Bestemmelser

I henhold til Lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 1157 af 1. juli 2020 med senere ændringer) fastlægges hermed følgende bestemmelser for det i § 2 nævnte område.

Det er lokalplanens formål:

1.1 at lokalplansområdet primært anvendes til boligformål.

1.2 at fastholde områdets bebyggede karakter langs fjordstien, med store fritliggende villaer i første række ud mod fjorden.

1.3 at sikre fjordstien som en primær trafikal forbindelse i byen for gående og cyklister, så forbindelsen til Holbæk midtby fra den vestlige del af Holbæk forstærkes. 

1.4 at sikre Strandparkens oprindelige romantiske havestil, med fokus på bevaring af mangfoldighed i eksotiske beplantningstyper, snoede stiforløb og store grønne græsflader, bølgende landskabsflader ned mod fjorden, samt skabe sammenhængende helhed i form af byrumsinventar.

1.5 at sikre områdets bevaringsværdige gademiljøer og deres grønne karakter langs Kalundborgvej, Drosselvej, Fjordvej i form af grønne forhaver med hæk mod vejskel, og udpegning af store solitære træer indenfor lokalplansområdet.

1.6 at sikre områdets bevaringsværdige bebyggelsers oprindelige stilarter, idet de bidrager til oplevelsen af de værdifulde gademiljøer og den kulturhistoriske fortælling af områdets udvikling.

1.7 at bevare fjordkig fra Kalundborgvej, langs de tværgående sti og vejforløb. (hvordan gør vi det?, skal vi sikre stiernes placering?, skal vi indlægge byggelinjer på matrikler der støder op til dem? f.eks. 3 meter fra stimidte?)

 

 

 

 

 

 

 

 reglerne for de forskellige køretøjer (bløde trafikanter):

Supercykelstier skaber bedre forhold for dig, der tager cyklen til arbejde

2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag 1 Område- og matrikelkort.

2.2 Lokalplanområdet omfatter følgende matrikler (indsæt alle matrikelnumre) samt alle parceller, der efter lokalplanens vedtagelse udstykkes herfra.

2.3 Området er beliggende i byzone og forbliver i byzone.

2.4 Lokalplanområdet er inddelt i 6 delområder, som angivet på kortbilag 5.

3.1 Delområde 1

Området består af udpeget bevaringsværdigt gademiljø og bevaringsværdige bygninger.

3.1.1 Delområde 1  må kun anvendes til boligformål bebyggelse må kun opføres som etageboliger, og fritliggende enfamiliehuse.

3.1.2 I stueetage af etagebebyggelse kan der være café, restaurant og detailhandel i form af mindre butikker, samt liberalt erhverv i form af serviceerhverv og kontorerhverv, som f.eks. frisør, massageklinik, ejendomsmægler og lign. Erhverv må kun etableres i bebyggelse med facade mod Kalundborgvej og skal have adgang fra Kalundborgvej.

3.1.3 Desuden kan eksisterende etagebebyggelse ændre anvendelse til hotel- konference virksomhed, så længe publikumsorienteret anvendelse som tilhørende café reception og restaurant placeres i stueetage. (mulighed i kommuneplanen som vi kan overveje om vi vil give mulighed for, da delområdet ligger tæt på indre by)

 

3.2 Delområde 2

Området består af udpeget bevaringsværdigt gademiljø og bevaringsværdige bygninger.

3.2.1 Delområde 2 må kun anvendes til boligformål. Bebyggelse må kun opføres som etageboligbebyggelse og fritliggende enfamiliehuse. Eksisterende Fritliggende enfamiliehuse kan opdeles i to boliger.

3.2.2 På Kalundborgvej 54 - matrikel 6I Ladegården Holbæk Jorder kan der opføres et nyt dobbelt hus jf. kortbilag 5.

 

3.2.4 Der kan drives liberalt erhverv* fra bolig under forudsætning af: (OBS på at revisorgården ikke kan rummes heri)

  • Erhvervet må kun etableres i boligarealet og dermed ikke i garage eller lignende. Der må ikke være udendørs oplag ifm. erhvervet
  • Erhvervet skal drives af den/de der bor i boligen.
  • erhvervet må ikke medføre behov for yderligere parkering end hvad der tilhører boligen. 
  • at virksomheden efter kommunalbestyrelsens skøn ikke medfører ulempe for de omboende herunder væsentlig øget trafik eller ulemper som følge af varetransport.
  • Erhvervet må ikke ændre på ejendommens eller områdets karakter af beboelse.
  • Skiltning skal være diskret og begrænset til postkasse og maksimalt et diskret skilt på en af ejendommens bygninger, f.eks. på facade af hus, carport, skur el. lign. Skilt på bebyggelse må maks. have en størrelse på 20 cm. x 80 cm. Skiltet skal udføres i samme farver og /eller materialer som indgår i den bygning  hvorpå skiltet sidder. f.eks. kan et skilt have samme materialitet og/eller farve som bebyggelsens dør vindue, sokkel, eller lign.
  • Skiltet i sig selv, må ikke lyse. Belysning af skiltet må kun være nedadrettet lys, der lyser ind på skiltet. belysning skal være afdæmpet og må ikke blænde, pulsere eller blinke

*Liberale erhverv kan kendetegnes ved, at der ikke produceres eller sælges produkter, men udelukkende ydelser. Der kan nævnes ejendoms-, advokat-, revisor- og arkitektvirksomhed samt frisørsaloner og klinikker til terapi. Privat børnepasning anses som liberalt erhverv op til 5 børn. Privat børnepasning af 6 børn eller derover anses som en institution, og en del af boligen skal i så fald godkendes som institution efter byggeloven. Dette er ikke altid muligt.

 

3.3 Delområde 3

området består af udpeget bevaringsværdigt gademiljø og bevaringsværdig bygninger.

