Statslig og regional planlægning
Der findes ingen særlige redegørelseskrav til lokalplanen i forhold til statslig og regional planlægning.
Kommuneplan 2013-2025
I Kommuneplanen 2013-2025 er lokalplanområdet omfattet af 3 rammeområder. Den nordlige del er omfattet af rammeområdet 19.C01 og den sydlige del af rammeområde 19.B04. Sejergårdsvej er omfattet af rammeområde 19.O04.
Rammeområdernes afgrænsning er vist på kortbilag 2.
Rammeområde 19.C01 er udlagt til centerformål. Den maksimale bebyggelsesprocent er fastsat til 80, bygningshøjde må ikke overstige 12,5 m. og det maksimale etageantal er 3 etager. Miljøklassen skal ligge imellem 1 og 3.
Rammeområde 19.B04 er udlagt til åben/lav og tæt/lav boligbebyggelse. Den maksimale bebyggelsesprocent er fastsat til 40 for tæt/lav bebyggelse og 30 for åben/lav bebyggelse, bygningshøjden må ikke overstige 8,5 m. og det maksimale etageantal er fastsat til 1,5 etage*.
Rammeområde 19.O04 er udlagt til offentlige formål i form af skole. Den maksimale bebyggelsesprocent er fastsat til 45, og det maksimale etageantal må ikke overstige 2. Der udlægges med denne lokalplan ikke byggemuligheder inden for dette rammeområde.
Fælles for alle 3 rammer beskrives det, at der bør skabes en forbindelse for bløde trafikanter imellem Centertorvet i vest og Stationen i centrum evt. via Sejergårdsskolen.
Delområde 1, 2 og 3 ligger indenfor rammeområde 19.C01 og rammeområde 19.O04, mens delområde 4 er beliggende i rammeområde 19.B04. Rammeområderne og deres bestemmelser forbliver uændret.
Om de generelle rammer for lokalplanområdets bolig og centerområde henvises til kommunens hjemmeside.
Parkeringskrav:
Ifølge kommuneplanens generelle rammer skal der opføres mindst følgende antal p-pladser på egen grund:
Boliger:
- 2 p-pladser pr. åben/lav bolig
- 1,5 p-plads pr. tæt/lav bolig
- 1 p-plads pr. etagebolig
Dagligvarebutikker:
- 1 p-plads pr. 25 m² bruttoetageareal
Øvrige butikker og erhvervsformål, herunder kontor- og serviceerhverv:
- 1 p-plads pr. 50 m² bruttoetageareal
Engrosvirksomheder, lager, værksteder mv.:
- 1 p-plads pr. 100 m2 bruttoetageareal
Parkeringskrav til offentlige formål fastsættes i hvert enkelt tilfælde med udgangspunkt i kravet til kontor- og serviceerhverv.
Kommuneplanen giver jf. ovenstående mulighed for at fastsætte specifikke parkeringskrav til offentlige formål, herunder kulturhuse. Dette er uafhængig af om det ejes og eller drives af Holbæk Kommune. I det konkrete tilfælde ved etablering af et kulturhus inden for lokalplanens delområde 2 vurderes det at parkeringskapaciteten på de offentlige parkeringspladser på Jernbanevej og i tilknytning til Jernbanevej er tilstrækkelig til at dække aktiviteterne. Inden for delområdet er der i dag etableret 3 p-pladser, hvilke skal fastholdes, herudover er der ikke krav om etablering af yderligere p-pladser.
Kulturmiljø:
Lokalplanområdet ligger indenfor et værdifuldt kulturmiljø udpeget i kommuneplanen (jf. plandokumentet "Kulturmiljøer i Holbæk Kommune, Tølløse stationsby").
Kulturmiljøets afgrænsning med angivelse af bærende elementer. Med gult er vist afgrænsningen af lokalplanområdet.
I plandokumentet udpeger Holbæk Kommune de bærende elementer i kulturmiljøet. Indenfor lokalplanområdet drejer det sig om:
Det tidligere afholdshotel og apoteket danner sammen med posthuset et torv i forbindelse med stationen og Jernbanevejs karakteristiske husrække i 2-3 etager med butikker i stueetagen. Posthuset ligger uden for lokalplanområdet.
Bebyggelsens karakter beskrives i nedenstående fotos:
1. Den sammenhængende række af købmænd, håndværkerhuse og forretninger som opstod mellem posthuset og Tølløsevej i 1900tallet.
2. Et byhus (Jernbanevej 16) fra 1914.
3. Apotekets (Jernbanevej 18) nordvestvendte bindværksfacade, hvor frisøren i samme bygning har været der siden bygningens opførelse.
