Bestemmelser

I henhold til lovbekendtgørelse nr. LBK nr. 287 af 16/04/2018 om planlægning med senere lovændringer fastlægges hermed følgende bestemmelser for det i §2 nævnte område. 

Lokalplanen har til formål:

1.1 At fastlægge områdets anvendelse til boligformål i form af tæt lav- og etagebebyggelse med tilhørende fællesarealer, serviceerhverv samt offentlige formål som        eksempelvis park og regnvandshåndtering, daginstitution, sportshal og lign.

1.2 At fastsætte de overordnede rammer for den fremtidige bebyggelse, herunder bl.a. delområder og etageareal.

1.3 At fastlægge rammer for efterfølgende lokalplanlægning af delområde 1C, 3, 4 og 5. Ved udarbejdelse af efterfølgende lokalplaner skal udviklingen af de enkelte områder ske under hensyntagen til en samlet overordnet disponering af hele rammelokalplanens område.

1.4 At fastlægge byggeretsgivende bestemmelser for delområde 1A, 1B og 2.

1.5 At fastlægge vejadgang til området fra henholdsvis Højen, Borgmestergårdsvej, og Holbæk Have

1.6 At sikre etablering af et fælles grønt område ved at fastlægge delområde 1 til fremtidig grøn kile indeholdende 2 hoved-stiforbindelser fra henholdsvis Seminariestien til Borgmestergårdsvej og Højen samt langs den eksisterende Borgmestergårdsvej.

1.7 At udlægge arealer hvor regnvandshåndtering er tænkt ind som et rekreativt element.

1.8 At de ubebyggede arealer og byrum indrettes med mulighed for adgang, ophold og rekreation.

2.1 Lokalplanens område er afgrænset som vist på kortbilag 5, og omfatter jf. matrikelkortet, følgende matrikelnumre; 11aæ, 11ø, 11ah, 11m, 11z, 11s, 14fh, Holbæk Markjorder samt del af matrikel 11a og vejmatrikel 7000b, Holbæk Markjorder, samt alle parceller der efter den endelige vedtagelse af lokalplanen udstykkes i lokalplanområdet.

2.2 Lokalplanens område ligger i, og skal forblive i, byzone.

2.3 Lokalplanens område opdeles i delområde 1A, 1B og 1C samt område 2, 3, 4 og 5 som vist i princip på kortbilag 6.

2.4 Lokalplanens delområde 1A, 1B og 1C samt alle eventuelle fremtidige delområder herunder udlægges til rekreativ grøn kile og skal tilsammen udgøre min. 56.000 m2.

2.5 Lokalplanens delområde 2, 3, 4, og 5, samt alle eventuelle fremtidige delområder herunder, udlægges til bebyggelse.

3.1 Lokalplanområdet må kun anvendes til boligformål (helårsboliger) med tilhørende fællesarealer, serviceerhverv samt offentlige formål som eksempelvis park og regnvandshåndtering, daginstitution, sportshal og lign.

Delområde 1A, 1B og 1C – Den grønne kile

3.2 Lokalplanens delområde 1A, 1B og 1C må kun anvendes til rekreativt område med fælles aktivitets- og opholdsmuligheder, herunder to gennemgående stiforbindelser med offentlig adgang, som strækker sig fra henholdsvis Seminariestien i områdets østlige grænse til Borgmestergårdsvej og Højen samt en stiforbindelse langs den eksisterende Borgmestergårdsvej.

3.3 Der kan i lokalplanens delområde 1A, 1B og 1C etableres regnvandsbassiner og andre anlæg til opsamling af regnvand.

3.4 Der kan i lokalplanens delområde 1A, 1B og 1C etableres mindre bygninger og anlæg til fælles formål, herunder aktivitets- og opholdsmuligheder samt mindre bygninger og anlæg til lokalplanområdets tekniske forsyning.

Delområde 3, 4 og 5 – Bebyggede områder

3.5 Lokalplanens delområde 3, 4, og 5 må kun anvendes til boligformål (helårsboliger) med dertilhørende fællesarealer samt offentlige formål som eksempelvis daginstitution, sportshal, park og lignende.

3.6 Der kan inden for delområde 3, 4 og 5 indrettes serviceerhverv såsom restauranter, liberale erhverv, fritidsundervisning og arbejdende værksteder, som er forenelige med anvendelsen til boliger og som kan indpasses naturligt i området.

3.7 Muligt omfang af den enkelte virksomhed jf. §3.6 skal fastlægges i forbindelse med senere byggeretsgivende lokalplaner.

Delområde 2 – Bebygget område

3.8 Lokalplanens delområde 2 må kun anvendes til boligformål (helårsbeboelse) i form af rækkehuse, dobbelthuse og etageboliger med dertilhørende private haver og fællesareal så som grønt friareal med tilhørende fællesfaciliteter, stiforløb, anlæg til regnvandshåndtering, fællesanlæg såsom fælleslokaler samt parkering og vejareal.

3.9 Der kan inden for lokalplanens delområde 2 i forbindelse med boligbebyggelsen indrettes mindre serviceerhverv såsom restauranter, liberale erhverv, fritidsundervisning og arbejdende værksteder, som er forenelige med anvendelsen til boliger og som kan indpasses naturligt i området.

