I henhold til lovbekendtgørelse nr. 587 af 27. maj 2013 om planlægning med senere lovændringer fastlægges hermed følgende bestemmelser for det i § 2 nævnte område.
Lokalplanens formål er:
1.1 at udlægge areal til boligformål,
1.2 at sikre områdets nuværende landskabelige kvaliteter og de naturbeskyttede områder, der ligger inden for lokalplanområdet,
1.3 at sikre en sammenhæng imellem udtrykket i tagene i området,
1.4 at sikre et hensyn til grundvandet i området.
2.1 Lokalplanområdet omfatter, se kortbilag 4:
Dele af matr.nr. 1cd, dele af matr.nr. 2i, dele af matr.nr. 1cv, dele af matr.nr. 1aø, dele af matr.nr. 1cc og matr.nr. 1bi, alle Nr. Eskilstrup By, Tølløse.
Dele af matr.nr. 4e Nr. Eskilstrup By, Soderup.
Dele af matr.nr. 5mq, dele af matr.nr. 6ax, dele af matr.nr. 6az, dele af matr.nr. 6as, matr.nr. 6au og matr.nr. 6ay, alle Kvarmløse By, Tølløse.
Dele af matr.nr. 9s Kvarmløse By, Soderup.
2.2 Lokalplanområdet ligger primært i landzone. Den nordligste del af området ligger dog i byzone. Med offentliggørelsen af den vedtagne lokalplan overføres arealet vist på kortbilag 4 til byzone.
3.1 Lokalplanområdet er inddelt i fire delområder samt i boliggrupper som vist på kortbilag 5.
3.2 Ny boligbebyggelse skal opføres som lavenergihuse, så den som minimum opfylder bestemmelserne for den aktuelle energiramme for energiforbrug i lavenergibygninger, jf. bygningsreglementets til enhver tid gældende klassifikationer, ved lokalplanens vedtagelse lavenergiklasse 2015 i BR 10.
4.1 Udstykning af området skal ske efter lokalplanens principper vist på kortbilag 5. Udstykninger af boligejendomme må dog vige fra den viste udstykningsplan, hvis udstykningen er forenelig med områdets disponering, grønne områder og vejstruktur samt lokalplanens bestemmelser om grundstørrelser.
Veje skal udstykkes særskilt. Det samme gælder grønne områder samt adgangstorve og vendepladser jf. kortbilag 5.
Der må højst opføres eller indrettes 1 bolig pr. ejendom.
For Delområde I gælder
4.2.1 Boliggrundene skal have en størrelse på 700 – 800 m2.
4.2.2 Der skal udstykkes mindst 40 boligejendomme i delområde I.
For Delområde II gælder
4.3.1 Boliggrundene skal have en størrelse på 700 – 800 m2.
4.3.2 Der skal udstykkes mindst 19 boligejendomme i delområde II.
For Delområde III gælder
4.4.1 Boliggrundene skal have en størrelse på 700 – 800 m2.
4.4.2 Der skal udstykkes mindst 30 boligejendomme i delområde III.
For Delområde IV gælder
4.5.1 Boliggrundene skal have en størrelse på 400 – 500 m2.
4.5.2 Der skal udstykkes mindst 28 boligejendomme i delområde IV.
5.1 Andel i selvstændigt matrikulerede fælles friarealer (grønne områder samt adgangstorve og vendepladser) kan ikke medregnes ved beregning af bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom.
5.2 I åben-lav bebyggelse må bebyggelsesprocenten for hver enkelt ejendom ikke overstige 30.
5.3 I tæt-lav bebyggelse må bebyggelsesprocenten for hver enkelt ejendom ikke overstige 40.
For Delområde I gælder
5.4.1 Bebyggelse skal opføres i 1 etage. Bygningshøjden må ikke overstige 7,0 meter.
5.4.2 Boligbebyggelse skal skal opføres mindst 2,5 m. fra skel.
5.4.3 Garager, carporte, redskabsskure, cykelskure, drivhuse og lignende mindre bygninger skal opføres mindst 1 m fra naboskel, mindst 2,5 m fra skel mod grønne områder og mindst 1 m fra vejskel og skel mod adgangstorve/vendepladser,�der er vist på kortbilag 5.
