Med hjemmel i lov om planlægning (jf. lovbekendtgørelse nr. 937 af 24/09/2009 med senere ændringer) fastsættes herved følgende bestemmelser for det område, der er beskrevet i § 2:
Lokalplanens formål er:
1.1 at sikre mulighed for omdannelse af eksisterende erhvervsområde til center- og havneformål
1.2 at fastlægge retningslinjer for arealanvendelse
1.3 at fastlægge retningslinjer for omfang og udformning af nybyggeri, trafikarealer, beplantning m.v., herunder at sikre en ny bydel udformet med høj arkitektonisk kvalitet.
1.4 at sikre vejadgang til området.
2.1 Arealet er beliggende i byzone, og forbliver i byzone.
3.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter matr. nr. 307c, 356ac, 356ae, 356af, 356ag, 356 aq, samt del af 356a, 7000z, 7000æ, 7000ak og 7000cg alle Holbæk Bygrunde.
4.1 Lokalplanområdet udlægges til centerformål, herunder boliger, bymæssige erhverv inden for kontor-, klinik-, restaurations- og andre serviceerhverv, fittnesscenter, eventvirksomhed, institutioner, plejeboliger, foruden de tilhørende tekniske anlæg, og inden for de nedenfor nærmere angivne begrænsninger og uddybninger.
4.2 I området må etableres butikker med et maksimalt bruttoetageareal på 200 m2. Det samlede butiksbruttoetageareal må ikke overstige 600 m2.
4.3 Området inddeles i 6 karreer, nummereret fra 1 til 6, som vist på kortbilag 2. Karré nr. 1 rummer den allerede opførte retsbygning, og er således ikke omfattet af nærværende lokalplanbestemmelser. Karré nr. 2, beliggende ud mod Brostræde, skal i stueplan forbeholdes publikumsorienteret anvendelse som eksempelvis restauration, café, butiksformål el. lign., der medvirker til at understøtte liv langs den i plangrundlaget viste kanalpromenade.
4.4 Der udlægges arealer til pladser, gader, kanaler og grønne områder som angivet på kortbilag 2, herunder:
- areal til to nye havnekanaler / spejlbassiner med min. bredde på10 m
-areal til promenade langs eksisterende kajkant i en bredde af 14 m (op til 16 m ved ankerplader fra havnespuns)
- areal til udvidelse af parallelvej og nye interne gader i normalbredder af 13 m
- areal til grønt areal med mulighed for fremtidig udvidelse af Havnevej til en samlet normalbredde på 27 m
- areal til grønt område med stiforbindelse vest for Østre Havneveji en bredde varierende fra 20 – 30 m
- areal til kanalpromenade øst for kanal ved Brostræde i en min. bredde af 8 m.
5.1 Inden for området kan etableres butikker med en maksimal butiksstørrelse på 200 m2 og et maksimalt samlet etageareal på 600 m2 inden for lokalplanområdet.
Der kan placeres udvalgsvarebutikker, gerne med et indhold, der understøtter det maritime liv i havnen, eller mindre kiosk- og specialvarebutikker, men ikke egentlige dagligvarebutikker.
6.1 Udstykning inden for området skal ske i henhold til bebyggelsesplanens principper som angivet på kortbilag 2.
7.1 Bebyggelse skal holdes inden for de på kortbilag 2 angivne byggefelter. Der udlægges i lokalplanen byggefelter ud fra de samme principper som ligger til grund for hovedgrebet i delområde C1, nemlig som parallelle stokke med gavlene orienteret mod havnebassinet, i henhold til retningslinjerne på kortbilag 2.