3.10 Arealet af den enkelte virksomhed jf. §3.9 må ikke overstige 300 m².

4.1 Lokalplanområdet kan udstykkes som én eller flere storparceller i overensstemmelse med den overordnede disponering som vist i princip på illustrationsplanerne på kortbilag 3 og 4.

4.2 Række- og dobbelthuse kan udstykkes særskilt på egen matrikel.

4.3 Eventuelle offentlige institutioner som eksempelvis børnehave eller lign. kan udstykkes særskilt på egen matrikel inklusiv fællesarealer, legepladser mv.

5.1 Bebyggelse inden for lokalplanens område skal disponeres som vist i princippet på illustrationsplanerne på kortbilag 3 og 4 samt for delområde 2 som vist på kortbilag 8 og 9.

5.2 Bebyggelse kan opføres i 1-6 etager. Den maksimale bygningshøjde må ikke overstige 22 meter målt fra færdigt terræn.

5.3 Ud over bebyggelse nævnt i §5.4 – 5.13 kan der inden for de enkelte delområder opføres mindre bygninger og anlæg til tekniske formål som er nødvendige for områdets anvendelse.

Delområde 1A, 1B og 1C – Den grønne kile

5.4 Bebyggelsens omfang inden for lokalplanens delområde 1A, 1B og 1C udlagt til rekreativ grøn kile, må maksimalt udgøre 1.350 m2 set for området som ét. Det samlede maksimale etageareal fordeles mellem de enkelte delområder som beskrevet i §5.5 – §5.7.

5.5 Bebyggelse i form af mindre bygninger og anlæg til fælles formål inden for lokalplanens delområde 1A må maksimalt udgøre 100 m2 etageareal for området som ét. Ved evt. opførelse af mindre bygninger og anlæg til fællesformål skal disse placeres i god afstand til delområdets nordlige skel under hen­syntagen til aktiviteterne på kirkegården.

5.6 Bebyggelse i form af mindre bygninger og anlæg til fælles formål inden for lokalplanens delområde 1B må maksimalt udgøre 150 m2 etageareal for området som ét.

5.7 Bebyggelse i form af i form bygninger og anlæg til fælles formål inden for lokalplanens delområde 1C må maksimalt udgøre 1.100 m2 etageareal for området som ét.

Delområde 2, 3, 4 og 5 – Bebyggede områder

5.8 Bebyggelsens omfang inden for lokalplanens delområde 2, 3, 4 og 5 udlagt til boligbebyggelse må maksimalt udgøre 115.000 m2 set for området som ét. Det samlede maksimale etageareal fordeles mellem de enkelte delområder som beskrevet i §5.9 – §5.11.

5.9 Inden for lokalplanens delområde 2 kan der maksimalt opføres 37.035 m2 etageareal for området set som ét.

5.10 Inden for lokalplanens delområde 3 kan der maksimalt opføres 10.285 m2 etageareal set for området som ét.

5.11 Den øvrige bebyggelse jf. §5.8 placeres i delområde 4 og 5 efter nærmere fastsættelse i senere byggeretsgivende lokalplaner for delområderne.

5.12 Bebyggelse til helårsbeboelse i delområde 2, 4 og 5 kan udføres som rækkehuse, dobbelthuse, og etageboliger. Inden for hvert delområde skal beboelse opføres som en blanding af bygningstyper så der sikres en varieret sammensætning af boliger.

5.13 Bebyggelse til helårsbeboelse i delområde 3 kan udføres udelukkende som etageboliger.

5.14 Særligt for delområde 2

a) Den fastlagte bebyggelse i delområde 2, jf. §5.9, må opføres i etaper. Bebyggelsen skal udføres så de enkelte etaper fremstår som passende afsluttede enheder og på en måde, der muliggør opførelse af efterfølgende etaper i overensstemmelse med de overordnede lokalplansprincipper.

b) Ny bebyggelse i delområde 2 skal opføres inden for de angivne byggefelter vist i princip på kortbilag 8.

Tæt-lav bebyggelse

c) Byggefelt 3 og 4 udlægges til tæt-lav bebyggelse i form af rækkehuse i 1-2 etager, med en maksimal bygningshøjde målt fra færdigt terræn på 8,5 meter. Ved saddeltag med en hældning på min. 45 grader kan der bygges op til 9 m for tagryg målt fra færdigt terræn.

d) Byggefelt 5 udlægges til tæt-lav bebyggelse i form af dobbelthuse i 1-2 etager, med en maksimal bygningshøjde målt fra færdigt terræn på 7 meter, dog med mulighed for placering af installationer på tag på yderligere 0,5 m, så den samlede højde maksimalt må andrage 7,5 m.

e) Byggefelt 8 og 11 udlægges til tæt-lav bebyggelse i form af række- og dobbelthuse i 2-3 etager, eksklusiv eventuel tagterrasse, med en maksimal bygningshøjde på 13 meter målt fra færdigt terræn.

f) Bebyggelse i form af dobbelthuse i byggefelt 3 og 5 skal springe i facadelinje for hvert dobbelthus med min. 1 meter så der skabes et varieret gadeforløb.

g) Bebyggelse i form af dobbelthuse i byggefelt 5 må maksimalt udgøre 10 dobbelthuse (20 boligenheder) med en samlet maksimal størrelse på i alt 3.000 m2 for den samlede boligbebyggelse i byggefeltet. Eventuelle skure, carporte og andre lignende småbygninger til bebyggelsen jf. §5,14.W. kan opføres ud over de fastsatte 3.000 m2.

h) Bebyggelse i form af række- og dobbelthuse i byggefelt 8 og 11 skal springe i facadelinje for hvert fjerde række- eller dobbelthus med min. 1 meter så der skabes et varieret gadeforløb.

i) Bebyggelse i form af række- og dobbelthuse i byggefelt 8 og 11 må maksimal opføres som 4 sammenhængende rækkehuse inden der skabes et gennembrud i husrækken.

