Statslig og regional planlægning
Kommuneatlas Holbæk
Lokalplanen er udarbejdet på grundlag af skov- og naturstyrelsens (tidl. planstyrelsens) kortlægning: Kommuneatlas Holbæk, bevaringsværdier i byer og bygninger 1993. Heri beskrives Tuse Næs og Udby:
I den østlige del af Tuse Næs findes landsbyerne Udby, Kisserup, Løserup og Bognæs. Udby er den største og den fungerer som oplandsby med forretninger, kro, skole og forsamlingshus. Udby bærer præg af betydende byudvikling i begyndelsen af dette århundrede, og har mange bygninger af høj kvalitet fra denne periode, f.eks. præstegården og alderdomshjemmet. Udby er den største landsby på Næsset. Byen er ret tæt med mange markante bygninger. Ved landsbygaden Udbyvej i midten af byen ligger solide huse fra dette århundrede side om side, som man finder det i byer der er opstået omkring en station. Udby udviklede sig særlig kraftigt i andelsbevægelsens tid, og en del af bygningerne langs Udbyvej er er typiske elementer fra tiden omkring århundredeskiftet, mejeri, elværk, brugsforening, forsamlingshus, andelsbageri mv. Vejen igennem Udby har et svagt slynget forløb. Bymidten markeres af et vejkryds, hvor skolen, kirken, andelsbageriet og smedjen ligger. I den sydlige del af byen ligger to firlængede gårde med hvidkalkede gavle der står frem i gadebilledet.
Natura 2000
Natura 2000-områder et nationalt hensyn, som skal varetages i den kommunale planlægning. Natura 2000-områderne er et netværk af beskyttede naturområder i EU. Områderne skal bevare og beskytte naturtyper og vilde dyre- og plantearter, som er sjældne, truede eller karakteristiske for EU-landene. Området ligger som opland til Natura 2000-området Udby Vig, der ligger ca. 1,5 km mod øst. Natura 2000-området er kategoriseret som et meget sårbart Natura 2000 område. Udpegningsgrundlaget for Natura 2000-området vurderes ikke at blive påvirket af nærværende planlægning.
Kommuneplan 2017
Kommuneplan 2017 indeholder både en række generelle retningslinjer for kommunens udvikling samt en række specifikke bestemmelser om de enkelte områder i form af kommuneplanrammer.
Kommuneplanens specifikke bestemmelser
Kommuneplanramme 5.C01 - Udby
En stor del af Udby, herunder Udbyvej 28 - delområde D, Udbyvej 57 - delområde C er omfattet af kommuneplanramme 5.C01, der udlægger området til centerområde for lokalcenteret. Rammen angiver en max. bebyggelsesprocent på 40 og giver mulighed for bebyggelse i to etager, i max. højde på 8,5 m. Centerrammen giver mulighed for placering af virksomheder i miljøklasse 1-3, ligesom der er mulighed for detailhandel. Der skal udarbejdes et kommuneplantillæg, som muliggør boligbebyggelse i form af tæt-lav.
Kommuneplanramme 5.B01 - Kisserup, Løserup
Udbyvej 79 - delområde E er omfattet af kommuneplanramme 5.B01, der udlægger området til åben-lav boligbebyggelse med en max. bebyggelsesprocent på 30, max. 1,5 etager og en bygningshøjde på max. 8,5 m. Der skal udarbejdes et kommuneplantillæg som muliggør boligbebyggelse i form af tæt-lav.
Derudover ligger der en række andre kommuneplanrammer indenfor lokalplanområdet. Da der ikke er udviklingsprojekter i disse områder er de ikke beskrevet nærmere her, men præsenteres herunder.
Øvrige Kommuneplanrammer for lokalplanområdet
Kommuneplanens generelle retningslinjer
Bebyggelsens omfang, placering og udtryk
Ny bebyggelse, som opføres i allerede udbyggede områder, skal som hovedregel tilpasses facadelinjer, husdybder, etageantal, gesimshøjder, tagform og materialevalg ved den omgivende bebyggelse. Ny bebyggelse kan dog opføres med anden udformning og materialevalg, hvis dette efter en nærmere konkret vurdering skønnes at kunne bidrage positivt til det samlede bymiljø.
