Lokalplanens indhold

Området fastlægges til svømme-, idræts- og sundhedsformål samt kulturelle aktiviteter. Lokalplanen muliggør også aktiviteter og funktioner, som relaterer sig til idræts- og sundhedsformål som f.eks. kontorer, uddannelsesinstitutioner, mindre butikker, hotelfaciliteter og lignende.

Bebyggelsens disponering og omfang

Lokalplanområdet generelt udlægges til udendørs idræts- og parkområde. I idræts- og parkområdet kan etableres boldbaner, mountainbikebaner, ridestier, legepladser mv. Der kan placeres idræts- og friluftsfaciliteter som cykel- og atletikbaner m.v., såfremt de nødvendige tilknyttede bygninger kan rummes i de mindre byggefelter, der udlægges spredt i delområderne. Der er byggefelter knyttet til Loopet, en nord-sydgående hovedsti, som muliggør sportslader, decentrale toiletfaciliteter mv. Inden for disse byggefelter kan der opføres bebyggelse med en maksimal højde på 12 m. I alt kan der her etableres op til fire sportslader, én på maksimalt 3.000 m2 og de øvrige på maksimalt 500 m2. Sportslader er overdækkede åbne eller lukkede konstruktioner til f.eks. dans, fodbold, volley, petanque, cykling, håndbold og lignende.

Der kan i hele lokalplanområdet desuden opføres mindre bygninger, som understøtter den idræts- og sundhedsrelaterede brug af området, såsom pavilloner, orangerier, legehuse, klatretårne, cykelparkering, hytter/shelters, toilet- og omklædningsfaciliteter, redskaber til motion, leg og lignende.

Hertil kommer muligheden for, at opføre og indrette faciliteter med et kulturelt formål såsom udsmykning, kunstvægge, udstillinger, opstilling af skulpturer m.v. samt mindre bygninger til områdets tekniske forsyning såsom varmecentral, pumpestation, solceller m.v.

I Delområde A udlægges der ét byggefelt for at sikre en samlet bebyggelse for Holbæk Sportsby. Byggefeltet i delområde A placeres i den centrale del af lokalplanområdet, og således at afstanden til eksisterende boligområder bliver størst mulig. Byggefeltet kobles sammen med Loopet, der skaber en aktiv sammenhæng til byen nord for lokalplanområdet.

Inden for byggefeltet kan der opføres ny bebyggelse i maksimalt 3 etager og med en samlet bygningshøjde på maksimalt 19 m. Denne højde tilgodeser behovet for højloftede haller til mange former for sport, koncerter, teater, messer og andre events. Byggefeltet vil kunne rumme faciliteter som svømmehal, multi- og idrætshaller, fitness, café og restaurant, fodboldstadion og skøjtehal. Der kan etableres en række erhvervsfunktioner inden for f.eks. kontor- og serviceerhverv, som i særlig grad knytter sig til idræts- og sundhedsområdet. Derudover kan der etableres overnatningsfaciliteter så som hotel og sportel samt butikker til brug for de kunder, der i øvrigt benytter anlægget, f.eks. merchandisebutikker, mindre kiosker og lignende samt uddannelsesinstitutioner.

Det samlede maksimale etageareal er 45.000 m2 i delområde A, heraf maksimalt 15.000 m2 til tribune (svarende til en maksimal tilskuerkapacitet på 10.000 tilskuere), maksimalt 300 m2 til butiksformål, maksimalt 2.000 m2 til kontorfaciliteter samt maksimalt 8.000 m2 til konference- og uddannelsesrelaterede funktioner. Den enkelte butik må være maksimalt 150 m2, og butikker skal integreres i hovedbygningen. I hovedbygningen kan der desuden etableres café og restaurant samt tilhørende køkkenfaciliteter.

Inden for delområde A vil der desuden kunne placeres udendørs idrætsfaciliteter såsom skøjtebane, cykel- og boldbaner, atletikstadion m.v. Der udlægges også areal til vejadgang og parkering.