Karrébebyggelse

j) Byggefelt 1, 2, 6, 7, 9 og 10 udlægges til karrébebyggelse i form af rækkehuse og etageboliger i 1- 6 etager med en maksimal bygningshøjde på 22 meter målt fra færdigt terræn. Eventuelle tagterrasser kan etableres fra 2.-5. etage. Der må ikke etableres tagterrasser over 6. etage.

k) Karrébebyggelse i byggefelt 2, 6, 7, 9 og 10 skal opføres med facade i den markerede facadebyggelinje vist med blå på kortbilag 8, så der sikres et ensartet gaderum omkring den nord-sydgående gade. Bebyggelse i facadebygelinjen kan variere fra den markerede byggelinje med +/- 15 cm.

l) Husdybden for boliger i etagebebyggelse må ikke overstige 12 meter.

m) For hver karrébebyggelse i byggefelt 1, 2, 6, 7, 9 og 10 skal karréen indeholde min. 2 åbninger, så der skabes en opbrudt karréstruktur. De 2 åbningerne må ikke placeres i facadebyggelinjerne vist med blåt på kortbilag 8. For hver karré skal én af de 2 åbninger placeres i den sydlige facade. Særligt for BF9 og BF10 gælder, at den anden af de 2 åbninger skal place­res i den nordlige facade ud mod Højen / Holbæk Østre Kirkegård, så der sikres et opbrud i faca­den ud mod kirkegården.

n) Hver af de 2 åbninger jvf. §5.14M skal samlet være min. 6 meter bred eksklusiv bredden på en evt. miljøstation, som kan placeres i åbningerne jvf. §5.14.T. - §5.14.V

Note: Ved placering af en miljøstation i åbningen kan §5.14.N opnås ved eksempelvis at have en afstand på 2 meter fra miljøstation til facade / gavl på den ene side og en afstand på 4 meter fra miljøstation til facade / gavl på den anden side således at der samlet set er min. 6 meter åbning.

o) Der kan i den enkelte karré forruden åbninger etableres port gennemgange / passager. Port gennemgange / passager kan placeres i samtlige facader.

p) Den enkelte karrébebyggelse inden for byggefelt 1, 2, 6, 7, 9 og 10 skal fremstå med variation i højden ved forskelligt etageantal. Bebyggelsens etagehøjder fastlægges som vist på kortbilag 9 med et minimums og en maksimums etageantal gældende for hvert hjørne, så der sikres spring i etagehøjde inden for karrébebyggelsen i hvert byggefelt.

2 etager fastlægges med en maks. bygningshøjde på 9 meter
3 etager fastlægges med en maks. bygningshøjde på 13 meter
4 etager fastlægges med en maks. bygningshøjde på 16 meter
5 etager fastlægges med en maks. bygningshøjde på 19 meter
6 etager fastlægges med en maks. bygningshøjde på 22 meter

q) Spring i etagehøjde jævnfør §5.14.P skal enten ske i forbindelse med åbninger i karréen jævnfør §5.14.M eller med en minimumsafstand på 6 meter fra et hjørne.

r) I forbindelse med karrébebyggelserne i byggefelt 1, 2, 6, 7, 9 og 10 kan der etableres kælder herunder parkeringskælder i hele byggefeltets udstrækning.

s) Særligt for BF9 & BF10
For karrébebyggelse i BF9 og BF10 gælder, at der ikke må opføres altaner og terrasser til ophold langs den nordlige facade ud mod Højen / Holbæk Østre Kirkegård.
For karrébebyggelse i BF9 og BF10 gælder, at primære opholdsrum som køkken og stue ikke må placeres med vinduer langs den nordlige facade ud mod Højen / Holbæk Østre Kirkegård.
For BF9 og BF10 gælder skærpede højdekrav for den nordlige facade ud mod Højen / Holbæk Østre Kirkegård.
For bebyggelse lang den nordlige afgrænsning af BF9 fastlægges 4 etager med en vejledende højde på 13,6 meter over gældende vejkote for Højen svarende til en vejledende topkote for bebyggelsens murkrone i kote 30,8.
For bebyggelse langs den nordlige afgrænsning af BF10 fastlægges 4 etager med en (vejledende) højde på 12,7 meter over gældende vejkote for Højen svarende til en topkote for bebyggelsens murkrone i kote 30.6.
Fastsatte topkoter for murkrone kan i forbindelse med den endelige byg­gesagsbehandling være genstand for mindre ændringer i forbindelse med eksempelvis en evt. omlægning af Højen og deraf ændring af vejkoten, skærpede krav i bygnings­reglement og lign.

