I henhold til Lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 572 af 29. maj 2024 med senere ændringer) fastlægges hermed følgende bestemmelser for det i § 2 nævnte område.
Det er lokalplanens formål:
1.1 at fastlægge områdets anvendelse til boligformål i form af tæt-lav boliger og etageboliger med tilhørende fælles arealer.
1.2 at fastlægge principper for områdets disponering, herunder placering af bebyggelse, friarealer og beplantning, stier, veje, parkering og håndtering af regnvand.
1.3 at bevare træer langs Højgårdsvej.
1.4 at sikre, at der tages hensyn til landskabet og det omgivende miljø.
2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag 4 Område- og matrikelkort.
2.2 Lokalplanområdet omfatter del af matrikel 35ao, Ugerløse by, Ugerløse samt alle parceller, der efter den 21. august 2024 udstykkes herfra.
2.3 Området er beliggende i byzone og forbliver i byzone.
2.4 Lokalplanområdet er inddelt i 5 delområder, som angivet på kortbilag 5.
3.1 Lokalplanområdet må kun anvendes til boligområde i form af tæt-lav boliger og etageboliger med tilhørende fællesarealer.
3.2 Fællesarealerne udgøres af veje, stier og parkering samt friarealer og skal desuden anvendes til håndtering af regnvand (LAR), som angivet på kortbilag 5.
3.3 Anvendelse i delområder, som angivet i kortbilag 5:
Delområde 1 må kun anvendes til tæt-lav boliger i form af dobbelthuse og fællesarealer tilknyttet bebyggelsen.
Delområde 2 må kun anvendes til tæt-lav boliger i form af rækkehuse, et fælleshus og fællesarealer tilknyttet bebyggelsen.
Delområde 3 må kun anvendes til etageboliger og tæt-lav boliger i form af rækkehuse og fællesarealer tilknyttet bebyggelsen.
Delområde 4 må kun anvendes til tæt-lav boliger i form af rækkehuse og fællesarealer tilknyttet bebyggelsen.
Delområde 5 må kun anvendes til rekreativt område og til område for håndtering af regnvand. Der kan etableres mindre bygninger til fælles formål herunder aktivitets- og opholdsmuligheder som f.eks. drivhus, bålhytte eller byttecentral.
3.4 Der kan i lokalplanområdet drives virksomhed til liberale erhverv, som er forenelig med områdets karakter af boligområde, hvis:
4.1 Udstykning skal ske i overensstemmelse med §§ 1 og 3.
4.2 Udstykning til boliger i delområde 1 skal sikre en minimum grundstørrelse på 350 m2. Fællesarealer må ikke medregnes i grundstørrelsen.
4.3 Udstykning til boliger i delområde 2 og 3 kan ske som en eller flere storparceller.
4.4 Ved udstykning til boliger i delområde 2, 3 og 4 skal der sikres en minimum grundstørrelse på 160 m2 ved tæt/lav boliger. Fællesarealer må ikke medregnes i grundstørrelsen.
4.5 Delområde 5 skal udstykkes som særskilt matrikel. Der må ikke ske yderligere udstykning i delområde 5.
4.6 Veje skal udstykkes i særskilte matrikler.
4.7 Fællesarealer kan udstykkes i særskilte matrikler.
4.8 Uanset ovenstående kan mindre udstykninger finde sted til tekniske anlæg.
5.1 For delområde 1 (tæt-lav) gælder:
5.1.1 Boligbebyggelse må maksimalt opføres i ét plan med tagetage. Tagetage kan udnyttes til bolig.
5.1.2 Ingen del af en bygning må være hævet mere end 8,5 meter i forhold til koter på eksisterende terræn, som fremgår af kortbilag 2.
5.1.3 Den enkelte bolig må maksimalt have et bebygget areal på 90 m2.
5.1.4 Hvis boligen opføres som ét plan med udnyttet tagetage må den enkelte ejendom maksimalt have et samlet boligareal på 150m2.
