Regnvandshåndtering
10.1 Der skal anlægges render og grøfter til overfladisk afledning af regnvand som vist på kortbilag 5.
10.2 Der skal anlægges et regnvandsbassin med en placering, som vist på kortbilag 5. Bassinet skal udformes med flade brinker, maks. hældning 1:5.
10.3 I forbindelse med bassinet kan der etableres anlæg, der er nødvendige for driften.
Note: Regnvand skal så vidt muligt afledes overjordisk og indgå som en naturlig del af friarealer og bidrage til arealernes rekreative kvalitet samt områdets biodiversitet. I de tilfælde hvor det ikke er teknisk muligt, kan regnvandet afledes via rør til regnvandsbassin.
Note: Dimensionering af nedsivning og mulighed for bortledning i øvrigt skal ske efter kommunens anvisninger.
Ubebyggede arealer
10.4 Ubebyggede arealer, der ikke anvendes til parkering, veje, stier, terrasser, private haver eller øvrige anlæg, skal anvendes til friarealer.
10.5 Den maksimale befæstelsesgrad* for lokalplanområdet må ikke overstige 50%. Befæstelse herudover skal udføres som vandgennemtrængelig - det kan f.eks. være græsarmeringssten, grus, træterrasse mm.
*) Befæstelse er defineret som det samlede bebyggede areal sammen med de befæstede arealer.
For delområde I gælder
10.6.1 I delområde I skal der etableres et offentligt tilgængeligt grønt område (den grønne kile), som vist på kortbilag 5.
10.6.2 Den grønne kile skal indrettes med forskellige aktivitets- og opholdsområder såsom legepladser, boldbaner, petanquebaner, nyttehaver, bålplads, borde og bænke og lign. som opfordrer til både ophold og aktivitet. Der skal anlægges aktivitets- og opholdsområder svarende til et areal på minimum 1.000 m2.
10.6.3 Eksisterende træer udpeget på kortbilag 5 skal bevares så vidt muligt.
10.6.4 Den grønne kile skal fremtræde med en grøn og frodig karakter, rumdannende beplantninger og synlige landskabsintegrerede LAR-løsninger.
For delområde II gælder
10.7.1 Udover den grønne kile beskrevet i § 10.6.1, skal der inden for det enkelte byggefelt etableres friarealer svarende til mindst 10 % af etagearealet.
Friarealer indrettet på fælles tagterrasser medregnes i friarealdækningen.
11.1 Der skal etableres belysning langs veje og stiforbindelser samt på parkeringsarealerne.
11.2 Belysningen må ikke virke blændende i forhold til omgivelserne. Belysning kan udformes som master med en nedadrettet lyskilde, som sidder maksimalt 6 meter over terræn, eller som lav belysning i form af fx pullerter.
12.1 Tekniske anlæg og installationer, herunder el- og gasskabe samt ventilationsanlæg, skal være indesluttet i bygningerne eller være en del af bygningernes arkitektur. Transformerstationer skal indpasses i området under hensyn til at de bliver så lidt synlige som muligt og placeres under hensyntagen til nabobebyggelse.
12.2 Fritstående tekniske anlæg skal skjules ved terrænregulering og/eller beplantning.
12.3 Ny bebyggelse skal tilsluttes kollektiv varme- og vandforsyning, samt de offentlige anlæg for spildevand.*
Note*): Jf. planlovens §19 stk. 4 skal byrådet dispensere fra en lokalplans bestemmelser om tilslutning til et kollektivt varmeforsyningsanlæg som betingelse for ibrugtagning af ny bebyggelse, når bebyggelsen opføres som lavenergibebyggelse.
13.1 Det er en forudsætning for anvendelse til boligformål, at området udformes, så Miljøstyrelsens til enhver tid gældende vejledende grænseværdier for vejtrafikstøj kan overholdes.
Ved lokalplanens udarbejdelse er de vejledende grænseværdier for det udendørs støjniveau i boligområder, institutioner, skoler, plejehjem, hospitaler, kolonihaver, udendørs opholdsarealer, parker og lignende:
14.1 Såfremt området udstykkes i flere storparceller og/eller mindre grunde skal der oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige grundejere inden for lokalplanens område. Grundejerforeningen skal oprettes senest når 50 nye boliger er taget i brug.
14.2 Grundejerforeningen er forpligtet til at forestå drift og vedligeholdelse af private fælles veje, stier, belysning og grønne fællesarealer herunder også beplantning. Drift og vedligeholdelse omfatter tillige afvanding og oprensning af de integrerede LAR-løsninger i området.
14.3 Grundejerforeningerne skal i øvrigt forestå de opgaver, som i medfør af lovgivningen henlægges til foreningen.
14.4 Det påhviler grundejerforeningen selv at udarbejde foreningens vedtægter, som skal godkendes af byrådet.
14.5 Grundejerforeningen er forpligtet og berettiget til at tage skøde på anlagte veje, stier, LAR-løsninger og grønne fællesarealer.
15.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før bebyggelsen er tilsluttet spildevandskloaknettet.
15.2 Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før der er etableret fællesarealer, herunder legeplads, jf. §§ 10.1 og 10.2.
15.3 Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før befæstet vejadgang og færdselsarealer til betjening af bebyggelsen er etableret jf. §§ 8.1 – 8.3.
15.4 Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før stisystemet er etableret jf. §§ 8.5 og 8.6.
15.5 Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før regnvandsbassin, grøfter og regnvandsledninger er etableret jf. § 10.6 og 10.7.
15.6 Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før bebyggelsen er tilsluttet kollektiv varme- og vandforsyning.
Forslag til lokalplan x.xx – yyy er vedtaget af Holbæk Byråd den xxx
16.1 Efter Holbæk Byråds endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må de ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge planlovens § 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser.
16.2 Den eksisterende lovlige anvendelse kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v. der er indeholdt i planen. Lokalplanen tinglyses ikke på de ejendomme, der er omfattet af planen, men indberettes til PlanSystemDK.
16.3 Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser på betingelse af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan.
Forslag til lokalplan 3.53 boligområde ved Holbæk Have, etape I, er vedtaget af Holbæk Kommunalbestyrelse den 12. september 2018.