Den tidligere Danske Bank-bygning ved indkørslen til Jernbanevej er en senere tilføjelse til miljøet, men fremhæves for sin karakteristiske og tidstypiske arkitektur.
4. Den tidligere Danske Bank bygning fra 1968 (Tølløsevej 1).
Lokalplanen skal sikre, at den tidligere Danske Bank bygning bevarer sit karakteristiske ydre og kan forblive et visuelt varemærke for området*. Derudover fastsættes der bestemmelser i lokalplanen, som sikrer at den sammenhængende husrække langs Jernbanevej bibeholdes mht. rytme, tag og facadeudtryk samt passager til de bagvedliggende parkeringsarealer.
*Note: Det er i forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanen blevet vurderet, at bygningen kan tilføres en ekstra etage og/eller facadeændringer, jf. bestemmelserne i planen, og samtidig kan bevare sin karakter og sin funktion, som et visuelt varemærke for området, uden at udgøre en trussel mod kulturmiljøet.
Støj fra Jernbanen
Ifølge kommuneplanens generelle rammer skal lokalplanen sikre at miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for støj kan overholdes. Miljøstyrelsens tillæg fra juni 2007 til Miljøstyrelsens vejledning nr. 1/1997 ang. støj fra jernbaner fastsætter et maks. støjniveau fra forbikørende tog:
Områdetype Lden
- Rekreative områder i det åbne land, sommerhusområder, campingpladser ol. 59 dB
- Boligområder, børnehaver, vuggestuer, skoler og undervisningsbygninger, plejehjem, hospitaler ol. Desuden kolonihaver, udendørs opholdsarealer og bydelsparker. 64 dB
- Hoteller, kontorer mv. 69 dB
Bebyggelsen langs Jernbanevej vil blive støjpåvirket af støj fra jernbanen, og det skal derfor ved om og tilbygninger samt nybyggeri sikres, at de vejledende grænseværdier for støj kan overholdes. Kulturhuset og butikker skal overholde en maksimale grænseværdi på 69 dB. For boliger er grænseværdien maks. 64 dB.
Bygningerne langs Jernbanevej bliver påvirket med støj på 55-70 dB.
Sektorplaner/temaplaner
Tølløse indsatsplan (drikkevand)
Området ligger inden for Tølløse indsatsplan, som har til formål at sikre rent drikkevand i fremtiden.
Indsatsplanen indeholder en beskrivelse af, hvilke indsatser der er nødvendige for at imødegå en række forureningstrusler samt en aftale om, hvornår indsatserne gennemføres og af hvem.
Helhedsplan
Der er udarbejdet en helhedsplan for Tølløse. Helhedsplanen beskriver Tølløse som boligby og er udover Holbæk by en af de 2 byer, hvor byrådet prioriterer vækst. Byens knudepunkt ligger dels ved stationen og dels ved Tølløse Centertorv, som åbner muligheder for blandede centerformål, herunder udvalgsvarehandel. I planen vurderer Holbæk Kommune at gennemkørende trafik bør mindskes for således at kunne binde byen bedre sammen for bløde trafikanter bl.a. imellem de to knudepunkter. Byen har en række særlige kulturhistoriske miljøer, hvor iblandt knudepunktet omkring stationen er vurderet til at være karakteristisk i forhold til Tølløses historie.
Denne lokalplan underst0tter det stationsnære kulturmiljø ved at bevare de karakteristiske bygninger, samtidig med at lokalplanen åbner op for ny anvendelse af bygningerne for at skabe mere liv omkring stationen.
Note: Ifølge bygningsreglementets B. 1.1.6, Beregning af etageantal, stk. 1 skal ” hver af bygningerns etager inklusiv stueetage medregnes i etageantallet, sådan som det fremgår af BBR-registret. Til etageantallet medregnes desuden: 1) udnyttelige tagetager og 2)kældre, hvor loftete ligger mere end 1,25 m over terræn.”
Eksisterende lokalplaner
Området har hidtil være omfattet af lokalplan 1.18_345. Lokalplan 19.11 aflyser lokalplan 1.18_345 i sin helhed.
Planlægning i forhold til nabokommuner
Ifølge Planlovens § 29, skal der i lokalplanen redegøres for planens eventuelle påvirkninger på nabokommuner. Det er Holbæk Kommunes vurdering, at denne lokalplans indhold ikke vil have en påvirkning på nabokommunerne.
Kystnærhedszone
Lokalplanområdet ligger udenfor Kystnærhedszonen, og det er derfor ikke relevant for lokalplanen.
Butikkers påvirkning af bymiljøet
Tølløse har to primære knudepunkter med detailhandel; Centertorvet i vest og området omkring stationen i øst, som er en del af denne lokalplan. Mens størstedelen af de større butikker er placeret omkring Centertorvet, er der omkring stationsområdet primært etableret mindre butikker.
