Statslig og regional planlægning

Det er vurderet, at lokalplanen er i overensstemmelse med statslig og regional planlægning.

Kommuneplan 2021

Kommuneplan 2021 indeholder både en række generelle retningslinjer for kommunens udvikling samt en række specifikke bestemmelser om de enkelte områder i form af kommuneplanrammer.

Lokalplanen udlægger ikke nye boligområder men omdanner eksisterende plejeboliger til nye boliger. 

Lokalplanområdet ligger indenfor områder, der i Holbæk Kommuneplan 2021 er udpeget som:

• Byzone
• Kommuneplanramme 1.O03 - Chr. Hansensvej
• Værdifuldt Kulturmiljø
• Bygninger med bevaringsværdi
• Generelle rammer vedr. parkering, skilte, 

Kommuneplanramme 1.O03

Lokalplanområdet ligger indenfor område, der i Holbæk Kommuneplan 2021 er udpeget som et område til offentligt formål. Omdannelse af Holbækhus til boligformål forudsætter, at der udarbejdes et kommuneplantillæg, som muliggør ændret anvendelse og som berigtiger den nuværende bebyggelsesprocent.

Værdifuldt kulturmiljø og bygninger med bevaringsværdi

Lokalplanområde ligger indenfor det udpegede kulturmiljø: Østre Skole og Arbejderkvarteret, som kan læses her. 

Et kulturmiljø er karakteriseret ved at have en fysisk fremtræden der vidner om en kulturhistoriske fortælling i landskabet eller byen. Steder hvor de fysiske spor efter vores samfundsmæssige udvikling er særligt genkendelige. Det kan være den gamle kerne i en stationsby eller købstaden, landsbyen og det omkringliggende ejerlav, herregårdslandskabet, et industrimiljø eller et militært anlæg, samt mange andre steder med en tydelig kulturhistorisk fortælling. 

Holbækhus indgår som et markant offentligt byggeri i et område som særligt defineres af Østre Skole, Markedspladsen og arbejderboliger i form af række- og dobbelthuse. Holbækhus er registreret som bevaringsværdig med en bevaringsværdi på 2, som regnes for en høj værdi der ligger lige før fredning. Det er lokalplanens formål, at sikre Holbækhus høje bevaringsværdi således at facadeudtrykket fremstår uændret.

Generelle rammer i kommuneplan 2021

Bevaringsværdige Bygninger

Bevaringsværdige bygninger med bevaringsværdi 1, 2, 3 og 4 i henhold til SAVE-registrering skal søges bevaret og må ikke nedrives uden en nærmere vurdering og tilladelse fra kommunalbestyrelsen. Udvendige ændringer i form af om- og tilbygninger, herunder facadeændringer, udskiftning af tage, vinduer og døre, skal ske i overensstemmelse med den enkelte bygnings oprindelige arkitektur og materialevalg. Bygninger i bevaringsværdige miljøer skal ombygges og istandsættes under hensyntagen til bygningernes oprindelige udseende og områdets særlige karakter. Ved lokalplanlægning skal der fastsættes bevaringsbestemmelser, som sikrer værdifulde kulturmiljøer og bygninger. Det kan også omfatte bygninger, som ikke i sig selv er bevaringsværdige.

Parkering

Holbækhus anvendes i dag til offentlige formål, og ejendommen har jf. parkeringsnorm for nuværende anvendelse ret til 97 parkeringspladser i nærområdet. Med den ny planlægning for Holbækhus vil der være krav om 1,5 parkeringsplads pr. bolig. 

I Holbæk bymidte kan kommunen meddele dispensation, hvis der på den enkelte ejendom ikke kan udlægges det nødvendige antal p-pladser, til at indbetale et beløb for hver manglende p-plads til den kommunale p-fond efter det til enhver tid gældende parkeringsregulativ.

Opholds- og legearealer

Ved indretning af boliger i eksisterende bygninger skal der udlægges opholds- og legearealer efter en nærmere vurdering i hvert enkelt tilfælde. Lokalplanen redegør for hvordan gårdrummet skal indrettes således at de små boliger får gode semiprivate udearealer. 

Skilte

Lokalplanen fastsætter bestemmelser om skilte som erstatter kommuneplanens retningslinjer herom. 

Kystnærhedszone

Lokalplanområdet er beliggende inden for de kystnære dele af byzonen. I henhold til Planlovens § 16, stk. 4, skal redegørelsen til lokalplanen derfor redegøre for bebyggelse og anlæg, der vil påvirke kysten visuelt. Lokalplanen omhandler alene omdannelse af eksisterende bygninger og påvirker derfor ikke oplevelsen af kystlandskabet. 

Eksisterende lokalplaner

Lokalplanområdet er, som resten af bymidten, omfattet af lokalplan nr. 1.10 fra 1994, der er en rammelokalplan, som regulerer centerfunktioner, trafikforhold og byens udseende. I lokalplan nr. 1.10 udlægges området til offentlige formål. Gademiljøet Chr. Hansensvej udpeges som bevaringsværdigt, og må ikke forandres uden byrådets tilladelse, jf. § 5.1. Herudover fastsætter lokalplanen bestemmelser for bygningens ydre fremtoning, der skal sikre en god arkitektonisk helhedsvirkning.

Lokalplan nr. 1.10 aflyses for det område, som er omfattet af lokalplan nr. 1.59, ved lokalplan 1.59's endelige vedtagelse. Lokalplan 1.59 medtager bestemmelser, der sikrer bevaringen af de eksisterende bevaringsværdige bygninger.

Planlægning i forhold til nabokommuner

I følge planlovens §29, skal der i lokalplanen redegøres for eventuelle påvirkninger på nabokommuner. Det er Holbæk Kommunes vurdering, at den omdannelse til boligformål, som muliggøres med denne lokalplan, ikke medfører en påvirkning af nabokommunerne. 

Andre relevante planer

Udviklingsplan for Holbæk Bymidte

Udviklingsplanen for Holbæk bymidte er vedtaget af Kommunalbestyrelsen i Holbæk Kommune den 16. juni 2021. Udviklingsplan for Holbæk Bymidte definerer en vision og en række strategiske indsatser for udviklingen af Holbæk bymidte over de kommende år. Udviklingsplanen inddeler bymidten i fire kvarter med sin identitet som skal styrkes og fremhæves: Handelsbyen, Gamle Havn, Nye Havn og Østre Bymidte. Lokalplanområdet er placeret i Østre Bymidte som i Udviklingsplane karakteriseres som ”det grønne, det modige og det lokale”. 

Boligstrategien 

Boligstrategien er vedtaget af Kommunalbestyrelsen i Holbæk Kommune den 26. august 2020. Målsætningerne for boligstrategien er, at Holbæk Kommune i største mulig omfang indfrier potentialet på op imod 2.700 boliger de næste fem år, at potentialer og styrker i lokalsamfundene afdækkes samt at boligstrategien, tilgodeser nye boligområder i lokalområderne samt fremtidige bolig- og samværsformer - herunder behovet for mindre boliger.