5.1.5 Den primære boligbebyggelse må maksimalt have en bygningsdybde på 10 meter.
5.1.6 Primær boligbebyggelse skal placeres inden for de udlagte byggefelter angivet på kortbilag 5.
5.1.7 Byggefelternes størrelse og placering er angivet på kortbilag 5A.
5.1.8 Der må ikke opføres udestuer uden for byggefeltet.
5.1.9 Bebyggelsesprocenten må maksimalt være 45% for den enkelte udstykkede ejendom. Her medregnes ikke vej og fælles friareal.
5.1.10 Der kan i de angivne byggefelter til sekundærbebyggelse placeres carport, som kan suppleres med sammenbygget udhus. Carport med sammenbygget udhus skal placeres minimum 2 meter fra vej og må samlet maksimalt udgøre 30 m2. Udhuset skal placeres nærmest boligen i forlængelse af carporten. Carporten skal være åben på minimum to sider, hvor af en af de åbne sider skal være mod nord eller syd. Eksempel på placering af carport og udhus fremgår af bilag 5B.
5.1.11 Sekundær bebyggelse som udhus, legehus, drivhus, overdækkede terrasser og lignende kan opføres uden for byggefelt. Der må maksimalt opføres 50 m2 sekundær bebyggelse på hver grund.
5.1.12 Inden for skelbræmmen 2,5 meter fra skel må sekundære bebyggelse maksimalt være 2,5 meter høj, som skitseret på bilag 5B.
5.1.13 Der må udover carport og sammenbygget udhus ikke placeres bebyggelse inden for en afstand af 5 meter fra skel mod vej, som angivet på kortbilag 5 og skitseret på bilag 5B.
5.1.14 Der kan i fællesområdet placeres bebyggelser til fælles formål, som f.eks. udhuse, drivhuse, legehuse og lignende.
5.2 For delområde 2 (tæt-lav) gælder:
5.2.1 Boligbebyggelse må maksimalt opføres i henholdsvis ét plan og ét plan med udnyttet tagetage, som angivet på kortbilag 5.
5.2.2 Ingen del af en bygning må være hævet mere end 8,5 meter i forhold til koter på eksisterende terræn, som fremgår af kortbilag 2.
5.2.3 Hvis ejendommen udstykkes til matrikler med hver deres boligenhed, må den enkelte matrikel maksimalt have et bebygget areal på 90 m2. Hertil må der opføres maksimalt 20m2 sekundær bebyggelse på hver ejendom. Det samlede boligareal må maksimalt udgøre 150m2. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må maksimalt være 95%. Heri medregnes ikke vej og fælles friareal.
5.2.4 Bebyggelsesprocenten må maksimalt være 40% for delområdet som helhed.
5.2.5 Boligbebyggelsen skal placeres inden for de udlagte byggefelter angivet på kortbilag 5. Byggefelternes størrelse og placering er angivet på kortbilag 5A.
5.2.6 Sekundær bebyggelse tilknyttet den enkelte bolig kan opføres uden for byggefelt indenfor den enkelte boliggrund. Inden for skelbræmmen på 2,5 meter fra skel må sekundær bebyggelse maksimalt være 2,5 meter høj.
5.2.7 Der skal opføres et fælleshus på minimum 140 m2. Fælleshuset kan etableres i én etage eller én etage med udnyttet tagetage.
5.2.8 Fælleshuset skal placeres i byggefeltet markeret med F, der har en størrelse og en afstand til delområdets grænse, som angivet på kortbilag 5A.
5.2.9 Der må ikke opføres carport eller garage.
5.2.10 Hvis der opføres sekundære bebyggelser til renovation skal disse være maksimalt 2,5 meter høje og placeres i byggefelter markeret med R, angivet på kortbilag 5.
5.2.11 Udover bebyggelse til renovation kan der i fællesområdet placeres sekundære bebyggelser til drift og andre fælles formål, som f.eks. udhuse, drivhuse, legehuse og lignende.
5.3 For delområde 3 (etageboliger og tæt/lav) gælder:
5.3.1 Boligbebyggelse inkl. altaner og svalegange må maksimalt opføres i to etager og skal placeres inden for de udlagte byggefelter angivet på kortbilag 5. Byggefelternes størrelse og placering er angivet på kortbilag 5A.