7.2 Området er inddelt i 6 karreer, nummereret fra 1-6, hvoraf karré nr. 1 er beliggende uden for lokalplanafgrænsningen, da den omfatter allerede realiseret nybyggeri. Til hver af de øvrige karreer knytter sig en ramme for det maksimale etageantal og det maksimale etageareal. Arealerne udlægges til bebyggelse med tilhørende parkeringsforsyning inden for en maksimal samlet etagearealsramme på 34.000 m2. (ekskl. kælderarealer, men inkl. opført etageareal ved karré nr. 1))
Karre nr. 2
Grundareal ca. 2.240 m2
Max. Etageareal: 3.100 m2 (ekskl. kælder)
Max. Etageantal: 4 etager over kælder, dog punktvis op til 5 etager mod fjorden
Max. bygningshøjde: 18,5 m over terræn
Karre nr. 3
Grundareal ca. 6.040 m2
Max etageareal: 9.000 m2 (ekskl. kælder)
Etageantal: 3 etager over kælder
Max. bygningshøjde: 13,5 m over terræn
Karre nr. 4
Grundareal ca. 4.220 m2
Max. Etageareal: 8.300 m2 (ekskl. kælder)
Max. Etageantal: 4 etager over kælder, dog punktvis op til 5 etager mod fjorden
Max. bygningshøjde: 18,5 m over terræn
Karre nr. 5
Grundareal ca. 3.290 m2
Max etageareal: 4.800 m2 (ekskl. kælder)
Etageantal: 3 etager over kælder
Max. bygningshøjde: 13,5 m over terræn
Karre nr. 6
Grundareal ca. 2.300 m2
Max. Etageareal: 3.100 m2 (ekskl. kælder)
Max. Etageantal: 4 etager over kælder, dog punktvis op til 5 etager mod fjorden
Max. bygningshøjde: 18,5 m over terræn
7.3 Mod Brostræde og den nye kanal skal erhvervsbebyggelsen, Karre 1 og 2, udformes med facader, der giver niveaufri adgang til de offentlige opholdsarealer mod vest, og således bidrager til aktivitet og liv i kanalgaden. Stueplankoten kan dog hæves op til 1,2 m over gadeniveau under hensyntagen til risiko for oversvømmelser. I den nordligste af disse felter mod havnen, karre 2, skal stueetagen forbeholdes udadvendte erhvervsformål så som restauranter, caféer, evt. mindre butikker samt lignende erhvervsformål. Se principsnit fra ”Designmanual for Holbæk Havn”. Bebyggelse inden for karre 1 og 2 skal placeres inden for byggezone som angivet på kortbilag 3. Bygningsvolumener kan give rumvirkning som vist på kortbilag 2.
7.4 Boligbebyggelserne skal opføres i 3-5 etager over kælder, i henhold til angivelsen for hver enkelt karre i ovenstående. Boligerne kan udformes enten som etagehuse eller som slanke rækkehuse i gennemgående plan. Det tilstræbes, at facaderne ved deres udformning gives underdelinger, bygningsfremspring, altaner eller på anden vis tildeles rytme og variation, så de lange facaderækker brydes. Kanalhusene i Holland eller ”Kartoffelrækkerne” ved søerne i København kan nævnes som referencebilleder, der kunne skabe inspiration til nutid fortolkning.
Bygningsfremspring, karnapper, altaner m.v. må ikke overskride gadelinjen med mere end maksimalt 0,5 m, og alene hvor dette ikke er til gene for færdsel. Der skal etableres niveaufri adgang til boligerne fra interne stræder.
7.5 Ny bebyggelse skal opføres med kælder til parkering og depotrum m.v. Kælderfundamenter skal placeres i gadelinjen, dog kan tilbagetrækninger svarende til samlet 1/3 af længden tillades for skabelse af variation i facadelinjebebyggelse. Fundamenters overkanter må ikke være mere end ca. 2 m over fortovsniveau. Kælderparkering i ca. kote 1.2.
7.6 Karreernes ubebyggede arealer udlægges som fælles, halvprivate gårdrum, med indretning og beplantning m.v., der gør dem egnede til ophold. Opholdsarealer for såvel boliger som erhvervsbebyggelse skal etableres på taget af kælderparkeringsarealer. Der åbnes mulighed for, at der med trappeanlæg og lign. kan skabes variation i de ellers lange ubrudte kælderfacadelinjer og gives adgang til pladslignende uderum på kælderplinten. Niveauspringet mellem overkant af kælderdæk og terrænniveau for Havnepromenaden og Parallelvej skal i videst muligt omfang løses ved udformning af brede trapper, som binder havnerummet og friarealerne på bebyggelsernes kældertage sammen. (Jf. principsnit fra designmanualen.) I tilknytning til institutioner kan afgrænsning af udearealer forekomme, hvor særlige behov i medfør af institutionens daglige aktiviteter nødevendiggør dette.
