Formålet med dette afsnit er at give det bedst mulige grundlag for at vurdere planen i en større sammenhæng og relatere lokalplanen til eksisterende forhold i området. I afsnittet redegøres der for om lokalplanen er i overensstemmelse statslig og regional planlægning, ligesom relevante emner fra kommuneplan 2021 beskrives nærmere. I redegørelsen beskrives det desuden, hvordan lokalplanen forholder sig til eksisterende lokalplaner, planlægning i forhold til nabokommuner og andre relevante planer. Derudover redegøres der for, hvordan lokalplanen forholder sig til energi og forsyning, bæredygtighed og miljø. Desuden redegøres der for hvor servitutter og om lokalplanens gennemførsel er afhængig af tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder.

Statslig og regional planlægning

Planområdet er ikke omfattet af landsplandirektiver. Staten har dog interesser som berører lokalplanområdet. Dette omfatter drikkevandsinteresser og kulturarv herunder kulturmiljøer og bevaringsværdige bygninger. Disse emner er indarbejdet i kommuneplanen for Holbæk Kommune og beskrives nærmere under afsnittet om Kommuneplan 2021.

Det er vurderet, at planforslaget er i overensstemmelse med statslig og regional planlægning.

Kommuneplan 2021

Kommuneplanen udgør rammen for udarbejdelse af lokalplaner. Kommuneplan 2021 indeholder både en række generelle retningslinjer for kommunens udvikling samt en række specifikke bestemmelser om de enkelte områder i form af kommuneplanrammer. Lokalplanområdet ligger indenfor områder, der i Holbæk Kommuneplan 2021 er udpeget som:

• Byzone
• Kommuneplanramme 19.C01 - Tølløsevej, Mostjorden og Jernbanevej
• Værdifuldt Kulturmiljø
• Bygninger med bevaringsværdi
• Landskabsområde Lunderød
• Område for særlige drikkevandsinteresser

De emner, der er relevante i forhold til lokalplanen, er beskrevet og vurderet nedenfor.

Kommuneplanramme 19.C01

Området er beliggende i Kommuneplanrammen 19.C01, som er en stationsnær centerramme. Centerområder skal anvendes til centerformål svarende til byens størrelse og opland. I centerområder kan der planlægges for boliger, byparker, pladser og grønne områder samt private og offentlige kontor- og servicevirksomheder, detailhandel, parkeringsanlæg, liberale erhverv, undervisning, institutioner, kulturelle aktiviteter, cafeer, restauranter, hotel- og konferencevirksomhed og lignende inden for miljøklasse 1 -3. Bebyggelsens udformning, tæthed og funktion skal være med til at skabe attraktive bymiljøer. For stationsnære centerområder skal der tilstræbes en samlet planlægning for at sikre en mere intensiv arealanvendelse.

I denne ramme er bebyggelsesprocenten 80. Der kan bygges i 3 etager og maksimalt 12,5 meters højde. Derudover skal friarealer ved boligformål udgøre minimum 30 % af boligarealet.

Hele eller dele af området er udpeget som område med risiko for oversvømmelser. Der er i lokalplanen taget højde for dette. 

Den specifikke ramme foreskriver, at der skal etableres en offentlig forbindelse for bløde trafikanter, som forbinder Centertorvet med stationen. Den foreskriver også at der skal etableres et butiksstrøg, som forbinder Tølløsevej og Centertorvet. Holbæk Kommune vurderer, at der i Tølløse ikke er belæg for en udvidelse af butiksstrøget, men at det er vigtigt, at der skabes en tydelig offentlig forbindelse både fra Tølløsevej til Centertorvet og fra Centertorvet til stationen, samt at der skal arbejdes med at gøre stueetagen aktiv.  

​Værdifuldt kulturmiljø og bygninger med bevaringsværdi

Den nordlige del af lokalplanområdet ligger ud til Tølløsevej, der har været central for Tølløses udvikling som stationsby. Området langs med Tølløsevej er udpeget som en del det Værdifulde Kulturmiljø Tølløse Stationsby. En beskrivelse af kulturmiljøet kan findes her.

