Statslig og regional planlægning

De nærmeste EF-habitatområder er Udby Vig og Egernæs med holme og Fuglsø. Begge ligger ca. 45 km væk og vil derfor ikke blive påvirket af det kommende boligområde.

Kommuneplan 2007-2018

Lokalplanområdet er beliggende i rammeområde 3.B14. Munkholmvej syd, Oldvejen. Inden for rammeområdet kan der opføres åben-lav bebyggelse med en bebyggelsesprocent på 30 og tæt-lav bebyggelse med en bebyggelsesprocent på 35. Åben/lav bebyggelse må opføres i 1½ - 2 etager i op til 8,5 meters højde, og tæt-lav må opføres i 2½ etager i op til 8,5 meters højde.

Gældende kommuneplanramme for området:

Bestemmelserne for rammen angiver, at ny bebyggelse og friarealer placeres efter nærmere helhedsplanlægning, hvor det sikres at ca. 15 % af grundarealet udlægges til grønne fællesområder, og at der herefter planlægges for blandede boligtyper, anslået til ca. 1/4 af grundarealet til tæt-lav boliger og ca. ¾ til åben-lav boliger.

Lokalplanen er i overensstemmelse med rammebestemmelserne, og der skal derfor ikke udarbejdes et kommuneplantillæg i forbindelse med lokalplanlægningen. Lokalplanområdet er beliggende i landzone, men overføres til byzone med den endelige vedtagelse af lokalplanen.

De seneste 10 år er store nye boligområder skudt op i Holbæk: Lundemarken, Bernth’s Have, Kasernen, Wegenersminde og parcelhuskvarterer ved Frejasvej, Stenhusvej og Tjebberup. De hidtidige udlæg til boligformål er nu næsten brugt op.

Eksisterende lokalplaner

Der er vedtaget en lokalplan nr. 3.30 for området i 2006. Lokalplanen er udarbejdet for at skabe forudsætningerne for afholdelsen af DGI/DDS landsstævnet i juni 2009. Formålet med lokalplanen var derudover at fastlægge et rekreativt område, Fælleden, og fastlægge en fornyet, langsigtet naturstrategi og rekreativ plan for arealerne. Allerede dengang var det hensigten, at der skulle udarbejdes en ny lokalplan for nærværende område, betegnet som delområde C i lokalplan 3.30, så der kunne opføres boligbebyggelse efter landsstævnes afholdelse i 2009. Nærværende lokalplan ligger derfor i direkte forlængelse af denne planlægning. Ved den endelige vedtagelse af nærværende lokalplan ophæves lokalplan nr. 3.30, for det areal lokalplan nr. 3.42 omfatter.

Link til eksisterende lokalplan for området kan hentes her.

Planlægning i forhold til nabokommuner

Planen vil ikke få mærkbar indflydelse på nabokommunerne, da området ikke visuelt vil markere sig i landskabet over længere afstande, og anvendelsen til boligformål har heller ikke større betydning for nabokommunerne. (Planlovens § 29b)

Kystnærhedszone

Lokalplanområdet er beliggende inden for 3 kilometers afstand fra kysten, og er derfor omfattet af planlovens § 16, stk. 3 og 4. Der opføres ikke bebyggelse over 8,5 meter, og det vurderes, at området ikke vil påvirke kystlandskabet, da området ligger bag eksisterende bebyggelse set fra kysten.

Drikkevandsinteresser

Lokalplanområdet ligger inden for et område udpeget til drikkevandsinteresser, men der er ikke udpeget særlige drikkevandsinteresser i området.

Fund og fortidsminder

I 1952 er der opsamlet flintaffald på området, som indikerer nærheden af en boplads fra stenalderen. Der er ikke gjort andre fund på arealet, men nær lokalplanområdet er der gjort fund fra bronzealderen. Museet anbefaler, at der foretages en arkæologisk forundersøgelse på stedet, inden et byggeri sættes i gang.

Der kan fremkomme fund indenfor lokalplanområdet, f.eks. i forbindelse med byggemodning. Jf. museumslovens § 25 kan bygherren eller den, for hvis regning et jordarbejde skal udføres på landjorden, forud for igangsætning af arbejdet anmode Holbæk Museum om en udtalelse. Såfremt der i forbindelse med grave- og anlægsarbejder konstateres fund af fortidsminder, skal den del af arbejdet, der berører fundet, straks indstilles, og fundet skal anmeldes til Holbæk Museum, jf. museumslovens § 27.