8.1 Bebyggelsen skal udformes så den ved opførelsen repræsenterer tidens arkitektur i en lokal sammenhæng. De arkitektoniske virkemidler kan være varierende, men skal hente inspiration i de allerede anslåede temaer i det udbyggede delområde C1, således at der med områdets gradvise udbygning kan opnås et holdbart, harmonisk samspil mellem bygningerne i det ydre. De slanke høje gavle med udstrakt brug af glas orienteret mod fjorden skal fastholdes som motiv. Bygningernes karakter mod de offentlige gader skal fremtræde med tyngde i materialevalg og udformning, mens de i højere grad mod gårdrum kan fremstå med åben, let karakter.
Det tilstræbes, at facaderne ved deres udformning gives underdelinger, bygningsfremspring, altaner eller på anden vis tildeles rytme og variation, så de lange facaderækker brydes. Kanalhusene i Holland eller ”Kartoffelrækkerne” ved søerne i København kan nævnes som andre referencebilleder, der kunne skabe inspiration til nutid fortolkning. Tekniske anlæg og installationer skal indesluttes i bebyggelsen eller være en integreret del af arkitekturen.
Bebyggelsen skal:
- være af naturlige, robuste og sunde materialer i høj kvalitet
- være med gode rumhøjder, gode lysforhold og lavt ressourceforbrug,
- give optimal udnyttelse af mulighederne for at opleve nærheden til vandet og evt. fjordudsigt.
Bebyggelsens ydre skal farvesættes efter følgende principper:
- Større farvesatte flader skal holdes inden for hvid, sort og gråtoneskala
- Større ubehandlede flader skal fremtræde i naturmaterialer
- sten, tegl, træ, glas og metal
- Mindre bygningsdele kan gives rene farver.
Tagfladerne skal udformes så de fremstår med et afklaret udtryk i forhold til byggeriets udformning, eksempelvis som flade tage, eller tage med ensidigt fald i bygningernes længderetninger, efter principperne som anvendt i byggeriet i det allerede udbyggede delområde C1.
9.1 To eksisterende bevaringsværdige bygninger inden for lokalplanområdet prioriteres ikke bevaret ved realisering af nærværende lokalplans bebyggelsesmuligheder, af hensyn til det overordnede hovedgreb, og bygningernes forholdsvis beskedne bevaringsværdier på henholdsvis lav og middelværdi.
10.1 Vejadgang til lokalplanområdet skal ske fra henholdsvis Brostræde eller Østre Havnevej. Der udlægges arealer til pladser og gader til færdsel og ophold m.v. som vist på kortbilag 2. Udformning af arealer ved Brostræde og Østre Havnevej skal ske efter et samlet projekt i henhold til principperne vist på kortbilag 2. Projektering af vejkrydsene kan medføre mindre ændringer i forhold til illustrationsplanens anvisninger.
10.2 I forbindelse med realisering af den første etape C1 for omdannelse af Holbæk Havn blev udarbejdet en designmanual. Heri er beskrevet de generelle principper for, hvorledes de offentlige arealer ved deres indretning, belægning, beplantning og byudstyr skal udformes. Det er tilstræbt at give området et robust og slidstærkt helhedspræg af høj funktionel, materialemæssig og arkitektonisk kvalitet.
10.3 Promenaden langs den eksisterende kajkant skal udlægges i en bredde af 14 m. Promenaden skal opfattes som en samlet flade, med en sammenhængende gennemgående belægning, der afslutter den nye bydels møde med vandet. Promenaden skal udføres med et 8 m bredt gennemgående betonfelt. På siderne heraf, mod henholdsvis havnebassin og bebyggelser skal udlægges bånd med chaussesten, enkelte steder ilagt træfelter i Ipe eller Azobe.
Promenaden anlægges for gående og cyklende, som en del af en sammenhængende havnepromenade. Der tillades ikke kørende trafik, udover mindre ærindekørsel eksempelvis ved vareindlevering, events i havneområdet o. lign.
10.4 Parallelvej skal udvides til en samlet normalbredde af 13 m. Arealet skal anlægges efter samme principper som allerede realiseret ved delområde C1, og efter principperne angivet i designmanualen. Vejbelægning skal udføres i asfalt med tilslag af lys granit. Parallelparkering etableres i den nordlige side af gaden. Belægningsbånd i brosten fra de interne gader skal føres over Parallelvej og vil være med til at virke fartdæmpende. Byinventar skal placeres så det indpasses med det overordnede belægningsmodul.
