Bestemmelser

I henhold til Lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 1157 af 1. juli 2020 med senere ændringer) fastlægges hermed følgende bestemmelser for det i § 2 nævnte område.

Det er lokalplanens formål:

1.1 at lokalplansområdet primært anvendes til boligformål.

1.2 at fastholde områdets bebyggede karakter langs fjordstien, med store fritliggende villaer i første række ud mod fjorden.

1.3 at sikre fjordstien som en primær trafikal forbindelse i byen for gående og cyklister, så forbindelsen til Holbæk midtby fra den vestlige del af Holbæk forstærkes. 

1.4 at sikre Strandparkens oprindelige romantiske havestil, med fokus på bevaring af mangfoldighed i eksotiske beplantningstyper, snoede stiforløb og store grønne græsflader, bølgende landskabsflader ned mod fjorden, samt skabe sammenhængende helhed i form af byrumsinventar.

1.5 at sikre områdets bevaringsværdige gademiljøer og deres grønne karakter langs Kalundborgvej, Drosselvej, Fjordvej i form af grønne forhaver med hæk mod vejskel, og udpegning af store solitære træer indenfor lokalplansområdet.

1.6 at sikre områdets bevaringsværdige bebyggelsers oprindelige stilarter, idet de bidrager til oplevelsen af de værdifulde gademiljøer og den kulturhistoriske fortælling af områdets udvikling.

1.7 at bevare fjordkig fra Kalundborgvej, langs de tværgående sti og vejforløb. (hvordan gør vi det?, skal vi sikre stiernes placering?, skal vi indlægge byggelinjer på matrikler der støder op til dem? f.eks. 3 meter fra stimidte?)

2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag 1 Område- og matrikelkort.

2.2 Lokalplanområdet omfatter følgende matrikler (indsæt alle matrikelnumre) samt alle parceller, der efter lokalplanens vedtagelse udstykkes herfra.

2.3 Området er beliggende i byzone og forbliver i byzone.

2.4 Lokalplanområdet er inddelt i 8 delområder, som angivet på kortbilag 5.

3.1 Delområde 1

Området består af udpeget bevaringsværdigt gademiljø og bevaringsværdige bygninger.

3.1.1 Delområde 1  må kun anvendes til boligformål bebyggelse må kun opføres som etageboliger, og fritliggende enfamiliehuse.

3.1.2 I stueetage af etagebebyggelse kan der være café, restaurant og detailhandel i form af mindre butikker, samt liberalt erhverv i form af serviceerhverv og kontorerhverv, som f.eks. frisør, massageklinik, ejendomsmægler og lign. Erhverv må kun etableres i bebyggelse med facade mod Kalundborgvej og skal have adgang fra Kalundborgvej.

3.1.3 Desuden kan eksisterende etagebebyggelse ændre anvendelse til hotel- konference virksomhed, så længe publikumsorienteret anvendelse som tilhørende café reception og restaurant placeres i stueetage. (mulighed i kommuneplanen som vi kan overveje om vi vil give mulighed for, da delområdet ligger tæt på indre by og det kan give lidt sund konkurrence til sidesporet)

3.2 Delområde 2

Området består af udpeget bevaringsværdigt gademiljø og bevaringsværdige bygninger.

3.2.1 Delområde 2 må kun anvendes til boligformål. Bebyggelse må kun opføres som etageboligbebyggelse og fritliggende enfamiliehuse. Eksisterende Fritliggende enfamiliehuse kan opdeles i to boliger. 