Lokalplanområdet udgør en del af det oprindelige stationsnære bymiljø omkring Tølløse Station, og en del af bebyggelsen er desuden udpeget som kulturmiljø, hvorfor en stor del af den eksisterende bebyggelser mod Jernbanevej er omfattet af nedrivningsforbud. Nye butikker skal derfor indpasses i stationsbyens bebyggelsesstruktur.
I det samlede centerområdet der udgør hele Tølløse centrum er der en samlet ramme til butiksformål på maksimal 14.000 m² brutto etageareal.
Inden for lokalplanområdet må der samlet maksimalt etableres 3.000 m² bruttoetageareal til butiksformål i alt. Inden for lokalplanens delområde 1, 2 og 3 må bruttoetagearealet for den enkelte butik til både daglig- og udvalgsvarehandel ikke overstige 300 m². Inden for delområde 5 må der etableres en enkelt dagligvarebutik med et bruttoetageareal på op til 1.000 m², mens øvrige dagligvarebutikker samt udvalgsvarebutikker ikke må overstige 300 m² bruttoetageareal for den enkelte butik.
Diverse udpegninger
Landskabsudpegning
Lokalplanområdet ligger inden for landskabsudpegningen Lunderød, hvor man ønsker at bevare landbrugslandskabet omkring de små byer. Da lokalplanområdet ligger midt i Tølløse by har denne udpegning ikke betydning for lokalplanområdet.
Trafikforhold
Lokalplanområdet omkranses af vejene Jernbanevej, Vestergade, Sejergårdsvej og Tølløsevej. Tølløsevej udgør sammen med Kvarmløsevej byens primære østvestlige forbindelse og Jernbanevej er byens indfaldsvej fra sydøst. Øst for lokalplanområdet ligger Tølløse Station, hvorfra det er muligt at tage offentlig transport, såsom tog og bus. I områdets sydvestlige hjørne er der yderligere et busstoppested.
Lokalplanen er i overensstemmelse med kommunens mål om at skabe bedre sammenhæng mellem arealerne i Tølløses centerområde. Sammenbindingen skal ses i sammenhæng med en fremtidig byomdannelse af den ubenyttede erhvervsejendom, som tidligere indeholdt fabrikken, Unica food, i den centrale del af Tølløse, f.eks. ved at der i den forbindelse etableres en ny, sammenhængende stiforbindelse fra Tølløse Centertorv i vest til Tølløse Station i centrum. Der sikres desuden en eksisterende stiforbindelse i forlængelse af Bytorvet til stationsområdet med lokalplanen.
Lokalplanområdets parkeringsarealer ligger primært bag bebyggelsen på Jernbanevej og adgang hertil foregår via 2 overkørsler fra Sejergårdsvej, 3 overkørsler fra Jernbanevej og 1 overkørsel fra Vestergade.
Der etableres 2 veje, A-D og Bytorvet E-F, mellem Sejergårdsvej og Jernbanevej. De 2 veje forbinder området på tværs, samt med områderne omkring planområdet. Bytorvet E-F er en privat fællesvej, men det forventes at anvendelsen forsat vil være en stiforbindelse for gående. Det vil være den samlende stiforbindelse i lokalplanområdet. Fra den tværgående vej A-D i syd fører 2 passager til Bytorvet imens 1 passage fra Sejergårdsvej forgrener sig og giver 2 adgange fra nord Bytorvet.
Derudover kan gående ankomme til lokalplanområdet ad 1 passage fra Vestergade, 1 fra Sejergårdsvej og ad 3 passager fra Jernbanevej.
Indenfor delområde 5 muliggør lokalplanen etablering af en dagligvarebutik med hovedindgang fra Jernbanevej. Parkering og vareindlevering muliggøres på arealerne bag bebyggelsen. Vejadgang sker via. den tværgående vej A-D.
Offentlig service
Lokalplanområdet hører til Elverdamsskolens skoledistrikt, som ligger i en afstand af ca. 0,8 km nordvest for områdets nordlige hjørne. Hertil kører de lokale buslinjer nr. 589 og 530 fra stationsområdet. Holbæk Kommune har frit skolevalg i det omfang, der er plads til eleverne udenfor eget skoledistrikt.
Ca. 250 meter fra lokalplanområdets sydlige hjørne ligger institutionen, Solgården og nær Elverdamsskolen findes Børnehuset Midgården, hvor der også ligger en dagpleje på samme adresse. Om Holbæk Kommunes aktuelle servicetilbud henvises til kommunens hjemmeside: www.holbaek.dk
Området er en del af et centerområdet og ligger i en afstand af ca. 0,4 km til Tølløse Centertorv, der rummer yderligere butiksliv.