Landbrugspligt og hestehold

Der er ikke landbrugspligt på arealet.

Øst for Oldvejen – Oldvejen 1 er der registret et erhvervsmæssigt dyrehold. Jf . Bekendtgørelse nr. 915 af 27. juni 2013 om erhvervsmæssigt dyrehold, husdyrgødning, ensilage m.v., Miljøministeriet, Miljøstyrelsen skal der være en afstand fra ejendommen og indtil byzonen på 50 meter, såfremt man ønsker forsat at kunne udvide landbrugsejendommen med flere dyrenheder. Hvis ikke afstandskravet overholdes vil eksisterende lovlig anvendelse kunne fortsættes, men en udvidelse vil som sagt medfører begrænsninger for ejendommen. For de to andre ejendomme beliggende langs Oldvejen - Oldvejen 5 og 7 vil byzonen medføre begrænsninger for ejendommene såfremt de ønsker at udvide med erhvervsmæssigt dyrehold. Ejendommene vil dog forsat kunne have ikke-erhvervsmæssigt dyrehold.

Naturområder og beskyttede diger

Inden for lokalplanområdet er der i det nordvestlige hjørne en gammel frugtlund. Området der grænser op til lokalplanområdet mod vest består også af frugttræer. Lokalplanen udlægger arealet med frugttræer som grønt område, og muliggør at der kan plantes flere frugttræer i området.

Umiddelbart syd for frugtlunden er der et skovområde, der er udpeget til fredskov i lokalplan nr. 3.30. Skoven er omgivet af en 300 m skovbyggelinje, som omfatter store dele af lokalplanområdet. Der skal søges om ophævelse af skovbyggelinjen, hvorefter Naturstyrelsen vil ophæve skovbyggelinjen efter lokalplanens endelige vedtagelse.

Umiddelbart sydvest for lokalplanområdet ligger et beskyttet engområde op til lokalplanområdet. Da området ikke er omfattet af beskyttelseslinjer og ligger uden for lokalplanområdet, har det ingen indflydelse på planlægningen for området. Øst for lokalplanområdet ligger desuden en beskyttet sø. Beskyttelseslinjen går ikke ind over lokalplanområdet og har derfor ikke indflydelse på planen.

Området afgrænses mod vest af to fredede stendiger. Efter Naturbeskyttelsesloven er "sten- og jorddiger o.l." beskyttet; dvs. at også diger lavet af sand, tang eller græs- og lyngtørv er beskyttet, hvilket bl.a. skyldes deres biologiske og kulturhistoriske betydning. Beskyttelsen betyder især, at diger ikke må nedlægges eller gennembrydes uden Byrådets dispensation. Diger i byzone er ikke omfattet af denne beskyttelse. Hvis et dige komme til at ligge på grænsen mellem byzone og landzone, så er det stadig omfattet af beskyttelsen, så digerne i denne lokalplan vil fortsat være beskyttet med vedtagelse af lokalplanen.

Så vidt muligt er det forsøgt at holde afstand til digerne, for at sikre dem bedst muligt. Digerne er med til at skabe en god afgrænsning mellem Fælleden og boligområdet, så digerne ønskes bevaret og vedligeholdt. Der skal dog søges om at gennembryde det nordligst beliggende dige for at sikre, at der kan etableres en sikker skolesti til den nærmeste skole.

Naturområder og beskyttede diger

Trafikforhold og kollektiv trafik

Lokalplanområdet ligger 2,3 km fra Holbæk Station og i cykelafstand til bymidten. Langs Munkholmvej ind til bymidten er der cykelsti på begge sider af vejen. På Munkholmvej kører flere buslinjer, som har gode forbindelser ind til Holbæk Bymidte og rundt i Holbæks periferi, men også helt ud til de mindre landsbyer, der omgiver Holbæk. Buslinjerne stopper på Munkholmvej, så der er god mulighed for at komme med offentlig transport til og fra området.

Munkholmvej er en kommunalt ejet vej, så kommunen er vejmyndighed på overkørselstilladelser. Der er i dag ikke vejadgang til området, men lokalplanen fastlægger én vejadgang fra Munkholmvej og tre fra Oldvejen.

