Lokalplanens indhold
Den bevarende lokalplan for Udby, Tuse Næs har som hovedformål at sikre det bevaringsværdige kulturmiljø i Udby. Lokalplanen har samtidig til formål at muliggøre to nye rækkehusbebyggelser som indpasses i det bevaringsværdige landsbymiljø.
Bevarende lokalplan for Udby, Tuse Næs
Den bevarende lokalplan fastlægger et samlende og helhedspræget planmæssigt grundlag for at bevare og understøtte landsbyens kvaliteter og særpræg, herunder landsbyens bevaringsværdige bygninger, landsbyens ejendoms- og bebyggelsesmønster, gadenettet, grønninger, gadekæret og karakteristisk beplantning.
Lokalplanen er udarbejdet på baggrund af en gen-registrering af alle SAVE-registrerede bygninger i Udby. SAVE er en metode til at kortlægge og vurdere byers og bygningers arkitektoniske, kulturhistoriske og landskabelige værdier. Med SAVE metoden vurderes bygninger ud fra en gennemgang af bygningens arkitektonisk værdi, kulturhistorisk værdi, miljømæssig værdi, originalitetsværdi og tilstandsværdi. Lokalplanen sikrer de bevaringsværdige bygninger imod nedrivning og stiller krav til at de genopføres i samme form og placering hvis de skulle forfalde eller brænde.
Holbæk Kommunes registrering af bevaringsværdige bygninger er baseret på Slots- og Kulturstyrelsens vejledning. Find hele vejledningen på www.slks.dk. Registreringen indberettes til den nationale database for fredede og bevaringsværdige bygninger på www.kulturarv.dk/fbb.
Lokalplanens delområder
I lokalplanen inddeles området i en række delområder, som angivet på kortbilag 5.
Delområde A, der indeholder den ældste del af Udby og det udpegede kulturmiljø ligger herindenfor.
Delområde B, der indeholder Udbys landsbygårde.
Delområde C, der rummer dagligvareforretningen på Udbyvej 57.
Delområde D, for rækkehusbebyggelse på Udbyvej 28.
Delområde E. for rækkehusbebyggelse på Udbyvej 79.
Delområde F, der rummer Udbys nordligste del omkring Kisserupvej og Løserupvej.
Overførsel til byzone
Stort set hele Udby er omfattet af kommuneplanrammer, som indeholder den forudsætning at arealerne skal overgå til byzone, når der gennemføres mere detaljeret planlægning i form af lokalplanlægning. En del af landsbyen er allerede overført til byzone ved lokalplanlægning, dette er sket i etaper som følge af lokalplanpligt for de enkelte udbygninger og ombygninger. Ved at gennemføre lokalplanlægning for hele området kan byzoneområderne i Udby blive mere sammenhængende. Overførsel til byzone betyder også, at der ikke længere skal søges landzonetilladelse til byggeri og anvendelsesændringer.
I lokalplanprocessen er det vurderet at det er hensigtsmæssigt at bevare enkelte gårde i landzone. Det drejer sig om gårde som enten har tilhørende jord eller mulighed for at erhverve sig det. Det er vurderet at muligheden for dyrehold, vil styrke karakteren af landsbyens karaktertræk.
Mulighed for udvidelse af dagligvareforretning - Delområde C
Der gives med planlægningen mulighed for at udvide den tilbageværende dagligvareforretning i Udby. Dagligvarebutik kan udvides eller nyopføres op til 1.200 m2 inkl. personalefaciliteter. Der gives yderligere mulighed for at opføre en butik til dagligvareformål (eks. bager eller apotek) eller et serviceerhverv på maks. 200 m2 i tilknytning til den primære dagligvarebutik.
Vejforsyning
Området vejforsynes fra Udbyvej. Der kan indenfor delområdet etableres parkering.
Stier
Der udlægges offentlig stiforbindelse til sti langs delområdets vestlige skel mod de åbne marker på bagsiden af dagligvareforretningen.
Nye rækkehuse Udbyvej 28 - Delområde D.
Planlægningen for 12 nye rækkehuse på adressen Udbyvej 28, sker på baggrund af et konkret projektønske. Adressen er Udbys sydligste grund mod øst og vil udgøre et visuelt pejlemærke fra syd. Den eksisterende tomme dagligvarebutik ønskes nedrevet.
Vejforsyning
Området vejforsynes fra Udbyvej. Parkering etableres i den nordlige del af grunden.