5.4.4 Af hensyn til den beskyttede natur skal byggeri opføres i en afstand af minimum 15 meter til denne.
For Delområde II gælder
5.5.1 Boligbebyggelse skal opføres i 1 etage med udnyttet tagetage. Øvrig bebyggelse skal opføres i 1 etage. Boligbebyggelsens højde må ikke overstige 8,5 meter.
5.5.2 Boligbebyggelse skal opføres mindst 2,5 m. fra skel.
5.5.3 Garager, carporte, redskabsskure, cykelskure, drivhuse og lignende mindre bygninger skal opføres mindst 1 m fra naboskel, mindst 2,5 m fra skel mod grønne områder og mindst 1 m fra vejskel og skel mod adgangstorve/vendepladser, der er vist på kortbilag 5.
5.5.4 Af hensyn til den beskyttede natur skal byggeri opføres i en afstand af minimum 15 meter til denne.
For Delområde III gælder
5.6.1 Boligbebyggelse skal opføres i 1 etage med udnyttet tagetage. Øvrig bebyggelse skal opføres i 1 etage. Boligbebyggelsens højde må ikke overstige 8,5 meter.
5.6.2 Boligbebyggelse skal skal opføres mindst 2,5 m. fra skel.
5.6.3 Garager, carporte, redskabsskure, cykelskure, drivhuse og lignende mindre bygninger skal opføres mindst 1 m fra naboskel, mindst 2,5 m fra skel mod grønne områder og mindst 1 m fra vejskel og skel mod adgangstorve/vendepladser, der er vist på kortbilag 5.
5.6.4 Af hensyn til den beskyttede natur skal byggeri opføres i en afstand af minimum 15 meter til denne.
For Delområde IV gælder
5.7.1 Boligbebyggelse skal opføres i 1 etage, og bygningshøjden må ikke overstige 5,5 meter.
5.7.2 Ved tæt-lav bebyggelse kan bygninger sammenbygges over skel. Mod vejskel, stiskel og naboskel uden sammenbygning må boligbebyggelse ikke bygges nærmere end 2,5 m fra skel.
5.7.3 Redskabsskure, cykelskure, drivhuse og lignende mindre bygninger skal opføres mindst�2,5 m fra skel mod grønne områder og mindst 1 m fra skel mod den fælles parkering og vendeplads, der er vist på kortbilag 5.
5.7.4 Af hensyn til den beskyttede natur skal byggeri opføres i en afstand af minimum 15 meter til denne.
6.1 Facader inkl. gavltrekanter på de primære bygninger på en ejendom, herunder boligbebyggelse, skal udføres som teglmure. Teglmurene skal være blanke, pudsede, vandskurede eller filtsede og skal udføres i hvid, grå eller afdæmpede jordfarver, dog ikke blå nuancer.
Mindre bygninger som udhuse, garager og lignende skal udføres med samme facade som de primære bygninger på den enkelte ejendom eller i træ. Facader i træ skal fremstå i grå eller afdæmpede jordfarver, dog ikke blå nuancer.
6.2 Tage på de primære bygninger på en ejendom skal udføres som sadeltage eller tage med ensidig taghældning. Der må ikke etableres bebyggelse med afvalmede tage.
Tage på mindre bygninger som udhuse, garager og lignende skal udføres med sadeltage, tage med ensidig taghældning eller flade tage.
Sadeltage skal udføres med en taghældning på mellem 30o – 48o.
6.3 Af hensyn til grundvandet må der ikke etableres bygninger med metaltage og metaltagrender i området.
6.4 Tagflader på boligbebyggelser skal udføres i lertegl i røde eller brune nuancer. Dog jf. § 6.7.
Tage på mindre bygninger som udhuse, garager, carporte og lignende skal udføres i lertegl i røde eller brune nuancer eller i tagpap. Dog jf. § 6.7.