Parkeringsnormer
Ved opførelse af ny bebyggelse eller nyindretning af bebyggelse skal der minimum sikres følgende antal p-pladser:
2 p-pladser per bolig åben-lav.
1,5 p-plads per bolig for tæt-lav.
1 p-plads pr. 25 m2 bruttoetageareal dagligvarebutik.
1 p-plads pr. 50 m2 bruttoetageareal udvalgsvarebutik.
Opholds- og legearealer
I nye boligområder skal der som udgangspunkt udlægges minimum 10 % af det samlede grundareal til fælles friarealer. I områder til tæt-lav boliger er det særligt vigtigt, at der er friarealer, som har kvalitet i forhold til at fungere til ophold og leg. Det vil sige opholdsarealerne skal kunne indbyde til fysisk aktivitet og fungere som sociale rum for områdets beboere samt anlægges med god tilgængelighed, gerne med (sti)forbindelser til andre grønne områder.
Bevaringsværdige bygninger
Bevaringsværdige bygninger med bevaringsværdi 1, 2, 3 og 4 i henhold til SAVE-registrering skal søges bevaret og må ikke nedrives uden en nærmere vurdering og tilladelse fra kommunalbestyrelsen. Udvendige ændringer i form af om- og tilbygninger, herunder facadeændringer, udskiftning af tage, vinduer og døre, skal ske i overensstemmelse med den enkelte bygnings oprindelige arkitektur og materialevalg. Bygninger i bevaringsværdige miljøer skal ombygges og istandsættes under hensyntagen til bygningernes oprindelige udseende og områdets særlige karakter.
Smukke indfaldsveje
Indfaldsvejene til Holbæk by og de 17 lokalområdebyer skal fremstå som en æstetisk helhed. Helheden skal skabes gennem en regulering af bygningsfacaderne, ved at undgå dominerende reklamer, skiltning, oplag og hegning samt ved en samlet planlægning for beplantning mv. langs vejene.
Diverse udpegninger
Særlige værdifuldt landbrugsområde (Skov og Landbrug)
Byen ligger i et område for særlig værdifuldt landbrugsområde og der hører landbrugspligt med til ejendommene Udbyvej 46 og Udbyvej 79.
Skovrejsningsområde (Skov og Landbrug)
Nord for Udby Kirkevej på matr.nr. 1a, Udby By, Udby ligger et område udpeget til muligt skovrejsningsområde.
Værdifuldt kulturmiljø (Landsby og Kulturmiljø)
Udby udgør et af Holbæk Kommunes vigtige kulturmiljøer.
Kulturhistorisk bevaringsværdi (Landsby og Kulturmiljø)
Udby Kirkes kirkeomgivelser skal udformes med særlig nænsomhed og der må ikke bygges på en måde så indblikket til kirken forringes.
Kirkeomgivelser
Udby Kirke ligger højt i landskabet og kan ses fra lang afstand ude i landskabet.
Større sammenhængende landskab (Natur og Landskab)
Øst for Udby ligger et større sammenhængende landskab ned mod Natura 2000 området mod Fjorden.
Bevaringsværdigt landskab
Umiddelbart nord og øst for byen ligger et bevaringsværdigt landskab.
Detailhandel (Erhverv og Detailhandel)
Byens kerne udgør et af Holbæk Kommunes lokalcentre. De maksimale bruttoetagearealer og butiksstørrelser for de enkelte butikker i lokalcenteret er fastsat i kommuneplanen. I Udby er der er mulighed for max. butiksstørrelse på 1200 m2 og et max. brutto-etageareal på 2083m2.
Butikkers påvirkning af bymiljøet
Udby kerne ligger i et centerområde med restrummelighed i detailhandelsrammen. Med lokalplanen fjernes den bygning som tidligere husede en sparkøbmand og der er således kun en dagligvarebutik tilbage i form af en Dagli Brugs på knap 1000 m2 med dertilhørende 31 parkeringspladser og 2 handicapparkeringspladser.