3.2.2 Der kan drives liberalt erhverv* fra bolig under forudsætning af: (OBS på at revisorgården ikke kan rummes heri)

• Erhvervet må kun etableres i boligarealet og dermed ikke i garage eller lignende. Der må ikke være udendørs oplag ifm. erhvervet
• Erhvervet skal drives af den/de der bor i boligen.
• erhvervet må ikke medføre behov for yderligere parkering end hvad der tilhører boligen. 
• at virksomheden efter kommunalbestyrelsens skøn ikke medfører ulempe for de omboende herunder væsentlig øget trafik eller ulemper som følge af varetransport.
• Erhvervet må ikke ændre på ejendommens eller områdets karakter af beboelse.
• Skiltning skal være diskret og begrænset til postkasse og maksimalt et diskret skilt på en af ejendommens bygninger, f.eks. på facade af hus, carport, skur el. lign. Skilt på bebyggelse må maks. have en størrelse på 20 cm. x 80 cm. Skiltet skal udføres i samme farver og /eller materialer som indgår i den bygning  hvorpå skiltet sidder. f.eks. kan et skilt have samme materialitet og/eller farve som bebyggelsens dør vindue, sokkel, eller lign.
• Skilte må ikke lyse. Belysning af skiltet må kun være nedadrettet lys der lyser ind på skiltet. belysning skal være afdæmpet og må ikke blænde, pulsere eller blinke

*Liberale erhverv kan kendetegnes ved, at der ikke produceres eller sælges produkter, men udelukkende ydelser. Der kan nævnes ejendoms-, advokat-, revisor- og arkitektvirksomhed samt frisørsaloner og klinikker til terapi. Privat børnepasning anses som liberalt erhverv op til 5 børn. Privat børnepasning af 6 børn eller derover anses som en institution, og en del af boligen skal i så fald godkendes som institution efter byggeloven. Dette er ikke altid muligt.

3.3 Delområde 3

området består af udpeget bevaringsværdigt gademiljø og bevaringsværdig bygninger.

3.3.1 Delområde 3 må anvendes til bolig, café, restaurant og detailhandel i form af mindre butikker, samt liberalt erhverv i form af serviceerhverv og kontorerhverv, som f.eks. frisør, massageklinik, ejendomsmægler og lign. Detailhandel må kun etableres i bebyggelse med facade mod Kalundborgvej og skal have adgang fra Kalundborgvej. 

3.4 Delområde 4   

Området består delvist af områder med udpeget bevaringsværdigt gademiljø og bevaringsværdige bygninger og områder med bygninger opført i nyere tids arkitektur som ikke er registreret bevaringsværdigt.                                        

3.4.1 Delområde 4 må kun anvendes til boligformål og hver ejendom må kun bebygges med et fritliggende enfamiliehus.

3.4.2 ejendomme syd for Kalundborgvej, som har et grundareal større end 600 kvadratmeter kan udstykkes til to ejendomme hvorpå der må være en bolig på hver grund. Eksisterende boligbebyggelse kan ved opdeling af ejendommen, opdeles som dobbelthus med lodret lejlighedsskel. Udstykning skal ske jf. byggelovens §10A og der skal kunne etableres vejadgang til begge grunde, ved en udstykning.

3.5 Delområde 5 

3.5.1 Delområde 5 må kun anvendes til offentlig gang- og cykelsti.

3.5.2 Mindre rekreative lommer langs stien kan anvendes til offentlige opholds- og/ eller aktivitetsområder som f.eks. trænings- eller legeområde.

3.5.3 Restarealer langs fjordstiens kanter, kan anvendes til små opholdsarealer, hvor der er mulighed for at opsætte bænke eller lign. 

3.6 Delområde 6

3.6.1 Delområde 6 må kun anvendes til offentlig park (Strandparken). 

4.1 Det er kun grunde indenfor delområde 5 som må udstykkes. Udstykninger må kun anvendes til formål i overensstemmelse med anvendelsesbestemmelse for delområde 5. 

4.2 Grunde nord for Kalundborgvej og grunde syd for kærsangervej og lærkevej må ikke udstykkes, da de er omfattet af bindinger så som lavbundsareal og støjafgrænsningslinje fra jernbanen jf. bindingskort, kortbilag 2.