3.3.1 Delområde 3 må anvendes til bolig i form af; fritliggende enfamiliehus, dobbelthus og etagebolig, samt erhverv i form af; café, restaurant og detailhandel i form af mindre butikker, samt liberalt erhverv i form af serviceerhverv og kontorerhverv, som f.eks. frisør, massageklinik, ejendomsmægler og lign. Detailhandel må kun etableres i bebyggelse med facade mod Kalundborgvej og skal have adgang fra Kalundborgvej. 

 

3.4 Delområde 4   

Området består delvist af områder med udpeget bevaringsværdigt gademiljø og bevaringsværdige bygninger og områder med bygninger opført i nyere tids arkitektur som ikke er registreret bevaringsværdigt.                                        

3.4.1 Delområde 4 må kun anvendes til boligformål og hver ejendom må kun bebygges med et fritliggende enfamiliehus.

3.4.2 ejendomme syd for Kalundborgvej, som har et grundareal større end 600 kvadratmeter kan udstykkes til to ejendomme hvorpå der må være en bolig på hver grund. Eksisterende boligbebyggelse kan ved opdeling af ejendommen, opdeles som dobbelthus med lodret lejlighedsskel. Udstykning skal ske jf. byggelovens §10A og der skal kunne etableres vejadgang til begge grunde, ved en udstykning.

3.5 Delområde 5 

3.5.1 Delområde 5 må kun anvendes til offentlig gang- og cykelsti.

3.5.2 Mindre rekreative lommer langs stien kan anvendes til offentlige opholds- og/ eller aktivitetsområder som f.eks. trænings- eller legeområde.

3.5.3 Restarealer langs fjordstiens kanter, kan anvendes til små opholdsarealer, hvor der er mulighed for at opsætte bænke eller lign. 

 

3.6 Delområde 6

3.6.1 Delområde 6 må kun anvendes til offentlig park (Strandparken). 

 

OBS husk at ændre delområdebeskrivelser i redegørelsen, da jeg har slået delområde 4,5 og 6 sammen til et stort delområde.

4.1 Det er kun grunde indenfor delområde 4 som må udstykkes. Udstykninger må kun anvendes til formål i overensstemmelse med anvendelsesbestemmelse for delområde 4. 

4.2 Ingen grunde må udstykkes med en grundstørrelse mindre en 600 m2. Hver byggegrund skal følge byggelovens §10A og have egen adgangsvej.

4.3 Grunde syd for Kalundborgvej og grunde nord for kærsangervej og nord for lærkevej, hvor der på grunden er eksisterende bindinger i form af lavbundsareal og støjafgrænsningslinjer fra jernbanen jf. bindingskort, kortbilag 2, må ikke udstykkes.

4.4 Matrikel 5e, jf. matrikelkort kortbilag 3, ligger indenfor delområde 5 og må maksimalt udstykkes til 14 byggegrunde, placeret som vist på princip med røde matrikelskel på kortbilag 3. 

4.5 I hele planområdet kan der ske mindre udstykninger til tekniske anlæg

5.0 Gældende for alle delområder:

5.0.1 Alt bebyggelse, herunder også sekundær bebyggelse, skal placeres bag vejbyggelinjer, angivet på kortbilag 5.

5.0.2 Alle fjordkig fra Kalundborgvej til fjorden, markeret på kortbilag 5, skal friholdes for bebyggelse og beplantning i en bredde på 1,5 meter på begge sider af sti- og vejmidte.

5.0.3 Der må ikke placeres nogen form for bebyggelse inden for drypzonen*, og som minimum i en diameter på 2,5m. med træets stamme i center, på bevaringsværdige træer udpeget på kortbilag 8.  

* Drypzonen er arealet under træets krone hvor der ikke bliver vådt i regnvejr, når træet står med fuldt løv. (se illustration på kortbilag 8)

 

5.1 Delområde 1:

5.1.1 Bebyggelse må maks. opføres i 3 etager. Øverste etage skal være indbygget under tagflade som f.eks. mansardtag, københavnertag, saddeltag. se principskitse s. x

5.1.2 Bebyggelse må højst være 12 meter målt fra eksisterende fortov langs adgangsvejen, til tagryg. (se principskitse på bilag xx)

5.1.3 Der må maks. være en bebyggelsesprocent på 115% på hver enkelt matrikel (OBS nr. 12 har BB% på 134%). 

5.1.5 etagebebyggelse langs Kalundborgvej skal opføres som helt eller delvist sluttet randbebyggelse, med en bygningsdybde på mellem 7-10 meter.

5.1.6 Det grønne areal langs Havnevej på matrikel 26 friholdes for bebyggelse.

5.1.7 Der skal være frit udsyn over fjorden i Havnevejs og Valdemar Sejrsvejs forlængelser.

 

5.2 Delområde 2:

5.2.1 Bebyggelse må maks. opføres i 2 etager. Øverste etage skal være indbygget under tagflade som f.eks. mansardtag, københavnertag, saddeltag. se principskitse s. x

5.2.2 Bebyggelse må højst være 11 meter målt fra eksisterende fortov langs adgangsvejen, til tagryg. (se principskitse på bilag xx)

5.2.3 Der må maks. være en bebyggelsesprocent på 45% på hver enkelt matrikel.

5.2.4 Ny bebyggelse, herunder også sekundærbebyggelse, på Kalundborgvej 54 - matrikel 6I Holbæk markjorder, skal placeres øst for byggelinje der på kortbilag 5 er angivet tværs hen over grunden og dermed adskiller have fra bebyggelse.

5.2.5 Ny bebyggelse på Kalundborgvej 54 - matrikel 6I Holbæk markjorder, skal udformes så bygningskroppen fremstår som et samlet volumen, samlet under en sammenhængende tagflade, så bygningen ikke fremstår som to sammensatte bygningskroppe. Sekundær bebyggelse, kan placeres adskilt af den samlede bebyggelse, som det f.eks. er illustreret på illustrationsskitse på kortbilag 6. 

