Statslig og regional planlægning

Etablering af et boligområde på den ansøgte placering vurderes at være i overensstemmelse med statslig og regional planlægning.

Kommuneplan 2021

Kommuneplan 2021 indeholder både en række generelle retningslinjer for kommunens udvikling samt en række specifikke bestemmelser for de enkelte områder i form af kommuneplanrammer. Lokalplanområdet er i Holbæk Kommuneplan 2021 udpeget som kommuneplanramme 2.B27 - Nord for Lille Grandløse og fastlægger følgende:

Kommuneplanen fastlægger at området skal anvendes til boligområde, helårs boliger, i denne lokalplan tæt-lav boligbebyggelse, i form af rækkehuse eller dobbelthuse. Det er tilladt, at der i forbindelse med den enkelte bolig drives erhverv, som sædvanligvis kan udøves i forbindelse med en bolig, f.eks. frisør, advokat-, revisor- og arkitektvirksomhed samt dagpleje og lign. liberale erhverv. Erhvervet skal drives af den der bebor boligen.

Kommuneplanen muliggør en bebyggelsesprocent på 40 % og et maks. antal etager på 2, men bygherrer har ønsket at sikre, at området får en åben grøn karakter, hvorfor lokalplanen fastlægger en bebyggelsesprocent på 20 % og maks. en etage. 

Miljøforhold

Hele eller dele af rammeområdet er udpeget som område med risiko for oversvømmelse i forbindelse med skybrud. Planområdet skal skybrudssikres ved at tilbageholde overfladevand indenfor området således, at området kan indeholde en regnhændelse for et 100-års skybrud.​ Lokalplanen udlægger grøfter og regnvandsbassiner således at hverdagsregn og op til 100 års skybrudshændelse kan håndteres indenfor planområdet. Derudover kan der udledes regnvand til Kalvemose Å, dog må udledningen ikke overstige 0,3l/s. 

Parkeringsarealer

 Ved opførelse af ny bebyggelse fastlægger Kommuneplan 2021 følgende minimums parkeringsnorm:

- Mindst 1,5 p-plads pr. tæt/lav bolig.

Lokalplan fastlægger at der skal etableres mindst én parkeringsplads ved den enkelte bolig. Resten af parkeringspladserne kan etableres som små parkeringslommer rundtomkring indenfor planområdet til brug for gæster og andre med ærinde indenfor området. Derudover stiller lokalplanen krav om at der mindst etableres 1 handicapparkeringsplads ved fælleshuset.

Zone

Lokalplanområdet er beliggende i landzone, men overføres til byzone ved lokalplanens endelige vedtagelse.

Smukke indfaldsveje

Indfaldsvejene til Holbæk by og de 17 lokalområdebyer skal fremstår som en æstetisk helhed. Helheden skal skabes gennem en regulering af bygningsfacaderne, ved at undgå dominerende reklamer, skiltning, oplag og hegning samt ved en samlet planlægning for beplantning mv. langs vejene. Lokalplanen fastlægger bestemmelser som regulerer reklamer, skiltning og oplag for at forhindre dette ud imod Roskildevej. Derudover fastlægger lokalplanen at der skal etableres randplantning ud imod Roskildevej som kommer til at bestå af lundplantninger med eg og fuglekirsebær, mens der under træerne vil være enggræs. Imellem randbeplantningen og boligerne skal der etableres et støjmur med både stedsegrønne og løvfældende klatreplanter. Samlet set er dette med til at sikre et grønt helhedspræg ud imod Roskildevej og at lokalplanen overholder kommuneplanens retningslinje vedr. smukke indfaldsveje til Holbæk by. 

Kirkeomgivelser

Dele af planområdet er i Kommuneplan 2021 udpeget som kirkeomgivelser omkring Grandløse Kirke, se kortbilag 2. Udpegningen er foretaget for at sikre kirkernes betydning for oplevelsen af landskabet. I Holbæk Kommune er der 31 kirker. Mange af kirkerne er placeret markant i landskabet, og kan derfor ses over store afstande. Der er derfor samlet set tale om et stort område, som er pålagt restriktioner. Da landskabet ikke er statisk, vil der inden for de enkelte kirkeomgivelser være arealer hvorfra kirken ikke kan ses eller kun kan opleves i begrænset omfang, og som derfor ikke behøver den samme beskyttelse som de områder hvorfra kirken kan ses og opleves tydeligt. 

Når et område er udpeget til kirkeomgivelser betyder det ikke, at der ikke kan ske en udvikling inden for området. Men det er væsentligt at der i forbindelse med planlægning og tilladelser til  byggeri inden for kirkeomgivelserne, vurderes hvilken betydning byggeriet eller anlægget vil få for oplevelsen af kirken. Hvis det vurderes, at byggeriet eller anlægget vil påføre et værdifuldt kirkemiljø væsentlig skade, bør byggeriet undgås. Kommuneplanen fastlægger i retningslinje 5.3.2:

Inden for arealer udpeget som kirkeomgivelser må byudvikling, placering af trafik- og tekniske anlæg og lignende samt skovrejsning ikke gennemføres, medmindre det kan ske uden at forringe oplevelsen af kirken væsentligt.