Illustration med delområder

Udbygningsmuligheder

Lokalplanen skaber mulighed for udvikling af sportsfaciliteterne i området. Ny bebyggelse skal ligeledes placeres inden for byggefeltet i delområde A, og nye udendørs faciliteter kan placeres i parken.

Hvis udvidelsen bevirker, at det samlede areal overskrider det maksimale etageareal på 45.000 m2 eller at ny bebyggelse ønskes placeret uden for byggefeltet, vil det være nødvendigt at udarbejde en ny lokalplan. I en sådan situation vil det være nødvendigt på ny at afklare forhold til naboer, placering af parkering osv.

Idræts- og parkområde – den grønne struktur

Idræts- og parkområdet består af flere større anlæg, som bruges til forskellige sportsaktiviteter bl.a. fodboldbaner, et stadion, et atletikstadion, tennisbaner, sansehave, petanquebaner, BMX-baner og løbe-, ride- og vandreruter.

Loopet
Loopet er et bærende princip og et resultat af arkitektkonkurrencen i 2014. Loopet findes både i form af stier, søer og vandløb samt parkens beplantning og bevæger sig rundt i landskabet – over, under, hen til og omkring de forskellige faciliteter. Lokalplanen beskriver, hvorledes større og mindre loops tilsammen skal forbinde alle parkens funktioner. Princippet med Loopet er, at det også ved efterfølgende udbygninger skal udgøre et arkitektonisk identitetsskabende element.

Selve stisystemet består dels af en hovedsti, som går fra nord mod syd, og dels af bistier, der udlægges som kontinuerlige loops, som forbinder parkens forskellige faciliteter. Hovedstien er livsnerven, som går gennem hele området. I forbindelse med hovedstien udlægges der hybridzoner, som er separate områder, hvor der er mulighed for at dyrke de mere spontane og uorganiserede sportsgrene såsom parkour, BMX, streetbasket og lignende, men der er også mulighed for at indtage hybridzonerne til ophold, fællesskab og leg.

Principperne for stierne er angivet på kortbilag 6, men lokalplanen giver også mulighed for, at flere stier vil kunne komme til efterhånden som området bliver udbygget. Kortbilaget er dermed ikke et udtryk for områdets endelige stiplan, men anviser i stedet de væsentlige stier, der sikrer, at de faciliteter, som i første omgang vil blive gennemført (herunder fodboldbanerne, tennisbanerne, atletikbane, fodboldstadion, petanque baner, basket baner, BMX baner og den centrale hovedbygning), bliver bundet sammen.

Der etableres også en ridesti langs områdets kant. Ridestien er med til at forbinde området med rideklubben og det omkringliggende landskab. Lokalplanen giver desuden mulighed for stiadgange til naboområderne for at sikre en god sammenhæng til omkringliggende kvarterer og den øvrige by, men der er ikke krav om etablering.

Landskabet i parken
Landskabets hældning betyder, at der fra Ladegårdsalleén er udsigt over det åbne land syd for Holbæk by, og lokalplanen giver mulighed for bebyggelse i byggefelt A op til 19 m. Disse to forhold er styrende for lokalplanens krav til terrænregulering. Generelt må terrænet ikke reguleres mere end 1 meter i højden, men en række konkret udpegede steder sikres det, at der kan etableres flade baner og enkelte bakker, som sikrer at terrænet stadig opleves varieret.

Lokalplanen fastsætter bestemmelser om bevaringsværdige stendiger. Bevaringsværdien knytter sig til den kulturhistoriske værdi af stendiger. Beplantning i parken kommer primært til at bestå af højtstammede træer i græs - en klassisk parkbeplantning. Belysning med master og spots gør, at både beplantning og sti belyses, så der skabes tryghed og overskuelighed.

Aktiviteter i idræts- og parkområdet

Vandet - Den blå struktur
Lokal håndtering af regnvand tillægges stor værdi, og regnvandet indgår i den fysiske planlægning som en ressource.