5.2.6 Bebyggelsesprocenten for Kalundborgvej 54 - matrikel 6I Holbæk markjorder, må maks. være 30%.

 

 

5.3 Delområde 3

5.3.1 Bebyggelse må maks. opføres i 2 etager. Øverste etage skal være indbygget under tagflade, som f.eks. mansardtag, københavnertag, saddeltag. se principskitse s. x

5.3.2 Bebyggelse må højst være 8,5 meter målt fra eksisterende fortov langs adgangsvej, til tagryg. (se principskitse på bilag xx)

5.3.3 Der må maks. være en bebyggelsesprocent på 55% på hver enkelt matrikel

 

5.4 Delområde 4

5.4.1 Bebyggelse må maks. opføres i en etage og udnyttet tag-etage (se principskitse for hvad en udnyttet tag-etage er på bilag x). Terrænfald fra kærsangervej og Lærkevej kan udnyttes til at etablere en fritlagt kælderetage  ud mod fjorden, således bygningen syner af 2 etager med udnyttet tagetage set fra fjordstien se kortbilag 6 - terrænregulering. (se principskitse for udnyttelse af terræn til ekstra fritlagt kælderetage på bilag xxx)

5.4.2 Bebyggelse må højst være 8,5 meter målt fra eksisterende fortov langs adgangsvejen, til tagryg.(se principskitse på bilag xx)

5.4.3 Der må maks. være en bebyggelsesprocent på 30% på hver enkelt matrikel. 

      

5.5 Delområde 5

5.5.1 Delområde 5 må ikke bebygges. Der kan dog i forbindelse med anlæggelse af offentlige aktivitetsområder som angivet på kortbilag 8, etableres nødvendig bebyggelse til service og teknik der er nødvendig for driften af områderne. Der må i alt, i hele delområde 5 etableres 90 kvadratmeter bebyggelse fordelt på de tre aktivitetsområder a, b, c angivet på kortbilag 8 OBS på at der er lavbundsjord på område a og b, og at vi måske ikke kan retfærdiggøre byggeri?

 

5.6 Delområde 6

5.6.1 Der må ikke bygges ny bebyggelse i delområde 6. Eksisterende overdækning og toiletbebyggelse ved legepladsen, som ikke er udpeget bevaringsværdig eller fredet, kan tilbygges med maks. 25 m2 eller erstattes af ny bebyggelse med tilsvarende areal som eksisterende areal+ udvidelsen på 25m2. Ny bebyggelse skal placeres samme sted som eksisterende bebyggelse.

 

liste over skitser:

bilag x principskitse der viste tagtyper - mansardtag, københavnertag, saddeltag (udnyttet tagetager)

bilag xx principskitse der viser hvorfra højde på bygninger måles. fra overkant fortov til overkant tagryg.

bilag xxx principskitse der viser udnyttelse af terræn til ekstra kælderetage.

 

princip skitse der viser hvor man ikke må tilbygge/ændre på sit bevaringsværdige hus, set fra gade.

For bygninger der ikke er markeret bevaringsværdige på kortbilag 6 gælder følgende bestemmelser vedr. bygningernes ydre udseende.

6.2 Boligbebyggelse må ikke have ensidig taghældning. Der kan isættes kviste og tagvinduer i taget i et omfang der svarer til 1/3 af tagfladen. kviste og tagvinduer skal  placeres med en afstand til gavl på min. 50 cm. Kviste  og tagvinduer skal placeres symmetrisk i tagfladen og symmetrisk over facadevinduer. Kvistvinduer og tagvinduer må ikke være bredere end husets facadevinduer.

6.3 bebyggelsers facader skal opføres i bæredygtige materialer som træ, tegl, betonsten, metalplader, facadeplader i stenkomposit,  der alle har den fordel at de kan nedtages og genanvendes igen.

6.4 bebyggelsers vinduer og døre skal være af træ og/eller aluminium, og/eller stål.

6.5 bebyggelsers tage skal opføres i bæredygtige materialer som tegl, naturskifer, betontagsten metalplader, glas, stenkomposit tagplader, er alle har den fordel at de kan nedtages og genanvendes igen. Herudover kan der laves grønne sedumtage og solcelletage, hvor solceller er integreret i tagfladen.

 

 

 

ydre fremtræden af alle bevaringsværdige bygninger* (SAVE - værdi 1-6) gælder:

7.1 Bygninger markeret på kortbilag 6, skal søges bevaret og må ikke nedrives, ombygges eller omdannes uden en nærmere vurdering og tilladelse fra Kommunalbestyrelsen, jf. gældende lovgivning i Lov om bygningsfredning og bevaring af bygninger og bymiljøer.

7.2 Udvendige ændringer i form af om- og tilbygninger, herunder facade-ændringer, udskiftning af tage, vinduer og døre, skal ske i overensstemmelse med den enkelte bygnings oprindelige arkitektur og materialevalg. De udpegede bevaringsværdige bygningernes oprindelige stilart, er registreret på kortbilag 6 og de enkelte stilarter er beskrevet i stilblade i bilag xx til nærværende lokalplan. De specifikke særlige kendetegn og detaljeringer for den enkelte stilart, skal bevares og videreføres ved om- og tilbygninger. 

