Lokalplanens indhold

Lokalplanens muligheder for placering af bebyggelse
Lokalplanen muliggør en udstykning så lokalplanområdet enten kan blive til to parcelhusgrunde (åben/lav) eller 4 boliger i form af to dobbelthuse (tæt/lav). På den nordlige del af lokalplanområdet kan bebyggelse frit placeres, dog i henhold til de bebyggelsesregulerende bestemmelser, som lokalplanen forskriver.

På den sydlige del af lokalplanområdet er der en række forhold, der begrænser, hvor bebyggelse kan placeres. For det første står der et træ, som lokalplanen ønsker at skabe rammer for bevaring af, da træet er omfattet af naturbeskyttelse (Læs mere om træets betydning i afsnittet ’Natur’.) Derfor fastsætter lokalplanen, at ny bebyggelse skal holde en afstand på mindst 7,5 m til stammen af træet. (se udsnit af kortbilag 5a nedenfor) Dog indeholder lokalplanen et byggefelt A, der er undtaget denne bestemmelse. Byggefeltet muliggør at opføre ny bebyggelse på samme placering som eksisterende bygning. Da byggefeltet i overvejende grad har samme størrelse og placering som den eksisterende bygning vurderes det, at der skabes gode rammer for tilstrækkelig hensynstagen til træet og de underliggende rødder.

At lokalplanen har til formål at skabe rammerne for bevaring af vandværkstårnet, har også betydning for mulighederne for indplacering af bebyggelse. Ny bebyggelse skal derfor også holde en afstand på mindst 5 m til vandværkstårnets facade. Bebyggelse i byggefelt A er også undtaget denne bestemmelse. Undtagelserne vedr. byggefelt A er begrundet i kulturhistoriske interesser, hvilket beskrives i næste afsnit.

Udsnit af kortbilag 5a, der viser afstandszoner til bebyggelse fra hhv. våndtårn og træ

Bevaringsværdig bebyggelse, nedrivning og opførelse af ny bebyggelse
Vandværksbebyggelsen er udpeget som bevaringsværdi bebyggelse gennem en SAVE-vurdering. ’SAVE’ står fra Survey of Architectural Values in the Environment og er en metode til at kortlægge og registrere bevaringsværdier i byer og bygninger. Det er vurderet, at vandværksbebyggelsen har høj kulturhistorisk værdi bl.a. i kraft af, hvordan vandværket fra toppen af bakken synliggør historien om, hvordan Jyderup i 1910, dengang en ung stationsby i vækst, fik sit første private vandværk, der kunne forsyne byen med rent vand. Museums Vestsjælland har givet en længere udtalelse i henhold til museumsloven § 23 vedr. kulturhistoriske interesser.

Vandværksbebyggelsens oprindelige bygningsstruktur består af to dele. For det første selve vandtårnet og for det andet en pumpestation ved siden af.
SAVE-vurderingen konkluderer, at ”Bygningen er bevaringsværdig i den lokale kontekst. Tårnet er den mest prominente del og bør istandsættes og bevares. Pumpestationen er til gengæld modtagelig for ombygning og ny funktion. Her bør proportioner og form bevares, men materiale kan udskiftes.” Lokalplanen har udarbejdet bestemmelser om bygningens placering og ydre fremtræden på baggrund af SAVE-vurderingen.
Lokalplanen indeholder derfor det lille byggefelt A, hvor der må bygges nybebyggelse i tilknytning til vandtårnet. Det er i lokalplanudarbejdelsen vurderet, at så længe en bebyggelse i tilknytning til vandværkstårnet bygges indenfor byggefeltet, har saddeltag og har en tilpas højde (5 meter) og således friholder tårnets struktur, da vil bygningsstrukturen have samme form og proportioner.

Nedenfor ses en skitse af bygningsstrukturen som fremtidig bebyggelse ifølge SAVE-vurderingen og lokalplanen skal have:

1) Tårnet skal bevares.
2) Pumpestation kan ombygges eller nedrives under forudsætning af, at ny bygning har samme udformning og proportioner som oprindelig bygning.