Indsigtszonen fra Roskildevej, som er vist på bindingskortet kortbilag 2, bevares da lokalplanen ikke ændre på placeringen eller udformningen af den eksisterende kirkesti som er centralt beliggende i indsigtszonen. Derudover fastlægger lokalplan at der kun må etableres bebyggelse i et plan med en maksimal højde på 8,5 m, inklusiv tekniske anlæg, hvilket er overensstemmelse med Kirkebeskyttelseslinjen. Denne maksimale højde sammen med det kuperede terræn vil sikre, at kirketårnet er højere i landskabet end den kommende boligbebyggelse.  

Disse tiltag er med til sikre, at oplevelsen af Grandløse Kirke fra nord ikke forringes væsentligt i forbindelse med byggeri efter lokalplanen. Grandløse Kirke vil forsat være markant i landskabet når man kommer fra syd af Roskildevej til Holbæk by.

Værdifuldt kulturmiljø

Et kulturmiljø er karakteriseret ved at have en fysisk fremtræden der vidner om en kulturhistoriske fortælling i landskabet eller byen. Steder hvor de fysiske spor efter vores samfundsmæssige udvikling er særligt genkendelige. Det kan være den gamle kerne i en stationsby eller købstaden, landsbyen og det omkringliggende ejerlav, herregårdslandskabet, et industrimiljø eller et militært anlæg, samt mange andre steder med en tydelig kulturhistorisk fortælling.

Landsbyen Lille Grandløse lige syd for planområdet er i Kommuneplan 2021 udpeget som et værdifuldt kulturmiljø. Landsbyen er pt. fritliggende og en boligbebyggelse nord for landsbyen vil gradvist få yderkanten af Holbæk til at vokse tættere på Lille Grandløse. 

Gennem planlægning og forvaltning af de udpegede kulturmiljøer er det målet, at der tages de nødvendige hensyn til de udpegede kulturmiljøer. Ved nybyggeri, ombygninger, terrænændringer, indplacering af tekniske anlæg, beplantning og andre lign. tiltag skal der tages de nødvendige hensyn til, at oplevelsen og fortællingen af kulturmiljøet ikke ødelægges, sløres eller på anden måde forringes. Nye projekter skal forholde sig til stedets historie og søge at styrke fortællingen i samspil med det eksisterende miljø. Ved opførelse af bygninger, tekniske anlæg og lign. uden for et kulturmiljø, men synligt fra dette, skal der vises særlige hensyn over for områdets oplevelses- og fortælleværdi.

Selve planområdet er ikke udpeget som et værdifuldt kulturmiljø, men for at bevare en landskabelig overgang mellem Lille Grandløse landsby og den ny bebyggelse, udlægger lokalplanen et beplantningsbælte imellem de to områder. Dette skal være med til at bevare oplevelse af Lille Grandløse landsby som en fritliggende landsby og værdifuldt kulturmiljø. Etableringen af boligområdet er således i overensstemmelse med kommuneplanens retningslinje vedr. værdifuldt kulturmiljø. 

Risiko virksomheder

Planområdet er beliggende indenfor den 500 meters planlægningszonen som ligger rundt om risikovirksomheden Strandmøllen A/S. Kommuneplan 2021 fastlægger i retningslinje 2.1.2 følgende for planlægning indenfor denne zone:

Kommunens arealudlæg til virksomhed med særlige beliggenhedskrav (risikoenheder) og 500 meter planlægningszone omkring disse fremgår af retningslinjekortet. I forbindelse med planlægning indenfor denne zone skal hensynet til risikoen for større uheld inddrages. Det betyder, at der inden for disse zoner ikke må etableres ny miljøfølsom anvendelse, som f.eks. boliger, rekreativt område m.v., medmindre det er påvist, at der er sikret en passende afstand mellem risikovirksomhed og omgivelserne.

Miljøstyrelsen og Vestsjællands Brandvæsen er blevet hørt i forbindelse med opstarten af planarbejdet samt høringen af miljøscreeningen, og begge har vurderet det planlagte boligområde som uproblematisk i forhold til risikovirksomheden Strandmøllen A/S. Etableringen af boligområdet er således i overensstemmelse med kommuneplanens retningslinje vedr. planlægningszonen omkring risikovirksomheder.

Lokalplanen vurderes at være i overensstemmelse med Kommuneplan 2021.

Eksisterende lokalplaner

Planområdet er beliggende i landzone og ikke omfattende af nogen lokalplan eller byplanvedtægt.

Planlægning i forhold til nabokommuner

Det vurderes, at realisering af lokalplanen ikke vil påvirke nabokommuner, da der gives mulighed for etablering af et nyt boligområde på kanten af Holbæk by.