Særlige kendetegn og detaljeringer registreret i området:

  • Oprindelige facader, herunder deres oprindelige facade-materialer og overfladebehandlinger skal bevares. Oprindelige typer af facader registreret, fremstår i blank mur, indfarvet filset eller pudset mur, kalket overfladebehandling i jordfarver, malerbehandlede murede facader i kalkhydraulisk maling. Jordfarver kan ses på kortbilag xx
  • Mindre delfacader i let beklædning skal ligeledes bevares med samme beklædningstype og opsætningstype, f.eks. to-på-en træbeklædning, træbeklædning på klink, lodret feer og not træbeklædning, fibercementpladebeklædning mm. 
  • Oprindelige tag-materiale og tagform, herunder type af tagudhæng, type af tagrende og nedløb, skal bevares. Registrerede oprindelige Tagformer  omfatter: saddeltage med 45 graders hældning både uden hvalm, med kvarthvalm, og hel hvalm, pyramidetag, saddel- og pyramidetage med lave taghældninger, flade built-up-tage, københavnertag, mansardtage, (se bilag xx med eksempler på tagtyper). Registrerede oprindelige tagmaterialer omfatter: røde, gule, glaserede sorte og brune vingetegl og falstagsten, ofte med rygninger grater og gavlsten lagt i mørtel, Naturskifer- nogle med mønsterlægning, flade build-up tage med tagpap - nogle med skjulte eller indbyggede tagrender og nedløb, fibercement pladetage. 
  • Oprindelige udvendige bygningsdele skal bevares i overensstemmelse med bygningens oprindelige stilart. Oprindelige udvendige bygningsdele omfatter skorstene, indmurede udendørs pejs, adgangstrapper, værn og håndlister, altaner, belysningsarmaturer, vindfang, karnapper, frontispicer, kviste, spir, vinterstuer, overdækkede terrasser, garager mm.
  • Oprindelige fugetype, deres indfarvning, fugeform og fugemateriale skal bevares. Oprindelige fugetyper registreret omfatter indfarvede skrabefuger, brændte fuger, trykkede fuger.
  • Oprindelige facade og tag-detaljeringer skal bevares ifm. med istandsættelse. Registrerede facade-detaljeringer omfatter (se ordbog over detaljeringer på kortbilag xxx):
    • gesimser på tage, gavle og skårstenspiber i form af trukne og murede fremspring samt formsten, facadebånd med skift i farve af mursten,
    • indmurede kakler og bemalinger, 
    • sokkeldetaljer, som fremtrukne affasede pudsede sokler, sokler med kvaderpuds, og tilhuggede kampestenssokler med fremtrukne mørtelfuger.
    • murede stik over vinduer og blændinger f.eks. rundt om vinduer og under vinduer,
    • sålbænke i teglsten, naturskiffer, betonelementer, zink og træ,
    • facade- og gavl-dekorationer som indmurede teglformsten, betonstøbte facade-elementer, bryn over vinduer, bemalede dekorationer, bygningsnavne og husnumre, pynteskodder, mønsterforbandt og kvaderpuds,
    • tagdetaljeringer som udskårne spærender og vindskeder, mønsterlægning i tagsten, enkle inddækninger i zink eller aluminium på flade built-uptage,  skjulte tagrender og nedløb, træbeklædningsdetaljer som savtakker. 
  • Oprindelige vinduer og terrassedøre, hoveddøre og porte skal bevares. Herunder deres beslag, hængsling, udvendige dørgreb og farvesammensætning. Oprindelige vinduer med indfarvet glas og blyindfattede ruder skal bevares. 

Ved renovering og til- og ombygninger af bevaringsværdige huse gælder endvidere:

7.3 Ved nedrivning af nyere tilbygninger, der ikke er opført i bygningens oprindelige stilart, skal facaden på det oprindelige hus reetableres i overensstemmelse med husets oprindelige arkitektoniske stilart jf. bestemmelse 8.2

7.4 oprindelige åbninger i facaden må ikke ændres væsentligt. Mindre ændringer af åbninger i facaden, kan tillades hvis ændringen indordner sig husets eksisterende symmetri og facade rytme, så det stemmer overens med bygningens oprindelige arkitektoniske stilart. f.eks. kan et vindueshul ændres til et dørhul, eller et vindueshul kan øges i bredden hvis det tilsvarer bredde på andre vinduer i bygningen og eksisterende vinduers opdeling.

7.6 Oprindelige vinduer skal bevares og kan energirenoveres indvendigt, ved at tilføje koblede rammer eller forsatsramme. Oprindelige Vinduer, terrassedøre, hoveddøre og porte kan udskiftes hvis de  af tømrer/snedker med erfaring inden for vinduesistandsættelse, vurderes til ikke snedkermæssigt at kunne renoveres. Eksisterede vinduer der ikke er oprindelige, kan udskiftes.

7.6.1 Ved udskiftning og/eller tilføjelse af vinduer og terrassedøre i facader og kviste, skal nye vinduer udføres i samme materiale og farveholdning som oprindelige vinduer. Vinduesglas skal være plant, de oprindelige vinduers karm- og rammeproportioner, glasinddeling og profilering af sprosser, skal videreføres i nye vinduer. Sprosser skal være gennemgående.

7.7 Ved udskiftning og tilføjelse af hoveddøre i facader, skal nye hoveddøre udføres som kopi af den oprindelige hoveddør i samme materiale, farve og detaljeringsgrad som den oprindelige hoveddør. De oprindelige døres karm- og rammeproportioner, samt eventuelle glaspartiers glasinddeling og profilering af sprosser, skal videreføres til den nye dør.

7.8 Husenes eksisterende facadeudtryk, i form af deres overfladebehandling som f.eks. pudset, filset, kalket eller malet overflade, samt facadens farve, facadedetaljer og fugetype og -farve, skal videreføres ved renovering. Facadeudtryk kan også tilbageføres til husets oprindelige farveholdning, fugetype og oprindelige facadedetaljer kan genoprettes.

7.8.1 Huse som på tidspunktet for lokalplanens vedtagelse optræder med facade i blankt murværk, skal bevares i blank mur og må ikke overfladebehandles.