6.5 Der må kun etableres kviste på boligbebyggelse i delområde II og III. Kvistenes tagflader skal være af tegl i samme farve og materiale som den primære bebyggelses tagflade og inddækninger ved kvistene skal være af zink. Der kan etableres vindue i flunkerne.
6.6 Ingen tagmaterialer må have et glanstal på mere end 20. Dog kan der ophænges eller integreres solceller og solfangere i tagfladerne. Solceller og solfangere må ikke reflektere lyset mere end 7 %.
6.7 Solceller og solfangere kan ophænges på eller integreres i tagflader i rektangulære felter. Ophængning eller integreringen af solceller og solfangere må ikke ske på facader.
6.8 Vinduer og døre skal udføres i træ og/eller aluminium.
7.1 Vejadgang til lokalplanområdet skal ske fra adgangsvejen A1-A3 som vist på kortbilag 5.
7.2 Etableringen af veje og adgangstorve/vendepladser, skal ske i henhold til udlæg og omtrentlige højdekurver angivet på kortbilag 5.
7.3 Der må ikke etableres overkørsler direkte fra adgangsvejene A1-A3 til boligejendommene.
7.4 Der udlægges areal til vej A1-A3 som vist på kortbilag 5. Adgangsvejen A1-A2 skal etableres som vist på kortbilag 5a og bilag 7.
Snit af vejanlægget ved Søndermarken. Klik for at se snittet i en større version eller se bilag 7.
7.5 Der udlægges areal til boliggaderne B-B som vist på kortbilag 5.
7.6 Adgangsvejen A2-A3 skal udlægges i en bredde på 8,5 meter med en kørebanebredde på mindst 5,5 meter. Langs den ene side af vejen skal der etableres et fortov med en bredde på mindst 1,5 meter.
Alle kørebanearealer skal etableres med fast belægning.
Fortove langs adgangsvejene A2-A3 skal etableres med fast belægning eller en belægning, der er åben for gennemsivning af regnvand, som grus, stenmel eller lignende.
7.7 Boliggader angivet med B-B skal være dobbeltrettede og udlægges i en bredde på 5 meter med en kørebanebredde på mindst 4,2 meter.
Alle vejarealer skal etableres med fast belægning.
7.8 Der skal anlægges adgangstorve og vendepladser som vist på kortbilag 5. Adgangstorve og vendepladser er fællesarealer.
Kørearealer på adgangstorvene mellem boligejendommene skal belægges med fast belægning.
Adgangstorvene kan indrettes med rekreative faciliteter såsom græsplæne, beplantning og legeplads samt fællesparkering, dog skal adgangstorvene kunne anvendes som vendeplads og adgangsvej til de enkelte boligejendomme.
Fællesparkeringen skal etableres med fast belægning.
7.9 Overkørsler mellem boliggader og adgangsveje skal markeres med et skift i belægningen.
7.10 Overfladevand fra parkeringspladser, veje/kørebanearealer, kørearealer på adgangstorve og vendepladser samt øvrige kørearealer skal ledes til regnvandsbassin via kloak (regnvandsledning).
Vejprojekt incl. overkørsler skal godkendes af vejmyndigheden. Holbæk Kommune opfordrer bygherre og projekterende til at kontakte Teknik og Miljø tidligt i projekteringsfasen med henblik på koordinering, råd og vejledning.
8.1 Der udlægges areal til stierne s1–s1, s2–s2, s3-s3 og s4-s4 efter principperne vist på kortbilag 5 og kortbilag 5a. Stierne er interne og indgår i områdets fællesarealer.
8.2 Stierne s1-s1 skal have en stibredde på mindst 3,2 meter. Stierne skal kunne benyttes som brandvej.
Stierne s1-s1 skal etableres med en belægning, der er åben for gennemsivning, som grus, stenmel eller lignende. Dog kan op til 2 meter af stiernes bredde etableres med fast belægning.