Bebyggelse og terræn
Lokalplanområdet har niveauspring, idet lokalplanområdet ligger på en høj. Højeste punkt i lokalplanområdet ligger i kote 40, hvor vandtårnet står i dag. Andre steder i lokalplanplanområdet har en kote på eksempelvis 37. Dette betyder et terrænfald på 3 meter fra det højeste punkt. Søbæksparken ligger i kote 30. Dette betyder et terrænfald på 10 meter fra det højeste punkt. Placering af bolig inden for udstykningsmulighederne giver mulighed for forskellige typer af bolig. Placeres en bolig, hvor grunden har et naturligt fald, vil det være muligt at skabe en bolig med eksempelvis forskudte etager. Det vurderes, at et skrånende terræn giver mulighed for etablering af arkitektonisk spændende bebyggelse. Ønskes det derimod af en bygherre, at en bolig skal opføres i plant niveau, skal boligen placeres på grunden med mindst muligt niveauspring. En bygning placeret på langs af højdekurverne kan give et plant gulv uden niveauspring og en have, hvor terrænet må tilpasses. Her vil det være muligt at udføre terrasserede haver. Bebyggelse på tværs af højdekurverne kan give et hus med forskudte niveauer og en have, der ikke kræver så store terrænbearbejdninger.
Nordligt i lokalplanområdet skråner terrænet en hel del. Derfor angiver lokalplanen en zone (se det blå areal på kortbilag 4), hvor det er muligt at terrænregulere optil kote 37. Således kan et lidt mere plant område skabes til enten beboelse eller haveareal. Derudover giver lokalplanen mulighed for terrænregulering +/- 1 meter, dog ikke højere end kote 38 eller nærmere end 2 meter fra skel. Terrænregulering af ubebyggede arealer skal ske gennem skråninger i bløde kurver eller terrasserede bede og ligeledes uden brug af stensætninger samt maksimalt have en hældning på 45 grader.

Begrænsningerne er sat, for at undgå tilfælde, hvor bebyggelse kommer til at ligge med skråninger ned mod skel. At terrænregulering ikke må udføres ved hjælp af stensætning undgår, at en bolig kommer til at ligge på, hvad man kunne kalde en ’borgbanke’. I stedet skal bebyggelsen følge det naturlige terræn.

Ny bebyggelse må opføres i en højde af maks. 5 m over terræn. Kommunalbestyrelsen kan dog tillade, at den maksimale bygningshøjde overskrides for dele af en bygning, hvor det kan begrundes i niveauspring i terrænet og bygningens arkitektoniske udtryk tilpasses. Byggefelt A er undtaget denne bestemmelse, se øvrige bestemmelser om byggefelt A. Lokalplanen er udformet henblik på at give mulighed for at skabe arkitektur med forskudte etager, som anført i nedenstående princip illustration. I tilfælde at dette tillades, skal nabohensyn vedr. indbliks- og skyggegener tages i betragtning. Såfremt der tillades bebyggelse i mere end 1 etage, må der derfor heller ikke etableres tagterrasser vendt mod tilstødende beboelsesejendomme.

Eksempel på byggeri med forskudte etager, der arkitektonisk udnytter naturligt terræn.

Endnu et eksempel på byggeri med forskudte etager, der arkitektonisk udnytter naturligt terræn.

Illustrationsskitse: Eksempel på landskabssnit af byggeri med forskudte etager.

Eksempel på terrænregulering vha. stensætning. Dette tillader lokalplanen ikke.

Eksempel på terrænregulering udført tæt på skel, hvilket kan være til gene for naboen.
Dette tillader lokalplanen ikke.

OBS.
Det anbefales, at der allerede fra start af projekteringen af byggeri i lokalplanområdet tilknyttes en professionel rådgiver (arkitekt eller landskabsarkitekt). Derved kan man opnå den bedste udnyttelse af en grunds muligheder og kvaliteter, og man undgår uigennemtænkte løsninger.

Tæt/lav beboelse og fælles friarealer hertil
Idet lokalplanområdet udlægges til tæt/lav beboelse fastsætter lokalplanen, at grundstørrelsen min. skal være 200 kvm. Lokalplanen fastsætter ligeledes, at tæt/lav beboelsen skal udformes som dobbelthuse og kan maks. udgøre 4 boliger.

Udsnit af kortbilag 5b, bl.a. viser hvor fælles friareal skal være, idet lokalplanområdet udlægges til tæt/lav beboelse.

Vejadgang og fælles affaldsplads
Den nye bebyggelse får adgangsvej via en privat fællesvej over matr.nr. 15fc til Søbæksparken. Vejen udlægges med en samlet bredde på 4 meter, samt mulighed for etablering af vigepladser enkelte steder. Vejadgangen er forholdsvis stejl. Alternative vejadgange er i lokalplanudarbejdelsen blevet undersøgt, men grundet terrænforskel og ejerforhold i omkringlæggende arealer har det ikke været muligt at placere vejen andetsteds. Kortbilag 7 anviser princippet for, hvordan vejen kan udformes. Fordi vejen er stejl regulerer lokalplanen, at et areal skal reserveres til affaldsrenovation, der skal ske for bunden af vejen. Dette areal medtages som en del af den private fællesvej. Lokalplanen fastsætter min. 2 bilparkeringspladser på egen grund pr. bolig idet lokalplanområdet udlægges til åben/lav beboelse.
Udlægges lokalplanområdet til tæt/lav beboelse skal der være min. 1,5 parkeringsplads pr. bolig, der skal anlægges som fællesparkering.

Skiltning
Eventuel skiltning og afmærkning af vej-, sti- eller parkeringsforhold skal udføres og behandles i henhold til færdselslovens, evt. privatvejsloven og vejafmærkningsbekendtgørelsens bestemmelser.