Lokalplanen skaber mulighed for, at den blå struktur tænkes ind i Loopet som et aktivt element og løber parallelt med hovedstien. Søer, vådområder og vandløb skal håndtere områdets regnvand – nu og i fremtiden – og samtidig skabe et legende element gennem landskabet. Der skabes et vandsystem, der både som enkeltstående og som led i en sammenhængende blå struktur, skaber leg og motiverer til både hvilepuls og højpuls – med aktiviteter såsom løb. crossfit, spring på trædesten, vandlegeplads og soppebassin. Den blå struktur kan ligeledes indgå i undervisningsrelaterede aktiviteter for bl.a. skoler og bidrage til at skabe viden om og kendskab til naturen og dens biodiversitet i og omkring det blå system.

Vandet ledes fra den nordlige del af lokalplanområdet mod den sydlige del ad et sammenhængende system af vandløb og søer. Søerne er placeret, hvor vandet allerede i dag samles, mens terrænet bearbejdes, så vandet kan løbe i de små vandløb, så vandet fordeles i søerne. Vandløb og søernes størrelse varierer afhængigt af regnmængden, og oplevelserne vil hele tiden ændre sig. I våde perioder vil der være større søer, hvor regnvandet tilbageholdes, og vandløbene vil transportere vandet. I tørre perioder vil de fleste søer tørre ud, og nogle vil fremstå som fordybninger med sten, grus, græs eller anden beplantning i bunden, mens andre vil fremstå mere mudrede og anvendelige til ’OCR-løb’ og børns ’mudder-leg’.

Sydligst skabes mulighed for at placere en større sø, som håndterer regnvand fra bygningen og giver en flot ankomst samtidig med, at det rykker landskabet helt tæt på bygningen. Denne sø vil have et permanent større vandspejl. Den blå struktur sikrer, at alt hverdagsregn håndteres lokalt på grunden.

Veje og stier - Den sorte struktur
Vejadgange

Der er to primære adgange til lokalplanområdet; fra nord for de bløde trafikanter via Ladegårdsalléen og fra syd for bilister via Omfartsvejen.
I lokalplanområdets vestligste del anvises desuden en vejadgang fra Skagerakvej, hvorfra der skal udlægges en servicevej ned til delområde A.

Således forbeholdes idræts- og parkområdet hovedsageligt gående, cyklende og idrætsudøvende.

Veje, stier og parkering

Parkering
For at sikre, at der etableres tilstrækkeligt med parkeringspladser til brugere og besøgende og at sikre området mod uhensigtsmæssigt parkerede biler på områdets veje, stiller lokalplanen krav om etablering af parkeringspladser. Krav til udlæg af parkeringspladser følger kommuneplanens generelle rammer for parkeringsarealer, som lyder:

Detailhandel og erhverv:
1 p-plads pr. 25 m2 bruttoetageareal butik
1 p-plads pr. 50 m2 etageareal publikumsorienteret service
1 p-plads pr. 50 m2 etageareal erhverv, kontor m.v.
1 p-plads pr. 50 m2 etageareal til offentlige formål i øvrigt

Der skal anlægges minimum 500 parkeringspladser. Der skal etableres afsætningsplads og handicapparkering tæt ved hovedindgangen, og sundhedscenteret har sin egen parkeringsplads med ca. 40 pladser og 12 pladser til minibusser. Disse pladser skal etableres i fast belægning.

Den øvrige parkeringskapacitet er udlagt på terræn syd for byggefeltet rundt om søen ved ankomstpladsen. Dele af p-pladser kan til daglig fremstå som en del af det grønne fri- og opholdsareal eller bruges til leg og aktiviteter samt til events. Disse parkeringsarealer kan anlægges med grus, græsarmering og lignende og med markering af hver enkel p-plads.

Cykelparkering findes både i tilknytning til indgangspartierne og decentralt rundt om i parken.