5.3.2 Ingen del af en bygning må være hævet mere end 8,5 meter i forhold til koter på eksisterende terræn, som fremgår af kortbilag 2.
5.3.3 Hvis ejendommen udstykkes til matrikler med hver deres boligenhed, må den enkelte matrikel have et bebygget areal på maksimalt 90 m2. Hertil må der opføres maksimalt 20m2 sekundær bebyggelse på hver ejendom. Det samlede boligareal må maksimalt udgøre 150m2. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må maksimalt være 95%. Heri medregnes ikke vej og fælles friareal.
5.3.4 Bebyggelsesprocenten må maksimalt være 60% for delområdet som helhed.
5.3.5 Boligbebyggelsen skal placeres inden for de udlagte byggefelter angivet på kortbilag 5. Byggefelternes størrelse og placering er angivet på kortbilag 5A.
5.3.6 For hver boligenhed, der ligger over stueplan, skal der opsættes minimum én altan tilknyttet boligen. Altaner skal have en dybde på maksimum 1,6 meter og have en bredde på minimum 2 meter. Der kan derudover etableres franske altaner. Altaner skal holde sig inden for byggefeltet.
5.3.7 Sekundær bebyggelse tilknyttet den enkelte bolig kan opføres uden for byggefelt indenfor den enkelte boliggrund. Inden for skelbræmmen på 2,5 meter fra skel må sekundær bebyggelse maksimalt være 2,5 meter høj.
5.3.8 Hvis der opføres sekundær bebyggelse til renovation skal disse være maksimal 2,5 meter høje og placeres i byggefelter markeret med R, angivet på kortbilag 5.
5.3.9 Sekundær bebyggelse til overdækket cykelparkering og opbevaring skal placeres i område til sekundær bebyggelse, som angivet på kortbilag 5 eller placeres i mindre enheder i umiddelbar nærhed til boligindgange.
5.3.10 Udover bebyggelse til renovation og overdækket cykelparkering kan der i fællesområdet placeres fælles sekundære bebyggelser til drift og andre fælles formål. Der må dog ikke opføres carport eller garage.
5.4 For delområde 4 (tæt-lav) gælder:
5.4.1 Boligbebyggelse må maksimalt opføres i én etage og skal placeres inden for de udlagte byggefelter angivet på kortbilag 5.
5.4.2 Ingen del af en bygning må være hævet mere end 6 meter i forhold til eksisterende terræn, som fremgår af kortbilag 2.
5.4.3 Bebyggelsesprocenten må maksimalt være 60% for den enkelte udstykkede ejendom. Her medregnes ikke vej og fælles friareal.
5.4.4 Boligbebyggelsen skal placeres inden for de udlagte byggefelter angivet på kortbilag 5. Byggefelternes størrelse og placering er angivet på kortbilag 5A.
5.4.5 Der må opføres maksimalt 20m2 sekundær bebyggelse på hver ejendom.
5.4.6 Sekundær bebyggelse tilknyttet den enkelte bolig kan opføres uden for byggefelt indenfor den enkelte boliggrund. Inden for skelbræmmen på 2,5 meter fra skel må den sekundære bebyggelse maksimalt være 2,5 meter høj.
5.4.7 Hvis der opføres sekundær bebyggelse til renovation skal disse placeres i byggefelter markeret med R, angivet på kortbilag 5.
5.4.8 Udover bebyggelse til renovation kan der i fællesområdet placeres sekundære bebyggelser til drift og andre fælles formål. Der må ikke opføres carport eller garage.
5.5 For delområde 5 gælder:
5.5.1 Der kan i delområde 5 opføres bebyggelser til fælles formål, som f.eks. bålhytte, drivhus eller byttecentral. Ved placering af bebyggelsen skal der tages hensyn til og højde for delområdets funktion som område til opsamling og forsinkelse af regnvand.
5.6 For hele lokalplanområdet gælder:
5.6.1 Bebyggelse til fælles tekniske anlæg kan opføres i alle delområder. Bebyggelse til fælles tekniske anlæg skal indpasses i området under hensyntagen til nabobebyggelse med hensyn til støj og ydre fremtræden.