7.8.2 Mindre delfacader i let beklædning skal ligeledes bevares med samme beklædningstype og opsætningstype, overfladebehandling og farvevalg, f.eks. to-på-en træbeklædning, træbeklædning på klink, lodret feer og not træbeklædning, fibercementpladebeklædning mm.

7.9 Ved udskiftning af tage skal husenes tagform, tagmaterialer og farve, på tidspunktet for lokalplanens vedtagelse, videreføres ved renovering eller tilbageføres til bygningens oprindelige tagudformning ved renovering. Dette inkluderer også videreføring af oprindelige materialevalg til inddækning af kviste, rygninger og grater lagt i mørtel, vindskeder og sternbrædder i træ, taginddækninger f.eks. i zink, kobber, aluminium, nedløb og tagrender i f.eks. zink aluminium og kobber, skal videreføres i deres oprindelige udformning, materiale og farve. Eksisterende skorstene skal bevares og må ikke nedtages ifm. med tagrenovering.

7.9.1 Der må ikke opsættes solceller på tage af bevaringsværdige huse, eller lægges integrerede solcelletage ind i tagflader ifm. renovering af tage på bevaringsværdige huse. 

7.9.2 Der kan opsættes nye kviste i eksisterende tage hvor tagetage udnyttes til beboelse. Der må kun etableres nye kviste i tagflader der vender væk fra gade, eksisterende kviste mod gade skal bevares og kan renoveres i overensstemmelse med bestemmelse 8.9. Nye kviste skal opføres i samme stilart og kvisttype som passer til det bevaringsværdige hus og udføres med detaljeringer og materialer tilsvarende huset oprindelige stilart. Se stilblad for den pågældende registrerede stilart angivet på kortbilag 6. Kviste må samlet set maksimalt udgøre 1/3 af tagfladen og placeres med en afstand til gavl på min. 50 cm. Kviste skal placeres symmetrisk i tagfladen og symmetrisk over facadevinduer. Kvistvinduet må ikke være bredere end husets facadevinduer og kun udgøre 2/3 af højden af facadevinduerne.  Der må højst være 20 cm. mellem kvistvinduets karm og hjørnet på kvistens flunker. (se principskitse for placering af kviste). 

7.9.3 Der kan isættes nye tagvinduer i eksisterende tage, hvor tagetage udnyttes til beboelse. nye tagvinduer må kun isættes i tagflader der vender væk fra gade. Eksisterende tagvinduer ud mod gade kan bevares i deres nuværende størrelse og placering. Nye tagvinduer skal placeres og dimensioneres tilsvarende princip for omfang og størrelse af nye kviste jf. bestemmelse 8.9.2

7.9.4 Udendørs antenner må ikke opsættes på tag, facader og skorstene, der er synlige fra bebyggelsens gadesider. Parabolantenner må ikke placeres synlige fra vej, og ikke i en højde over 1,8 m over terræn.

7.9.5 Der kan opsættes altaner på eksisterende bevaringsværdige huse udfra nedenstående kriterier. Altaner skal tilpasses husets oprindelige stilart.

  • Nye påbyggede altaner må kun opsættes på 1. salsplan og må kun opsættes på gavle. Påbyggede altaner skal placeres centreret på gavlen og være symmetrisk over gavlens lodrette midterakse. Værn på altan skal tilpasses husets oprindelige stilart. 
  • Indeliggende altaner må kun etableres i tagflade i forbindelse med kvist. Altanen må ikke være bredere en kvisten. Altanen må ikke stikke ud over tagkant. Værn på altan skal tilpasses husets oprindelige stilart.

7.10.1 Bevaringsværdige huse kan tilbygges i overensstemmelse med princip for placering af tilbygninger vist på kortbilag xx. Tilbygninger må ikke placeres knas på eksisterende bygningshjørner. Tilbygninger omfatter også etablering af nye tagterrasser på eksisterende knopskud på eksisterende bygninger.

7.10.2 Facader på nye tilbygninger skal indordne sig, eller underlægge sig det bevaringsværdige hus oprindelige stilart.

  • tilbygninger skal udføres i samme materialer, farveholdning, overfladebehandling, fygetype og detaljeringer (herunder også værn på tagterrasser) som eksisterende bygnings stilarter, så tilbygningen indgår i en samlet helhed med det bevaringsværdige hus. Se kortbilag med beskrivelse af stilarter. 

 

  • Tilbygninger der påbygges eksisterende bygninger som et knopskud der kun berører én eksisterende facade og ikke griber ind i tag, bygningshjørner, samt tag- og gavlgesimser, kan udformes i minimalistisk stilart.

Hermed menes der at tilbygningen må udføres med skarpe linjer og enkle former, uden unødvendige detaljering og udsmykninger, i naturlige materialer som træ, tegl, glas, i neutrale jordfarver jf. kortbilag med jordfarver. PÅ den måde vil tilbygningen underlægge sig den eksisterende bygnings arkitektoniske stilart og detaljerigdom. (se eksempler på minimalistisk stilart i redegørelsen side xxx)

7.3 Der må etableres solceller på tag af tilbygninger. solcellerne skal placeres parallelt med tagflade. Solceller kan være selvstændig konstruktion oven på tag af tilbygning og kan være integreret i taget.

 

*Note: for fredede bygninger udpeget af Slots- og Kulturstyrelsen, gælder styrelsens regler for bygningsbevaring forud for lokalplanens bestemmelser.

der skal laves kortbilag med jordfarver, på kortbilaget skal neutrale jordfarver markeres for sig.

Der skal laves en ordbog over typer af særlige facade og tagdetaljeringer og fugetyper

Der skal laves skitse med tagtyper.

Der skal laves kortbilag der viser hvor der må laves tilbygninger på bevaringsværdige bygninger. (copy paste fra bakkekammen)

Der skal findes eksempler fra området på to typer af tilbygninger, de skal vises i redegørelsen.

