Statslig og regional planlægning
Regionsrådet vedtog i 2015 den regionale vækst- og udviklingsstrategi for Region Sjælland. Strategien indeholder målsætninger for hvordan der skal skabes udvikling, vækst og beskæftigelse i hele Region Sjælland til gavn for virksomheder og borgere.
Vækst- og udviklingsstrategien er opbygget omkring ti konkrete målsætninger såsom bl.a. øget beskæftigelse, grøn energi, anlægsinvesteringer, som bidrager til varig vækst og blivende beskæftigelse, samt digital infrastruktur og en kompetent arbejdsstyrke.
Lokalplanen er i overensstemmelse med den regionale udviklingsplan.
Kommuneplan 2013-2025
Størstedelen af området er omfattet af rammeområde 2.F05 i Kommuneplan 2013 – 2025 for Holbæk Kommune.
Området er udlagt til offentlige formål, herunder idræts-, kulturelle-, undervisnings- og fritidsmæssige formål. I relation til disse formål sikrer anvendelsesbestemmelserne mulighed for erhverv , herunder hotel/ sportelformål (publikumsorienterede servicefunktioner) samt butiksformål såsom merchandisebutik, mindre kiosker med udsalg i forbindelse med kampe og lignende til brug for kunder, der i øvrigt benytter anlægget.
Den maksimale bebyggelsesprocent er 40 og den maksimale bygningshøjde er 26 m. Lysmaster må opføres med en maksimal højde på 45 m. Bebyggelse skal placeres efter bedst mulig tilpasning til landskabet.
Den sydvestlige del af området er omfattet af rammeområde 2.R01. Området er udlagt til rekreative formål herunder friluftsaktiviteter og lignende, samt jordbrugsformål i tilknytning hertil og undervisningsformål (naturskole, skov og dyrehave).
Lokalplanen er i overensstemmelse med Kommuneplan 2013 – 2025 for Holbæk Kommune.
Sektorplaner/temaplaner
Området er omfattet af:
- Landskabsplan for Holbæk Kommune
- Helhedsplan for Holbæk by
- Strategisk Varmeplan for Holbæk Kommune
Landskabsplan for Holbæk Kommune
Ifølge landskabsplanen for Holbæk Kommune er lokalplanområdet en del af et område, som formidler overgangen mellem by og land og danner en grøn forbindelse mellem Holbæk by og det åbne land syd for motorvejen. Lokalplanområdets grønne kiler og diger er derfor vigtige at sikre og udbygge.
Uddrag fra landskabsplanen: ”Området ved Tveje Merløse danner en harmonisk helhed, som markerer indgangen til Holbæk på en fin måde. Delvist skæmmet af go-kartbanen, motorvejen og transformatorstationen ved omfartsvejen. Markant grænse mod Ladegårdens jorder. Den kommende bygning af Arenaen bør tage hensyn hertil.” (Arenaen er en tidligere anvendt arbejdstitel for Holbæk Sportsby. Lokalplanen sikrer ,med udlæg af et begrænset byggefelt , at der tages hensyn til Tveje Merløses kvaliteter.
Illustration fra Landskabsplanen
Helhedsplan for Holbæk by
Holbæk by har fire overordnede landskabskiler, som strækker sig fra det åbne land ind til bykernen og fjorden. To landskabskiler løber fra syd til centrum. Den ene ved Ladegården og Knudskoven og den anden er landskabskilen, som omfatter Holbæk Fælled. I øst er Dragerup Skov og i vest Fjordstien. Tværgående stiforbindelser kobler de fire landskabskiler sammen.
Målsætningen er at fastholde, understøtte og integrere denne grønne struktur i forhold til boligområder og rekreativ anvendelse. Nye idræts- og rekreative funktioner skal placeres i tilknytning til de fire overordnede landskabskiler og forbindes med de overordnede stiforbindelser for at sørge for god tilgængelighed og for at øge brugen af byens grønne naturområder.
Strukturkort med de fire grønne kiler, stiforbindelser og den prioriterede stiforbindelse, som er markeret med en rød stipling.
Helhedsplanen fastslår, at det med opførslen af Holbæk Sportsby er vigtigt at prioritere udbygning af eksisterende stiforbindelser mellem kilerne samt ind til byen. Helhedsplanen foreslår, at der skabes et sammenhængende stiforløb og parkbånd gennem de to sydliggående kiler med særlig visuel profil. Gerne med forskellig karakter for de to kiler og med aktivitetspunkter langs en cykel- og gangsti.
Ringgaderne binder byen og indfaldsvejene sammen, og i følge helhedsplanen vurderer Holbæk Kommune ikke, at nye større trafikanlæg bliver nødvendige i forbindelse med opførslen af Holbæk Sportsby, idet projektet kobles på en af de overordnede eksisterende ringgader. Dog skal der foretages en vurdering heraf i forbindelse med den senere planlægning.
Eksisterende lokalplaner
Den sydvestlige del af området er omfattet af lokalplan 32. Lokalplanen tilvejebringer det planmæssige grundlag for opførelse af en spejderstation samt rekreativ anvendelse af området til golf, ridning m.v.