Et kulturmiljø er karakteriseret ved at have en fysisk fremtræden, der vidner om en kulturhistorisk fortælling i landskabet eller byen. Steder hvor de fysiske spor efter vores samfundsmæssige udvikling er særligt genkendelige. Tølløse Stationsby er et godt eksempel på en klassisk stationsby, som opstod i forbindelse med industrialiseringen omkring år 1900. En kerne af erhverv, industri, handel og aktivitet knyttede sig til stationen og jernbanen. Kulturmiljøets værdi ligger både i de bygninger, der oplagt vil kunne udpeges som bevaringsværdige, men i særlig grad i helhedsopfattelsen. Bygninger, der ikke umiddelbart er bevaringsværdige, kan på trods af dette have stor værdi for det samlede bybillede og for fortællingen om byens historiske udvikling.

Et af de bærende elementer i kulturmiljøet er de gamle fabriksbygninger på Tølløsevej. Inden for lokalplanens områder er der bygninger, som udgør bærende elementer af det udpegede kulturmiljø langs Tølløsevej.  Det drejer sig om Tølløsevej 27, der blev opført i 1910  og udgjorde Mostfabrikkens administrationsbygning og så det tidligere flaskelager. Disse er blevet SAVE registreret (Læs mere om SAVE registrering nedenfor) og er begge vurderet til at have en middel bevaringsværdi på 4.

Den tidligere administrationsbygning til venstre i billedet og den tidligere flaskelagerhal til højre i billedet markerer sammen den tidligere indgang til Mostfabrikken.

Landskabsområde Lunderød

Holbæk Kommune har udarbejdet en landskabsplan vedtaget i 2014 efter landskabskaraktermetoden. Landskabsplanen har til hensigt at præsentere en samlet gennemgang af hele kommunens landskab, delt op i ensartede områder. Lokalplanområdet omfattes af og er beliggende i den sydligste del af landskabsområde nr. 31 Lunderød, der har en udstrækning på ca. 10 km². Landskabsplanen forholder sig mest til landskabet nord for Tølløse og har en målsætning om, at området bevares som åbent landbrugsland.

Tølløse by ligger i den sydligste del af landskabsområde nr. 31 - Lunderød.

Drikkevandsinteresser

Kommuneplanen indeholder udpegning af drikkevandsinteresser, samt retningslinjer for at beskytte drikke- og grundvandet. Lokalplanområdet er beliggende i et område der er udpeget som :

• særlige drikkevandsinteresser (OSD),
• indvindingsopland til almene vandforsyning (IOL) og
• nitratfølsomt indvindingsområde (NFI).

Området ligger ikke indenfor boringsnært beskyttelsesområde (BNBO). Da lokalplanen omhandler boliger, der ikke udgør en væsentlig forureningsrisiko for grundvandet, er lokalplanen ikke omfattet af bekendtgørelse om krav til kommuneplanlægning inden for områder med særlige drikkevandsinteresser og indvindingsoplande til almene vandforsyninger uden for disse.

Af retningslinjerne i kommuneplanen fremgår det, at nedsivning af vejvand som udgangspunkt ikke tillades inden for OSD og IOL, da det kan forurene grundvandet. Derfor kan punktnedsivning af vejvand ikke tillades med mindre det renses via f.eks. vegetationsdækkede grøfter eller i arealer med græsarmering. Dermed sikres tilbageholdelse af miljøfremmede stoffer i vegetationen, som nedsivning gennem anlæg/faskine i modsat fald ikke ville tilbageholdes på samme vis.

Generelle rammer i Kommuneplan 2021

Arealanvendelse - Centerområde

Centerområder skal anvendes til centerformål svarende til byens størrelse og opland. I centerområder kan der planlægges for boliger, byparker, pladser og grønne områder samt private og offentlige kontor- og servicevirksomheder, detailhandel, parkeringsanlæg, liberale erhverv, undervisning, institutioner, kulturelle aktiviteter, cafeer, restauranter, hotel- og konferencevirksomhed og lignende inden for miljøklasse 1 -3. Bebyggelsens udformning, tæthed og funktion skal være med til at skabe attraktive bymiljøer. For stationsnære centerområder tilstræbes en samlet planlægning for at sikre en mere intensiv arealanvendelse.

