Statslig og regional planlægning

Planens indhold vurderes at være i overensstemmelse med gældende statslig og regional planlægning. Planerne berører således ikke udpegninger med hverken råstofinteresser, Natura 2000-områder, OSD-område eller andre områder, af overordnet planlægningsmæssig interesse, udover placeringen inden for den kystnære del af byzonen, jf. nedenstående afsnit.

Kommuneplan 2013-2025

Arealet er beliggende inden for Kommuneplanramme 1. H02, der fastlægger anvendelsen til Center- og havneformål, herunder en stor plads nord og vest for de gamle værftshaller, havnerelaterede aktiviteter, kulturelle formål, offentlig og privat kontor- og servicevirksomhed, detailhandel, restaurant, kulturhus, konferencefaciliteter, publikumsorienterede erhvervsformål og boliger.

Bebyggelsesprocenten fastsættes til 105 for området under ét med mulighed for opførelse af bebyggelse i op til 3 etager, med en maksimal bygningshøjde på 11,5 m. Endelig beskrives i de supplerende bestemmelser i rammen, at byggeri skal have aktive facader i stueplan ud mod offentlige opholdsarealer, promenade og gangarealer. Vest for værftet skal sikres en offentlig plads med udsigt og adgang til havnebassinet. Havnepromenaden skal forlænges mod vest, så der skabes visuel kontakt fra erhvervshavnebassinet til gl. havn. Isefjords Allé skal forlænges mod vest.

Kommuneplantillæg nr. 25

Med nærværende Kommuneplantillæg nr. 25 til Kommuneplan 2013 fastholdes ovenstående rammebestemmelser i 1.H02, der derudover udvider anvendelsesbestemmelsen til at omfatte mulig indplacering af én dagligvarebutik, - og udtager bestemmelse om maks. 2,5 etager for delbebyggelse mod Gl. Havn med tilhørende maks. bygningshøjde på 8,5 m. Bebyggelsesprocenten fastholdes til 105 for området under ét med mulighed for opførelse af bebyggelse i op til 3 etager, med en maksimal bygningshøjde på 11,5 m, dog punktvis op til 12,5 m.

Temaplaner

Nærværende lokalplanlægning er i overensstemmelse med Helhedsplan for Holbæk By, der sætter fokus på vigtigheden af at styrke forbindelsen fra Ahlgade til havneområdet, herunder specifikt en øget aktivering af stueplanfacader langs Blegstræde / Kanalstræde.

Klimatilpasningsplan

Klimatilpasningsplanen beskriver, at havneområdet i Holbæk er lavtliggende og således udsat i forbindelse med kommende vandstandsstigninger og oversvømmelser. Ved ekstremt højvande kan således forventes vandstandsstigninger til terrænniveau, og bebyggelse skal derfor sikres mod oversvømmelser. Det er et ønske, at der med ny bebyggelse tilvejebringes aktive stueplanfacader langs Kanalstræde og ind mod værftsarealerne. Hvis stueplanfacader indrettes niveaufrit i eksisterende kote, skal gøres særlige tiltag til sikring heraf mod oversvømmelser, eksempelvis ved sikring med vandskot el. lign.

Kulturmiljø

Arealet omkring værftet er udpeget til kulturmiljø i Kommuneplan 2013. Nærværende Lokalplan 1.49 berører ikke afgrænsningen af kulturmiljøet omkring selve værftet, men grusarealet beliggende syd herfor, inkl. en eksisterende tidligere udpeget bevaringsværdig bygning, medtages i nærværende lokalplanområde. Den pågældende bevaringsværdige bygning (gul murstensbygning), er imidlertid i en bygningsmæssig stand, så de fastsatte bevaringskriterier for bygningen i tidligere Lokalplan 1.41 ændres, hvorved ændret facadeudformning muliggøres.

Eksisterende lokalplaner

Arealet er omfattet af eksisterende Lokalplan 1.22, der foreskriver en omdannelse af havnearealerne fra tidligere havneerhverv til nyt centerområde. Lokalplan 1.22 har rammekarakter for nærværende lokalplanområde, og foreskriver, at der forud for gennemførelse af nybyggeri på arealet skal gennemføres ny planlægning. Med vedtagelse af nærværende Lokalplan 1.49 aflyses Lokalplan 1.22, for det areal, der er sammenfaldende med afgrænsningen af Lokalplan 1.49.

Delareal beliggende syd for værftet er omfattet af eksisterende Lokalplan 1.41. Lokalplan 1.41 aflyses for det areal, der er sammenfaldende med nærværende Lokalplan 1.49. Bestemmelserne videreføres i vid udstrækning, men indebærer mindre ændringer, eksempelvis mulig indplacering af overdækning (torveaktiviteter), samt en mulig ændring af facadeudformning for eksisterende gul murstensbygning, jf. også ovenstående afsnit om kulturmiljø.

Visualisering af ny bebyggelse set fra promenaden ved Kanalstræde

Planlægning i forhold til nabokommuner

Planforslagene vurderes ikke at indebære påvirkninger i forhold til planlægning i nabokommuner.