Lokalplanen udlægger et delområde for byens, nu eneste supermarked, med mulighed for at udvide eller bygge nyt som tilpasses den bymæssige kontekst. Det forventes ikke at en udvidelse af den tilbageværende dagligvarebutik vil påvirke bymiljøet væsentligt.
Kystnærhedszone
Lokaplanområdet ligger indenfor kystnærhedszonen. Da Udby ligger højt er der fra den østlige side af Udbyvej stedvis kig mod fjorden og deraf vil bebyggelserne også kunne ses i kystlandskabet. De to projekter for nye rækkehusbebyggelser indpasses i byens struktur med med bygninger i en etage og med sadeltag i 25 - 45 graders hældning.
Temaplaner
Boligstrategien
Planlægningen er i god overensstemmelse med Holbæk Kommunes boligstrategi, der blev vedtaget i 2020. Som beskrevet i boligstrategien er der bl.a. stor efterspørgsel på mindre boliger og rækkehuse i Holbæk Kommune.
Landskabsplan
Landskabsplanen, der blev vedtaget i 2014, danner grundlag for anden planlægning i kommuneplanen, hvor landskabelige forhold har været væsentlige. Det drejer sig bl.a. om placering af byudvikling.
Lokalplanområdet er beliggende i landskabsområde 5, Tuse Næs, der kan beskrives som forholdsvist roligt landbrugsland, med mange ens elementer som landsbyer, småplantninger, rørskov og kyst. Udby ligger i den centrale del af området, der fremstår som et højereliggende plateau, hvilket giver en særlig visuel kontakt til kysten på tre af næssets sider. Dog forhindrer sommerhusområderne i nord og skovene i øst til dels denne kontakt til kysten. Det vurderes ikke at planlægningen påvirker landskabet i væsentlig grad.
Stiplan for Holbæk Kommune
Stiplanen, der blev vedtaget i 2009 er en langsigtet plan, der både skal sikre eksisterende stier og give mulighed for at gennemføre de nye stistrækninger, som er angivet i planen. Formålet med stiplanen er at få skabt sikre stier til skoler og stationer samt at få skabt bedre mulighed for at komme til at færdes i det åbne land.
På Tuse Næs er der siden 2009 gennemført en række af de foreslåede stier. I forbindelse med skolen i Udby er der lokale ønsker om en mere sikker forbindelse ad Udby Kirkevej.
Strategisk varmeplan
Planlægning for varmeforsyningen i Holbæk Kommune indgår som et vigtigt element i den overordnede strategiske energiplan for hele kommunen. Kommunen har i samarbejde med Holbæk Forsyning A/S og andre berørte parter gennemført en varmeplanlægning for hele kommunen. Målet er at opnå en fornuftig udfasning af brugen af fossile brændsler i varmeforsyningen inden 2035 og at danne beslutningsgrundlag for fremtidens detailplanlægning af nye varmeløsninger i kommunen. Målet er således en varmeforsyning, som spiller godt sammen med det øvrige energisystem, og som bygger på de bedste erfaringer og nyeste teknologier. Strategien handler således om de konkrete tiltag på kort sigt og skitserer, hvad der skal arbejdes med for at opnå målet frem til 2035.
Spildevandsplan 2020-2030
Spildevandsplanen beskriver, hvordan Holbæk Kommune ønsker at håndtere spildevandet i Holbæk Kommune. Planen er besluttet af politikerne og anvendes af kommunens administration og af kloakforsyningen (Fors A/S). Samtidig giver planen borgene et indblik i, hvad Holbæk Kommune allerede har sat i værk for at beskytte naturen og miljøet og ikke mindst, hvad der agtes at gøre i fremtiden. I spildevandsplanen fremgår en række generelle retningslinjer om at klimatilpasning skal indarbejdes i planlægningen i hele kommunen og at regnvand som udgangspunkt skal indgå i det naturlige kredsløb og være synligt i bybilledet og naturen.
