Statslig og regional planlægning

Der vurderes ikke at være forhold, der strider mod statslig eller regional planlægning.

Kommuneplan 2021

Lokalplanen er i overensstemmelse med Kommuneplan 2021.
Kommuneplan 2021 indeholder både en række generelle retningslinjer for kommunens udvikling samt en række specifikke bestemmelser om de enkelte områder i form af kommuneplanrammer. Lokalplanområdet ligger indenfor et område, der i Holbæk Kommuneplan 2021 er omfattet af følgende:

Arealet er omfattet af gældende Kommuneplanramme 3.B22, der fastlægger anvendelsen til boligformål, herunder etageboliger og tæt/lav boliger samt institutionsformål. Bebyggelsesprocenten må maksimalt udgøre 75, og det maksimale etageantal er fastsat til 6 etager, med en maksimal bygningshøjde på 22 m. Minimum 20 % af arealet skal udlægges til en grøn kile, der løber centralt gennem området og kobler forbindelsen mellem bymidte og fælleden.

Butikkers påvirkning af bymiljøet

Planforslaget muliggør ikke dagligvarebutikker eller udvalgsvarebutikker og vurderes derfor ikke at påvirke bymiljøet i nogen nævneværdig grad.

Kystnærhedszone

For de kystnære dele af byzonerne, der ligger ud til kysterne, eller som indgår i et samspil med kystlandskabet, gælder bestemmelserne i Planlovens §§ 11 f, stk. 4, hvoraf det fremgår,  at kommunalbestyrelsen skal vurdere de fremtidige bebyggelsesforhold, herunder bygningshøjder, med henblik på at ny bebyggelse indpasses i den kystlandskabelige helhed og at der tages hensyn til bevaringsværdige helheder i bystrukturen og til naturinteresser på de omgivende arealer samt at der tages hensyn til nødvendige infrastrukturanlæg, herunder havne, og offentligheden sikres adgang til kysten.

Det fremgår endvidere af Planlovens § 16, stk. 5, at der i redegørelsen til lokalplanforslag for bebyggelse og anlæg i de kystnære dele af byzonerne, der vil påvirke kysten visuelt, skal gøres rede for påvirkningen.  Såfremt bebyggelsen afviger væsentligt i højde eller volumen fra den eksisterende bebyggelse i området, skal der gives en begrundelse herfor.

Lokalplanområdet har en afstand til Holbæk Fjord på ca. 1,5 km og der er eksisterende bymæssig bebyggelse og infrastruktur mellem kysten og lokalplanområdet. Mellem lokalplanområdet og kysten ligger eksisterende bebyggelse i op til 7 etager og den nye bebyggelse vurderes derfor at indgå i den samlede bymæssige bebyggelse.

På denne baggrund vurderes den med lokalplanen muliggjorte bebyggelse kun at have en meget begrænset visuel påvirkning af kysten.

Ifølge Planlovens § 29, skal der i lokalplanen redegøres for planens eventuelle påvirkninger på nabokommuner. Det er Holbæk Kommunes vurdering, at den bebyggelse, som er muliggjort med denne lokalplan, ikke vil medføre en påvirkning af nabokommunerne.

Eksisterende lokalplaner

Lokalplanområdet er omfattet af gældende Lokalplan 3.83, der udlægger det samlede område til ny byudvikling i form af boliger, offentlige formål, serviceerhverv og lignende, med en gennemgående grøn kile beliggende centralt i området.

Nærværende lokalplan 3.92 er beliggende inden for den del af Lokalplan 3.83, der har rammekarakter, og forudsætter udarbejdelse af ny projektlokalplanlægning inden realisering af bebyggelse. Denne lokalplan erstatter derfor gældende Lokalplan 3.83, for den del af lokalplan 3.83, der er sammenfaldende med lokalplanafgrænsningen for Lokalplan 3.92. 

Lokalplanens formål er, at muliggøre realisering af byggeri inden for den næste udbygningsetape, samt at foretage en tilretning af rammerne for den resterende del af rammeområdet, hvorved kommende rækkehuse i området samles i delområde 4.

Planlægning i forhold til nabokommuner

Ifølge Planlovens § 29, skal der i lokalplanen redegøres for planens eventuelle påvirkninger på nabokommuner. Det er Holbæk Kommunes vurdering, at den bebyggelse, som er muliggjort med denne lokalplan, ikke vil medføre en påvirkning af nabokommunerne.