Kystnærhedszone
Lokalplanarealet er beliggende inden for den kystnære del af byzonen. Der fastsættes med planlægningen et maksimalt etageantal på 3 etager, og en maksimal bebyggelseshøjde på 11,5 m. Bebyggelsens skala formidler således overgangen fra den højere nye bebyggelse mod øst, med bebyggelse i 4-5 etager, til den lavere bebyggelse mod vest, ved værftet og ved Elværket i ca. 2- 2 ½ etage. Bebyggelsen vurderes således ikke at afvige væsentligt fra den eksisterende bebyggelseshøjde i nærområdet. Der er udført visualiseringer af bebyggelsens indvirkning, set såvel fra eksisterende byrum som fra fjorden.

Visualisering af ny bebyggelse set fra fjordsiden

Butikkers påvirkning af bymiljøet

Et nyt forslag til kommuneplantillæg nr. 7 til Kommuneplan 2013, for bymidtens detailhandel, er udsendt i offentlig høring forud for nærværende planlægning. Dette tillæg inddrager nærværende planområde i bymidtens detailhandelsplanlægning, og dette tillægs rammer for detailhandel udgør således grundlaget for detailhandelsrammerne for nærværende område.

Lokalplanen giver mulighed for indplacering af en dagligvarebutik, med et maksimalt butiksareal på 1.200 m2. Derudover gives mulighed for indplacering af udvalgsvarebutikker med et samlet areal på maksimalt 800 m2, og en maksimal butiksstørrelse på 600 m2 for den enkelte butik samt en restaurant i kombination med et fødevaremarked, hvor fødevaremarkedsdelen maksimalt må udgøre 600 m2. Inddragelse af udendørs parkeringsareal til markedsplads og torvedage er en videreførelse af given mulighed i eksisterende Lokalplan 1.41.

De med planen givne detailhandelsmuligheder ligger inden for rammerne af udvidelsesmulighederne i kommuneplanrammerne for detailhandel i Holbæk Bymidte, jf. ovenstående, der foreskriver en maksimal samlet udbygning for detailhandel i Holbæk bymidte på 61.611 m2.

Den seneste anvendelse af arealet har rummet et byggemarked, med et samlet butiksareal, der ligger udover de med nærværende plan givne detailhandelsrammer. Placeringen ligger let tilgængeligt med direkte adgang fra den indre ringgade, nærhed til offentlig transport og i kort gåafstand til handelslivet i Ahlgade. Det vurderes, at planens givne rammer for detailhandel ikke vil påvirke den samlede eksisterende detailhandel i bymidten væsentligt, men det er hensigten, at de beskrevne detailhandelsfunktioner vil medvirke til at styrke sammenhængen mellem bymidteliv og havneområde, i overensstemmelse med intentioner og visioner i medfør af Kommuneplan 2013, byrumsplan og havnevisionsplaner.

Visualisering af projekt set fra Blegstræde mod fjorden

Diverse udpegninger

Der er ikke inden for lokalplanområdet særlige udpegninger i form af landskabsområde, kirkeomgivelser, §3 beskyttelse eller lignende. Bevaringsværdig bygning inden for delområde B skal bevares, men tillades ombygget, jf. nærmere bestemmelser herom.

Trafikforhold

Der er adgang til lokalplanområdet fra Kanalstræde og fra Havnevej. Der udlægges med lokalplanen nyt vejareal, som en forlængelse af Isefjords Allé, i overensstemmelse med overordnet planlægning. Det nye vejudlæg får status af privat fællesvej og giver adgang til parkeringspladser indplaceret i den nye bebyggelse, samt til delareal ved værftet. Dette delareal har endvidere adgang via Havnevej. Der etableres parkeringspladser på dette delareal, på et areal, der også i dag anvendes til formålet. Inden for området er alle udearealer belagte og der kan således køres helt op til bygningerne, efter principperne om trafiksiveflader – og ”shared spaces”, med maksimal kørehastighed på 15 km/t. Parkering – bortset fra vareindlevering og lign. – skal ske inden for opstribede, afmærkede p-felter.

Trafik til Blegstræde Hage, bystranden og til beddingerne ved Gl. Havn ledes fortsat ad Kanalstræde/ Blegstræde. Der etableres en privat fællesvej med offentlig stiadgang for gående og cyklende på vestsiden af det kommende byggeri, der giver en alternativ adgang fra Blegstræde Hage og til Havnevej.
Der etableres parkering svarende til p-normerne i den gældende Kommuneplan. Eksisterende midlertidige parkeringspladser inden for lokalplanområdet forsvinder ved gennemførelse af projektet. Der tilvejebringes nye midlertidige p-pladser i nærområdet dels ved Isefjords Allé 13,- og dels ved Østre Havnevej 12. Endvidere afsøges fortsat mulighed for opnormering af p-kapaciteten på den eksisterende parkeringsplads på gasværksgrunden.
Rambøll har udarbejdet et trafiknotat, der belyser indvirkningerne på de trafikale forhold, ved gennemførelse af det med lokalplanen muliggjorte projekt. I trafiknotatet konkluderes, at trafikafviklingen kan ske uden væsentlige problemer eller genevirkninger. Det anbefales i samme notat, at der udføres en ændret udformning af kørebaner, svingbaner m.v. i krydset ved Kanalstræde og Isefjords Allé.

Offentlig service

Området er beliggende ud til Havnevej, hvor der er offentlig bustransport og flere busstoppesteder. Afstanden til Holbæk Station med såvel bus- som togbetjening er ca. 500 m. Området er beliggende inden for Isefjordsskolens distrikt. Holbæk Kommune har frit skolevalg, pasningsgaranti, nærmere info kan findes via : www.holbaek.dk