Det fremgår desuden at befæstelsesgraden ved planlægning af nye byområder, nybyggeri og anlæg ikke må overstige følgende værdier: 30 % ved åben lav byggeri, 50 % ved tæt lav byggeri, 70 % ved butiks- og erhvervsbyggeri.
Ved ny planlægning skal det sikres at tilstødende arealer ikke udsættes for yderligere væsentlig risiko som følge af disse ændringer.
Vandforsyningsplan 2012-2021
Vandforsyningsplanen er kommunens og vandværkernes plan, der skal sikre borgerne rent og sundt drikkevand i tilstrækkelige mængder. Vandforsyningsplanen skal sikre, at indvindingen af drikkevand planlægges således, at indvindingen ikke påvirker vandløb, søer og naturområder negativt i områder, hvor plante og dyrelivet er afhængig af grundvand. Det er Tuse Næs vandværk, der leverer vand til området.
Trafikplan for Udby
Holbæk Kommune fik i 2018 udarbejdet en trafikal undersøgelse for Udby, med det formål at vurdere trafiksikkerhed og fremkommelighed i Udby.
Trafikundersøgelsen omhandlede en bekymring omkring krydset Udbyvej / Udby Kirkevej samt mulige løsninger på bedre trafiksikkerhed. Vurderingerne foretaget af COWI og administrationens vejmyndighed er baseret på trafik- og hastighedstællinger, uheld, borgerhenvendelser og en besigtigelse af området. Trafikundersøgelsen har vurderet potentialet i en mulig lukning eller ensretning af T-krydset Udbyvej / Udby Udbyvej samt en mulig forlængelsen af Ridebanevej, såfremt der skulle blive behov herfor.
Administrationens vejmyndighed foreslår i dag en etablering af en såkaldt kys og kør plads syd for Stadslundevej for derved at undgå afsætning af skolebørn i T-krydset Udbyvej / Udby Kirkevej og således skabe bedre fremkommelighed og mere sikkerhed i spidsbelastningstidspunkter.
Se trafikplanen her.
Eksisterende lokalplaner
Området er ikke omfattet af lokalplan i dag og planlægningen har til formål at lave en samlet lokalplan for et ikke planlagt lokalplanområde.
Planlægning i forhold til nabokommuner
Planlægning og udbygning af området vil ikke påvirke nabokommuner.
Diverse udpegninger beskyttet af anden lovgivning
§3 beskyttet natur
Landsbyens gadekær er udpeget til §3 beskyttet sø, som hører under Naturbeskyttelsesloven.
Fredede områder
Området omkring kirken og præstegården er fredet og hører under Slots- og Kulturstyrelsen.
Bygge- og beskyttelseslinjer
Skovbyggelinje på 300 meter
Byens nordlige del er omfattet af skovbyggelinje. Området udgør halvdelen af delområde F. Jævnfør Naturbeskyttelseslovens § 17, stk. 3 gælder forbuddet mod byggeri inden for skovbyggelinjen ikke de steder, hvor der i forvejen ligger en væsentlig, lovlig bebyggelse inden for linjen. Dermed vurderes skovbyggelinjen ikke at være gældende for lokalplanområdet.
Skovbyggelinjen gælder for alle offentlige skove samt for en eller flere private skove med et sammenhængende areal på mindst 20 ha., jf. naturbeskyttelseslovens § 17. Bestemmelsens formål er at sikre skovens værdi som landskabselement samt opretholde skovbrynene som værdifulde levesteder for plante- og dyrelivet og beskytte skovene mod blæst. Inden for skovbyggelinjen må der ikke placeres bebyggelse, herunder skure, master, campingvogne og lignende.
Kirkebyggelinje på 300 meter
Bestemmelsens formål er at beskytte kirker, der ligger mere eller mindre åbent i landskabet mod, at der opføres bebyggelse på over 8,5 m, som virker skæmmende på kirken. Bestemmelsen omfatter således ikke kirker, hvor der er bebyggelse hele vejen rundt inden for byggelinjen.