Lokalplanområdet
Lokalplanområdet ligger i den sydlige del af Holbæk, cirka to kilometer fra stationen og tæt på motorvejen. Området er godt forbundet med den øvrige by via. stisystemer og veje og er centralt beliggende i forhold til nogle af byens store beboelsesområder. Nær området findes desuden flere af Holbæks store undervisningsinstitutioner bl.a. VUC, EUC Nordvestsjælland, SOSU-skole, Stenhus Gymnasium og HF, Stenhus Kostskole og Kunsthøjskolen i Holbæk.
Området er på i alt 42 hektar, og mod vest grænser det op til et 60 hektar stort rekreativt naturområde med skov og aktiviteter såsom naturskole, dyrehave, klatrepark, mountainbikebaner m.v.
Området er historisk karakteriseret ved de mange vidnesbyrd om middelalderens kirke- og kongemagt på og omkring området. Til Holbæk Slot hørte en ladegård som bestyrede de 536 ha. jord og skove, som lå under slottet. I begyndelsen lå ladegården tæt ved slottet, men i 1798 opførte man en ny ladegård på den sydlige del af ladegårdsjorden. Denne bygning findes fortsat og huser nu Kunsthøjskolen i Holbæk. På arealerne tilhørende Holbæk Slots Ladegaard er der gennem tiderne gjort mange arkæologiske fund, og faktisk findes der mere end 70 kendte fundsteder indenfor dette område. Inden for lokalplanområdet er der gjort fund fra stenalderen 6 forskellige steder. Det drejer sig fortrinsvis om flintredskaber som f.eks. flintøkser, men også flintaffald der viser, at der har boet mennesker i stenalderen. Ikke langt mod sydøst findes en af landets ældste og mest berømte middelalderkirker - Tveje Merløse Kirke.
Landskabskig mod syd.
Landskabet omkring Holbæk Ladegaard har en tydelig kulturhistorisk reference til ladegårdens hovedgårdskarakter. Det gælder især den flotte herregårdsallé med lindetræer langs med Ladegårdsalléen, de ensartede små arbejderboliger langs vejen, samt de gamle diger omkring markerne. De blev tidligere brugt til at markere adlens enemærke fra landsbyjorden og opleves stadig i landskabet i dag. Gamle tjørnehegn på digerne understreger dem i landskabet.
Geologisk set er landskabet et dødispræget landskab med et småbakket terræn. Terrænet i området omkring lokalplanen falder en smule mod syd mod en flade omkring Kalveå syd for Holbækmotorvejen, inden det igen hæver sig i et bakkestrøg mellem Søstrup og Hellestrup længere mod syd. Inden for lokalplanområdet varierer terrænet fra kote 33 i den nordlige del, til kote 35 i den centrale del af området og kote 26 i de laveste områder nærmest Omfartsvejen. Lokalplanområdet ligger relativt højt i forhold til landskabet mod syd, og det giver området en stor attraktion i form af det lange landskabskig mod syd hen over et bølgende terræn.
Den kulturmæssige prægning af landskabet kommer i dag i høj grad fra Holbæk by, der med en grøn byrand afgrænser landskabet mod nord. Det er den landbrugsmæssige udnyttelse, der dominerer arealanvendelsen, og området har overordnet karakter af et ”overgangslandskab”, der på samme tid relaterer sig til byen og det åbne land. Set fra både Holbækmotorvejen og Omfartsvejen fungerer Holbæk Vandtårn som et tydeligt orienteringspunkt mod nord, der er med til at markere byen bag bevoksningen. Det understreger, at terrænet hæver sig mod nord.
Tveje Merløse er en kirkelandsby, der ligger sydøst for lokalplanområdet og som, på grund af sin intakte landsbykarakter, er udpeget som kulturmiljø. Den totårnede kirke er synlig fra det omgivende landskab, men optræder ikke som et markant orienteringspunkt.
Mod øst ligger boligområdet ’Bernts Have, som grænser helt op til lokalplanområdet.
Området ligger i landzone og overføres til byzone i forbindelse med den endelige vedtagelse af lokalplanen. Lokalplanens realisering vil medføre en ændring i grænsen mellem land og by. Holbæk by bliver større.
Lokalplanområdet med markering af nærmeste omgivelser