Arkitektur
Lokalplanen giver bred mulighed for udformning og udseende af bebyggelse, da området skal kunne rumme en lang række forskellige faciliteter, hvor materialevalg, udformning og konstruktion vil være afhængig af den givne funktion eller aktivitet.

Hovedbebyggelsen i delområde A kan opføres som et samlet bygningskompleks, en sammenstilling af de mange hal-lignende volumener. Installationer og teknik på tage skal skjules, dog kan der etableres op til 15 synlige afkast (skorsten) på tage af hensyn til effektiviteten af ventilationsanlæg og anden teknik.

I idræts- og parkområdet kan der opføres forskellige faciliteter af større eller mindre karakter, såsom sportslader, motionsredskaber, orangeri, toiletbygninger m.v.

Lokalplanen muliggør derudover, at facader kan bemales, udsmykkes eller belyses for at opnå en særlig kunstnerisk eller arkitektonisk effekt.

Skiltning
Lokalplanen indeholder bestemmelser om skiltning, som skal sikre synlighed af og oplysninger om området. Skiltning skal tilpasses konteksten, dvs. tage hensyn til områdets karakter, omgivelser og skala.

Der kan bl.a. opsættes eller påmales skilte ved indgangene til området, ligesom der for hver funktion i idrætscenteret kan opsættes eller påmales et skilt på facaden.

I forbindelse med fodboldbaner eller lignende idrætsanlæg, kan der opsættes bandereklamer rundt om selve banen, og der kan ved idrætscenteret, udover skiltning med stedets navn, tillades skilte, hvor der reklameres med forestillinger, arrangementer og lignende. Skiltene skal placeres på bygningens facade og skal tilpasses bygningens arkitektur.

Lokalplanen giver tillige mulighed for ét stort velkomstskilt på 3,5 meter bredt og 3,5 meter højt.

Belysning
Belysningen af området skal tage tre hensyn. For det første skal belysningen understøtte, at området også kan anvendes efter hensigten, når der ikke er tilstrækkeligt dagslys. For det andet skal belysningen etableres, således at der tages størst muligt hensyn til nærmeste naboer. For det tredje skal området belyses, så det forurener mindst muligt, således at der ikke er unødig stærk belysning på bl.a. stier.
Området skal således ikke belyses ensartet, og der defineres derfor følgende fire områder med forskellige principper for belysning:

Belysning af fodboldstadion.
Belysningen på fodboldstadion skal etableres således, at DBUs standard for Superliga-niveau kan opfyldes. Belysning må maksimalt være 1000 LUX svarende til kraftig stadionbelysning.

Belysning af atletikstadion samt kunststofbaner.
Disse områder kræver god belysning både af hensyn til aktiviteten i områderne og i forhold til tryghed. Samtidig skal nogle idrætsfaciliteter leve op til specifikke krav til belysning for at opfylde standarder fra forskellige idrætsorganisationer.
Belysning må maksimalt være 500 LUX. Særligt er der krav til belysning af atletikstadion. Der kan anvendes effektbelysning.

Belysning af hovedstien og bygningsnære arealer.
Hovedstien og bygningsnære arealer skal belyses for at skabe tryghed, oversigtlighed og trafiksikkerhed eller for at skabe særlige stemninger. Belysningen skal være forskellig i forhold til benyttelsen af hovedstien og bygningsnære arealer, således at de arealer, der anvendes meget, er godt belyst og f.eks. parkeringsarealer, der kun anvendes ved store arrangementer, kun belyses, når det er nødvendigt.

Belysning af øvrige udendørsbaner.
Disse områder må forventes at have en betydelig mindre anvendelse i de mørke perioder. Derfor skal øvrige udendørsbaner i udgangspunktet ikke belyses. Dog er der mulighed for at belyse f.eks. hybridzoner og andre idrætsfaciliteter præcist.

Belysningen af baneanlæg må ikke overskride anlæggets (se illustrationen herunder) afgrænsning med mere end 3 m.

Illustrationen viser at et ”anlæg” skal forstås som banearealer samlet og ikke banerne enkeltvis.