Miljøstationer i karrébebyggelse

t) For hver karrébebyggelse i byggefelt 1, 2, 6, 7, 9 og 10 opføres der én samlet miljøstation som evt. kan kombineres med overdækket cykelparkering og andet.

u) Miljøstationerne opføres inden for byggefelterne i en af de 2 åbninger i karréen jævnfør §5.14.M. Miljøstationerne placeres i åbningen langs karréens kant i flugt med den øvrige facadelinje så den understøtter gaderummet.

v) Miljøstationerne kan sammenbygges med en eventuel rampe / nedkørsel til p-kælder eller med den omkringliggende karrébebyggelse.

Mindre småbygninger, tekniske installationer og tagterrasser

w) Solceller, tekniske installationer, ventilationsanlæg og hætter samt andre lignende punktvise opbygninger kan etableres på tage op til 2 meter udover den fastsatte maksimale bygningshøjde for bebyggelse jf. §5.14.C - §15.14.E samt §5.14.J og §5.14.P. Ventilationsanlæg og lign. punktvise opbygninger skal være tilbagetrukket min. 2 meter fra udvendig facadekant på karrébebyggelse og min. 2 meter fra facadekant mod vej ved række- og dobbelthusbebyggelser.
For bebyggelse med dobbelthuse i BF5 gælder særskilt, at solceller, tekniske installationer, ventilationsanlæg og hætter samt lignende punktvise opbygninger kan etableres på tage op til 0,5 meter ud over den fastsatte maksima­le bygningshøjde for bebyggelsen jf. §5.14, pkt. d. Ventilationsanlæg og lign. punktvise opbyg­ninger skal være tilbage­trukket min. 2 meter fra facadekant mod vej.

x) Ud over den i 5.14.C - §15.14.E samt §5.14.J og §5.14.P fastlagte bebyggelse må der inden for området opføres mindre bygninger såsom carporte, garager, cykelparkering, legehuse, affaldsstationer og lignende. Bygningerne må ikke opføres med en større højde end 3 m over terræn, dog kan eventuelle væksthuse opført med saddeltag opføres med en maks. højde på op til 5 meter.

6.1 Boligbebyggelse inden for det enkelte byggefelt skal fremstå som en helhed i forhold til materialevalg og formgivning.

6.2 Mindre bygninger såsom carporte, redskabsskure, legehuse, cykelskure, affaldsstationer og lignende kan opføres i let konstruktion og skal gives en udformning og et udseende, der er i overensstemmelse med den øvrige bebyggelse.

6.3 Der må ikke anvendes reflekterende materialer på tag og facader med undtagelse af solceller, vinduer og glaspartier. Glansværdien for tag- og facadematerialer må maksimalt være 30.

6.4 Solfangere/solceller på tage synlige fra terræn (eksempelvis saddeltage) skal indgå som integrerede bygningselementer og opsættes i plan med overfladen på facader og tagflader, således at elementerne indgår som husets andre bygningselementer i overfladen. Solceller på tage som ikke ses fra terræn (eksempelvis flade tage) kan opsætte frit dog efter forskrifter fastsat i §5.14.V. Solceller må ikke placeres på jorden.

6.5 Særligt for delområde 2, 1A og 1B

a) Materialer
Facader skal fremstå med det primære facadematerialer i naturlige og/eller genanvendelige materialer i form af tegl og træ. Tegl skal fremstå i blank mur. Sekundære facadematerialer i form af metal, glas og beton kan anvendes til mindre facadepartier og bygningsdele.

b) Farver
Farver på facader i den enkelte bygning skal indgå i et samspil med nabobygningerne samt de byrum, som bygningen relaterer sig til. Bygningernes primære facadematerialer skal fremstå i jordfarver i gule nuancer. Enkelte bygninger kan fremstå i røde eller lyse grå toner, så der opnås et samlet og varieret udtryk i området som vist i princip på illustration i lokalplanens redegørelse.

Bygninger opført med træ som primært facademateriale kan foruden jordfarver i gule, røde eller lyse grå toner også opføres i farven sort eller de kan fremstå med træets naturlige farve.

Sekundære facadematerialer jf. §6.5.a og bygningsdele så som vinduer, døre mv. kan fremstå i andre farver end gul, rød og lyse grå toner.

c) Variation
Karrébebyggelse i byggefelt 1,2,6,7,9 og 10 skal jf. §5.14.M og N opdeles med min. 2 åbninger således at bebyggelsen inden for byggefeltet opdeles i min. 2 selvstændige bygninger.

For hver bygning som karréen opdeles i skal der sikres en variation mellem de enkelte bygninger, så de fremstår med forskellig detaljering inden for karréens samlede udtryk som vist i princippet på illustration i redegørelsen.

Variationen opnås ved eksempelvis at bruge forskellige farvenuancer i primære eller sekundære facadematerialer og / eller forskellige vinduestyper, forskellig vindues placering, forskellige altantyper mv.

d) Gavle
Karrébebyggelse i byggefelt 1,2,6,7,9 og 10 skal jf. §5.14.M og N opdeles med min. 2 åbninger hvorved der skabes en lang række gavlmotiver i den enkelte karré som vist i princip på illustration i lokalplanens redegørelse.