6.1 Beboelsesbygninger og fælleshus
6.1.1 Bygningernes facader skal fremstå i biogene materialer* som f.eks. træ og/eller i teglsten. Teglsten kan være blank mur, vandskuret eller filset.
6.1.2 Farver på facader i delområde 1 må dog kun fremstå i gule eller røde nuancer.
6.1.3 Mindre bygningsdele som f.eks. vinduer, døre, mindre facadepartier tagrender og nedløb kan udover ovenstående også udføres i glas og metal.
6.1.4 Af hensyn til forurening af grundvand må der ikke anvendes zink, bly, kobber eller tombak. Der kan tillades ståltagrender med en aluminium eller zink-forsegling.
6.1.5 Facader i træ skal fremstå med lodret brædde- og/eller listebeklædning. Der kan tillades vandret beklædning som del af lodrette detaljerings bånd jf. §6.1.6.
6.1.6 Facader på tæt/lav bebyggelser skal opbrydes af lodrette detaljeringsbånd, der strækker sig fra sokkel til tagkant, for minimum hver anden boligenhed. Det kan f.eks. være mindre felter med vandret træbeklædning, skift i tykkelse på liste og/ eller bræddebeklædning, murværksdetaljer som recesmurværk eller relief, sekundær bebyggelse der tilbygges facaden i et andet materiale. Vinduer kan indpasses i lodrette detaljeringsbånd.
6.1.7 Udvendige værn på altaner franske altaner, svalegange og trapper skal fremstå med lodrette balustre i metal uden vandret opdeling og afsluttes med håndliste i træ eller metal. Udvendige værn skal være ens på hele bebyggelsen.
6.2 Sekundær bebyggelse
6.2.1 Sekundær bebyggelse som f.eks. carporte, skure og drivhuse skal fremstå i biogene materialer som f.eks. træ eller i eternit, glas eller teglsten. Teglsten kan være vandskuret eller filset.
6.3 Tage
6.3.1 Boligbebyggelse skal fremstå med saddeltage i en hældning på 25-45 grader.
6.3.2 Sekundær bebyggelse skal have fladt tag med en hældning på maksimalt 1:20 eller som tag med ensidig taghældning på maksimalt 25 grader.
6.3.3 Tage skal fremstå i teglsten, betontagsten, tagpap, naturskifer, skifereternit, træ, vegetationstage, solcelletagsten.
6.3.4 Tage på sekundær bebyggelse kan desuden fremstå i glas.
6.3.5 Tagflader må ikke medfører blændingsgener. Solceller skal være antirefleksbehandlede og tagsten må ikke have overflade med glanstal mere end 30.
6.3.6 Tage på dobbelthuse i delområde 1 skal have samme form og ydre fremtræden for de to boligenheder og må desuden kun fremstå i sorte og røde nuancer.
*Biogene materialer er materialer fra biologiske organismer som træ, ler, siv og tang, der indeholder CO2 optaget fra atmosfæren undervejs i materialernes livsforløb.
7.1 Veje og stier
7.1.1 Vejadgang til delområde 1 og 5 skal ske fra Østrupvej. Vejadgang til delområde 2, 3 og 4 skal ske fra Højgårdsvej.
7.1.2 Færdselsarealer (veje, stier, vendepladser og parkering) udlægges som privat fællesveje og -stier i princippet som vist på kortbilag 6.
7.1.3 Vejene A-A og B-B, markeret på kort 6 udlægges som boligveje med lav hastighed (30 km/t).
7.1.4 Vej A-A udlægges i en bredde på minimum 9,5 meter og skal anlægges med minimum 5,5 meter kørebane og 2 meters fortov (primær sti) i begge sider af kørebanen.
7.1.5 Der skal i vejen A-A etableres plantehuller i vejen til vejtræer jf. §11.2. Plantehullerne skal have en størrelse på minimum 1,5 meter X 1,5 meter.
7.1.6 Vej B-B udlægges i en bredde på minimum 7 meter. Der er ikke fortov langs vejen, da disse er placeret i det grønne fællesområde.
7.1.7 Dobbeltrettede fællesstier, angivet på kortbilag 6, skal have en bredde på minimum 3 meter og fremstå med fast belægning, som fliser, sten eller asfalt.