4.3 Ingen grunde må udstykkes med en grundstørrelse mindre en 600 m². Hver byggegrund skal følge byggelovens §10A og have egen adgangsvej.

4.4 Matrikel 5e, jf. matrikelkort kortbilag 3, ligger indenfor delområde 5 og må maksimalt udstykkes til 14 byggegrunde, placeret som vist på princip med røde matrikelskel på kortbilag 3. 

4.5 I hele planområdet kan der ske mindre udstykninger til tekniske anlæg

4.1 Delområde 1:

4.1.1 Bebyggelse må maks. opføres i 3 etager. Øverste etage skal være indbygget under tagflade som f.eks. mansardtag, københavnertag, saddeltag. se principskitse s. x

4.1.2 Bebyggelse må højst være 12 meter målt fra eksisterende fortov langs adgangsvejen, til tagryg. (se principskitse på bilag xx)

4.1.3 Der må maks. være en bebyggelsesprocent på 115% på hver enkelt matrikel (OBS nr. 12 har BB% på 134%). 

4.1 4. Alt bebyggelse, herunder også sekundær bebyggelse, skal placeres bag vejbyggelinje, angivet på kortbilag 5

4.1.5 etagebebyggelse langs Kalundborgvej skal opføres som helt eller delvist sluttet randbebyggelse, med en bygningsdybde på mellem 7-10 meter.

4.1.6 Det grønne areal langs Havnevej på matrikel 26 friholdes for bebyggelse.

4.1.7 Der skal være frit udsyn over fjorden i Havnevejs og Valdemar Sejrsvejs forlængelser.

4.2 Delområde 2:

4.2.1 Bebyggelse må maks. opføres i 2 etager. Øverste etage skal være indbygget under tagflade som f.eks. mansardtag, københavnertag, saddeltag. se principskitse s. x

4.2.2 Bebyggelse må højst være 11 meter målt fra eksisterende fortov langs adgangsvejen, til tagryg. (se principskitse på bilag xx)

4.2.3 Der må maks. være en bebyggelsesprocent på 45% på hver enkelt matrikel.

4.2 4. Alt bebyggelse, herunder også sekundær bebyggelse, skal placeres bag byggelinje, angivet på kortbilag 5

4.3 Delområde 3

4.3.1 Bebyggelse må maks. opføres i 2 etager. Øverste etage skal være indbygget under tagflade, som f.eks. mansardtag, københavnertag, saddeltag. se principskitse s. x

4.3.2 Bebyggelse må højst være 8,5 meter målt fra eksisterende fortov langs adgangsvej, til tagryg. (se principskitse på bilag xx)

4.3.3 Der må maks. være en bebyggelsesprocent på 55% på hver enkelt matrikel

4.3.4. Alt bebyggelse, herunder også sekundær bebyggelse, skal placeres bag byggelinje, angivet på kortbilag 5

4.4 Delområde 4

4.4.1 Bebyggelse må maks. opføres i en etage og udnyttet tag-etage (se principskitse for hvad en udnyttet tag-etage er på bilag x). Terrænfald fra kærsangervej og Lærkevej kan udnyttes til at etablere en fritlagt kælderetage  ud mod fjorden, således bygningen syner af 2 etager med udnyttet tagetage set fra fjordstien se kortbilag 6 - terrænregulering. (se principskitse for udnyttelse af terræn til ekstra fritlagt kælderetage på bilag xxx)

4.4.2 Bebyggelse må højst være 8,5 meter målt fra eksisterende fortov langs adgangsvejen, til tagryg.(se principskitse på bilag xx)

4.4.3 Der må maks. være en bebyggelsesprocent på 30% på hver enkelt matrikel. 

4.4.4. Alt bebyggelse, herunder også sekundær bebyggelse, skal placeres bag byggelinje, angivet på kortbilag 5      

4.5 Delområde 5

4.5.1 Delområde 5 må ikke bebygges. Der kan dog i forbindelse med anlæggelse af offentlige aktivitetsområder som angivet på kortbilag 8, etableres nødvendig bebyggelse til service og teknik der er nødvendig for driften af områderne. Der må i alt, i hele delområde 5 etableres 160 kvadratmeter bebyggelse fordelt således: aktivitetesområde a: 80 m², aktivitetsområde b: 50 m², aktivitetsområde c: 30 m².

