Lokalplanens indhold

Ovenstående illustrationsplan viser en mulig disponering af området.

Anvendelse 

Området er beliggende i centrum af Tølløse, der i kommuneplanen er udpeget som centerområde. Lokalplanen fastlægger, at området forsat kan anvendes som centerområde, hvilket giver mulighed for boliger, liberale erhverv, butikker, restauranter og lignende, samt offentlig og privat service.

Trafikbetjening 

Sundhedshuset, restaurant og torvet, der forventeligt vil skabe trafik i området fra gæster, kunder og patienter trafikbetjenes selvstændigt via Møllevej, der er en sidevej til Tølløsevej. Den nordlige del af bebyggelsen trafikbetjenes via Tølløsevej ved at anvende indkørslen for den tidligere Mostfabrik. Den sydlige del af bebyggelses trafikbetjenes via Vestergade og indkørsel til den eksisterende parkeringsplads ved centertorvet. Den vestlige del af området trafikbetjenes via Sønderstrupvej og Centertorvet.

Centralt i området anlægges en cykel- og gangsti, der som en bilfri forbindelse mellem torvet i øst og Centertorvet i vest fremover vil udgøre en sikker forbindelse for blandt andet skolebørn fra Sejergaardsskolen.

Parkering

Parkering anlægges som fællesparkering og udgøre minimum 1 parkeringsplads pr. bolig og minimum 1 parkeringsplads per 50 m² erhverv. Cykelparkering skal udgøre minimum 2 pladser pr. bolig og anlægges i umiddelbar nærhed til boligblokkene. 

Bevaring af industrikulturmiljø

Lokalplanområdet ligger i det bevaringsværdige kulturmiljø Tølløse Stationsby og udgør en væsentlig del af byens industri- og kulturhistorie. Der er to bygninger ud mod Tølløsevej, som er vurderet til at være bevaringsværdige. Det drejer sig om den tidligere administrationsbygning og den tidligere flaskelagerhal. Ved at bevare bygninger, strukturer og reminiscenser i ny planlægning gives området en identitet, som er svær at skabe fra grunden, samtidig med at historien om kulturmiljøets udvikling videreføres til fremtidige generationer.

Bygninger

Administrationsbygningen markerer, sammen med flaskelagerhallen, den tidligere indgang til Mostparken. De to bygninger vurderes at udgøre en stærkere fortælling i sammenhæng, end hvis det kun er administrationsbygning, som bevares. Flaskelagerhallen vil indgå som fællesareal og f.eks. anvendes til fælleshus, værkstedsfaciliteter, fælles opbevaring og uopvarmet fælleshus. Flaskelagerhallen udgør i dag 500 m² uopvarmet bygning og kan reduceres til det halve således at bygningen tilføjes et udeareal syd for bygningen.

Lokalplanen sikrer, at udvendige ændringer på de to bevaringsværdige bygninger sker i respekt for bygningernes oprindelige arkitektur og materialevalg. Nedenstående historiske fotos giver et indtryk af, hvordan bygningerne oprindeligt og tidligere har set ud.

Administrationsbygningen set fra nord. En frontkvist, port og butiksvinduer mod Tølløsevej. På billedet ses de originale dannebrosvinduer.

Fra 1937-38 bagerbutik, bygningen fremstår med betonoverligger og murværksdetaljer. Der har været dør ud mod vej og detaljeret altan på.

Stregtegning af Valdemar Olsens fabrikker.

Luftfoto 1949 set fra nord; der er kommet taskekvist på administrationsbygningen.

Luftfoto fra 1958 set fra syd, der viser administrationsbygningens gårdmiljø. 

Billede af administrationsbygningen fra gården. Fra tiden, hvor der var taskekvist på taget.

Administrationsbygningens østvendte gavl set fra Tølløsevej mod vest.

Tårnet i gården er opført i 1991 og har altså ikke været en del af bygningernes originale udtryk.

Administrationsbygningen som den fremstår i 2022.

Flaskelagerhallen som den fremstår i 2022.

Lokalplanen giver mulighed for opførsel af ny etagebebyggelse i mellem administrationsbygningen og flaskelagerhallen. Den nye etagebebyggelse vil have gavl mod Tølløsevej og er trukket tilbage for ikke at være for dominerende i forhold til det eksisterende gademiljø langs Tølløsevej. 

Ovenstående illustrationen viser den nye etagebebyggelses placering i gadeforløbet på Tølløsevej. Bygningen placeres mellem den tidligere administrationsbygning og det tidligere flaskelager.