Til dette afsnit skal der laves bilag med de forskellige stilarter der findes i lokalplansområdet. De skal specifikt redegøre for de detaljer der ses på de registrerede bygninger i området

 

omkring år 1850-1900

A) cottagestilen  (ikke repræsenteret i området)

B) Den historicistiske villa 

C) Den klassiske historicistiske  villa 

 

omkring år 1890-1914

D) Den nationalromantiske villa 

 

omkring år 1914-1930

E) Nyklassicistiske huse 

F) Bedre byggeskik 

 

omkring år 1925-1945

G) Den danske funktionelle villa 

H) Funkis bungalow 

I) Funkis villaen (ikke repræsenteret i området)

 

omkring år 1938-1958

J) statslånshuset

 

omkring år 1945-1960

K) Den modernistiske villa

L) Murmestervillaen fra 50'erne

 

omkring år 1960-1980

M) Typehuset

8.1 eksisterende vejforhold er eksisterende lovlige forhold og kan ændres indenfor eksisterende vejmatrikler efter gældende vejlovgivning.

Overkørsler:

8.2 Der må kun være en overkørsel pr. matrikel. Overkørsler må maks. have en bredde på 4 meter.

 

gældende for etablering af nye private fællesveje indenfor delområde 4 på matrikel 5e:

8.3 Hvis eksisterende lovlige forhold indenfor delområde 4 på matrikel 5e, ændres og der i den forbindelse skal etableres nye adgangsveje til nye udstykninger, skal vejene etableres som private fællesvej.

8.4 private fællesveje skal have en vejbredde på min. xx meter

8.5 Der skal anlægges fortov på begge sider af nye private fællesvej med en bredde på min. 1,5 meter

8.6 Der skal sikres offentlig stiforbindelse fra Kalundborgvej til Fjordstien. Stiforbindelse skal anlægges så der fremkommer Fjordkig fra Kalundborgvej til Fjorden som vist på kortbilag 5.

 

 

 

Eksisterende parkeringsforhold til eksisterende bebyggelses er eksisterende lovlige forhold. Nedenstående parkeringsbestemmelser gælder for ny bebyggelse.

bilparkering:

9.1 Der må maksimalt etableres en bilparkeringsplads pr. bolig inden for delområde 1,2,3 og 4.

9.2 Der må ikke etableres bilparkeringspladser i delområde 5 og 6.

9.3 I delområde 1 og 3 som er centerområder skal der etableres min. 1 p-plads pr. 100 kvadratmeter erhvervsbebyggelse.

 

cykelparkering:

9.4 Der skal som minimum etableres en cykelparkeringsplads pr. bolig inden for delområde 1. For etageboliger skal hver tiende cykelparkering udformes til ladcykel

9.5 Der skal som minimum etableres 2 cykelparkeringspladser pr. bolig inden for delområde 2, 3, og 4. For etageboliger i delområde 1 og 2, skal hver tiende cykelparkering udformes til ladcykel.

9.6 I delområde 1 og 3 som er centerområder skal der etableres min. en cykelparkeringsplads pr. 50 kvadratmeter erhverv, heraf skal hver tiende cykelparkering udformes til ladcykel.

9.7 I delområde 5 og 6 som er udlagt til offentlig park og offentlige rekreative arealer må der kun etableres cykelparkering med tilladelse fra kommunalbestyrelsen. Kommunalbestyrelsen kan tillade cykelparkering  på følgende betingelser:

  • Cykel parkeringen skal placeres og udformes så det ikke visuelt skæmmer området set fra stier i strandparken og set fra fjordstien, når man går tur i parken og langs fjordstien.
  • Cykelstativer til formålet skal udformes i metal i farverne sort eller parkgrøn.

 

 

 

        

 

bestemmelser for fjordstien

10.1 Den eksisterende gangsti Fjordstien skal bevares og må ikke nedlægges.

10.2 Fjordstien kan udvides så den fremadrettet kan anvendes af både gående og cyklister. Udvidelse skal ske indenfor det markerede område vist på kortbilag 8. Stien kan udvides så den består af en dobbeltcykelsti på maks. 2,5 m. og et fortov på maks. 1.5 meter. Den dobbeltrettede cykelsti kan på steder hvor pladsen mellem privatretligt skel og fjorden er knap, indsnævres. se principsnit vist på kortbilag xx

10.3 Hvis der anlægges ny cykelsti og ny gangsti, skal der etableres en rabat på min. 0,5 meter til placering af belysningsarmaturer og andet byrumsinventar der er nødvendigt langs stien. se principsnit vist på kortbilag xx

 

bestemmelser gældende for stier i området, med undtagelse af fjordstien.

10.3 Eksisterende stier i området markeret på kortbilag 8 skal bevares og må ikke nedlægges. Stierne må anvendes som gang- og cykelstier.

10.4 Eksisterende stier hvorfra der er fjordkig fra Kalundborgvej til fjorden, angivet på anvendelsesplan kortbilag 5, skal holdes ryddet for bebyggelse og beplantning i en afstand af 1,5 meter fra stimidte.

 

Der skal indtegnes principsnit af fjordsiten 2 styks som skal vedlægges som kortbilag. den mindste og den største mulighed.

tjek op med at bredde indtegnet på kortbilag svarer til 5.1 m.

 

11.1 Der må kun skiltes i forbindelse med erhverv i delområde 1 og 3 og liberalt erhverv udført fra egen bolig i delområde 1,2,3 og 4.

