Statslig og regional planlægning
Der vurderes ikke at være forhold, der strider mod statslig eller regional planlægning.
Kommuneplan 2017
Ejendommen er omfattet af gældende Kommuneplanramme 1.H03. Projektet er i overensstemmelse med kommuneplanrammen for så vidt angår anvendelse, maksimal bygningshøjde, m.v., men overstiger den fastsatte bebyggelsesprocent på maks. 115. Planlægningen forudsætter derfor udarbejdelse af kommuneplantillæg, og der er udarbejdet Kommuneplantillæg nr. 29, indeholdende ny kommuneplanramme 1.H06 for den konkrete ejendom.
1.H03 - Ny havn
1. H06 - Karré 5
Ny kommuneplanramme
Butikkers påvirkning af bymiljøet
Planforslagene muliggør ikke dagligvarebutikker og vurderes derfor ikke at påvirke bymiljøet i nogen nævneværdig grad.
Kystnærhedszone
Området er beliggende inden for den kystnære del af byzonen. Med lokalplanen muliggøres opførelse af bebyggelse i maksimalt 3 etager og med en maksimal bygningshøjde på 13,5 m, hvilket er lavere, end bygningshøjden af omkringliggende bebyggelse i området, og lavere end den foreskrevne bebyggelsesmulighed i eksisterende kommuneplanramme. Med de angivne maksimale højder vurderes, at bebyggelsen ikke indebærer en væsentlig visuel påvirkning af kystlandskabet.
Eksisterende lokalplaner
Arealet er omfattet af gældende Lokalplan 1.46, der udlægger arealet til centerformål, herunder boliger, serviceerhverv, fitnesscenter og kontorerhverv m.v. Lokalplan 1.46 anviser for Karré 5 et byggefelt med mulighed for bebyggelse i op til 3 etager, samt et grønt forareal mod Østre Havnevej.
Jf. ovenstående beskrivelse af formålet med ny planlægning, så ønsker grundejer, i stedet for nedrivning af eksisterende bebyggelse, at ombygge og tilbygge eksisterende bygninger. Da ombygningsprojektet afviger dels fra byggefelterne og dels fra bestemmelser omkring maksimalt etageareal i Lokalplan 1.46, er udarbejdet nærværende planlægning i stedet.
Planlægning i forhold til nabokommuner
Ifølge Planlovens § 29, skal der i lokalplanen redegøres for planens eventuelle påvirkninger på nabokommuner. Det er Holbæk
Kommunes vurdering, at den bebyggelse, som er muliggjort med denne lokalplan, ikke vil medføre en påvirkning af nabokommunerne.
Risiko for oversvømmelse
Lokalplanområdet er ikke beliggende inden for udpeget risikoområde efter oversvømmelsesloven, men arealerne er beliggende ca. i kote 2, og der kan ved stormflod og ekstremt højvande ventes vand til terræn. Ny bebyggelse skal derfor sikres mod oversvømmelse enten ved at hæve bygningernes sokkelhøjde eller ved at etablere anden afværgeforanstaltning.
Kulturmiljø
Der er ikke udpeget kulturmiljø eller bevaringsværdige bygninger inden for lokalplanområdet.
Skovbyggelinje
Planforslagene er ikke omfattet af skovbyggelinjer og vurderes ikke at indebære påvirkninger på skov eller indkig til skovbryn.
Arkitektur
Områdets tidligere industrielle anvendelse kan danne inspirationsgrundlag for design af nybyggeri og omdannelse af de eksisterende bygninger. Den samlede bebyggelse gives med ombygningsprojektet et arkitektonisk løft, og skal medvirke til at binde den samlede bebyggelse sammen til en helhed. Parkeringshusets facader skal således fremstå som en integreret del af bygningens arkitektur, med materialer i stål, glas, mur og beton, i kombination med beplantning.
Trafikforhold
Den overordnede trafikbetjening til området sker via Isefjords allé, ad Skipperstræde, samt fra Østre Havnevej, der alle er forbundet til den indre ringgade, Havnevej. Planlægningen ændrer således ikke ved de eksisterende vejadgange eller vejforhold i øvrigt.
Projektet indplacerer et p-hus, der opnormerer de eksisterende 65 p-pladser mod Skipperstræde til 220 p-pladser. Dette indebærer en forøgelse af den potentielle trafik til og fra ejendommen og i nærområdet, og der er derfor udarbejdet et trafiknotat, der belyser de forventede, afledte trafikale påvirkninger.
Sammenfattende vurderes, at de eksisterende veje kan afvikle trafikken i området uden behov for nye større vejomlægninger.
Ubebyggede arealer
De ubebyggede arealer inden for lokalplanområdet, herunder primært mod Østre Havnevej, skal udformes, så de inviterer til ophold og til udfoldelse af aktiviteter i byrummet. Træer skal plantes i grupperinger, så de giver et grønt og frodigt udtryk, og skaber en helhed med hele pladsområdet. Ved belysning og byinventar skal skabes indbydende rammer, der også efter mørkets frembrud er trygge at færdes i. Behandlingen af belægninger, beplantning m.v., skal medvirke til at gøre skalaen menneskelig, og skabe læforhold.
Offentlig service
Der er god betjening af busser på Havnevej og cykelafstand til toget.
Lokalplanområdet ligger i skoledistriktet for Holbæk By Skole.
Inden for en radius på omtrent 1-2 km. fra lokalplanområdet ligger der 6 børneinstitutioner.
Inden for en radius på 1 km ligger flere både mindre og større dagligvarebutikker.