Bebyggelsens omfang, placering og udtryk

Ny bebyggelse, som opføres i allerede udbyggede områder, skal som hovedregel tilpasses facadelinjer, husdybder, etageantal, gesimshøjder, tagform og materialevalg ved den omgivende bebyggelse. Ny bebyggelse kan dog opføres med anden udformning og materialevalg, hvis dette efter en nærmere konkret vurdering skønnes at kunne bidrage positivt til det samlede bymiljø.

Parkeringsarealer

Ved opførelse af ny bebyggelse eller nyindretning af bebyggelse er udgangspunktet, at der som minimum skal sikres mindst 1 p-plads pr. etagebolig. 

Opholds- og friarealer

Som beskrevet i afsnittet om kommuneplanrammen skal der ved anvendelse til boligformål sikres et friareal som minimum svarer til 30% af boligarealet. 

Friarealer til ophold og legeområder skal være af god kvalitet med mulighed for ophold på et areal af privat/halvprivat karakter, hvor der er sol i eftermiddagstimerne i sommerhalvåret og beplantning, f.eks. i form af træer og buske. I områder til etagebebyggelse er det særligt vigtigt, at der er friarealer, som har kvalitet i forhold til at fungere til ophold og leg. Det vil sige arealerne skal kunne indbyde til fysisk aktivitet og fungere som sociale rum for områdets beboere samt anlægges med god tilgængelighed, gerne med (sti)forbindelser til andre grønne områder. I områder, som er udlagt til centerformål, skal der udlægges opholdsarealer til beboere efter en nærmere vurdering i hvert enkelt tilfælde. I byer med tæt bebyggelse kan der eksempelvis etableres fælles opholdsarealer i form af tagterrasse, altaner, indre gårdrum eller lign.

Bevaringsværdige bygninger

Bevaringsværdige bygninger med bevaringsværdi 1, 2, 3 og 4 i henhold til SAVE-registrering skal søges bevaret og må ikke nedrives uden en nærmere vurdering og tilladelse fra kommunalbestyrelsen. Udvendige ændringer i form af om- og tilbygninger, herunder facadeændringer, udskiftning af tage, vinduer og døre, skal ske i overensstemmelse med den enkelte bygnings oprindelige arkitektur og materialevalg. Bygninger i bevaringsværdige miljøer skal ombygges og istandsættes under hensyntagen til bygningernes oprindelige udseende og områdets særlige karakter. Ved lokalplanlægning skal der fastsættes bevaringsbestemmelser, som sikrer værdifulde kulturmiljøer og bygninger. Det kan også omfatte bygninger, som ikke i sig selv er bevaringsværdige.

SAVE - registrering 

De historiske industribygninger på Mostfabrikken, som ligger indenfor kulturmiljøudpegningen, Bygning 1 (administrationsbygning) og bygning 10 (flaskelager), er i forbindelse med forundersøgelserne blevet SAVE-vurderet med en bevaringsværdi på 4. Tapperihallen fra 1938, der også blev SAVE-vurderet til en bevaringsværdi på 4, er nu blevet revet ned. Lagerhallen fra 1992, som ligeledes udgør en del af fortællingen, fremstår i dag meget ombygget og fungerer i dag som sundhedshus. Se den samlede SAVE vurdering her

SAVE - metoden

SAVE (Survey of Architectural Values in the Environment) er en metode til at kortlægge, registrere og vurdere bevaringsværdier i bymiljøer og bygninger. I SAVE metoden vurderes bygningers bevaringsværdi ud fra fem parametre: Arkitektonisk værdi, Kulturhistorisk værdi, Miljømæssig værdi (bygningen set i sammenhæng med det omkringliggende miljø), Originalitetsværdi og Tilstandsværdi. For hver parameter gives bygningen karakterer på en skala mellem 1 - 9 (hvor 1 er højeste karakter) som til sidst giver et tal for bygningens samlede bevaringsværdi. Her vil det altid være de tre første parametre, som vægter højest.