7.1.8 Primære stier, angivet på kortbilag 6, skal have en bredde på minimum 2 meter og fremstå med fast belægning, som fliser, sten eller asfalt.
7.1.9 Sekundære stier, angivet på kortbilag 6, skal have en bredde på minimum 1,3 meter og fremstå i slotsgrus.
7.1.10 Udover ovenstående stier kan der etableres trampestier som angivet i princippet på kortbilag 6.
7.1.11 Hvor adgangsvejene A-A og B-B krydser stiforløb, markeret med H på kortbilag 6, skal der etableres en hævet flade, bump eller andet, der tilgodeser trafiksikkerheden for brugere af stierne. For at tilgodese cyklister skal en hævet flade eller bump udføres så vejens kanter ikke hæves.
7.2 Parkering
7.2.1 Der skal anlægges parkering svarende til: minimum 1,5 parkeringsplads for hver tæt-lav boliger (rækkehuse og dobbelthuse) og 1 parkeringsplads for hver etagebolig.
7.2.2 I delområde 1 skal der uanset ovenstående sikres plads til 2 biler på egen grund. Derudover skal der etableres minimum 6 parkeringspladser til fælles brug, som skal placeres i området angivet på kortbilag 6.
7.2.3 I delområde 1 må der kun etableres én adgang i skellet mod vej til de enkelte boligmatrikler. Adgangens bredde i skel må maksimum være 6 meter, som skitseret på bilag 5B. Adgange til vej skal godkendes af Vejmyndigheden.
7.2.4 I delområde 2, 3 og 4 skal parkering etableres som fællesparkering.
7.2.5 Fællesparkering skal have en fast belægning.
7.3 Cykelparkering
7.3.1 Der skal i delområde 3 etableres fælles cykelparkering svarende til minimum to cykelparkeringspladser per bolig, hvoraf minimum halvdelen skal være overdækkede.
7.3.2 Overdækket cykelparkering kan placeres i fællesområdet jf. §5.3.9.
7.3.3 Cykelparkeringspladser skal placeres med henblik på at opnå nærhed til boligernes indgange.
8.1 På fællesarealer i delområde 1, 2 og 3 skal der etableres legeområder placeret efter princippet, som angivet i kortbilag 5.
8.2 Legeområde i delområde 3 skal være fælles legeområde for delområde 3 og 4.
8.3 Legeområderne skal i delområde 1 og 3 hver i sær have en størrelse på minimum 150 m2.
8.4 Legeområde i delområde 2 skal have en størrelse på minimum 80 m2.
8.5 Legeområderne skal udformes så børn i forskellige aldersgrupper udfordres motorisk og sansemæssigt. Det kan f.eks. være med placering af forskellige naturmaterialer, som træstammer og trædesten, anlæg af mindre løbe- og cykelstier eller etablering af kolbøttestænger, trampoliner og gyngestativer.
9.1 I forbindelse med terrænregulering og de tilknyttede bestemmelser, skal der tages udgangspunkt i de koter, der er angivet på kortbilag 2.
9.2 Der må ikke foretages terrænreguleringer på mere end +/- 0,5 meter i forhold til det eksisterende terræn og ikke tættere på naboskel end 1 meter.
9.3 I arealet langs Østrupvej kan der anlægges jordformationer med en maximal højde på 1 meter i forhold til terræn på Østrupvej efter princippet angivet på kortbilag 7. Disse skal gives en naturpræget og organisk udformning som mindre bakkeformationer, der afsluttes i bløde kurver med en hældning på maksimalt 1:3. Det skal sikres, at der som ved de eksisterende forhold forsat er en mindre grøft mod vej til håndtering af vejvandet fra Østrupvej.
9.4 I områdets fælles friarealer kan der etableres mindre bakkeformationer i maksimalt 1,5 meters højde i forhold til eksisterende terræn jf. kortbilag 2. Bakkerne skal afsluttes i bløde kurver med en hældning på maksimalt 1:4.