4.6 Delområde 6

5.6.1 Der må ikke bygges ny bebyggelse i delområde 6. Eksisterende overdækning og toiletbebyggelse ved legepladsen, som ikke er udpeget bevaringsværdig eller fredet, kan tilbygges med maks. 25 m² eller erstattes af ny bebyggelse med tilsvarende areal. Ny bebyggelse skal placeres samme sted som eksisterende bebyggelse.

ydre fremtræden bevaringsværdige bygninger

hvor må man tilbygge sin bevaringsværdige bygning?

ændringer skal tilpasses huset oprindelige stilart jf. kortbilag xx og jf. bilag xx beskrivelse af stilarter

tagtyper /udformning, saddeltag, halvhvalm, mansardtag, københavnertag.

tagmaterialer: tegltagsten, skifer, cementtagsten, fibercement.

facade materialer:puds, tegl, bygningsdele som udsmykning, vinduer, trapper, værn...

tekniske anlæg, placering af varmepumper, solenergianlæg, hvor må de placeres?

ydre fremtræden ikke bevaringsværdige bygninger

For alle bevaringsværdige bygninger* (SAVE - værdi 1-6) gælder:

8.1 Bygninger markeret på kortbilag 6, skal søges bevaret og må ikke nedrives, ombygges eller omdannes uden en nærmere vurdering og tilladelse fra Kommunalbestyrelsen, jf. gældende lovgivning i Lov om bygningsfredning og bevaring af bygninger og bymiljøer.

8.2 Udvendige ændringer i form af om- og tilbygninger, herunder facadeændringer, udskiftning af tage, vinduer og døre, skal ske i overensstemmelse med den enkelte bygnings oprindelige arkitektur og materialevalg:

• De udpegede bevaringsværdige bygningernes oprindelige stilart, er registreret på kortbilag 6 og de enkelte stilarter er beskrevet i stilblade i bilag xx til nærværende lokalplan. De specifikke særlige kendetegn og detaljeringer for den enkelte stilart, som beskrevet i stilbladene, skal bevares og videreføres ved om- og tilbygninger. 
• Bygningens oprindelige facader, herunder deres oprindelige facadematerialer og overfladebehandlinger skal bevares. oprindelige typer af facader registreret, fremstår i blank mur, indfarvet filset eller pudset mur, kalket overfladebehandling i jordfarver, malerbehandlede murede facader i kalkhydraulisk maling i jordfarver, malerbehandlede og bejsede træfacader, facadeplader i xxx. jordfarver kan ses på kortbilag xx
• Bygningens oprindelige tag-materiale og tagform, herunder type af tagudhæng, type af tagrende og nedløb, skal bevares. registrerede oprindelige tagmaterialer er røde, gule og glaserede sorte og brune vingetegl og falstagsten, ofte med rygninger grater og gavlsten lagt i mørtel, Naturskifer, flade build-up tage med tagpap, nogle med skjulte eller indeliggende tagrende og nedløb, eternittage. Tagformer registrerede omfatter: saddeltage 45 grader uden hvalm, med kvarthvalm, og hel hvalm, pyramidetag med lav taghældning under 30 graders taghældning, saddeltage med lave taghældninger, flade built-up-tage, københavnertag, mansardtage, 
• Eksisterende oprindelige udvendige bygningsdele så som skorstene, nogle med indmurede udendørs pejs, adgangstrapper, værn og håndlister, altaner, belysningsarmaturer, vindfang, karnapper, frontespicer, kviste, spir, vinterstuer, overdækkede terrasser, garager, mm. skal bevares i bygningens oprindelige stilart.
• Eksisterende oprindelige fugetype og fugemateriale, herunder indfarvede skrabefuger, brændte fuger, tilbagetrukne fuger, skal bevares i overensstemmelse med bygningens oprindelige stilart.
• Særlige oprindelige facade og tag-detaljeringer skal bevares ifm. med istandsættelse. Registrerede facade-detaljeringer omfatter: mønsterforbandt, kvaderpuds, gesimser på tage, gavle og skårstenspiber i form af trukne og murede fremspring samt formsten, facadebånd med skift i farve af mursten, indmurede kakler og bemalinger,  sokkeldetaljer, som fremtrukne affasede pudsede sokler, sokler med kvaderpuds, og tilhuggede kampestenssokler, gavldekorationer, murede stik over vinduer og blændinger f.eks. rundt om vinduer og under vinduer, sålbænke i teglsten, naturskiffer, betonelementer, zink og træ, facade-dekorationer som indmurede teglformsten, betonstøbte facade-elementer,, bryn over vinduer, bemalede dekorationer, bygningsnavne og husnumre og pynteskodder, tagdetaljeringer som udskårne spærender og vindskeder, mønsterlægning i tagsten, enkle inddækninger i zink eller aluminium på flade built-uptage med indlæggende nedløb og skjulte tagrender, træbeklædningsdetaljer som savtakker.
• Eksisterende oprindelige vinduer, døre, porte og deres beslag og farvesammensætning skal bevares. Oprindelige vinduer kan energirenoveres indvendigt, ved at tilføje koblede rammer eller forsatsramme. oprindelige vinduer med indfarvet glas og blyindfattede ruder skal bevares.