Facadeskilte og facadeudstyr

Skiltning, udhængsskabe, belysning, markiser og opsætning af andet facadeudstyr skal tilpasses bygningens arkitektur og omgivelserne iøvrigt, og skal respektere facadens opdeling med døre, vinduer materialer og farvesætning. Skiltning må således ikke gennemføres sammenhængende i hele facadelængder uden hensyntagen til døre, vinduer og facaderytme. Facadeskiltning kan ske ved bemaling direkte på facaden, i felter, mindre skiltebånd eller med enkeltbogstaver / reliefbogstaver. Bogstavhøjden må generelt ikke overstige 50 cm. I centerområder skal facadeskiltning udføres med skiltebogstaver/ reliefbogstaver fremfor pladeskilte. Sokler, gesimser og andre karakteristiske facadeelementer skal holdes fri for skiltning. Facadeskilte skal begrænses til stueetagen, og skal samordnes med den øvrige skiltning inden for samme facade. Belysningen af skilte skal være afdæmpet og må ikke blænde, pulsere eller blinke.

Gavlreklamer er ikke tilladt.

Kystnærhedszone

Området er ikke beliggende indenfor kystnærhedszonen eller de kystnære dele af byzonen. 

Eksisterende lokalplaner

Den nordvestlige del af lokalplanområdet er omfattet af lokalplan 19.03 Centerbebyggelse i Tølløse, der giver mulighed for anvendelse til centerformål, herunder detailhandel, restaurant, liberalt erhverv, offentlige formål samt etageboligbebyggelse, trafik- og opholdsarealer. 

Med nærværende lokalplan 19.13 aflyses lokalplan 19.03 delvist. Aflysningen af lokalplan 19.03 sker udelukkende for området omfattet af lokalplan 19.13. Området der i lokalplan 19.03 aflyses udgøres af vej- og parkeringsareal, samt af beplantet område. Aflysningen får indflydelse på udvidelsesmulighederne for de eksisterende erhverv omfattet af lokalplan 19.03.

I forhold til lokalplan 19.03 giver lokalplan 19.13 mulighed for at opføre bebyggelse på det nuværende parkeringsareal, ligesom lokalplanen sikrer en tydelig og sikker forbindelse for cyklister og gående fra Centertorvet til den nye boligbebyggelse og videre til Tølløsevej og Sejergaardsskolen.

Planlægning i forhold til nabokommuner

I følge planlovens §29, skal der i lokalplanen redegøres for eventuelle påvirkninger på nabokommuner. Det er Holbæk Kommunes vurdering, at bebyggelsen, der muliggøres med denne lokalplan, ikke medfører en påvirkning af nabokommunerne.

Andre relevante planer

Tølløse Helhedsplan

Helhedsplanen blev i 2013 vedtaget som en del af Kommuneplan 2013-2025 for Holbæk Kommune. Helhedsplanen er skabt i dialog med Tølløse Lokalforum og Lokalhistorisk Forening for Tølløse Egnen. Helhedsplanen belyser en række indsatsområder, som er væsentlige at fokusere på i Tølløse. Formålet med helhedsplanen er at skabe et samlet helhedsbillede af Tølløses fremadrettede udvikling. Helhedsplanen er dog ikke et juridisk dokument, men skal ses som et baggrundsdokument for den fremtidige planlægning og udvikling i Tølløse. Udgangspunktet er derfor at den nærmere planlægning sker når der er aktuelt behov og mulighed. Nærværende lokalplan muliggør omdannelse af den ubenyttede erhvervsejendom i den centrale del af byen til centerformål, som boliger, sundhedshus og restaurant. Områderne er i helhedsplanen udpeget som et omdannelsesområde til boligformål. 

Boligstrategien 

Boligstrategien er vedtaget af Kommunalbestyrelsen i Holbæk Kommune den 26. august 2020. En af målsætningerne for boligstrategien er, at potentialer og styrker i lokalsamfundene afdækkes, samt at boligstrategien tilgodeser nye boligområder i lokalområderne samt fremtidige bolig- og samværsformer - herunder behovet for mindre boliger. 

I Tølløse vurderes der især at være potentiale for flere lejeboliger og mindre boligformer (lejligheder/rækkehuse), end området i dag tilbyder. Boligstrategien peger derfor på, at der skal fokuseres på at bygge denne boligform for såvel at tiltrække som at fastholde borgere til området. Tanken er at ældre vil kunne flytte i nye relevante boliger, og yngre målgrupper vil kunne flytte ind i de villaer, som de ældre fraflytter.