9.5 Terræn kan i områder til håndtering af regnvand jf. §10 reguleres med +/- 1 meter. Terræn på brinker mod midlertidige eller permanente bassiner og områder til skybrudsikring må ikke anlægges med en større hældning end 1:5 og må ingen steder være dybere end 1 meter.
10.1 Håndteringen af regnvandet inden for området skal ske som en fælles løsning for hele lokalplanområdet.
10.2 Regnvand skal så vidt muligt afledes overfladisk og indgå som en naturlig del af friarealer og bidrage til arealernes rekreative kvalitet samt områdets biodiversitet. I de tilfælde, hvor det ikke er teknisk muligt, kan regnvandet afledes via rør til regnvandsbassin.
10.3 Der skal etableres forsinkelsesbassiner og grøft til håndtering af hverdagshændelser og ved større skybrud.
10.4 Forsinkelsesbassiner og grøft skal placeres i områder til håndtering af regnvand, som angivet på kortbilag 7.
10.5 Forsinkelsesbassinerne skal udføres som våde bassiner med permanent vandspejl (BAT-bassin).
10.6 Det skal sikres, at overfladevand ikke forurener grundvandet.
11.1 I delområde 1 skal der som angivet på kortbilag 8, etableres bøgehæk mod vestlig og nordlig skel, så det sikres et grønt udtryk fra nord og vest, som angivet på kortbilag 8.
11.2 Langs vejen i A-A i delområde 1 skal der, som markeret på kortbilag 8, etableres vejtræer i form af Fuglekirsebær.
11.3 Langs Østrupvej skal der etableres spredte grupper af træer på en måde så der sikres indkig til boligområdet, som angivet på kortbilag 8. Hver gruppe af træer skal består af flere forskellige hjemmehørende arter som Eg, Ask, Skovfyr, Navr, Alm. hæg, Seljepil, Alm. røn, Hvidtjørn og Skovabild.
11.4 Eksisterende egetræer langs Højgårdsvej, markeret på kortbilag 8, er bevaringsværdige og må ikke fældes. Der må ikke graves indenfor træernes drypzoner, og aldrig tættere end 2 meter fra stammer. De bevaringsværdige egetræer skal såfremt de går ud genplantes i en størrelse, der svarer til en minimum stammediameter på 14-16 cm og have en opbygning, så de er forberedt til vejtræer med en gennemgående stamme.
11.5 I de grønne fællesområder i delområde 2, 3 og 4 skal der efter princip angivet i kortbilag 8, etableres rumskabende elementer, som primært skal udgøres af hjemmehørende træer og buske. Af egnede arter kan nævnes Fuglekirsebær, Navr, Hassel, Alm. hvidtjørn, Koralhvidtjørn, Engriflet hvidtjørn, Alm. røn, Seljepil, Skovabild, Alm. hæg og Alm hyld.
11.6 I delområde 5 og øst for fælles parkeringsplads i delområde 1 skal beplantningen, som vist på kortbilag 8, fremstå som træer i grupper og bestå af arter, som har en naturlig udbredelse i våde områder. Trægrupperne skal fordeles spredt i området, og kan suppleres med bundbeplantning. Da området ligger lavt, vil der ofte samle sig overfladevand her, hvorfor beplantningen skal kunne tåle det. Beplantningen skal bestå af hjemmehørende egnede arter som f.eks. Rødel, Gråpil, Femhannet pil, Seljepil, Dunbirk og Ask. Desuden kan der etableres hjemmehørende urter ved vådområdet med tilknytning til det fugtige miljø. Det kan f.eks. være Gul iris, Hjortetrøst og Alm. mjødurt.
11.7 Der skal etableres hæk ved p-pladser som angivet på kortbilag 8, skal have en bredde på minimum 0,5 meter. Hækken skal bestå af hjemmehørende arter, som f.eks. Bøg, Avnbøg, Navr og/eller Hvidtjørn.
11.8 I den sydlige del af delområde 1, 2 og 4, markeret på kortbilag 8, skal beplantningen understøtte det samlede forløb fra Højgårdsvej til Delområde 1 og gives et ekstensivt udtryk. Beplantningen i dette område skal bestå af hjemmehørende arter og etableres som spredte grupper af beplantning, der skaber et delvist åbent og varierende rekreativt område. Beplantningen kan f.eks. bestå af arterne Fuglekirsebær, Navr, Hassel, alm. hvidtjørn, Koralhvidtjørn, Engriflet hvidtjørn, Alm. røn, Seljepil, Skovabild, Alm. hæg, Alm hyld.
