Statslig og regional planlægning
Der vurderes ikke at være forhold, der strider mod statslig eller regional planlægning.
Kommuneplan 2017
Ejendommen er omfattet af gældende Kommuneplanramme 3.R03, der udlægger anvendelsen til rekreative formål, herunder idrætsanlæg m.m., samt et mindre delareal af ramme 3.B17, der udlægger anvendelsen til boligbebyggelse.
Der er derfor udarbejdet et kommuneplantillæg som udlægger planområdet specifikt til boliger og institutionsformål.
Kommuneplantillægget indeholder en udbygningsrækkefølge, der foreskriver, hvilken rækkefølge udbygningsområderne kan udbygges efter.
Eksisterende Kommuneplanramme 3.R03
Ny Kommuneplanramme 3.B22
Eksisterende Lokalplaner
Arealet er omfattet af gældende Lokalplan nr. 36, der udlægger arealet til offentlige formål, herunder idræts- og fritidsaktiviteter.
Den eksisterende lokalplan aflyses, for det område, der er sammenfaldende med nærværende lokalplanområde.
Planlægning i forhold til nabokommuner
Ifølge Planlovens § 29, skal der i lokalplanen redegøres for planens eventuelle påvirkninger på nabokommuner. Det er Holbæk Kommunes vurdering, at den bebyggelse, som er muliggjort med denne lokalplan, ikke vil medføre en påvirkning af nabokommunerne.
Kystnærhedszone
For de kystnære dele af byzonerne, der ligger ud til kysterne, eller som indgår i et samspil med kystlandskabet, gælder bestemmelserne i Planlovens §§ 11 f, stk. 4, hvoraf det fremgår, at kommunalbestyrelsen skal vurdere de fremtidige bebyggelsesforhold, herunder bygningshøjder, med henblik på at ny bebyggelse indpasses i den kystlandskabelige helhed og at der tages hensyn til bevaringsværdige helheder i bystrukturen og til naturinteresser på de omgivende arealer samt at der tages hensyn til nødvendige infrastrukturanlæg, herunder havne, og offentligheden sikres adgang til kysten.
Det fremgår endvidere af Planlovens § 16, stk. 5, at der i redegørelsen til lokalplanforslag for bebyggelse og anlæg i de kystnære dele af byzonerne, der vil påvirke kysten visuelt, skal gøres rede for påvirkningen. Såfremt bebyggelsen afviger væsentligt i højde eller volumen fra den eksisterende bebyggelse i området, skal der gives en begrundelse herfor.
Lokalplanområdet har en afstand til Holbæk Fjord på ca. 1,5 km og der er eksisterende bymæssig bebyggelse og infrastruktur mellem kysten og lokalplanområdet. Mellem lokalplanområdet og kysten ligger eksisterende bebyggelse i op til 7 etager og den nye bebyggelse vurderes derfor at indgå i den samlede bymæssige bebyggelse.
På denne baggrund vurderes den med lokalplanen muliggjorte bebyggelse kun at have en meget begrænset visuel påvirkning af kysten.
Ifølge Planlovens § 29, skal der i lokalplanen redegøres for planens eventuelle påvirkninger på nabokommuner. Det er Holbæk Kommunes vurdering, at den bebyggelse, som er muliggjort med denne lokalplan, ikke vil medføre en påvirkning af nabokommunerne.
Butikkers påvirkning af bymiljøet
Planforslagene muliggør ikke dagligvarebutikker og vurderes derfor ikke at påvirke bymiljøet i nogen nævneværdig grad.
Diverse udpegninger
Kulturmiljø
Der er ikke udpeget kulturmiljø inden for lokalplanområdet. Umiddelbart vest for området ligger et fint eksisterende boligområde, med en række fine boliger udført i bedre byggeskik. Lokalplanforslaget arbejder med en skalamæssig og materialemæssig tilpasning af kantbebyggelse hertil. Planforslagenes område omfatter ikke fredede eller bevaringsværdige bygninger, udover en enkelt nyere omklædningsbygning, Borgmestergårdsvej 22, der imidlertid vurderes at være fejlregistreret. Udpegningen vurderes at omhandle enten en tidligere nedrevet bygning, med den samme placering, eller evt. stadionhallen, der passer på en del af de givne data, men ikke på placeringen. Stadionhallen er ikke beliggende inden for projektlokalplanområdet, og hallens fremadrettede benyttelse vil således blive fastlagt i kommende projektlokalplanlægning. Bygningen tænkes evt. bevaret eksempelvis som fælles aktivitetshus for den nye samlede bebyggelse.