10.5 Nye interne gader skal udlægges i normalbredde af 13 m. Gaderne skal indrettes med en kørebane på 5,5 – 6 m, ensidig kantstensparkering på 2 – 2,5 m afbrudt af heller til beplantning, belysning og andet byudstyr, samt fortove på 2,5 m, heraf 0,5 m som fleksibel zone langs gadelinjen til beplantning, byudstyr, evt. fæste for trapper og ramper samt tekniske anlæg – ved fast belægning udføres denne i chaussésten. Vejbelægning skal anlægges i brosten. Fortove skal anlægges i granit – som ved udført etape C1.
10.6 Areal til udvidelse af Havnevej skal udlægges til en samlet normalbredde af 27 m. Arealet skal anlægges efter samme principper som allerede realiseret ved delområde C1.
10.7 Der skal etableres kanalpromenader langs Brostræde og i det udlagte grønne areal beliggende vest for Østre Havnevej, i sammenhæng med stiforløb rundt langs ringgadenettet. Havnepromenaden langs havnebassinet indgår som en del af den samlede Fjordsti´s forløb.
10.8 Der skal anlægges parkering svarende til 1 1/2 p-plads pr. bolig og 15 p-pladser pr. 1.000 m2 erhverv. Ved plejeboliger fastsættes et p-krav på 0,8 p-pladser pr. bolig.
Parkering skal ske i parkeringskældre. Langs Parallelvej og interne gader etableres kantstensparkering efter ovennævnte beskrivelser og efter principperne i designmanualen. Langs Parallelvej trækkes parkeringsfelter 12 m tilbage ved kryds, hvorved gavle friholdes og oversigt bevares. Langs kajpromenade kan ikke parkeres.
11.1 Anlæg af ubebyggede arealer skal ske i henhold til principperne angivet i designmanualen for Holbæk Havn, og som beskrevet i nedenstående.
11.2 Beplantning.
Beplantning udformes i overensstemmelse med principperne for beplantning i den allerede udbyggede del af havneområdet. Langs Havnevej videreføres træplantning med trærækker af Platantræer. Store trækroner er tænkt at omslutte gaderummet, og danne overgang mellem den gamle bydel og den nye havnebydel.
11.3 I Brostræde og i det grønne bånd vest for Østre Havnevej placeres trærækker af klippede Lindetræer. Træerne opstammes, så der i videst muligt omfang sikres kig mod fjorden.
11.4 Langs kajgaden / promenaden kan placeres træer, eksempelvis i nærheden af husgavle, hvor træerne i hvert haverum placeres i en gruppe på parkeringskældrenes tag. Træernes kroner vil kunne ses som grønne punkter når man går langs havnepromenaden. Med den punktmæssige placering af træer langs promenaden signaleres også, at der er frodige opholdsarealer længere inde i bebyggelsen.
11.5 På Parallelvej skal plantes trærækker af Røn i forbindelse med parkeringsarealer, som en videreførelse af den allerede foretagne plantning i delområde C1.
11.6 Der må ikke placeres træer i de nordsydgående tværgader af hensyn til friholdelse af et uhindret kig fra den gamle bydel og ud mod fjorden.
11.7 Belysning.
Armaturer skal placeres og udformes, så der skabes velbelyste overfl ader, så det føles trygt og sikkert at færdes for såvel gående som kørende. Valg af belysningsarmatur er gennemgående for hele havneområdet, relateret til henholdsvis pullertbelysning, standerbelysning og refl ekslys fra plinte og facader samt indbygningsarmaturer i bænke o. lign. Stræderne udformes med lav parkstanderbelysning, der forholder sig til beplantning og parkeringsfelter. Parallelvej anlægges med standere, der oplyser hele gaderummet for at sikre et trygt og trafiksikkert gaderum. Armaturer placeres i en højde af 3-4 m med en afstand, der sikrer overlapning mellem de belyste flader. Promenaden langs kajgaden, samt promenade ved Brostræde og det grønne areal ved Østre Havnevej belyses, hvor der tages udgangspunkt i stedet og den stemning der ønskes.
