Statslig og regional planlægning
Dele af området er omfattet af ”Område med Særlige Drikkevandsinteresser” (OSD). Derfor stiller lokalplanen krav til håndtering og opbevaring af kemikalier, samt håndtering af tagvand i overensstemmelse med Holbæk Kommunes OSD redegørelse.
Kommuneplan 2013-2025
Området er beliggende i byzone, og er omfattet af kommuneplanens rammeområde 2.E13 som udlægger områdets anvendelse til erhvervsanvendelse. Kommuneplanrammen angiver en bebyggelsesprocent på maks. 55%, en bygningshøjde på maks. 12 meter og giver mulighed for virksomheder i miljøklasse 2-4. Rammens supplerende bestemmelser fastsætter at: ”Der skal etableres beplantningsbælte langs Valdemar Sejrsvej. Eksisterende naturværdier skal indpasses i området og suppleres med ny afskærmende beplantning.”
Kommuneplanen indeholder intentionen om at skabe en synergieffekt for erhvervsområderne i den sydlige del af Holbæk ved at tiltrække videnstungt erhverv med mulighed for nogen produktion. Denne lokalplan følger sigtet i denne overordnede intention.
En del af området i forbindelse med Kalveå hører ind under udpegningen ”Værdifulde landskaber”. Den samme del af området hører ligeledes ind under udpegningen ”Potentielle Vådområder”. Der udlægges et nyt delområde til offentlige rekreative formål, som beskytter områderne mod bebyggelse, ligesom der er fastsat bestemmelser der sikrer at bebyggelse ikke er til hinder for at området fortsat kan være vådområde.
Eksisterende lokalplaner
Området er omfattet af eksisterende lokalplan nr. 2.04 Erhvervsområde Rørvang Syd. Lokalplanen udlægger området til erhvervsformål i tre delområder, og et fjerde delområde som friholdes for bebyggelse.
Lokalplan nr. 2.04 aflyses i sin helhed og erstattes af nærværende lokalplan, som har samme afgrænsning som den eksisterende.
Kystnærhedszone
Den nordlige del af lokalplanområdet er beliggende indenfor kystnærhedszonen. Området ligger med terræn i ca. kote 24, bagved højdedraget ved Holbæk Ladegård der rejser sig til omkring kote 35. På den baggrund vurderes det at lokalplanen uden at påvirke kysten visuelt kan tillade bebyggelse højere end 8,5m. Nærværende lokalplan tillader bebyggelse i op til 12m indenfor kystnærhedszonen, men altså skærmet fra kysten af områdets terrænmæssige forhold.
Diverse udpegninger
Tveje Merløse Kirke
Dele af området er omfattet af kirkebyggelinjen for Tveje Merløse Kirke, hvilket lægger begrænsninger på højde af nybyggeri på 8,5 m indenfor byggelinjen. Dele af det omfattede område er dog skærmet af beplantning hvorfor lokalplanen udpeger 2 zoner hvor det sikres at byggeri ikke må opføres i højder over 8,5m. Området er desuden som helhed udpeget som kirkeomgivelser til Tveje Merløse Kirke, hvorfor lokalplanen stiller krav til et beplantningsbælte mod Kirken.
Indvindingsopland
Området ligger indenfor indvindingsopland til almen vandforsyning, og derfor er der stillet særlige krav til udledning af tagvand, samt befæstelsesgraden i området.
Skovbyggelinjer
En mindre del af området er omfattet af en skovbyggelinje.
Værdifulde Landskaber og Potentielle Vådområder
En del af området i forbindelse med Kalveå hører ind under udpegningen ”Værdifulde landskaber”. Den samme del af området hører ligeledes ind under udpegningen ”Potentielle Vådområder”. Der udlægges et nyt delområde til offentlige rekreative formål, som beskytter områderne mod bebyggelse, ligesom der er fastsat bestemmelser der sikrer at bebyggelse ikke er til hinder for at området fortsat kan være vådområde.
§3 områder
Indenfor lokalplanområdet er der en række områder der er omfattet af naturbeskyttelseslovens §3, som sikrer områderne mod at der foretages ændringer af tilstanden. Lokalplanen pålægger byggelinjer på 15 m omkring naturområderne.
Truede dyrearter – Spidssnudet frø.
Indenfor flere af lokalplanområdets §3 beskyttede områder er der observeret bestande af spidssnudede frøer, som er fredede jf. § 29 a i naturbeskyttelsesloven. Disse beskyttes også af byggelinjerne i forbindelse med §3 områderne, samt ved oprettelse af det nye delområde der indeholder de udpegede områder for Værdifulde landskaber og potentielle vådområder.
Trafikforhold
Lokalplanområdet trafikbetjenes af Rørvangsvej, som er tilsluttet Omfartsvejen mod syd, og fortsætter ud af lokalplanområdet mod nord.
Lokalplanområdet er godt tilsluttet det øvrige vejnet i form af let adgang til hovedvejen Valdemar Sejrsvej og Holbækmotorvejen. Rørvangsvej er kommunal vej, hvorfor det er kommunen der er vejmyndighed.
Fremtidige udstykninger på arealet skal betjenes af stikveje tilsluttet Rørvangsvej, og ikke ved direkte overkørsel.
Lokalplanområdet er dårligt betjent af offentlig transport. Det nærmeste busstoppested er for buslinje 501A, og befinder sig nord for Tveje Merløse på Gl. Ringstedvej ca. 300m fra lokalplanområdet. Derudover findes stoppested for linje 504 på Skagerakvej ca. 700 meter nordøst for området.