8.3 Ved nedrivning af nyere tilbygninger, der ikke er opført i bygningens oprindelige stilart, skal facaden på det oprindelige hus reetableres i overensstemmelse med husets øvrige facadeudtryk.

8.4 oprindelige åbninger i facaden må ikke ændres væsentligt. Eksisterende symmetri skal bevares. Ved udskiftning af vinduer skal nye vinduesrammer udføres i træ eller aluminium. Vinduesglas skal være plant. ved etablering af nye åbninger, og eller udvidelse af eksisterende åbninger i  et mindre omfang, skal den eksisterende stilarts 

8.5 Huse som på tidspunktet for lokalplanens vedtagelse optræder med facade i blankt murværk må ikke pudses og males, medmindre kommunalbestyrelsen giver tilladelse hertil.

Følgende bevaringsbestemmelser gælder tilmed for bygninger markeret med en særlig signatur på kortbilag 6 (SAVE - værdi 1 - 4) 

8.6  Originale vinduer skal, så vidt det er muligt, bevares og sætte i stand.

8.7 Ved udskiftning af vinduer skal disse erstattes af vinduer, som svarer til de oprindelige m.h.t. lod- og tværpost, samt sprosser. Sprosser skal være gennemgående og ikke påklistrede.

8.8 Ved udskiftning af tag skal dette erstattes af et tilsvarende tag i forhold til taghældning, halv- eller kvartvalm, skalk og udhæng. 

• Huse som på tidspunktet for lokalplanens vedtagelse optræder med knapt tag (uden tagudhæng) skal ved tagudskiftning genetablere husets tagprofil med knapt udhæng. Hvis bygningen fremtræder med skalk skal dette genetableres ved udskiftning af tag se illustration 
• Huse som på tidspunktet for lokalplanens vedtagelse optræder med synlige spær-ender skal ved tagudskiftning genetablere husets tagprofil med synlige spær-ender. 

8.9 På tagfladen mod gade må ikke etableres kviste eller tagvinduer. Originale kviste og tagvinduer må dog genetableres i samme form som nuværende.