Stedsnavne

Udover de omtalte bevaringsværdige bygninger kan erindring om kulturhistorien også bevares gennem stedsnavne i området. Derfor tager lokalplanens steds- og vejnavne udgangspunkt i områdets historik som Mostfabrik. Adkomstvejen til Sundhedshuset kaldes Mostparken, den nordlige adkomstvej kaldes Tapperivej, mens den sydlige adkomstvej kaldes Valdemar Olsens Vej. Valdemar Olsen grundlagde virksomheden dansk central most, der har i mange år har ligget i området.

Arkitektur og byrum 

Offentligt tilgængelige byrum

Bebyggelserne i planen placeres, så de danner rammer omkring de offentligt tilgængelige byrum ved torvet syd for sundhedshuset og restauranten, og omkring den offentligt tilgængelige  gang- og cykelsti mellem Tølløsevej/Møllevej til Centertorvet.

Private haver / overgangszoner

Arealet umiddelbart omkring bebyggelsen udgøres af private haver tilknyttet lejligheder i stueetagen, således at der opstår en blød overgang mellem boligen, det semiprivate rum og det fuldt offentlige rum. 

Fællesarealer / gårdrum

Flere steder i lokalplanområdet er der udlagt plads til fællesarealer.  Disse kan ses centralt i lokalplanområdet, syd for Flaskelageret og i midten af en sydlige bebyggelse, hvor der indrettes grønne gårdrum som med beplantning gøres egnede til ophold og leg.

Friarealer

30 % af boligarealet skal være friareal til ophold og leg med videre. Dette udgøres både af private haver og altaner, de semiprivate fællesområder og de offentlige arealer.

Bebyggelsens fremtræden 

Bebyggelsen udformes som længebygninger med sadeltag. Facader skal fremstå i teglsten, skærmtegl, naturskifer, træ eller i plademateriale, hvis der arbejdes med profilering eller anden variation i facaden. Facader må dog ikke være metalplader. Tage skal fremstå i teglsten, tagpap, naturskifer, skifereternit, vegetationstage, solcelletagsten eller metalplader med lodret profilering, som  pandeplader eller trapezplader. Lokalplanen giver mulighed for altaner med lodrette balustre i metal eller som perforerede metalplader. Bebyggelsens farver på facader, tag, vinduer, døre og bygningsdetaljer skal være i jordfarver eller gråtoner, herunder sort og hvid.

Mindre bygninger såsom redskabsskure, legehuse, cykelskure, affaldsstationer, varmepumpeinddækning og lignende skal opføres som træbygninger med lodret træbeklædning. Farver på mindre bygninger skal være i træ eller fremstå i jordfarver. Der stilles desuden krav om at udvalgte sekundære bygninger skal have vegetations tage, hvilket vil give øge det grønne udsyn i området og særligt fra de kommende etageboliger, ligesom vegetationstagene bidrager til håndtering af regnvand og vil fremme biodiversiteten.

Lokalplanen stiller krav til at bygningerne maksimalt kan have en ubrudt længde på 35 meter. Længere bygninger skal opbrydes således at ensartede facader undgås.

Lokal afledning af regnvand

Lokalplanområdet skal håndtere hverdagsregn på egen grund, ligesom lokalplanområdet ved skybrud skal håndtere en regnmængde, der svarer til det som falder inden for området. For at sikre dette er der i lokalplanen udpeget tre typer volumener til forsinkelse; lavninger, sænkede veje og bassiner. Lavninger er sænkninger i terrænet, der får en rekreativ værdi ved ofte at blive våde og kan opleves som en del af det grønne fællesareal. Lavninger bliver i bunden beklædt med en tæt membran for at hindre nedsivning af forurenende stoffer til grundvandet. Sænkede veje indbefatter at sænke vejarealet mellem de sydlige p-pladser med 15 cm. Den løsning er bedst egnet til skybrud, da vand på vejbanen vil være til gene i hverdagen. Bassiner består af f.eks. faskine-kassetter beklædt med en tæt membran under parkeringsområder (vej og p-pladser) til magasinering af vand i antaget 1 meters dybde. Bassiner er egnet til både hverdagsregn og skybrudsvand. Overfladevandet vil ved større regnhændelser ledes via åbne vandrender til de nævnte forsinkelsesvolumener, hvorfra vandet langsomt videreføres til kloaknettet.