Fritstående gavle i karrébebyggelsen skal gives en særlig facademæssig karakter i sammenhæng med bygningens overordnede arkitektoniske idé enten ved brug af facadebegrønning, særlige murværksdetaljer eller vinduesåbninger og eventuelt altaner og/eller karnapper.

e) Anlæg på tage
Ventilationsanlæg og andre tekniske installationer på tage jf. §5.14.W må ikke fremstå i galvaniseret stål men skal fremstå sortmalet eller på anden vis integreret i bygningens overordnede arkitektoniske idé eksempelvis via. anden farvesætning, materialebrug eller afskærmning i overensstemmelse med bygningens øvrige farve og materialemæssige udseende.

Kantzoner v. karrébebyggelse

f) Langs facader i karrébebyggelse i byggefelt 1, 2, 6, 7, 9 og 10 skal der indrettes en kantzone som skaber en overgang mellem bygningens funktion og det tilstødende byrum.

g) Langs nord- og østvendte facader i karrébebyggelsen etableres som udgangspunkt smalle kantzoner med en bredde på min. 1-2 meter.

h) Langs syd- og vestvendte facader i karrébebyggelsen etableres som udgangspunkt brede kantzoner med en bredde på min. 2-4 meter.

i) Kantzonerne v. karrébebyggelser skal have en grøn karakter. Min 40% af arealet skal begrønnes. Hegn skal have en grøn karakter enten i form af en hæk, buske eller transparant, begrønnet espalier. Mod vej må hegnes i op til maks. 1,2 meters højde.

Gårdrum v. karrébebyggelse

j) I gårdrum v. karrébebyggelse må der hegnes i op til maks 1,2 meters højde. Der må ikke hegnes i karrébebyggelsens mellemrum jf. §5.14.M således at karrébebyggelsen lukkes af for offentlig gennemgang.

Forareal v. række- og dobbelthuse

k) I forarealer mod vej og sti ved række- og dobbelthuse i byggefelt 3, 4, 5, 8 og 11 kan der kun opføres carporte og skure, hvis dette sker som en integreret del af den samlede bebyggelse der anlægges inden for byggefeltet.

Eventuelle carporte og skure som opføres skal fremstå som en naturlig og integreret del af den samlede bebyggelses arkitektur i forhold til placering, udseende, materialer og farver

l) Forarealer mod vej v. række- og dobbelthuse i byggefelt 3, 4, 5, 8 og 11 skal indrettes med en grøn karakter.

Hegn skal have en grøn karakter enten i form af en hæk eller buske. I forarealerne må hegnes i op til maks 1.2 m højde.  

7.1 Vejadgang til lokalplanområdet skal ske fra Højen, Borgmestergårdsvej og Holbæk Have som vist i princip på kortbilag 6. 

7.2 Vejadgang for gående, cyklister og andre bløde trafikanter skal ske via forbindelser til det offentlige vej- og stisystem som vist i princip på kortbilag 6.

Parkering

7.3 Der skal etableres parkeringspladser til både biler og cykler i overensstemmelse med kommuneplanens retningslinjer derfor.

7.4 Særligt for delområde 2, 1A og 1B

a) Den interne trafikbetjening i delområde 2, 1A og 1B fastlægges i princippet som vist på kortbilag 10 og 11.

b) Vejtype A‐A udlægges i minimum 15,9 m bredde og anlægges med min. 5,5 m kørebane.

c) Vejtype B‐B udlægges i minimum 12,7 m bredde og anlægges med min. 5,5 m kørebane.

d) Vejtype C‐C udlægges i minimum 10,7 m bredde og anlægges med min. 5,5 m kørebane.

e) Vejtype D-D udlægges i minimum 11,7 m bredde og anlægges med min. 5,5 m kørebane.

f) Vejtype E-E udlægges i minimum 12,3 m bredde og anlægges med min. 5,5 m kørebane.

g) Vejtype F-F udlægges i minimum 16,6 m bredde og anlægges med min. 7,0 m kørebane.

h) Vejtype G-G udlægges i minimum 10,7 m bredde og anlægges med min. 5,5 m kørebane.

i) Vejtype H-H udlægges i minimum 9,2 m bredde og anlægges med min. 6,0 m kørebane.

j) Vejtype I-I udlægges i minimum 12,3 m bredde og anlægges med min. 5,5 m kørebane.

k) Kørebaner skal befæstes med asfalt eller belægningssten og afgrænses med kantsten, bånd eller vandrender af granit‐ eller beton.

l) Stier skal udlægges i overensstemmelse med principperne vist på kortbilag 11.

m) De 2 overordnede stier fra Seminariestien til Borgmestergårdsvej og Højen samt langs den eksisterende Borgmestergårdsvej skal anlægges med en bredde på min. 4 m som befæstede stier med eksempelvis asfalt eller grus så disse kan fungere som serviceadgang til regnvandsbassiner. Der skal etableres tilslutning til naboområdernes vej- og stisystemer. Gang og cykelstien skal være med offentlig adgang for fodgængere og cyklister.

n) Øvrige befæstede stier anlægges med en bredde på min. 1,5 meter og etableres med permeabel belægning fx grus.

o) Der kan foruden stier nævnt i §7.17 og §7.18 anlægges simple trædestier igennem områdets grønne fællesarealer. Trædestier kan anlægges med varierende bredde og belægning.

