I henhold til lovbekendtgørelse nr. 1157 af 01. juli 2020 om planlægning med senere lovændringer fastlægges hermed følgende bestemmelser for det i § 2 nævnte område.
Lokalplanen formål er:
1.1 at fastsætte områdets anvendelse til boligformål.
1.2 at fastsætte retningslinjer, der sikrer ny bebyggelse i området indpasses harmonisk samtidig med, at ny bebyggelse tillades at fremtræde med tidssvarende facadeudtryk.
1.3 at fastlægge retningslinjer for trafikafvikling og vejadgang.
2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag 1 og udgør ca. 2300 m².
2.2 Lokalplanområdet omfatter matrikel nr. 203d, 203a og del af 218a og del af 203f og del af ”as”, alle Holbæk Bygrunde.
2.3 Området er beliggende i byzone og forbliver i byzone.
3.1 Lokalplanområdet må anvendes til boligformål i form af etageboliger
4.1 Der kan ikke ske yderligere udstykning af området
5.1 Ny bebyggelse skal opføres som randbebyggelse med en maksimal dybde på 11,5 meter indenfor byggefeltet som angivet på kortbilag 5.
5.2 Brolæggerstrædes smalle gadeforløb skal fremhæves ved at bygningen trækkes helt frem mod Havnevej og Brolæggerstræde mellem facadebyggelinje 1 og facadebyggelinje 2 som angivet på kortbilag 5.
5.3 Trappeopgangen skal enten skydes 0,5 meter frem eller trækkes 0,5 meter tilbage for at give variation i facaden jf. § 7.2.
5.4 Bebyggelse skal opføres som etageboliger og må maksimalt opføres i henholdsvis 3 og 4 etager som angivet på kortbilag 5 med en bygningshøjde der ikke overstiger 11 meter fra terræn for 3 etager og 14 meter fra terræn for 4 etager. Maksimal bygningshøjde er indtegnet på kortbilag 6 – facader. Der kan indrettes tagterrasse på 3. etage med tilbagetrukket værn som ikke kan ses fra gadesiden.
5.5 Bebyggelsesprocenten må sammenlagt maksimalt udgøre 115 % beregnet ud fra den enkelte ejendom.
5.6 Mindre bygninger såsom skure, udhuse og overdækninger skal opføres i en placering som vist på kortbilag 5. De må ikke bygges højere end 3 meter. Bygningshøjden i skel må ikke overstige 2,5 meter.
5.7 Der skal etableres skure svarende til 3 m2 nettoareal per bolig.
5.7 Eksisterende terræn skal i videst muligt omfang bevares.
5.8 Der er mulighed for at opføre fælleshus indenfor byggefeltet angivet på kortbilag 5.
6.1 Lokalplanen muliggør nedrivning af eksisterende bebyggelse
7.1 Facader og arkitektur skal afspejle karakteren af bygninger på Havnevejs sydside og Brolæggerstræde. Dette gøres ved at anvende traditionelle byggematerialer og klassisk vinduesætning, med vinduer der er højere end de er brede. Dette foreslås dog udført i et nutidigt arkitektonisk udtryk. Inspiration til bygningers fremtræden kan ses i referencerne på bilag 8.
7.2 Bygningen skal fremstå varieret i facadeudtrykket
7.3 Til udvendige bygningsider skal anvendes teglsten efter dansk traditionel standard og så vidt det er muligt: med skrabefuger lagt i kalkmørtel. Facaderne skal være filtsede eller vandskurerede, så strukturen i mursten træder frem.
7.4 Filtsede eller vandskurede overflader skal fremstå i farver som angivet i jordfarveskalaen på bilag 10.
7.5 Filtsede eller vandskurede overflader skal behandles med kalkpuds og overfladebehandles med kalkfarve eller behandles med indfarvet kalkpuds.
7.6 Mindre felter kan udføres i fx glas, træ eller metal for at skabe et varieret arkitektonisk udtryk.
7.7 Træ kan fremtræde i materialets egen, naturlige farve eller i jordfarveskala som angivet på bilag 10 f.eks. linoliemaling.
7.8 Soklen skal fremstå fremskudt og markeret i mørke nuancer.
7.9 Vinduer skal udføres som tre- eller to fags som vist på kortbilag 8 - referencer.
7.10 Der må ikke placeres altaner mod Havnevej og skal mod Brolæggerstræde være integreret i bygningens arkitektur som vist på bilag 3 - Illustrationsplan.