Terrænregulering

Der er enkelte steder i lokalplanområdet, hvor der er store terrænforskelle, som et resultat af tidligere anvendelse af grunden. Fra grunden er der et terrænspring til de omkringliggende boliger mod henholdsvis nord og syd. Disse overgange sikres blandt andet ved at fastholde nuværende spunsvæg og fastholde eksisterende skråning. Der skal desuden etableres trapper på udvalgte steder for at skabe bedre forbindelser ind og ud af området. En stor del af beplantningen i skel beskyttes ved, at der stilles krav til at terrænregulering ikke må ske tæt på beplantningen. Terrænregulering vil blive reguleret jf. nedenstående og som angivet på kortbilag 7.

• Områder hvor der ikke må terrænreguleres: Mod sydliggende naboer på Vestergade, hvor der er et terrænspring på 1,5-2 meter, placeres en øst- vestgående støttemur med en afstand til skel på min 1,5 meter fra skel således at beplantning i skel kan fastholdes og vedligeholdes. I en af nabohaverne syd for lokalplanområdet står der tæt på skel et stort egetræ. For at undgå at skade egetræets rodnet må terrænregulering i dette område ikke ske inden for en afstand på 3,5 meter fra skel.
• Område hvor der kan terrænreguleres med op til 2 meter: I området umiddelbart nord for støttemuren langs sydligt skel er der behov for at sænke terræn med op til 2 meter til placering af en boligvej. I det sydvestlige hjørne af lokalplanområdet mod Møllevej er der terrænspring på op til 2 meter mellem sti og boligområde. Her etableres en ca. 32 meter lang syd-nordgående støttemur, der mod syd vil være ca. 1,5 meter, men bliver lavere mod nord, da det eksisterende terræn her udlignes. I dette område kan terrænet også sænkes med op til 2 meter. Der skal i dette område etableres en mindre trappe, så der bliver nem adgang til stien ud mod Vestergade fra boligområdet.
• Områder hvor der kan terrænreguleres med op til hhv. 0,4 meter og 4,5 meter: Helt i toppen af den eksisterende skråning mod nabo ved Søndergade 3 kan der terrænreguleres med 0,4 meter. En stor del af skråningen skal fastholdes til at optage terrænspringet på 3,5 meter. Der gives på dele af skråningen mulighed for at den bearbejdes og reduceres i sin udstrækning, hvilket særligt vil være aktuelt for den del af skråningen der løber fra nord mod syd langs det eksisterende skel for matr.nr. 14bs.
• Område hvor der kan terrænreguleres med op til 1,5 meter: Ved området udlagt til offentligt tilgængeligt torv (Torvet) gives der mulighed for terrænregulering på op til 1,5 meter, så torvet kan opbygges i forskellige niveauer. I områder til håndtering af regnvand kan der terrænreguleres med op til 1,5 meter.
• Mod vest, langs ejendommens vestlige skel, fasholdes flaskelager og spunsvæg til at optage det eksisterende terrænspring på 3 meter.

Beplantning 

De fleste af de karakteristiske platantræer langs Møllevej bliver med lokalplanen gjort bevaringsværdige. Dog vil de 6 sydligste træer langs vejen blive fældet for at give mulighed opførelse af en boligblok.

Beplantningen i området vil trække på områdets historie som Mostpark med hhv. æbleplantage og bærbuske. Således etableres der på Torvet og Hindbærtorvet æbletræer, mens der også plantes bærbuske på Hindbærtorvet og i de grønne fællesarealer. De grønne fællesarealer vil fremstå som en blanding af henholdsvis kort klippet plæne, stauder og staudegræsser, samt højt græs med engkarakter.

Langs den bilfrie forbindelse Moststien vil højstammede skovfyr give en sammenhængende grøn forbindelse fra Centertorvet og til Torvet. I kanten af lokalplanområdet og ved interne veje vil nye platantræer give området et grønt udtryk udadtil. Centralt i lokalplanområdet og på skråningen mod nord vil der blive plantet løvtræer af forskellige slags som f.eks. alm røn, hæg, sølvløn og fuglekirsebær. 

Vedligehold af fællesområder

Vedligehold af fællesområder påhviler ejerne i området. Planloven indeholder ikke hjemmel til at der med lokalplaner kan kræves grundejerforeninger for etageboligområder. Dannelse af grundejerforening eller ejerforening er derfor frivillig. En forening kan være en fordel for at sikre ejerskab og vedligehold af ovennævnte arealer ved en eventuel kommende udstykning, hvor der kommer flere ejere.