Tilpasning til kulturmiljø
Med regulerende bestemmelser om bygningernes placering og udtryk søges bebyggelsen udformet, så den giver en harmonisk oplevelse af Udby når man ankommer fra syd. Arkitekturen og husenes profil vil med den høje taghældning fremstå tilpasset Udbys bevaringsværdige kulturmiljø. Arkitektonisk fremstår bebyggelsen pudset i enten hvid, gul eller rød jf. bilag 12, med gesimsbånd, røde tegltage med 45 graders taghældning. Bebyggelsen planlægges som étplansboliger med mulighed for at udnytte tagetagen som et uudnyttet potentiale for fremtidig udvidelse.
Skitseforslag til ny bebyggelse Udbyvej 28. Bebyggelse set fra hhv. øst og vest.
Skitseforslag til ny bebyggelse Udbyvej 28, Bebyggelse set fra hhv. syd og nord.
Beplantning
Beplantning i det sydlige skel i form af spidsløn og ahorn bevares. I skel mod marker kan grupper af f.eks. tjørn, hyld, hæg, hassel og mirabel på række etableres som en overgang til det åbne land. I de fælles friarealer kan der plantes æbletræer og hække i form af bøg, avnbøg, navr eller tjørn.
Stier
I skel mod syd og øst etableres trampesti for at forbinde bebyggelsen til det omkringliggende landskab.
Kommuneplantillæg
Det vil kræve et kommuneplantillæg at muliggøre rækkehuse på denne placering, da den eksisterende kommuneplanramme specifikt kun giver mulighed for åben/lav bebyggelse og en bebyggelsesprocent på 40. Med et kommuneplantillæg tilføjes muligheden for tæt/lav byggeri med en tilsvarende bebyggelsesprocent på 40.
Nye seniorvenlige rækkehuse Udbyvej 79 - delområde E
Planlægningen for 17 nye rækkehuse på adressen Udbyvej 79, også kaldet Rugtvedgaard, sker på baggrund af et konkret projektønske. Projektudvikler ønsker at etablere seniorvenlige lejeboliger i form af mindre rækkehuse i ét plan og med fælles opholdsarealer.
Vejforsyning
Området vil få vejadgang fra Udbyvej via Lillegårdsvej og parkering udlægges som fællesparkering intent i området.
Rugtvedgaard
Den tidligere bebyggelse på ejendommen, Rugtvedgaard, er i dag nedrevet. Rugtvedgaard bestod af en bevaringsværdig firlænget landbrugsejendom, driftsbygninger samt en have. Ejendommen er blevet vurderet til at være i dårlig stand, der er blev givet nedrivningstilladelse og bygningerne er blevet nedrevet.
Tilpasning til kulturmiljø
De firelængede gårde udgør en særlig del af Udbys historie og bevaringsværdige kulturmiljø. Rugtvedgård var en af Udbys sidste landsbygårde, men blev desværre vurderet til ikke at være til at bevare på grund af dårlig stand. Spor fra gården ønskes bevaret bevaret i den kommende rækkehusbebyggelse.
Bebyggelsen disponeres derfor således, at den former sig som en trelænget gård med opholdsareal på en fælles ”gårdsplads” i midten, samt en port ud mod Udbyvej.
Arkitekturen på rækkehusene søges tilpasset området med røde sadeltage med knapt tag (uden tagudhæng).
I det foreliggende projekt ønsker grundejer at opføre rækkehusbebyggelsen i 1 plan med en taghældning på mellem 25 og 40 grader. Der ønskes en maksimal bygningshøjde for rækkehusene på 8,5 meter.
Skitseforslag til ny bebyggelse Udbyvej 79. Øverst illustreres bebyggelsen ud mod Udbyvej. Nederst illustreres bebyggelsen set fra gårdrummet.
Beplantning
Beplantningen vil, i videst mulig omfang, bevares eller genplantes med udgangspunkt i den beplantning som er klassisk for Udby i form af æbletræer i æblehave, tjørnehæk mod Udbyvej og grupper af træer i skel mod vest.
Stier
Sti langs områdets nordlige skel vil blive genetableret som en trampesti som forbinder området til det omkringliggende landskab og til trampesti i lokalplanområdets vestlige afgrænsning.
Kommuneplantillæg
Det vil kræve et kommuneplantillæg at muliggøre rækkehuse på denne placering, da den eksisterende kommuneplanramme specifikt kun giver mulighed for åben/lav bebyggelse og en bebyggelsesprocent på 30. Med et kommuneplantillæg tilføjes muligheden for tæt/lav byggeri med en tilsvarende bebyggelsesprocent på 40.