11.2 For liberalt erhverv udført fra egen bolig, i delområde 1,2,3 og 4 gælder at skiltning skal være i overensstemmelse med bestemmelse 3.2.2

11.3 I delområde 1 og 3 hvor anvendelse er centerformål gælder der følgende vedr. skiltning af erhverv, der ikke kan betegnes som liberalt erhverv udført fra egen bolig:

  • Der må alene skiltes/reklameres på den ejendom hvorfra erhvervet udøves.
  • udstillingsvinduer/butiksvinduer må ikke afblændes med skilte eller opklæbning på mere end maks. 20% af vinduets glasareal.
  • karakteristiske facadeelementer som sokler, gesimser, blændinger, facadeudsmykninger og facadedetaljer  (se ordbog for facadedetaljer i kortbilag xx) skal friholdes for skiltning.
  • Der må maks. være et skilt pr. erhverv.
  • Skiltet skal placeres på facade over dør og/eller butiksvindue.
  • Skiltet må have en maks. højde på 40 cm.
  • Skiltet skal udføres i samme farver og /eller materialer som indgår i den bygning  hvorpå skiltet sidder. f.eks. kan et skilt have samme materialitet og/eller farve som bebyggelsens dør vindue, sokkel, eller lign.
  • Skiltet i sig selv, må ikke lyse. Belysning af skiltet må kun være nedadrettet lys, der lyser ind på skiltet. belysning skal være afdæmpet og må ikke blænde, pulsere eller blink.

11.4 I Delområde 5 og 6 må der kun opsættes skilte i forbindelse med information om strandparken og fjordstiens faciliteter. 

for skiltning i strandparken og langs fjordstien gælder følgende:

  • xxxx

11.5 Ud over ovenstående må der opsættes den nødvendige skiltning for vej og trafikregulering.

få Kirsten lundin til at hjælpe med konkrete bestemmelser vedr. udseende af skiltning i strandparken og fjordstien.

12.1 Lokalplansområdet er separat kloakeret så at spildevand og regnvand løber i hver sin ledning. Dog med undtagelse af delområde 2 som er spildevandskloakeret, så det kun er spildevandet der afledes til kloakledning.

12.2 Der må ikke terrænreguleres i et sådan omfang at de naturlige strømningsveje for regnvandet hindres så regnvand ikke kan løbe mod fjorden af deres naturlige veje. se de naturlige strømningsveje på kortbilag 2

12.3 I forbindelse med nybyggeri skal regnvand håndteres inden for egen grund, ved anlæggelse af forsink

 

13.2 Indenfor lokalplanens område må der, ikke ske terrænregulering udover +/- 0,5 meter i forhold til det eksisterende terræn, og ikke nærmere naboskel end 1 meter. eksisterende terrænkoter fremgår af kortbilag 7.

13.3 Indenfor de, på kortbilag 7, markerede områder i delområde 4, kan der, i forbindelse med byggeri til bolig som indbygges i terræn jf. bestemmelse 5.4.1, tillades at der terrænreguleres mere end +/- 0,5 meter. 

13.4 I forbindelse med etablering af LAR-foranstaltninger, kan terrænet reguleres mere end - 0,5 meter for at sikre, at en hensigtsmæssig vandafledning kan finde sted. Terrænregulering ifm. med LAR-anlæg skal afsluttes i flade, bløde kurver med maksimal hældning på 1:5. 

13.1 terrænreguleringer må ikke etableres på en sådan måde at de spærrer for regnvandets naturlige strømningsveje med risiko for at overfladevand ledes fra egen grund videre til anden mands grund. Strømningsveje i området er angivet på kortbilag 7.

13.5 Inden for drypzonen* af de bevaringsværdige træer markeret på kortbilag 8, må der ikke terrænreguleres, graves, køres med tunge maskiner, bygges, eller opmagasineres tunge elementer der kan gøre skade på, eller komprimere jorden omkring, træet rødder. 

*Drypzonen er det område under træets krone, når det står med fuldt løv, hvor der efter regn ikke drypper. Det ses ved at jorden lige efter en regnskylle er tør. se principtegning på kortbilag 8

der skal en principtegning af drypzone ind på kortbilag 8

14.1 De, på kortbilag 6, udpegede træer med høj værdi og med lav værdi er udpegede pga. deres karaktergivende værdi i gadeforløbet. Disse træer må ikke fældes og skal ved anlæggelse af nyt byggeri beskyttes jf. Holbæk Kommunes regulativ vedrørende bevaringsforanstaltninger for træer og buske som ses i bilag xx.

14.2 I tilfælde af at udpegede træer vurderes af fagkyndig til at være risikotræer og udgøre en fare for omgivelserne, må disse fældes. Efterfølgende skal det fjernede træ erstattes af nyt træ af samme art, der over tid kan vokse til samme karaktergivende træ, som det der er blevet fjernet.

  • Nye træer som erstatter bevaringsværdige træer med høj værdi skal ved udplantning have en størrelse med en stammediameter på minimum 150mm.

14.3 Beskyttet strandeng markeret på kortbilag 8 reguleres af naturbeskyttelsesloven. Der er steder hvor en udvidelse af fjordstiens bredde vil gribe ind over den registrerede strandeng, se kortbilag 8. Ændringer af strandeng i forbindelse med udvidelse af fjordstien kræver tilladelse/dispensation iht. naturbeskyttelsesloven

14.4 indenfor de på kortbilag 8 markerede område til grønne forhaver, skal der etableres hæk mod vejskel. eksisterende plankeværk og hegnsmure i vejskel for lokalplanens vedtagelse anses som eksisterende lovlige forhold, men skal ændres til hæk, hvis de fjernes efter lokalplanens vedtagelse.

14.5 De på kortbilag 8 markerede områder langs med Kalundborgvej, hvor der er etableret grønne lommer med vejtræer og bunddække, skal bevares. 

  • I tilfælde af et vejtræ af fagkyndig vurderes til at være risikotræ og udgøre en fare for omgivelserne, må det fjernes. Der skal efterfølgende plantes et erstatningstræ af samme art, på samme sted. erstatningstræ til vejtræ, skal have en stammediameter på minimum 70 mm.
  • grønne lommer skal være beplantet med bunddække, for at bidrage til den grønne karakter af Kalundborgvej.