8.3 Stierne s2-s2 skal udlægges i en bredde på 2 meter med en stibredde på mindst 1,5 meter.
Stierne s2-s2 skal etableres med en belægning, der er åben for gennemsivning af regnvand, som grus, stenmel eller lignende.
8.4 Stierne s3-s3 skal udlægges i en bredde på mindst 2,75 meter og skal etableres med fast belægning.
8.5 Stierne s4-s4 skal udlægges i en bredde på mindst 2,75 meter og skal etableres med fast belægning.
8.6 Der kan etableres yderligere stier imellem de enkelte boliggrupper. Stierne er interne og indgår i områdets fællesarealer.
8.7 Stier skal følge terræn.
9.1 Der skal anlægges to parkeringspladser på egen grund ved åben-lav boliger, heraf mindst én i det fri.
9.2 Der kan anlægges fælles parkeringsarealer på adgangstorvene i de enkelte boliggrupper.
9.3 Parkering i tilknytning til tæt-lav boligerne i delområde IV skal etableres på det fælles parkeringsareal, som er vist på kortbilag 5. Det pågældende areal skal også kunne anvendes til vendeplads. Der skal anlægges mindst 1,5 parkeringsplads pr. bolig i delområde IV.
9.4 Alle parkeringspladser og indkørsler skal etableres med fast belægning. Overfladevand herfra skal ledes til regnvandsbassin via kloak (regnvandsledning).
10.1 Udover skiltning i form af almindeligt navne- og nummerskilt og lignende, må der kun etableres autoriseret vejmærkning. Dog jf. § 10.2.
10.2 Ved erhvervsdrift fra egen bolig må der udover skiltning i form af almindeligt navne- og nummerskilt og lignende etableres ét skilt på højst 0,25 m2 med virksomhedens navn, logo og adresse.
Skiltet skal placeres ved indkørslen, hoveddøren, havelågen eller postkassen til ejendommen, alternativt i et vindue. Skiltets overkant må ikke placeres højere end 2 meter fra terræn. Bygningsdetaljer, vinduer, døre og lignende må ikke tildækkes. Der må ikke skiltes over tagfod.
10.3 Skilte må ikke bevæge sig, blinke eller lyse.
11.1 Der udlægges fællesareal til grønne områder som vist på kortbilag 5 og 6. De grønne områder skal etableres og vedligeholdes efter plejeplanen, der er vist på kortbilag 6, samt jf. § 11.2 – 11.8 samt § 13.1 og 13.2. Der kan plantes træer og buske i de grønne områder jf. § 11.6.
11.2 Terrænregulering i forbindelse med etablering af grønne områder, herunder grøfter, søer og vådområder, skal ske efter principperne vist på kortbilag 5 og 6.
11.3 Der kan etableres grøfter i det grønne område efter princippet vist på kortbilag 5 og 6. Der kan etableres flere grøfter end dem, der er vist på kortbilagene.
11.4 På boligejendomme må terrænet reguleres med +/- 0,5 m i forhold til byggemodnet terræn indtil 1 m fra skel. Terrænregulering må ikke udføres med en hældning stejlere end 1:2 (se vignet).
11.5 Hegn i skel skal være bøgehække, fagus sylvatica eller carpinus betulus. Fælleshegn plantes i skel. Øvrige hegn (hække) skal plantes på egen grund, 30 cm fra skel, således at hegnet (hækken) til enhver tid kan holdes på egen grund. Levende hegn kan suppleres med et let trådhegn på indvendig side.
I skel mod grønne områder kan hegn undlades.
11.6 Beplantning i de grønne områder skal bestå af grupper af sargens æble, benved, hunderoser, brombær og lign. kratdannende planter samt solitære egetræer i områderne. Dette gælder ikke for beplantede støjskærme jf. § 15.2.
11.7 Der må ikke etableres nogen form for oplagring i de fælles grønne områder.
Der må ikke parkeres eller oplagres uindregistrerede biler og campingvogne samt last- og varebiler over 3.500 kg, lystbåde eller anhængere på områdets fællesarealer.