Skovbyggelinje
Planforslagene er ikke omfattet af skovbyggelinjer og vurderes ikke at indebære påvirkninger på skov eller indkig til skovbryn.
Arkitektur
Mod vest grænser området op til et eksisterende bevaringsværdigt villakvarter, med en række fine bygninger opført som byggeri i ”Bedre Byggeskik”. Området udbygges som et nyt boligområde i en nutidig arkitektur, men byggeriet tilstræbes at hente inspiration i den tilstødende bebyggelse, dels ved materialevalg, farvesætning og ved tilpasning af bebyggelsens skala, således at der langs eksisterende villahaver maksimalt planlægges for nyt byggeri i to etager. Endvidere er bebyggelsen disponeret, så de karakteristiske stramme gadeforløb overføres til den nye bebyggelse.
Trafikforhold
Anlæg af boligområdet vil medføre en øget trafikmængde og afledte ændringer til trafikken i nærområdet.
Påvirkningerne er belyst ved et trafiknotat med beskrivelse af de afledte trafikale påvirkninger, samt forslag til infrastrukturelle tiltag, der bør gøres.
De fremsendte bemærkninger i fordebatten og i den offentlige høring har givet anledning til, at der er blevet udført supplerende trafikanalyse, herunder analyse af afledt effekt ved en mulig ny adgangsvej for det nordøstlige hjørne, og kobling af vejudlæg internt for ny bebyggelse, så en større del af bebyggelsen gives adgang via Holbæk Have.
På baggrund af supplerende analyse anvises en trafikløsning, hvor kun det nordvestlige hjørne af bebyggelsen trafikbetjenes via Højen, mens det nordøstlige hjørne i stedet gives adgang via Holbæk Have. Den sydlige del af bebyggelsen trafikbetjenes via Holbæk Have, mens den vestlige midterste del gives adgang via Borgmestergårdsvej. Ved denne løsningsmodel er den afledte trafik på de omkringliggende villaveje, Højen, Borgmestergårdsvej og Vænget nedbragt betydeligt i forhold til den først skitserede løsning. Derudover er besluttet gennemført tiltag til trafiksikkerhedsforbedring på Højen for de bløde trafikanter, etablering af cykelgade m.v. Disse tiltag gennemføres uafhængigt af nærværende planforslag, da vejstrækningen er beliggende uden for lokalplanområdet.
Grønne områder og ubebyggede arealer
De ubebyggede arealer inden for lokalplanområdet, skal udformes, så de inviterer til ophold og til udfoldelse af aktiviteter i byrummene. Området udgøres ved eksisterende forhold af boldbaner og idrætsanlæg med omkringliggende trærækker. Arealet har en grøn profil, men vurderes ikke at indeholde særlige landskabelige værdier.
Planområdet ligger omkranset af eksisterende fuldt udbygget byområde.
I kilen skal der etableres en kombineret cykel- og gangsti med en bredde på min. 4 m. Den grønne kile består desuden bl.a. af stier, bakker, søer og private haver samt et snoet lavningsforløb for regnvandsforsinkelse og nedsivning. Opholdsarealer indrettes bl.a. med legepladser målrettet småbørn, og fitnessfaciliteter for større børn og voksne.
Link til referencer af grønne områder
Offentlig service
Der er god betjening af busser på Roskildevej og på Holbæk Have og cykelafstand til toget.
Lokalplanområdet ligger i skoledistriktet for Holbæk By Skole.
Inden for en radius på omtrent 1-2 km. fra lokalplanområdet ligger der flere børneinstitutioner.
Inden for en radius på 1 km ligger flere både mindre og større dagligvarebutikker.