Statslig og regional planlægning
Statslig planlægning
Det er et statsligt mål at forbedre mulighederne for vækst i dansk turisme og udnytte de danske styrker inden for naturoplevelser og bæredygtig turisme (Oversigt over statslige interesser i kommuneplanlægningen 2013).
Regional planlægning
Planlægningen understøtter Region Sjællands udviklingsstrategi omkring styrkelse og udvikling af turismen i hele regionen.
Kommuneplan 2013-2025
Eksisterende rammer (før vedtagelsen af kommuneplantillæg nr. 12)
Før vedtagelsen af denne lokalplan var det reviderede lokalplanforslag ikke i overensstemmelse med kommuneplanramme 4.E01 hvad angik rammens supplerende bestemmelser om afstandskrav mellem erhverv og boliger. Afstandskravet i den tidligere ramme var 100 meter. Da der er ca. 70 meter fra den muliggjorte bebyggelse til den nærmeste beboelsesejendom, er der udarbejdet et kommuneplantillæg, som fastlægger et afstandskrav på minimum 50 meter mellem erhverv og bolig.
Lokalplanen fastlægger bestemmelser om, at det nye byggeri må opføres i miljøklasse 1-2. Miljøstyrelsens vejledende afstandskrav for erhverv i miljøklasse 2 er 20 meter, og afstandskravet overholdes hermed.
Det fremgår af de tidligere gældende kommuneplanrammer, at de fremtidige zoneforhold skal være byzone (4.E01) og by- og landzone (4.B05). Det er vurderet hensigtsmæssigt, at lokalplanområdet forbliver i landzone med den begrundelse, at Orø Havn ikke har direkte tilknytning til andre områder i byzone. Kommuneplantillæg nr. 12 til Kommuneplan 2013-25 fastholder derfor fremtidige planlagte arealer i henholdsvis landzone (4.E01) og by- og landzone (4.B05).
De gældende kommuneplanrammer før kommuneplantillæggets vedtagelse fremgår af billederne her på siden.
Retningslinjer
Følgende retningslinje fra temadelen "Sundhed og Friluftsliv" i Kommuneplan 2013-25 har betydning for lokalplanlægningen:
7.3.2 Ved omdannelse af lystbådehavne skal det sikres, at området kan anvendes som et rekreativt havneareal for både kommunens borgere og besøgende.
Lokalplanen muliggør faciliteter, der kan anvendes af såvel Orøs beboere som besøgende. Samtidig sikres det, at dele af lokalplanområdet udlægges som friareal.
Se kommuneplanramme 4.E01
Se kommuneplanramme 4.B05
Kystnærhedszone
Hele lokalplanområdet er omfattet af kystnærhedszonen. Planlægningen sker i overensstemmelse med Planlovens § 5b stk. 1 nr. 1:
§ 5b stk. 1 nr. 1: For planlægningen i kystnærhedszonen gælder, at der kun må inddrages nye arealer i byzone og planlægges for anlæg i landzone, såfremt der er en særlig planlægningsmæssig eller funktionel begrundelse for kystnær lokalisering.
Lokalplanen muliggør en udvidelse af den eksisterende bebyggelse på Orø Havn, der er beliggende i landzone. Havnefaciliteterne er afhængige af en kystnær placering, da de primært henvender sig til turister og gæstesejlere, der gør ophold i lystbådehavnen.
Den eksisterende bebyggelse i lokalplanområdet er ensartet og præges af rødmalede træhuse med hvid stern, hvide vinduer og mørke/røde sadeltage. Formsproget er enkelt og arkitekturen er maritim og let aflæselig. Lokalplanen fastlægger bestemmelser om, at den nye bebyggelse skal
- følge eksisterende byggelinjer
- have en maksimal højde på 8,5 meter
- opføres med rødmalet træbeklædning, mørkt eller rødt sadeltag, hvid stern og hvide vinduer.
Lokalplanen sikrer, at fremtidig bebyggelse inden for lokalplanområdet sker med størst mulig hensyntagen til det eksisterende havnemiljø. Ny bebyggelse vil således ikke virke dominerende eller skæmmende i miljøet, hverken fra land- eller vandsiden.
De muligheder, der opstår ved vedtagelsen af Lokalplan 4.14 medfører, at Orø Havn fremover vil kunne tilbyde de funktioner og faciliteter, som man vil kunne forvente at finde i tilknytning til en lystbådehavn. Dette vil styrke lokalområdets turistmæssige værdi og potentiale, hvilket vil være til gavn for både Orøs lokalbefolkning og for Holbæk Kommune.