11.9 Der skal, som angivet på kortbilag 8, etableres træer langs adgangsvej B-B til delområde 2, 3 og 4. Træerne skal være af arten Engriflet hvidtjørn (Crataegus monogyna) eller Almindelig Hvidtjørn.
11.10 Mellem boligmatrikler og mod vej og fællesarealer skal der etableres hæk, som angivet på kortbilag 8. Hækken skal bestå af enten Bøg, Avnbøg eller Navr. Hækken må ikke plantes nærmere skel mod vej, sti og fællesområder end 0,4 m.
Øvrige ubebyggede arealer
11.11 I delområde 1 er der, som angivet på kortbilag 5, reserveret et areal på 10 meters bredde til mulig vejforbindelse til området vest for lokalplanområdet. Området skal indtil der anlægges vej i dette område fremstå som en del af det grønne fællesareal og fungere som stiforbindelse.
12.1 Der skal være belysning af veje, parkeringsarealer samt fællesstier og primære stier.
12.2 Belysningen skal være afskærmet og nedadrettet.
12.3 Belysningen skal være afdæmpet og må ikke blænde, pulsere eller blinke.
12.4 Belysningen ved vej og parkeringsarealer skal bestå af mastebelysning, med en maksimal lyspunktshøjde på 3,5 meter. Belysning skal placeres så mørkezoner undgås.
12.5 Belysning af fællesstier og primære stier skal bestå af mastebelysning eller pullertbelysning. Belysningen skal placeres, så mørkezoner undgås.
12.6 Belysning på øvrige fællesområder og stier kan ske som lav belysning i form af f.eks. pullerter.
12.7 Belysningen skal have en farvetemperatur mellem 2700-3300 kelvin og en farvegengivelse på over 90 ra.
12.8 Lyskilder med samme belysningsfunktion skal være ens inden for hele lokalplanens område.
13.1 Der kan placeres mindre bygninger/anlæg til kvarterets tekniske forsyning. De tekniske anlæg inddækkes på en måde, der er tilpasset udtrykket på den øvrige bebyggelse og jf. nedenstående bestemmelser.
13.2 Tekniske anlæg og installationer, herunder elskabe, el og varmepumper, samt ventilationsafkast skal være indesluttet i bygningerne eller være integreret i bygningens arkitektur ved at inddække i trækonstruktion og/eller have perforeret metalgitter bemalet som de øvrige sekundære bygningsdele.
13.3 Større tekniske anlæg som f.eks. transformerstationer og pumpestationer skal indpasses i området, tage hensyn til nabobebyggelse og skjules med beplantning.
13.4 Anlæg til områdets varmeforsyning, som f.eks. varmepumper skal indeholdes i boligbebyggelserne, placeres indenfor byggefelter eller i sekundær bebyggelse, der afskærmes, således, at de fremtræder tilpasset og underordnet området karakter. Derudover skal det sikres, at disse anlæg ikke giver væsentlige støjgener. Støj fra varmepumper må ikke overskride Miljøstyrelsens grænseværdier*.
13.5 Ledninger til områdets forsyning skal føres i jorden.
13.6 Såfremt der etableres anlæg til indvinding af solenergi eller lignende skal de dele af anlægget, som anbringes udvendigt på bygningen opsættes, så det fremgår som en integreret del af bebyggelsen med samme farvenuance hældning som overfladen.
13.7 Der skal etableres fælles renovation i delområderne 2, 3 og 4. Fælles renovation skal placeres i områderne, der er angivet på kortbilag 5. Fælles renovation kan enten udføres som nedgravet anlæg eller placeres i sekundær bebyggelse (se §5 og 6). Nedgravede anlæg til affald skal afskærmes, således, at de fremtræder tilpasset og underordnet områdets karakter.
Ved lokalplanens udarbejdelse er Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier i et boligområde: Lr = 35 dB.
