Statslig og regional planlægning
Der vurderes ikke at være forhold, der strider mod statslig eller regional planlægning.
Kommuneplan 2017
Området er omfattet af kommuneplanramme B1.01 som er et boligområde i byzone. Bebyggelsesprocenten er maksimalt 115% beregnet ud fra den enkelte ejendom i max 2,5 etager / 11 meter. I notatet hedder det at: Ny bebyggelse skal opføres som helt eller delvist sluttet randbebyggelse med en dybde af 7-10 m med facade i gade- eller bygge-linie.
Der skal derfor laves et kommuneplantillæg som muliggør et højere antal etager og en bygningsdybde på 11,5 meter
Projektet er i overensstemmelse med kommuneplanens ønske om: fortætning af eksisterende bysamfund skal medvirke til at skabe mere levende, dynamiske og bæredygtige byer. Der skal være tæt sammenhæng mellem trafikplanlægning og byudvikling, og stationsnær byomdannelse skal fremmes. Det åbne land skal så vidt muligt friholdes og der skal være en tydelig adskillelse mellem land og by.
Kommuneplan 2017 indeholder både en række generelle retningslinjer for kommunens udvikling samt en række specifikke bestemmelser om de enkelte områder i form af kommuneplanrammer.
De emner, der er relevante i forhold til lokalplanen, er beskrevet og vurderet nedenfor.
Boligramme
Som hovedregel kan der også etableres institutioner, faciliteter til fritids- og kulturformål og lignende, som naturligt kan passes ind i boligområdet. Det er umiddelbart tilladt, at der i forbindelse med den enkelte bolig drives erhverv, som sædvanligvis kan udøves i forbindelse med en bolig, f.eks. frisør, ejendoms-, advokat-, revisor- og arkitektvirksomhed samt dagpleje og lignende liberale erhverv. Erhvervet skal drives af den der bebor boligen.
Bebyggelsens omfang, placering og udtryk
Særskilt for bebyggelse i bymidten i Holbæk gælder herudover, at ny bebyggelse som hovedregel skal opføres i 2 1/2 til 3 etager, dog op til 12 etager på enkelte steder, forudsat at dette efter udarbejdelse af sol- og skyggediagrammer samt visualiseringer planmæssigt kan forsvares. Ved højt byggeri skal der opføres særligt kvalitetsbetonet arkitektur. I bymidtens etagebebyggelse kan uudnyttede tagetager indrettes til taglejligheder uanset den angivne bebyggelsesprocent for området, hvis det vurderes at der er tilstrækkelige udendørs opholdsarealer.
Parkeringsarealer
Ved opførelse af ny bebyggelse eller nyindretning af bebyggelse skal der minimum sikres følgende antal p-pladser som angivet herunder. Ved anlæg af mere end 10 parkeringspladser skal der klargøres til el-biler.
Boliger i Holbæk bymidte:
Mindst 1,5 p-plads pr. bolig
Opholds- og legearealer
Opholds- og legearealerne skal være af god kvalitet med mulighed for ophold på et areal af privat/halvprivat karakter, hvor der er sol i eftermiddagstimerne i sommerhalvåret og beplantning, f.eks. i form af træer og buske. I nye boligområder skal der som udgangspunkt udlægges minimum 10 % af det samlede grundareal til fælles friarealer. I områder til etagebebyggelse eller tæt-lav boliger er det særligt vigtigt, at der er friarealer, som har kvalitet i forhold til at fungere til ophold og leg. Det vil sige opholdsarealerne skal kunne indbyde til fysisk aktivitet og fungere som sociale rum for områdets beboere samt anlægges med god tilgængelighed, gerne med (sti)forbindelser til andre grønne områder.
Bevaringsværdige bygninger
Bevaringsværdige bygninger med bevaringsværdi 1, 2, 3 og 4 i henhold til SAVE-registrering skal søges bevaret og må ikke nedrives uden en nærmere vurdering og tilladelse fra kommunalbestyrelsen. Udvendige ændringer i form af om- og tilbygninger, herunder facadeændringer, udskiftning af tage, vinduer og døre, skal ske i overensstemmelse med den enkelte bygnings oprindelige arkitektur og materialevalg. Bygninger i bevaringsværdige miljøer skal ombygges og istandsættes under hensyntagen til bygningernes oprindelige udseende og områdets særlige karakter. Ved lokalplanlægning skal der fastsættes bevaringsbestemmelser, som sikrer værdifulde kulturmiljøer og bygninger. Det kan også omfatte bygninger, som ikke i sig selv er bevaringsværdige.
Butikkers påvirkning af bymiljøet
Planforslag muliggør ikke dagligvarebutikker og vurderes derfor ikke at påvirke bymiljøet i negativ retning. De tilførte boliger vil derimod danne et øget kundegrundlag til bymidten.
Kystnærhedszone
Lokalplanområdet er beliggende inden for de kystnære dele af byzonen. I henhold til Planlovens § 16, stk. 4, skal redegørelsen til lokalplanforslaget derfor redegøre for bebyggelse og anlæg, der vil påvirke kysten visuelt.
Lokalplanområdet ligger bag eksisterende bymæssig bebyggelse, og lokalplanforslaget vil derfor ikke have en væsentlig visuel påvirkning af kystlinjen. Den nye bebyggelse vil, med enkelte indkig, være synlig fra fjorden, men vurderes ikke at ændre væsentligt ved det øvrige eksisterende bybillede fra fjorden.
Spildevandsplanen 2020 - 2030
Regn- og overfladevand skal ledes til eksisterende regnvandsledninger. Om muligt, skal regnvand forsinkes inden afledning, eksempelvis ved etablering af grønt tag eller lign.
Jf. Spildevandsplanen ligger afledningskoefficienten for boligrammer på 0,5, men grundet områdets placering omgivet af centerrammer og grundet grundens nuværende befæstigelsesgrad på 94%, dispenseres der for en afledningskoefficient på 0,7.
Eksisterende lokalplaner
Området er omfattet af to lokalplaner som udlægger ejendommen til boligformål. Lokalplan 1.1 fra 1994 for Holbæk Bymidte og lokalplan 56 fra 1986 for karréen, som bygningerne er placeret i.
Lokalplan 1.10 aflyses ikke.
Lokalplan 56 aflyses for lokalplanområdet ved den endelige vedtagelse af indeværende lokalplan. Lokalplanområdet omfatter matr. 203a, matr. 203d, del af matr. 218a og del af matr. 203f der ligger indenfor lokalaplanområdet, Holbæk Bygrunde samt vejlitra "as".
Planlægning i forhold til nabokommuner
Ifølge Planlovens § 29, skal der i lokale planen redegøres for planer begivenheder, der påvirker på nabokommuner. Det er Holbæk Kommunes vurdering, ved bebyggelsen, som er muliggjort med dette lokale plan, ikke vil udføre og påvirke af nabokommunerne.