Parkering

p) Der skal udlægges bilparkering svarende til 1,5 parkeringsplads pr. bolig i rækkehuse og dobbelthuse, og 1 parkeringsplads pr. bolig i etagebebyggelse. For kollegie‐ og ungdomsboliger skal der udlægges parkering svarende til 0,8 parkeringsplads pr. bolig.

q) Der skal udlægges bilparkering svarende til 1 parkeringsplads pr. 50 m2 serviceerhverv og foreningsformål.

r) Der skal for delområde 2, 1A og 1B under ét udlægges et passende antal handicapparkeringspladser svarende til:

Handicapparkeringspladser kan placeres uden for de angivne parkeringsområder på kortbilag 10 og skal fordeles jævnt i området og tæt på indgange til bebyggelser.

s) Parkeringspladser skal etableres på terræn på egen grund, langs vejareal eller i parkeringskældre under de enkelte bebyggelser som i princippet vist på kortbilag 10.

t) Parkering på egen grund etableres som 1,5 p‐plads v. dobbelthuse og 1 ‐plads ved rækkehuse.

u) Parkering udlagt på egen grund i kælder såvel som på terræn samt parkering langs vej og fællesarealer medregnes i parkeringsdækningen for muliggjort anvendelse inden for ejendommen.

v) Parkeringsdækning for de enkelte ejendomme jf. §7.4.P og §7.4.Q skal håndteres inden for de på kortbilag 10 viste tre parkeringsområder, så der sikres parkering i rimelig tilknytning til den pågældende anvendelse.

w) I parkeringsområde 2 jf. kortbilag 10, skal der foruden parkeringsdækning til bebyggelse inden for området reserveres udlæg til min. 36 p-pladser på terræn som reserveres til parkeringsdækning af nabobebyggelse i lokalplanens delområde 3.

x) Der skal etableres mindst 2 cykelparkeringspladser pr. bolig for etageboliger.

y) Der skal etableres mindst 4 cykelparkeringsplads pr. 100 m2 serviceerhverv. Cykelparkeringen skal placeres i passende afstand til erhvervet. 

8.1 Skiltning og reklamering, udover navne- og nummerskiltning, må ikke finde sted.

8.2 For eventuelt serviceerhverv og offentlige funktioner gælder, at skiltning, reklamering, facadebelysning, lysinstallationer, markiser, solafskærmning og andet facadeudstyr skal med hensyn til placering, omfang, materialer, farver, skrifttyper og lignende udformes således, at der opnås en god helhedsvirkning i forhold til bygningens arkitektoniske karakter i bybilledet.

8.3 Facadebelysning, reklameskiltning og lignende samt belysning af ubebyggede arealer må ikke være til ulempe for omgivelserne eller virke skæmmende i forhold til gadebilledets karakter og bygningens arkitektoniske udtryk.

8.4 Reklamering, som ikke har tilknytning til bebyggelsens anvendelse, er ikke tilladt.

9.1 Der må ikke foretages terrænreguleringer på mere end +/‐ 1 m i forhold til det eksisterende terræn, undtaget herfra er dog områder angivet på kortbilag 13, hvor der kan terrænreguleres med + / - 3 meter.

9.2 Terrænregulering skal afsluttes i flade, bløde kurver med maksimal hældning på 1:2. Terrænreguleringer tættere på ydre skel/områdegrænse end 1 meter er ikke tilladt. Undtaget er dog skel mellem byggefelt 1 og Holbæk Have hvor regulering er tilladt indtil 8 meter over skel.

9.3 I forbindelse med anlæg af regnvandsbassin samt render og grøfter til overfladisk afledning af regnvand, kan terrænet reguleres med yderligere -1 m ift. stk. 9.1 for at sikre, at en hensigtsmæssig vandafledning kan finde sted.

9.4 I delområde 1A, 1B og 1C samt på fælles friarealer kan der inden for de udpegede arealer jf. kortbilag 7, etableres bassiner, grøfter og bakker eller lignende med en terrænregulering på op til + 3/‐ 6 m.

10.1 Rammelokalplanens delområde 1A, 1B og 1C som vist i princip på kortbilag 6 og 7, skal udlægges til et offentligt grønt parkområde (Den grønne kile) og indrettes med forskellige rekreative funktioner så som opholdsområder, legemuligheder, sportsbane og lign.

10.2 Det offentlige grønne parkområde i delområde 1A, 1B og 1C skal have karakter af en landskabelige park, der indrettes med et bevægeligt terræn, et slyngende stisystem og en blågrøn struktur af vandelementer og beplantningsvolumener som vist i princip på kortbilag 3 og 7.

10.3 Beplantningsvoluminer i det offentlige grønne parkområde består af både solitære træer, trægrupper og tætte volumener af buske og mindre træer.

10.4 Friarealer til daginstitutioner i form af legeplads samt friarealer til andre lignende offentlige formål kan etableres som en del af rammelokalplanens delområde 1A, 1B og 1C og indhegnes fra det øvrige parkområde i den grønne kile.

10.5 Der skal i rammelokalplanens delområde 1A, 1B og 1C anlægges en gennemgående stiforbindelse fra Seminariestien til Borgmestergårdsvej og Højen samt langs den eksisterende Borgmestergårdvej som vist i princip på kortbilag 6.