11.8 I de grønne områder må der ikke etableres byggeri. Dog kan her uden for den beskyttede natur etableres legepladser og mindre byggeri til fælles formål, herunder legehuse og lignende.
11.9 Den maksimale befæstelsesgrad for boligejendomme i delområde I, II og III er 0,35.
11.10 Den maksimale befæstelsesgrad for boligejendomme i delområde IV er 0,5.
11.11 Den eksisterende beplantning ved Sønderstrupvej skal bevares, dog må almindelig vedligehold og beskæring finde sted. Beplantningen er vist på kortbilag 5 og 6.
11.12 I delområde IV skal der anlægges et legeområde på mindst 100 m2.
12.1 Belysningsarmaturer må kun opstilles i forbindelse med veje og parkeringspladser samt ved stierne s1 - s1. Dog kan der opstilles mindre belysningsarmaturer på egen grund.
12.2 Belysningsarmaturer ved stier, veje og parkeringsarealer må ikke overstige en højde på 3,5 meter.
Belysningsarmaturer bør udføres efter Holbæk Kommunes standarder. Kontakt Holbæk Kommune, Trafik og Infrastruktur, for yderligere information.
13.1 Der kan etableres et eller flere regnvandsbassiner i de grønne områder, der er vist på kortbilag 5 og 6. Dog må regnvandsbassiner ikke etableres på arealerne, der er registreret som beskyttet natur.
Enkelte, ubebyggede boligejendomme kan inddrages til et regnvandsbassin, dog jf. § 4.2 - 4.5. Det skal tilstræbes at regnvandsbassiner etableres med karakter af at være en sø.
Regnvandsbassiner skal etableres med en tæt membran.
13.2 Tekniske anlæg og installationer, herunder el- og gasskabe samt ventilation skal være indesluttet i en bygning. I de grønne områder kan der dog etableres tekniske anlæg til områdets interne forsyning, når anlæggene indhegnes af bøgehække, fagus sylvatica. Grøfter, søer og regnvandsbassiner kan etableres uden afskærmende beplantning. Dog må der ikke etableres tekniske anlæg i områderne, der er registreret som beskyttet natur.
14.1 Tagvand og overfladevand fra stierne s1-s1, s2-s2, s3-s3 og s4-s4 kan nedsives i området. Nedsivningen kan integreres som en synlig del af det grønne område (grøfter), hvor afledningen af regnvand er en kvalitet i landskabet.
Ændringer i tilstanden af den beskyttede natur i området kræver dispensation fra naturbeskyttelseslovens § 3.
Nedsivning af tagvand til søer via grøfter kan kræve kræve dispensation fra Holbæk Kommune i hvert enkelt tilfælde.
14.2 Overfladevand fra parkeringspladser, veje, vendepladser, adgangstorve og øvrige kørearealer skal ledes til regnvandsbassin via kloak (regnvandsledning).
15.1 Området skal udformes, så Miljøstyrelsens til enhver tid gældende vejledende grænseværdier for vejtrafikstøj kan overholdes. Ved lokalplanens udarbejdelse er de vejledende grænseværdier for det udendørs støjniveau fra vejtrafikstøj:
Området skal udformes, så Miljøstyrelsens til enhver tid gældende vejledende grænseværdier for støj og vibrationer fra forbikørende tog kan overholdes. Ved lokalplanens udarbejdelse er de vejledende grænseværdier for det udendørs støjniveau fra forbikørende tog:
Det vejledende vibrationsniveau fra forbikørende tog er ved lokalplanens udarbejdelse 75 dB KB-vægtet.
15.2 I tilfælde af, at en model for støjudbredelsen i området viser, at der er behov for støjafskærmninger imellem boligområdet og Sønderstrupvej samt/eller boligområdet og jernbanen mod øst, skal den nødvendige afskærmning etableres. Støjafskærmning mod Sønderstrupvej og jernbanen skal have en placering i princippet vist på kortbilag 5.