Nord for lokalplanområdet ligger Wegenersmindevej, som ønskes forbundet med Bispenhøjen vest for lokalplanområdet via en sti med fast belægning og parkbelysning. Hermed kan stien bruges som skolevej til Sofielundskolen. Ved krydsningen med Munkholmvej ønskes etableret en helle, så der sikres sikker adgang til busstoppested, dagligvarebutik og cykelsti på den anden side af vejen. Vest for lokalplanområdet bør etableres en ny stistrækning (500 meter), så lokalplanområdet og de øvrige stier nord for Munkholmvej forbindes hertil. Inden etablering af stien skal der søges om en dispensation om at bryde diget fra Byrådet, da diget er fredet. Inden for lokalplanområdet er udpeget hvilke stier, der skal etableres med fast belægning og belysning, og hvilke der kan have karakter af rekreative stier med stenmel eller grus og uden belysning. Princippet er, at de tre boligenklaver alle skal forbindes med en asfaltsti med belysning til det eksisterende stisystem.

Syd for lokalplanområdet er der planer om at forlænge Skagerakvej til Munkholmvej, for at binde øst- og vestbyen bedre sammen. Dermed mindskes den gennemkørende trafik på Oldvejen.

Offentlig service

Der ligger 2 skoler inden for en radius af 1 km fra lokalplanområdet. Disse er Andreasskolen (friskole) og Sofielundskolen (folkeskole). Der er ligeledes meget kort afstand til flere daginstitutioner i området.

Der ligger en dagligvarebutik nord for Munkholmvej tæt på lokalplanområdet.

På www.holbaek.dk kan du læse mere om fordelene ved at bo i Holbæk Kommune.

Klik for større version.

Støj

Munkholmvej er én af indfaldsvejene til Holbæk, og årsdøgnstrafikken på vejen er på 5.825 biler i døgnet (målt i 2010). Der er lavet en støjanalyse, som viser at hovedparten af boligerne ikke vil være støjplagede, hvis blot der ikke etableres udendørsopholdsarealer eller boliger 40 meter fra Munkholmvejs midte, samt indenfor 10 m fra Oldvejens vejmidte. Ved bakketoppen i nordvest kastes støjen dog længere ind på grunden, så derfor er der placeret en fælles p-plads/urban lomme på dette sted. Den skitserede bebyggelsesplan overholder dermed støjgrænserne.

Efter § 10, stk. 3, i samlebekendtgørelsen skal der fastsættes bestemmelser om etablering af afskærmningsforanstaltninger mv. i lokalplanen, hvis støjbelastede arealer udlægges til støjfølsom anvendelse. De vejledende støjgrænser på opholdsarealer, indendørs og udendørs er: Boligområder (boligbebyggelse, daginstitutioner m.v., udendørs opholdsarealer) Lden ≤ 58 dB (Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for støj fra veje. Støjgrænserne gælder for såkaldt "praktisk frit felt", dvs. uden indregning af en lydrefleksion fra boligens egen facade.) Ændres der på placering af bebyggelsen skal man være opmærksom på om støjgrænserne overholdes jævnfør støjkortet.

Klik for større version.

Jordforurening

Region Sjælland har ingen oplysninger om, at der er registreret jordforurening i området. Området er ikke områdeklassificeret.

Da Holbæk Kommune har en del overskudsjord, vil man gerne sikre steder i kommunen, hvor dette hensigtsmæssigt kan placeres. Langs med Munkholmvej og langs Oldvejen samt ved lavningen mod nordvest vil det være hensigtsmæssigt at placere overskudsjord, da der mod Munkholmvej/Oldvejen nogle steder er et stort niveauspring fra kørebane og ned til området. Det skal desuden sikres at overfladevand ledes til regnvandsbassinerne. Ved lavningen er det hensigtsmæssigt at placere jord, for at hindre at overfladevand ender her. Ved placering af jord er det vigtigt, at det får en landskabelig bearbejdning, samt at det undgås at jordtoppene bliver så høje, at der visuelt ikke er kontakt mellem de omkringliggende veje og boligområdet. Jorden skal være med til at udligne niveauforskelle og ikke etableres som deciderede støjvolde.

Klik for større version.

Hvis der efterfølgende ved grave- og anlægsarbejdet konstateres jordforurening, skal arbejdet indstilles og kan først genoptages når dette meddeles. Fundet anmeldes til Vækst og Bæredygtighed, Holbæk Kommune jf. jordforureningslovens § 71. Send en mail til jord@holb.dk eller kontakt os på tlf. 72 36 36 36. Ændret anvendelse af kortlagt forurenet jord kan kræve tilladelse efter jordforureningslovens § 8.