10.6 Afløbskoefficienten for lokalplanområdet må ikke overstige 0,5, og befæstelsesgraden for lokalplanområdet må ikke overstige 50%.

Regnvandshåndtering

10.7 Regnvand skal så vidt muligt afledes overfladisk og indgå som en naturlig del af friarealer og bidrage til arealernes rekreative kvalitet samt områdets biodiversitet. I de tilfælde hvor det ikke er teknisk muligt, kan regnvandet afledes via rør til regnvandsbassin eller offentlig regnvandssystem.

Note: Dimensionering af nedsivning og mulighed for bortledning i øvrigt skal ske efter kommunens anvisninger.

10.8 Der skal i lokalplanens delområde 1A, 1B og 1C så vidt muligt anlægges render, kanaler og grøfter til overfladisk afledning af regnvand, som vist i princip på kortbilag 7.

10.9 Der skal i lokalplanens delområde 1A, 1B og 1C anlægges regnvandsbassiner med en placering, som vist i princip på kortbilag 7. Bassiner skal som udgangspunkt udformes med flade brinker med en maks. hældning på 1:5. Ved brinker med stejlere hældning end 1:5 afgrænses med værn eller hegn.

10.10 Særligt for delområde 2, 1A og 1B

a) I delområde 1A skal der etableres et offentligt grønt parkområde (Den grønne kile) som vist i princippet på illustrationsplanerne i kortbilag 3 og 4.

b) Den grønne kile i delområde 1A skal udlægges til et grønt parkområde og fremtræde med en grøn og frodig karakter, rumdannende beplantninger og synlige overfladeløsninger og forsinkelsesløsninger til håndtering af regnvand integreret i landskabet. Området indrettes med forskellige rekreative funktioner så som opholdsområder, legemuligheder, sportsbane og lign.

c) Lokalplanens delområde 1B skal udlægges som et grønt byrum og indrettes med opholdsmuligheder og arealer til arrangementer og events.

d) Afløbskoefficienten for delområde 1A, 1B og 2 under ét må ikke overstige 0,5 og befæstelsesgraden for delområderne under ét må ikke overstige 50%.

e) Udover fælles grønt friareal i delområde 1A og 1B skal der til den enkelte karrébebyggelse i delområde 2 i de angivne byggefelter vist på kortbilag 8 etableres friarealer svarende til mindst 10 % af etagearealet. Friarealer omfatter gårdrum, kantzoner, private haver og eventuelle fælles tagterrasser. Inden for hver karrébebyggelse skal der som en del af friarealerne anlægges en legeplads/legeområde til den samlede karrébebyggelse.

Grøn struktur og beplantning

f) Der anlægges et minimum 5 meter bredt beplantningsbælte B1 langs skel mod nabobebyggelse på Godthåbsvej som vist i princip på kortbilag 12. Beplantningsbæltet skal bestå af træer og buske som danner et tæt grønt bælte der afskærmer bebyggelsen langs Godthåbsvej og den nye bebyggelse i byggefelt 5.

Eksisterende bevoksning kan helt eller delvis indgå i beplantningen.

Af hensyn til skyggegener i haverne bør der ved ny beplantning vælges træsorter som naturligt ikke bliver for høje ligesom der kan der foretages beskæring i beplantningsbæltet af hensyn til skyggegener.

g) Der anlægges et 5 meter bredt beplantningsbælte B2 langs skel mod nabobebyggelse (Holbæk Budoskole) som vist i princip på kortbilag 12. Beplantningsbæltet skal bestå af træer og buske som danner et tæt grønt bælte der afskærmer den nye bebyggelse og Holbæk Budohal.

Eksisterende bevoksning kan helt eller delvist indgå i beplantningen.

Af hensyn til skyggegener bør der ved ny beplantning vælges træsorter som naturligt ikke bliver for høje ligesom der kan der foretages beskæring i beplantningsbæltet af hensyn til skyggegener.

h) Langs vejtype H-H etableres en trærække bestående af solitære træer og/eller vejtræer langs den ene vejside som vist i princip på kortbilag 12. Der anvendes samme træart som eksisterende træer langs Borgmestergårdsvej.

Flest muligt af de eksisterende træer søges bevaret og integreret i trærækken.

i) Langs vejtype A‐A, B-B og F-F plantes allétræer / vejtræer langs begge sider af vejen som vist i princip på kortbilag 12. Allétræer må maksimalt have en indbyrdes afstand på 25 meter. Der anvendes større, regelmæssige allétræer som f.eks. Eg, Lind, Fuglekirsebær eller og Avnbøg.

j) Langs vejtype C-C, D-D, E-E og G-G plantes allétræer / vejtræer langs den ene vejside som vist i princip på kortbilag 12. Allétræer må maksimalt have en indbyrdes afstand på 20 meter. Der anvendes mindre, blomstrende træer som Paradisæbler, Hæg og Kirsebær.

k) Langs vejtype I-I plantes allétræer / vejtræ­er langs den ene side af vejen som vist i princip på kortbilag 12. Allétræer må maksimalt have en indbyrdes afstand på 10 meter. Der anvendes stør­re regelmæssige allétræer som f.eks. Eg, Lind, Fugle­kirsebær eller Avnbøg. Ved etablering skal der plantes træer med en minimums­højde på 4 meter

l) Grøfter til afledning af regnvand placeret langs vejarealer eller i byrum som vist i princip på kortbilag 12 skal fremstå grønne og beplantes med f.eks. græs eller stauder.