Orø Havn set fra vandsiden (oktober 2014). Den muliggjorte bebyggelse vil tilpasse sig det eksisterende havnemiljø.
Detailhandel
Lokalplanen giver mulighed for etablering af én mindre kiosk og én udvalgsvarebutik til brug for de kunder, der i øvrigt benytter anlægget i henhold til Planlovens § 5 o.
§ 5 o. I tilknytning til tankstationer, togstationer, lufthavne, stadioner, fritliggende turistattraktioner og lign. , der ligger uden for områder omfattet af § 5 m og § 5 n, kan der udlægges arealer til butikker til brug for de kunder, der i øvrigt benytter anlægget på grund af dets primære funktion.
Det vurderes, at Orø Havn kan gå under betegnelsen "fritliggende turistattraktion". Lokalplanen fastlægger bestemmelser om maksimale butiksarealer inden for lokalplanområdet. Der må etableres én kiosk på maksimalt 50 m2 og én udvalgsvarebutik på maksimalt 100 m2.
Diverse udpegninger
Lokalplanområdet eller dele heraf er omfattet af kystnærhedszonen, strandbeskyttelseslinjen samt område med drikkevandsinteresser. Dele af lokalplanområdet indeholder desuden naturbeskyttede strandengsarealer.
Forbud mod ændring i tilstanden af strandbredder eller af andre arealer, der ligger mellem strandbredden og strandbeskyttelseslinjen gælder ikke for havneanlæg og de arealer, der ved lokalplan er udlagt til havneformål jf. Naturbeskyttelseslovens § 15 stk. 4, nr. 5. Det er Naturstyrelsen, der administrerer strandbeskyttelseslinjen, og byggeri vil kræve dispensation i hvert enkelt tilfælde.
Det er Holbæk Kommunes vurdering, at lokalplanen er i overensstemmelse med retningslinjerne for udpegningerne, da
- det muliggjorte byggeri er afhængig af kystnær placering,
- hverken drikkevandsinteresserne eller de naturbeskyttede arealer påvirkes negativt af planlægningen.
Trafikforhold
Færgelejet ligger i umiddelbar nærhed af lokalplanområdet. Der er ca. 11 daglige færgeafgange fra henholdsvis Orø og Holbæk. Der er ingen offentlig transport på Orø. Vejadgang til lokalplanområdet sker enten fra færgelejet eller fra Brøndevej.
Parkering
Der er etableret ca. 12 p-pladser inden for lokalplanområdet. Lokalplanen fastlægger bestemmelser om, at der kan etableres yderligere parkeringspladser på lokalplanområdets asfalterede arealer. Kommuneplanen fastlægger, at parkeringskravet til offentlige formål i hvert enkelt tilfælde fastsættes med udgangspunkt i kravet til kontor- og serviceerhverv (1 parkeringsplads pr. 50 m2 kontor- og serviceerhverv). For lager, værksteder m.v. er kravet 1 parkeringsplads pr. 100 m2. Det vurderes, at dele af den eksisterende og fremtidige muliggjorte bygningsmasse udgøres af kategorien "lager/værksted m.v.", hvorfor det formelle p-krav i forhold til kommuneplanens retningslinjer er udregnet til ca. 18 parkeringspladser inden for lokalplanområdet.
De formelle krav til antallet af parkeringspladser opfyldes ikke af lokalplanen. Dette skyldes en vurdering af, at den med lokalplanen muliggjorte bebyggelse primært må forventes at blive brugt af lystbådehavnens gæstesejlere samt de lokale brugere af havnens faciliteter, hvilket ikke vil generere en væsentlig øget biltrafik. Det vurderes derfor, at lokalplanen sikrer et tilstrækkeligt antal parkeringspladser i forhold til den fremtidige brug.
Stier
To stiforbindelser ligger inden for lokalplanområdet: Fjordstien, som er en national stiforbindelse og Orø Rundt-stien, som er en del af den offentlige stiplan. Stien fra færgelejet via Orø Havn mod Bybjerg sikres ved at udlægge en byggelinje i forbindelse med nybyggeri. Se kortbilag 5.
Offentlig service
Lokalplanområdet tilhører Isefjordsskolen i Holbæk. Skolen har også en afdeling i Bybjerg ca. 1200 meter fra lokalplanområdet. Til skolen hører et børnehus med vuggestue, børnehave og SFO. Læs mere om frit skolevalg og pasningsgaranti på www.holbaek.dk.
Nærmeste dagligvareforretning er Dagli' Brugsen på Brøndevej, som ligger ca. 800 meter fra lokalplanområdet.