Diverse udpegninger

Kulturmiljø

Der er ikke udpeget kulturmiljø inden for lokalplanområdet. Umiddelbart vest for området ligger et fint eksisterende boligområde, med en række fine boliger udført i bedre byggeskik. Nærværende lokalplantillæg er ikke beliggende her ud til, men eksisterende lokalplan 3.83 arbejder med en skalamæssig og materialemæssig tilpasning af kantbebyggelse hertil. Planområdet omfatter ikke fredede eller bevaringsværdige bygninger, udover en enkelt udpeget omklædningsbygning, der imidlertid vurderes at være fejlregistreret.

Skovbyggelinje

Planforslagene er ikke omfattet af skovbyggelinjer og vurderes ikke at indebære påvirkninger på skov eller indkig til skovbryn.

Arkitektur

Mod vest grænser det samlede rammeområde op til et eksisterende bevaringsværdigt villakvarter, med en række fine bygninger opført som byggeri i ”Bedre Byggeskik”, jf. ovenstående afsnit om kulturmiljø. Området udbygges som et nyt boligområde i en nutidig arkitektur, men byggeriet tilstræbes at hente inspiration i den tilstødende bebyggelse, dels ved materialevalg, farvesætning og ved tilpasning af bebyggelsens skala, således at der langs eksisterende villahaver maksimalt planlægges for nyt byggeri i to etager. Endvidere er bebyggelsen disponeret, så de karakteristiske stramme gadeforløb overføres til den nye bebyggelse. 

Trafikforhold

Anlæg af det samlede boligområde vil medføre en øget trafikmængde og afledte ændringer til trafikken i nærområdet.
Påvirkningerne af det samlede område blev belyst i forbindelse med Lokalplan 3.83, herunder ved et trafiknotat med beskrivelse af de afledte trafikale påvirkninger, samt forslag til infrastrukturelle tiltag, der skal gøres. Nærværende lokalplan ændrer ikke ved de allerede planlagte trafikale forhold i gældende Lokalplan 3.83. Beslutning om vejadgang for delområde 4 vil først blive endeligt besluttet ved efterfølgende lokalplanlægning.
Indenfor delområde 3 er der i overensstemmelse med kommuneplanens normer foretaget en vurdering af parkeringsnormen for daginstitution og plejehjem, hvor det vurderes, at parkeringsdækningen kan reduceres, da der for området som helhed er mulighed for en dobbeltudnyttelse af de etablerede parkeringspladser. Dobbeltudnyttelse af parkeringsløsningen betyder, at forskellige funktioner i bydelen, herunder boliger, daginstitution og plejehjem, kan dele parkeringspladserne, fordi de har parkeringsbehov på forskellige tidspunkter af døgnet. Både daginstitutionen og plejehjemmet vil være arbejdspladser som primært genererer et parkeringsbehov i dagtimerne, mens parkeringsbehovet ved boliger primært opstår aften og nat. En anden del af parkeringskravet opfylder behovet for forældre, der afleverer eller henter børn i daginstitutionen, hvilket primært er et behov der opstår morgen og eftermiddag, mens gæsteparkering til plejehjemmet vil være et behov der opstår indenfor besøgstid i dagtimerne. Det er et krav at de dobbeltudnyttede parkeringspladser er offentligt tilgængelige. Parkeringsnormen er følgelig fastsat til 1 p-plads pr. 75 m2 daginstitution og 0,5 p-plads pr. plejehjemsbolig.

Grønne områder og ubebyggede arealer

De ubebyggede arealer inden for lokalplanområdet, skal udformes, så de inviterer til ophold og til udfoldelse af aktiviteter i byrummene. Den del af området, der har sammenhæng til den overordnede grønne kile, skal udformes i sammenhæng hermed, og i overensstemmelse med principperne i gældende Lokalplan 3.83.
Arealet har en grøn profil, men vurderes ikke at indeholde særlige landskabelige værdier.
Planområdet ligger omkranset af eksisterende fuldt udbygget byområde.
­I kilen skal der etableres en kombineret cykel- og gangsti med en bredde på min. 4 m. Den grønne kile består desuden bl.a. af stier, bakker og søer samt et snoet lavningsforløb for regnvandsforsinkelse og nedsivning. Opholdsarealer indrettes bl.a. med legepladser målrettet småbørn, og fitnessfaciliteter for større børn og voksne.

Link til referencer af grønne områder

Offentlig service

Der er god betjening af busser på Roskildevej og på Holbæk Have og cykelafstand til toget.
Lokalplanområdet ligger i skoledistriktet for Holbæk By Skole.
Inden for en radius på omtrent 1-2 km. fra lokalplanområdet ligger der flere børneinstitutioner.
Inden for en radius på 1 km ligger flere både mindre og større dagligvarebutikker.