8.10 Kviste til den side der vender væk fra gaden kan opføres som heltagskviste eller taskekvist jf. illustration 6 og 7 og i henhold til bestemmelser omkring placering og udformning af kviste i §7.8.1, §7.8.2 og §7.8.3. Nye kviste skal tilpasses husets oprindelige arkitektur f.eks. skal nye kviste på bygninger i byggestilen Bedre Byggeskik fremstå med knapt tagudhæng og tilpasses tagudformningen således at den ikke når helt op til tagryggen men holdes mindst tre tagsten under rygning. 

8.11 Oprindelige skorstene bevares.

8.12 Der må ikke opsættes solceller.

8.13 Tilbygninger skal tilpasses husets oprindelige arkitektur jf. redegørelsens beskrivelser herom. Tilbygninger og udestuer må som udgangspunkt ikke opføres indenfor et område som angivet på bilag 12. Det er dog tilladt at opføre overdækninger og terrasser i let konstruktion på husets bagside udenfor området angivet bilag 12, såfremt de tilbygges således at de kan fjernes uden at ændre på den bevaringsværdige bygning. 

8.14 Udendørs antenner må ikke opsættes på tag, facader og skorstene, der er synlige fra bebyggelsens gadesider. Parabolantenner må ikke placeres synlige fra vej, og ikke i en højde over 1,8 m over terræn.

Følgende bevaringsbestemmelser gælder for bygninger markeret med en særlig signatur på kortbilag 7 (SAVE værdi 5 - 6)

8.15 Solceller må ikke opsættes ud mod gaden og skal fremstå i samme farve som tagmaterialet.  

8.16 Nye kviste kan udføres som rytterkviste, taskekviste eller gavlkviste jf. illustration 6, 7 og 8. og i henhold til bestemmelser omkring placering og udformning af kviste jf. §7.4.1, §7.4.2 og §7.4.3.

8.17 Nye kviste skal tilpasses husets oprindelige arkitektur f.eks. skal nye kviste på bygninger i byggestilen Bedre Byggeskik fremstå med knapt tagudhæng og tilpasses tagudformningen således at den ikke når helt op til tagryggen men holdes mindst tre tagsten under rygning. 

8.18 Gavlkviste skal udformes således, at gavlkvistens front ligger i plan med facaden, som vist på illustrationen. Gavlkviste skal fremstå med knapt tagudhæng som resten af taget.

8.19 Kviste må samlet set maksimalt udgøre 1/3 af tagfladen. 

8.20 Oprindelige vinduers underdeling med tværpost og lodpost skal bevares. 

8.21 Tilbygninger skal tilpasses husets oprindelige arkitektur. Tilbygninger og udestuer må som udgangspunkt ikke opføres mellem vej og gadefacade indenfor et område angivet på bilag 13

*Note: for fredede bygninger udpeget af Slots- og Kulturstyrelsen, gælder styrelsens regler for bygningsbevaring forud for lokalplanens bestemmelser.

Indtil planforslaget er endeligt vedtaget af Kommunalbestyrelsen må området ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Det gælder efter planlovens § 17 et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelse. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommen kan fortsættes som hidtil.

Når fristen for fremlæggelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet kan Kommunalbestyrelsen give tilladelse til, at ejendommen ændres eller bebygges i overensstemmelse med planforslaget. Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra datoen for forslagets offentliggørelse og indtil forslaget er endelig vedtaget, dog højst indtil et år efter offentliggørelsen.

Efter kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen, må de ejendomme, der er omfattet af planen, efter planlovens § 18, kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser.

Den eksisterende lovlige anvendelse kan ske som hidtil. Lokalplanen medfører i sig selv ikke krav om etablering af de anlæg mv. der er indeholdt i planen. Lokalplanen tinglyses ikke på de ejendomme, der er omfattet af planen, men indberettes til Plandata.

Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser på betingelse af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan.

Forslag til lokalplan XX (indsæt nr. og navn) er vedtaget af kommunalbestyrelsen den XX. måned 2024. (Udfyldes efter vedtagelse)