7.11 Tage skal udføres som mansardtage eller som sadeltag jf. illustration 1.
7.12 Tage på mindre bygninger såsom skure og udhuse beklædes med røde teglsten, sort eller mørkegrå tagpap eller naturskifer.
7.13 Ventilationsanlæg, kabler og lignende skal være indesluttet i arkitekturen. Se i øvrigt § 10.1
7.14 Til tagrender og nedløbsrør skal anvendes zink.
7.15 Mindre bygninger udføres i træ med lodret træbeklædning i mørke nuancer af jordfarver som vist på kortbilag 10.
7.16 Sadeltag skal udføres med en hældning på 45 grader som tegltage med blødstrøgne tagsten i røde nuancer eller skifer. Taget skal fremstå uden reflekterende glasering og engobering (max glanstal på 10).
7.17 Kviste skal på saddeltag udføres som facade- eller heltagskviste. Flunkerne skal udføres i zink.
7.18 Kvistene skal placeres lodret på linje med facadens øvrige vinduer som angivet på kortbilag 6 facader samt på illustration 2 herunder.
7.19 Der må maksimalt opsættes kviste og ovenlysvinduer i, hvad der omtrentlig svarer til 1/3 af facadens længde.
7.20 Der må opsættes ikke-reflekterende solfangere/solceller. Solfangere/solceller skal integreres i tagfladerne således at solcellerne ligger i samme niveau som tagfladerne og tilpasses tagfladens farve.
7.21 Ovenlysvinduers rammer skal fremstå i neutral farve der svarer til tagets beklædning.
7.22 Mansardtag skal udføres i tegl, skifer eller zink
7.23 Taget skal fremstå uden reflekterende glasering og engobering (max glanstal på 10).
7.24 Kviste på mansardtag skal udføres som facade- eller mansardkviste, flunkerne skal udføres i zink.
7.25 Kvistene skal placeres lodret på linje med facadens øvrige vinduer som angivet på bilag 6 - facader
7.26 Der må maksimalt opsættes kviste og ovenlysvinduer i, hvad der omtrentlig svarer til 1/3 af facadens længde.
7.27 Ovenlysvinduers rammer skal fremstå i neutral farve der svarer til tagets beklædning.
7.28 Der må opsættes ikke-reflekterende solfangere/solceller mod gårdsiden. Solfangere/solceller skal integreres i tagfladerne således at solcellerne ligger i samme niveau som tagfladerne og tilpasses tagfladens farve.
Illustration 1
Illustration 2
8.1 Vejadgang til lokalplanområdet skal ske fra Rolighedstræde ad nyetableret adgangsveje på henholdsvis matrikel ”as” og 203d. Der er udlagt areal til fælles vejadgange og parkeringsarealer med omtrentlig beliggenhed som vist på kortbilag 5.
8.3 Der skal anlægges parkering til etageboliger svarende til: 1 ½ parkeringsplads pr. bolig med en omtrentlig placering som angivet på kortbilag 5.
8.4 I tilfælde af at parkeringsnormerne ikke kan opfyldes på den enkelte ejendom kan kommunen meddele dispensation, under forudsætning af at der indbetales et kompenserende beløb til den kommunale p-fond for de p-pladser der mangler.
9.1 Der skal etableres opholdsarealer i sammenhæng med boligerne jf. principperne vist i illustrationsplanen på kortbilag 3. Endvidere skal der i videst muligt omfang indarbejdes mulighed for etablering af altaner og tagterrasser for den enkelte bolig.
9.2 De fælles fri-/opholdsarealer skal ved afskærmning, tilplantning, tilsåning, befæstelse m.v. gøres egnet til formålet som vist på princippet i kortbilag 3 - illustrationsplan og beskrevet i 9.3.
9.3 Det grønne gårdrum skal indrettes som et åbent græsareal med tætte grønne rammer, bestående af buske og/eller mindre træer som omkranser friarealet. Beplantningen skal bestå af f.eks. ildtorn, syren, alm. røn, ribs, gedeblad, bærmispel, hassel, kornel e.lign. planter.
9.4 Inden for lokalplanens område må der i videst mulig omfang ikke ske terrænregulering ud over +/- 0,5 meter i forhold til det eksisterende terræn og ikke nærmere naboskel end 0,5 meter.
9.5 Henstilling af køretøjer over 3.500 kg, både, campingvogne, containere, oplag (herunder henlæggelse af materiale og materiel) og lignende må kun finde sted i bygninger eller dertil indrettede, tæt hegnede aflukker.
9.6 Hjørnet af Havnevej / Brolæggerstræde skal markeres med et større, solitært træ, som er karaktergivende i området pga. sin størrelse og frodighed. Træet kan være f.eks. Eg eller Løn.