11.8 Belægninger.
Den nye bydel bindes sammen af et bygulv, der danner sammenhæng og hierarki i områdeplanen. Alle kanter, overgange, kørebaner og gangzoner behandles ud fra et samlet hovedgreb:
Der er tre belægningsmotiver, der går igen i hele planen, insitustøbt betonbelægning, granitfl iser og chaussésten. Granitfliserne optræder i gangzoner, stenen i tilpasningsarealer. Sammen med 3 øvrige motiver – asfalt, brosten og forskellige træzoner – inddeler beton, granitfl iser og chausséstenen hele planen. Parallelvej, Brostræde og Østre Havnevej belægges med kørebane af asfalt. Fortov og parkeringsfelter er i granit. Tilpasningsarealet fra fortovet ind til bebyggelsesfeltet belægges med chaussesten, der kan optage de mindre uregelmæssigheder, som må forventes at opstå. Kørebaner i sivegader anlægges med brosten. Fortov og parkeringsarealer er i granitfliser og tilpasningsarealer i chaussesten. Promenader langs havnebassinet og langs Brostræde inddeles i belægningsfelter. Betonen er den gennemgående gangflade, lagt i brede felter (insitustøbt) med chaussesten på hver side.
11.9 Ubebyggede arealer skal holdes fri for oplag og parkering. Eksempelvis må opstilling af fritidsbåde, uindregistrerede køretøjer, campingvogne, containere, jordbunker m.v., ikke finde sted inden for lokalplanområdet.
12.1 Tekniske anlæg og installationer, herunder el- og gasskabe samt ventilation skal integreres som en del af bygningernes arkitektur. Transformerstationer skal indpasses i området under hensyn til at de bliver så lidt synlige som muligt og placeres under hensyntagen til nabobebyggelse.
12.2 Ledninger skal udføres som jordkabler
12.3 Området kan forsynes med fælles antenneanlæg, kabelnet og lignende signalanlæg. Der må som udgangspunkt ikke opsættes tv - og radioantenner, herunder parabolantenner på bygninger. Parabolantenner med en diameter mindre end 1 m kan dog tillades opstillet på en måde, så de ikke er synlige fra vejarealer.
13.1 Ved omdannelse af området fra havnerelaterede erhverv til bolig- og centerformål medvirkes til at fjerne miljøbelastningen fra de tidligere erhverv og derved generne for den eksisterende bymidte. De erhvervsarealer hvor eksisterende anvendelse opretholdes, vil i det omfang de giver anledning til overskridelser af støjgrænserne for nye boliger eller lign. støjfølsom anvendelse, blive bragt til ophør i løbet af en periode, der ikke væsentligt overstiger 8 år, efter at nærværende lokalplan er endeligt vedtaget og off entliggjort. (Jf. reglerne herom i Planlovens § 15 a, stk. 2.).
I lokalplan 1.22 beskrives omkring trafikstøj ved en fuldstændig udbygning af det samlede havneområde – en fremtidig maksimalbelastningssituation – at der forventes en støjbelastning af en kommende bebyggelse langs Havnevej på op mod 67 dB på facaderne. Dette må ikke medføre en støjbelastning, der indendørs i bebyggelsens beboelsesrum overskrider 30 dB og udendørs på bebyggelsens friarealer i gårdrum m.v. overstiger 55 dB.
13.2 Region Sjælland har kortlagt jordforurening i området på vidensniveau 1 og 2. Ændret arealanvendelse, anlæg og nybyggeri forudsætter tilladelse efter jordforureningslovens § 8. Holbæk Kommune er myndighed.
Ny bebyggelse og tilhørende anlæg må ikke tages i brug inden denne er tilsluttet kollektiv varme- og vandforsyning, samt offentlige anlæg for regn og spildevand og før tilkørsels- og parkeringsarealer er tilvejebragt og godkendt i overensstemmelse med planens bestemmelser.
Ved endelig vedtagelse af nærværende lokalplan aflyses Lokalplan 1.34 og Lokalplan 1.22, for de dele af planerne, der er sammenfaldende med nærværende lokalplanområde.
16.1 Efter Holbæk Byråds endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må de ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge planlovens § 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser.
16.2 Den eksisterende lovlige anvendelse kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v. der er indeholdt i planen. Lokalplanen tinglyses ikke på de ejendomme, der er omfattet af planen, men indberettes til PlanSystemDK.
16.3 Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser på betingelse af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan.
Lokalplan 1.46 er vedtaget endeligt af Holbæk Byråd den 12. marts 2014