14.1 Hvis området udstykkes til forskellige ejere, skal der oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige grundejere af tæt/lav boliger inden for lokalplanens delområde 1, 2, 3 og 4.*
14.2 Grundejerforeningen er pligtig at forestå drift og vedligeholdelse af private fælles veje, parkeringspladser, stier og grønne fællesarealer herunder også beplantning og belysning, samt fælleshus. Drift og vedligeholdelse omfatter tillige afvanding og oprensning af de i området integrerede overfladeløsninger og forsinkelsesløsninger til håndtering af regnvand, dog ikke eventuelle anlæg som ejes og driftes af FORS, Holbæk Kommune eller anden aktør.
14.3 Det påhviler grundejerforeningen selv at udarbejde foreningens vedtægter. Grundejerforeningens vedtægter og ændringer heraf skal godkendes af Kommunalbestyrelsen.
14.4 Grundejerforeningen er pligtig til at tage skøde på de anlagte veje, herunder parkeringspladser langs vej samt stier, LAR-løsninger og grønne fællesarealer.
14.5 Grundejerforeningen kan først overtage ansvar for fællesområderne når disse er etableret og godkendt af Holbæk Kommune jf. §15 Forudsætninger for ibrugtagen.
14.6 Grundejerforeningen skal efter krav fra kommunalbestyrelsen sammenslutte sig med en eller flere bestående grundejerforeninger for tilgrænsende områder eller opdele foreningen i to eller flere selvstændige foreninger.
*Der er ikke medlemspligt for ejere af etageboliger, da der er ikke er lovhjemmel til at kræve at etageboligejere er medlem af en grundejerforening. Anvendes delområde 3 til etageboligere er der derfor ikke medlemspligt for disse. Der kan dog indgås aftale om frivilligt medlemskab.
15.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før befæstet vejadgang og færdselsarealer til betjening af bebyggelsen er etableret jf. § 7.
15.2 Ny bebyggelse må ikke tages i brug før LAR-anlæg jf. §10 er anlagt.
15.3 Ny bebyggelse må ikke tages i brug før der er etableret stier jf. §7 og fællesarealer herunder legeområde og beplantning jf. §8 og §11 inden for det enkelte delområde jf. kortbilag 5.
15.4 Ny bebyggelse i delområde 1 må ikke tages i brug før dobbeltrettet fællessti jf. §7 fra delområde 1 gennem delområde 5 til den kommunale sti ved Tjørneholm er etableret.
15.5 Ny bebyggelse i delområde 4, må ikke tages i brug før fælles legeområde jf. §8 i delområde 3 er etableret og kan anvendes.
15.6 Ny bebyggelse skal være tilsluttet de fælles private og offentlige anlæg for regn- og spildevand og anlæg til lokal afledning af regnvand (LAR).
15.7 Mindre arealer, som er nødvendige til brug for byggeplads og kørsel i forbindelse med færdiggørelse af den resterende del af bebyggelsen kan dog undlades. Der skal sikres at byggeplads ikke forhindre vejadgang til ibrugtagne bebyggelser. Sådanne arealer skal være anlagt jf. lokalplanens bestemmelser senest et halvt år efter ibrugtagning af den sidste del af bebyggelsen inden for de nævnte delområder.
16.1 Lokalplan 3.10 For et boligområde sydvest for Ugerløse, aflyses i sin helhed.
17.1 Dokument lyst den 05.10.1961 nr. 7078-21 om adgangsbegrænsning mv. Vedr. 12 A, 26 C. aflyses af lokalplanen.
18.1 Efter kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen, må de ejendomme, der er omfattet af planen, efter planlovens § 18, kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser.
18.2 Den eksisterende lovlige anvendelse kan ske som hidtil. Lokalplanen medfører i sig selv ikke krav om etablering af de anlæg mv. der er indeholdt i planen. Lokalplanen tinglyses ikke på de ejendomme, der er omfattet af planen, men indberettes til Plandata.
18.3 Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser på betingelse af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan.
Forslag til lokalplan 16.05 Boligområde syd for Østrupvej, Ugerløse er vedtaget af kommunalbestyrelsen den 21. august 2024.