9.7 Facadebyggelinje 2, som markeres på kortbilag 5, skal, de steder langs Brolæggerstræde hvor der ikke er bygning, markeres med enten hæk eller hegn som angivet på kortbilag 3. På ydersiden af facadebyggelinje 2 ud mod Brolæggerstræde lægges chaussésten indtil fortovet.
9.8 Hegn skal udføres i lodret træbeklædning, i mørke nuancer af jordfarver som angivet på bilag 10.
10.1 Tekniske anlæg og installationer, herunder el og gasskabe, varmepumper samt ventilation skal være indesluttet i arkitekturen. Transformerstationer skal indpasses i området under hensyn til at de bliver så lidt synlige som muligt og placeres under hensyntagen til nabobebyggelse.
10.2 Ledninger skal føres i jorden.
10.3 Udendørs belysningsanlæg skal udføres som nedadrettet belysning.
10.4 Solfangere, solpaneler, solceller og lignende solenergianlæg skal opsættes som en integreret del af bebyggelsen
10.5 Renovationsbeholdere skal være nedgravet eller placeret i mindre bygninger som afskærmes, således, at de ikke er synlige fra veje, stier og fælles friarealer og fremtræder tilpasset og underordnet områdets karakter.
10.6 Renovationsbeholdere skal placeres og afskærmes således, at der ikke opstår komfortmæssige gener, f.eks. støj- og lugtgener.
Jordforurening
11. 1 Inden for lokalplanområdet er kortlagt et lille areal på matrikel 203d med jordforurening på vidensniveau V2. For enten at bygge på det kortlagte areal eller at ændre arealanvendelsen indenfor det kortlagte areal skal der søges tilladelse efter jordforureningslovens § 8. Holbæk Kommune er myndighed.
Fund og fortidsminder
11.2 Lokalplanområdet er beliggende indenfor et udpeget kulturarvsareal (SLKS), dog er der er ikke tidligere registreret fund i området. Bygherren eller den, for hvis regning et jordarbejde skal udføres på landjorden kan, Jf. museumslovens § 25 , forud for igangsætning af arbejdet anmode Holbæk Museum om en udtalelse. Såfremt der i forbindelse med grave og anlægsarbejder konstateres fund af fortidsminder, skal den del af arbejdet, der berører fundet, straks indstilles, og fundet skal anmeldes til Holbæk Museum, jf. museumslovens § 27.
11.1 Det er en forudsætning for anvendelse til boligformål, at bebyggelsen udformes, så Miljøstyrelsens til enhver tid gældende vejledende grænseværdier for vejtrafikstøj og støj for virksomheder kan overholdes.
11.2 En forudsætning for at etablere boliger eller tilsvarende i områder, hvor støjen er højere end 58 dB er, at bebyggelsen indrettes med særlig støjisolering eller - afskærmning, så der sikres et forsvarligt støjniveau indendørs – også med åbne vinduer. Ligeledes skal opholds- og sovearealer, for så vidt det er muligt, orienteres mod boligens stille facade.
13.1 Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige boligejere indenfor lokalplanområdet. Grundejerforeningen skal oprettes på sælgers foranledning, når halvdelen af boligerne er solgt eller der er tale om mere end én ejer.
13.2 Grundejeren eller Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af friarealerne, samt vedligeholdelse af den private fællesvej og parkeringsarealer. Herudover påhviler det grundejerforeningen selv at udarbejde dens vedtægter, som skal godkendes af Byrådet.
14.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug før bebyggelsen er tilsluttet kollektiv vandforsyning, samt de fælles private og offentlige anlæg for regn- og spildevand.
14.2 Inden ibrugtagnings af ny bebyggelse skal der etableres parkeringspladser jf. § 8.2 og §8.3.
14.3 Inden ibrugtagning af ny bebyggelse skal de fælles friarealer og legeplads være anlagt og beplantede.
14.1 Ved godkendelse af lokalplan 1.57 aflyses Lokalplan 56 for den del som er sammenfaldende med denne lokalplan.
14.2 Lokalplan 1.10 aflyses ikke.
15.1 Efter Holbæk Byråds endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må de ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge planlovens § 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser.
15.2 Den eksisterende lovlige anvendelse kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v. der er indeholdt i planen. Lokalplanen tinglyses ikke på de ejendomme, der er omfattet af planen, men indberettes til Plandata.dk.
15.3 Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser på betingelse af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan.
17.1 Lokalplan 1.57 er vedtaget endeligt af Kommunalbestyrelsen den 20.1.2021