11.1 Der skal etableres belysning langs veje og stiforbindelser samt på parkeringsarealer.

11.2 Belysningen må ikke virke blændende i forhold til omgivelserne. Belysning kan udformes som master med en nedadrettet lyskilde som sidder maksimalt 6 meter over terræn eller som lav belysning i form af fx pullerter.

12.1 Ny bebyggelse skal tilsluttes kollektiv varme- og vandforsyning, samt de offentlige anlæg for spildevand.

Note: Jf. Planlovens § 19 stk. 4 skal byrådet dispensere fra en lokalplans bestemmelser om tilslutning til et kollektivt varmeforsyningsanlæg som betingelse for ibrugtagning af ny bebyggelse, når bebyggelsen opføres som lavenergibebyggelse.

12.2 Efter godkendelse fra kommunalbestyrelsen kan §12.1 fraviges til fordel for lokal forsyning via. eksempelvis luft/vand-varmepumpe eller lign.

13.1 Der skal stiftes en eller flere grundejerforeninger, der varetager vedligeholdelse af fællesområder, fælles vejanlæg og fællesanlæg i lokalområdet. Grundejerforeningers vedtægter skal godkendes af byrådet i Holbæk Kommune.

13.2 Særligt for delområde 2, 1A og 1B

a) Såfremt delområderne udstykkes i flere storparceller og/eller mindre grunde skal der oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige grundejere i lokalplanens område.

b) Grundejerforeningen er forpligtet til at forestå drift og vedligeholdelse af private fællesveje herunder parkeringspladser langs vej samt stier, belysning og grønne fællesarealer herunder også beplantning. Drift og vedligeholdelse omfatter tillige afvanding og oprensning af de i området integrerede overfladeløsninger og forsinkelsesløsninger til håndtering af regnvand, dog ikke eventuelle anlæg som ejes og driftes af FORS, Holbæk Kommune eller anden aktør.

c) Grundejerforeningen skal i øvrigt forestå de opgaver, som i medfør af lovgivningen henlægges til foreningen.

d) Det påhviler grundejerforeningen selv at udarbejde foreningens vedtægter, som skal godkendes af byrådet.

e) Grundejerforeningen er forpligtet og berettiget til at tage skøde på anlagte veje herunder parkeringspladser langs vej samt stier, LAR-løsninger og grønne fællesarealer.    

14.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før bebyggelsen er tilsluttet spildevandskloaknettet.

14.2 Ny bebyggelse må ikke tages i brug før der er etableret fællesarealer for den enkelte afsluttede bebyggelse herunder legeplads jf. §10.8.e.

14.3 Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før befæstet vejadgang og færdselsarealer til betjening af bebyggelsen er etableret jf. § 7.

14.4 Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før bebyggelsen er tilsluttet varme¬ og vandforsyning.

14.5 Senest ved ibrugtagning af 80 % af den samlede byggeret i delområde 2 skal regnvandsbassin, grøfter og regnvandsledninger, stisystemer og fællesarealer inden for delområde 1A i den grønne kile være anlagt.
Mindre arealer inden for delområde 1A, som er nødvendige til brug for byggeplads og kørsel i forbindelse med færdiggørelse af den resterende del af bebyggelsen i delområde 2 kan dog undlades. Sådanne arealer skal være anlagt senest ½ år efter ibrugtagning af den sidste del af bebyggelsen inden for delområdet.

14.6 Senest ved ibrugtagning af 80 % af den samlede byggeret i delområde 2 skal byrummet i delområde 1B være anlagt. Da delområde 1B udgør halvdelen af et fremtidigt byrum kan byrummet anlægges med en midlertidig karakter, evt. som et midlertidigt grønt område, således at der senere kan laves og udføres en samlet plan for helle dette delområde.
Mindre arealer inden for delområde 1B, som er nødvendige til brug for byggeplads og kørsel i forbindelse med færdiggørelse af den resterende del af bebyggelsen i delområde 2 kan dog undlades. Sådanne arealer skal være anlagt senest ½ år efter ibrugtagning af den sidste del af bebyggelsen inden for delområdet.

15.1 Lokalplan 36 aflyses for den del af lokalplanen der er sammenfaldende med nærværende lokalplanafgrænsning

Indtil forslaget er endeligt vedtaget af Kommunalbestyrelsen, må området ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Det gælder efter planlovens § 17 et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelse. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommen kan fortsættes som hidtil.

Når fristen for fremlæggelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan Kommunalbestyrelsen give tilladelse til, at ejendommen ændres eller bebygges i overensstemmelse med forslaget. Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra datoen for forslagets offentliggørelse og indtil forslaget er endelig vedtaget, dog højst indtil et år efter offentliggørelsen.

Efter Holbæk Kommunalbestyrelses endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må de ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge planlovens § 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser.

Den eksisterende lovlige anvendelse kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v. der er indeholdt i planen. Lokalplanen tinglyses ikke på de ejendomme, der er omfattet af planen, men indberettes til plandata.dk

Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser på betingelse af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan.

Lokalplan 3.83 er vedtaget endeligt af Kommunalbestyrelsen den 24. februar 2021