Lokalplan nr. 32 ophæves for indeværende lokalplans område ved endelig vedtagelse af denne.
Den øvrige del af lokalplanområdet er ikke omfattet af en gældende lokalplan.
Planlægning i forhold til nabokommuner
Det vurderes ikke, at lokalplanens muligheder vil påvirke nabokommuner i væsentlig grad, da der primært gives mulighed for en fysisk samling af forskellige idrætsfaciliteter, som allerede eksisterer i Holbæk by.
Kystnærhedszone
Området er omfattet af kystnærhedszone. Lokalplanområdet har en afstand til Holbæk Fjord på 1,8 – 2,5 km, og der er eksisterende bymæssig bebyggelse, skov og infrastruktur mellem kysten og lokalplanområdet. På grund af afstanden til kysten, samt den mellemliggende by, opfattes området ikke som en del af kystlandskabet.
Den nye bebyggelse, som muliggøres med lokalplanen, vil have en maksimal højde på 19 m.
Det vurderes på denne baggrund, at det muliggjorte byggeri kun i meget begrænset omfang vil øve indvirkning på kystlandskabet. Undtaget herfra er mulig opsætning af høje lysmaster.
Diagram, som illustrerer placeringen af Holbæk Sportsby i terrænet. Imellem havnen og sportsbyen ligger Holbæk by og herved vurderes sportsbyen ikke påvirker oplevelsen af kysten fra Holbæk Fjord.
Butikkers påvirkning af bymiljøet
Der kan etableres butikker til brug for de kunder, der i øvrigt benytter anlægget, f.eks. merchandisebutikker, mindre kiosker og lignende.
Det samlede maksimale etageareal er 300 m2 til butiksformål, den enkelte butik må maksimalt være 150 m2, og butikker skal integreres i hovedbygningen. Rammen er fastlagt i kommuneplanen.
Diverse udpegninger
Skovbeskyttelseslinje
Den nordvestlige del af området mod Ladegårdsalleen er omfattet af en skovbeskyttelseslinje. Inden for denne linje må der efter naturbeskyttelseslovens § 17, stk. 1 ikke placeres bebyggelse mv. i en afstand af 300 m. fra skov.
Skovbeskyttelseslinjen forventes ophævet for lokalplanens område ved endelig vedtagelse af lokalplanen.
Kirkebeskyttelseslinje
Området grænser i den sydøstlige del op til kirkebeskyttelseslinjen omkring Tveje Merløse Kirke. Beskyttelseslinjen lægger ingen begrænsninger på lokalplanens område, men udsigten mod kirken skal i videst muligt omfang være intakt.
Bevaringsforhold og Museumsloven
Omgivende diger er omfattet af Museumslovens § 29a, hvoraf det fremgår, at der ikke må foretages ændringer i tilstanden af sten- og jorddiger og lignende. Der er dog mulighed for, at kommunalbestyrelsen kan dispensere fra forbuddet i særlige tilfælde. Se lovens § 29 j, stk. 2.
I forbindelse med sagsbehandlingen af et konkret projekt, skal der søges dispensation til gennembrud af dige ved vejadgang fra syd samt gennembrud af dige til stiforbindelser m.v. Dispensationen skal søges hos Holbæk Kommune.
Grundvandsinteresser
Holbæk Sportsby vil blive anlagt i et område med drikkevandsinteresser. Det betyder, at etablering af anlæg og aktiviteter, der medfører særlig risiko for forurening af grundvandet, så vidt muligt undgås. Der er ingen vandværksboringer i nærheden af lokalplanområdet. FORS har kildepladsen Langerød ca. 1,3 km. syd for området og kildepladsen Vallestrup/Hellestrup ca. 1,8 km. sydøst for lokalplanområdet. Lokalplanområdet ligger i ydreområdet af indvindingsoplandet tilhørende Vallestrup og Hellestrup Kildeplads.
Offentlig service
Området ligger 2,5 km. fra Holbæk station, og Bus 501A holder ved lokalplanområdes nordvestlige hjørne ca. 600 m. fra byggefeltet A.
I Holbæk er der inden for 2-3 km. placeret en lang række uddannelsesinstitutioner. Det omfatter bl.a. University College Sjælland med ti videregående mellemlange uddannelser, EUC Nordvestsjælland med Slotshaven Gymnasium og Sosu Sjælland Holbæk – Uddannelser: Grundforløbet, Social- og sundhedshjælper, Social og sundhedsassistent og Pædagogisk Assistent. Alle har et stort antal studerende, der må forventes at få gavn af sportsbyen. Derudover er der gymnasier og andre ungdomsuddannelser, folkeskoler og dagtilbud i området, som på samme måde får gavn af sportsbyen f.eks. Østre Skole, Sofielundsskolen, Holbæk Lilleskole, Isefjordskolen, Fjordskolen, Slotshaven Gymnasium og Tjørnegården fritidshjem, samt børneinstitutionerne, såsom Fjordbakken og Stormøllens Børnehave.