Støjskærme skal være beplantede på begge sider og have et ensartet udseende.
16.1 Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige grundejere inden for lokalplanens område. Grundejerforeningen skal oprettes senest når 24 af boligejendommene er taget i brug.
16.2 Grundejerforeningen er pligtig at forestå drift og vedligeholdelse af stier, adgangstorve og vendepladser, fælles parkeringsarealer, eventuelle støjskærme samt grønne områder jf. § 7, 8, 11 og 13, herunder eventuelle grøfter, regnvandsbassiner og anlæg i forbindelse med håndtering af regnvand i området. Dette gælder dog ikke stien s3-s3.*
16.3 Det påhviler grundejerforeningen selv at udarbejde foreningens vedtægter, som skal godkendes af byrådet.
16.4 Grundejerforeningen er pligtig til at tage skøde på de i § 11 nævnte grønne områder og tilhørende fællesarealer.
*Drift og vedligehold af veje i området er sikret via vejlovgivningen.
17.1 Inden ibrugtagning af ny bebyggelse skal stier og grønne områder være anlagt inden for det enkelte delområde, som bebyggelsen er en del af, jf § 7, 8, 9 og 11.
17.2 Inden ibrugtagning af ny bebyggelse skal parkering til den enkelte ejendom være etableret jf. § 9.
17.3 Inden ibrugtagning af ny bebyggelse skal adgangsvejen A1-A3 være etableret fra Sønderstrupvej og hen til bebyggelsens tilhørende boliggade (B-B) jf. § 7.
17.4 Inden ibrugtagning af ny bebyggelse skal boliggader (B-B) samt adgangstorve og vendepladser/fællesparkering være anlagt indenfor den enkelte boliggruppe, som bebyggelsen er en del af jf. § 7 og 9.
17.5 Inden ibrugtagning af ny bebyggelse skal bebyggelsen være tilsluttet kollektiv vandforsyning, samt de fælles private og offentlige anlæg for spildevand.
17.6 Inden ibrugtagning af ny bebyggelse skal der være lavet afledning af regnvand til kloak (regnvandsledning) jf. § 9.4 og § 14.2.
17.7 Inden ibrugtagning af ny bebyggelse skal eventuelle regnvandsbassiner i området være etableret jf. § 13.
17.8 Ny bebyggelse må ikke tages i brug før en eventuel støjskærm er etableret i henhold til § 15.
17.9 Inden ibrugtagning af bebyggelse i delområde IV skal legeområdet jf. § 11.12 være anlagt.
18.1 Byggeri inden for skovbyggelinjen kræver dispensation fra naturbeskyttelseslovens § 17. Den planlagte bebyggelse kræver dispensation fra Holbæk Kommune i hvert enkelt tilfælde.
19.1 De dele af henholdsvis Lokalplan 1.4 Søndermarken, Nr. Eskilstrup og Lokalplan 1.34_345 Område øst for Søndermarken, der er omfattet af lokalplanafgrænsningen for Lokalplan 19.05, aflyses med vedtagelsen af Lokalplan 19.05.
20.1 Efter Holbæk Byråds endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen, må de ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge planlovens § 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser.
20.2 Den eksisterende lovlige anvendelse kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v. der er indeholdt i planen. Lokalplanen tinglyses ikke på de ejendomme, der er omfattet af planen, men indberettes til PlanSystemDK.
20.3 Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser på betingelse af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan.
Ved en eventuel dispensationssag vedrørende afvigelser fra lokalplanen i forhold til bebyggelse, beplantning og terrænregulering skal der både indhentes dispensation fra lokalplanens bestemmelser hos planlovsadministrationen i Holbæk Kommune og for sø- og skovbeskyttelseslinjer hos landzoneadministrationen i Holbæk Kommune.
Lokalplan 19.05 Boligområde ved Høbjærggård, Tølløse Syd med tilhørende Kommuneplantillæg nr. 11 er vedtaget i Holbæk Byråd den 18. marts 2015 og offentliggjort den 27. marts 2015.