 

her skal etableres et bilag til regulativ for bevarende foranstaltninger for træer og buske

15.1 Bestemmelser der gælder for Delområde 6 - Strandparken

15.1.1 Der må ikke graves og eller opbevares oplag af nogen art, indenfor drypzonen af eksisterende træer*

15.1.2 Eksisterende udpegede træer og beplantninger, angivet på beplantningsplan på kortbilag 9 skal bevares og må ikke fældes uden kommunalbestyrelsens tilladelse. For at kommunalbestyrelsen kan meddele tilladelse gælder følgende kriterier:

  • Der skal etableres erstatningsbeplantning af samme specifikke art og på samme placering som eksisterende. Arternes bestemmelse er angivet på liste og beplantningsplan angivet i kortbilag 9
  • Erstatningsbeplantning i form af buske/ hæk, stauder og bunddække kunne opnå en størrelse/dækkeflade som den erstattede beplantning, inden for en årrække på maks. 3 år fra udplantning?
  • Erstatningsbeplantning af store træer, hvor store træer defineres som træer med en stammeomkreds på 1,5 meter eller større, skal det nye træ have en stammeomkreds på min. 75cm.

15.1.3 De eksisterende stiers placering, dimensioner og belægningstype skal bevares og må ikke ændres.

15.1.4

 

15.2 Bestemmelser der gælder for Delområde 5 - offentlige rum til rekreative formål.

15.2.1 offentlige aktivitetsområder langs fjordstien, angivet på kortbilag 8 kan indrettes med byrumsinventar der fordrer til bevægelse og ophold. 

 

16.1 Bestemmelserne i nærværende kapitel 15 gælder for fælles friarealer i tilknytning til nye boligområder.

16.2 I forbindelse med etablering af nye etageboliger og tæt/lav boliger, eller ved omdannelse af eksisterende bebyggelser til etageboliger eller tæt/lav boliger, skal minimum 15% af grundstørrelsens udlægges til fælles friareal. 

16.3 I forbindelse med en ændring af eksisterende lovlige forhold med etageboliger, til åben/lav boligområde indenfor matrikel 5e, Ladegården, Holbæk Jorder, skal 10% af arealet udlægges til fælles friareal for boligerne.

16.4 Fælles friarealer skal etableres efter nedenstående krav.

  • Fælles friarealer skal indrettes så de indbyder til ophold og til fysisk aktivitet i form af f.eks. legepladselementer og eller udendørs træningselementer.
  • Fælles friarealer skal etableres hvor der er sol i eftermiddagstimerne i sommerhalvåret.
  • Fælles friarealer skal beplantes med træer, buske som medvirker til kvaliteten i området.

 

17.1 Facadebelysninger, belysning af skilte og lignende, samt belysning af fælles friarealer, byrum/offentlige rum, cykel- og gangstier, må ikke være til gene for omgivelserne eller virke skæmmende i forhold til gadebilledets karakter og bygningernes arkitektoniske udtryk.

17.2 Ved udvidelse af fjordstien skal der etableres belysning langs stien. Belysningen skal udformes, enten som pullertbelysning eller som parklamper, eller som en kombination af disse.

For pullerter gælder følgende:

  • Pullerter placeres langs stien som ledestjerne belysning hvor pullerternes funktion er at markere hvor stien løber, fremfor at oplyse hele stien.  
  • pullerter må have en maks. højde på 1,2 meter.
  • Pullertbelysningen skal være udadgående og /eller nedadgående belysning.
  • pullerter skal være enten sorte eller parkgrønne.

For parklamper gælder følgende:

  • parklamper placeres med en afstand fra hinanden så de oplyser hele stiens flade, hvor man går/cykler på.
  • parklamper må have en maks. højde på 3 meter.
  • parklamper skal have nedadgående belysning.
  • parklamper skal være enten sorte eller parkgrønne

 

18.1 Tekniske anlæg og installationer, herunder varmepumper samt ventilation skal være integreret i arkitekturen eller afskærmes med en indækning der tilpasser sig det tilknyttede hus farver og materialer.

18.2 Varmepumper skal placeres så de ikke er til gene for naboer jf. energistyrelsens støjberegner for placering af varmepumper . Samtidig skal varmepumpers udedele placeres/ afskærmes så de ikke er synlige fra vej. De må ikke placeres så de kaster luft direkte ud mod fortov, til gene for forbipasserende.

18.3 Tekniske anlæg herunder varmepumper og solenergianlæg må ikke monteres direkte på de bevaringsværdige bygninger udpeget på kortbilag 6

18.4 varmepumpers udvendige del i tilknytning til bevaringsværdige bygninger, må kun etableres inden for det på kortbilag x markeret område for hvor der må tilbygges. Alternativt kan udedelen placeres fritstående i have.

18.5 Transformerstationer skal indpasses i området under hensyn til at de bliver så lidt synlige som muligt og placeres under hensyntagen til nabobebyggelse.

18.6 Ledninger skal føres i jorden.

18.7 Der må ikke opsættes parabolantenner på bygninger. Parabolantenner med en diameter mindre end 1 m kan dog tillades opsat

Efter kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen, må de ejendomme, der er omfattet af planen, efter planlovens § 18, kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser.

Den eksisterende lovlige anvendelse kan ske som hidtil. Lokalplanen medfører i sig selv ikke krav om etablering af de anlæg mv. der er indeholdt i planen. Lokalplanen tinglyses ikke på de ejendomme, der er omfattet af planen, men indberettes til Plandata.

Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser på betingelse af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan.

Forslag til lokalplan XX (indsæt nr. og navn) er vedtaget af kommunalbestyrelsen den XX. måned 2024. (Udfyldes efter vedtagelse)