Diverse udpegninger

Beskyttede naturtyper

Indenfor planområdet er 3 søer, der er beskyttede efter naturbeskyttelseslovens § 3. Rundt om den største er der yderligere beskyttet mose. Der skal holdes en afstand på mindst 2 m fra søerne og den beskyttede mose til bebyggelse og/eller haver. Indenfor de 2 m må der gerne etableres stier. Der må gerne blive ryddet i pilekrat m.m. der dækker for solen således at der kommer lys og varme til søerne, men også for at få søerne integreret i området. Rydning langs søernes syd- og vestside bør prioriteres først. Marksten der er lagt i krattet omkring søen kan enten fjernes eller placeres i søen for at øge variationen i søen. Ligeledes vil det øge søerne naturkvalitet at udjævne brinken på to af søerne. Udjævning af brinker og placering af sten er dog ændringer, der kræver dispensation fra Naturbeskyttelsesloven. Mindre rydningsarbejde af pil langs søerne kan foretages uden dispensation, men skal der foretager større indgreb som f.eks. at trække rødder op eller lign. kræver dette dispensation. Ansøgning om dispensation fra naturbeskyttelsesloven sendes til natur@holb.dk. Ved færdigt byggeri bør der samtidig udfærdiges en drift og vedligeholdsplan for § 3 områderne. Holbæk Kommunes Naturteam kommer gerne med input til en sådan.  

Område med særlige drikkevandsinteresse

Området er udpeget som et område med særlige drikkevandsinteresser og er relativt sårbart mht. forurening og der indvindes store mængder vand i området. Området er vigtig for den fremtidige vandforsyning med drikkevand til Holbæk by, da en stor del af det vand der indvindes kommer fra dette område. Planloven kan ikke regulerer brug af pesticider, men der opfordres til at mindske anvendelsen af ukrudtsbekæmpelsesmidler. Boliger betragtes ikke som en grundvandstruende aktivitet.

​

Bygge- og beskyttelseslinjer

Skovbyggelinje

Skovbyggelinjen gælder for alle offentlige skove samt for en eller flere private skove med et sammenhængende areal på mindst 20 ha., jf. Naturbeskyttelseslovens § 17. Bestemmelsens formål er at sikre skovens værdi som landskabselement samt opretholde skovbrynene som værdifulde levesteder for plante- og dyrelivet og beskytte skovene mod blæst. Inden for skovbyggelinjen må der ikke placeres bebyggelse, herunder skure, master, campingvogne og lign.

Der er to skove som afkaster skovbyggelinje ind over planområdet; Kalvemose på vestsiden af jernbanen samt en smal stribe skov i sydvest for lokalplanområdet, se kortbilag 2. Holbæk Kommune ansøger Miljøstyrelsen om reduktion af beskyttelseslinjen efter naturbeskyttelseslovens § 69 stk. 1, hvilket forudsætter, at reduktionen vil medføre en administrativ forenkling af kommunens sagsbehandling. En realisering af de byggemuligheder som planen giver forudsætter en reduktion af skovbyggelinjen til 20 m.

Fortidsmindebeskyttelseslinje

Der ligger et fortidsminde nordvest for lokalplanområdet og fortidsmindebeskyttelseslinjen fra dette har et mindre overlap med planområdet, se kortbilag 2. Det er en bro ved Kalve Å med fredningsnummer 3124:27. Broen er en sporbærende buebro, der er ca. 13 meter lang, 5 meter bred og 5 meter høj. Den vestlige del af broen er opført af tilhuggede granitkvadre og med teglstenshvælv, mens den østlige del er opført i beton. I hver side af broen er fløje opført af henholdsvis granitkvadre og beton.

Der må ikke foretages ændringer i tilstanden inden for 100 m omkring fortidsminder. Formålet med bestemmelsen er at sikre fortidsmindets værdi som landskabselement samt indsynet til og udsynet fra fortidsmindet. Samtidig skal bestemmelsen sikre de arkæologiske lag i området omkring fortidsminderne, idet der oftest er særlig mange kulturhistoriske levn i områderne tæt ved de fredede fortidsminder.

Kommunen kan i særlige tilfælde give dispensation fra bestemmelsen om, at der ikke må foretages ændringer i tilstanden. Ved vurdering af om der kan gives dispensation vil kommune lægge vægt på, om der er tale om et område, som i forvejen er påvirket af bebyggelse, og om det ansøgte kan placeres uden for fortidsmindebeskyttelseslinjen. Lokalplanen vurderes ikke at medføre ændringer, der forringer fortidsmindets værdi som landskabselement og/eller indsynet til og udsynet fra fortidsmindet. 

Kirkebyggelinje

Der er en kirkebyggelinje 300 m rundt om Grandløse Kirke, se kortbilag 2. Kirkebyggelinjens formål er at beskytte kirker, der ligger mere eller mindre åbent i landskabet mod, at der opføres bebyggelse på over 8,5 m, som virker skæmmende på kirken. Lokalplanen muliggøre byggeri i op til 8,5 m hvorfor lokalplanen er i overensstemmelse med kirkebyggelinjen.