I henhold til lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23. november 2015 om planlægning med senere lovændringer fastlægges hermed følgende bestemmelser for det i §2 nævnte område.
Lokalplanens formål er:
- at fastlægge områdets anvendelse til boligformål i form af åben/lav og tæt/lav boligbebyggelse med tilhørende friarealer.
- at sikre boligernes tilpasning til det eksisterende terræn.
- at fastlægge den overordnede vej- og stistruktur samt placering af ny bebyggelse.
- at udlægge områder og etablere anlæg til lokal regnvandshåndtering, der er med til at forbygge oversvømmelse ved fx ekstremregn.
2.1 Lokalplanområdet er afgrænset som vist på kortbilag 1 og omfatter jf. matrikelkortet en del af matrikel 78 Holbæk Markjorder, samt hele matrikel 80a, Holbæk Markjorder. Samt alle parceller der sidenhen udstykkes indenfor lokalplanområdet.
2.2 Med den offentlige bekendtgørelse af Byrådets endelige vedtagelse af planen overføres lokalplanområdet fra landzone til byzone.
3.1 Lokalplanen udlægges til boligformål i form af åben-lav og tæt-lav boligbebyggelse med tilhørende fællesarealer.
3.2 Lokalplanområdet er opdelt i delområderne I, II, III og IV som vist på kortbilag 5.
For Delområde I gælder
3.3 Delområdet må kun anvendes til åben-lav boligbebyggelse (helårsboliger) i form af enfamiliehuse med tilhørende fællesarealer.
For Delområde II gælder
3.4 Delområdet er udlagt til tæt-lav boligbebyggelse (helårsboliger) i form af række- og kædehuse med tilhørende fællesarealer.
3.5 Delområdet kan alternativt anvendes til åben-lav bebyggelse. Såfremt der etableres åben/lav boligbebyggelse er det bestemmelserne for delområde I, der gælder for området. Området må kun bebygges med enten åben-lav eller tæt-lav boligbebyggelse.
For Delområde III gælder
3.6 Delområdet må kun anvendes til fælles friareal med stiforløb og fællesfaciliteter som legeplads og opholdsmuligheder.
3.7 Der kan i området placeres mindre bygninger/anlæg til områdets tekniske forsyning, samt etableres regnvandsbassin, vandrender og grøfter til håndtering af regnvand.
3.8 Grundejerforeningen må etablere anlæg til fælles formål, herunder affaldsøer/genbrugspladser og lignende.
3.9 Der skal etableres regnvandsbassin til opsamling af regnvand som vist på kortbilag 5. Der kan etableres vandrender og grøfter til håndtering af regnvand.
For Delområde IV gælder
3.10 Delområdet må kun anvendes til fælles opholdsareal med stiforløb og fællesfaciliteter som legeplads og opholdsmuligheder.
3.11 Der skal etableres regnvandsbassin til opsamling af regnvand som vist på kortbilag 5.
3.12 Der kan i området placeres mindre bygninger/anlæg til områdets tekniske forsyning, samt etableres vandrender og grøfter til håndtering af regnvand.
4.1 Udstykning skal ske efter principperne vist på kortbilag 5.
For delområde I gælder
4.2 Ved udstykning til åben-lav boligbebyggelse skal grundstørrelserne være mellem 800 og 1200 m2. Der må opføres maks. 35 åben-lav boliger.
For delområde II gælder
4.3 Ved udstykning til tæt/lav boligbebyggelse skal grundstørrelsen være min. 400 m2. Der må opføres maks. 8 tæt/lav boliger. Alternativt kan delområdet udlægges til 4 åben-lav boliger med en grundstørrelse på mellem 800 og 1200 m2, efter bestemmelserne gældende for delområde 1.
For Delområde III og IV gælder
4.4 I delområderne kan der ikke udstykkes til boliger.
5.1 Ny bebyggelse kan maks. opføres i 2 etager, foruden eventuel kælder. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må være højere end 8,5 m over terræn*.
*) Såfremt der bygges i 2 fulde etager opnås en bedre anvendelse af grundarealet.
5.2 Der må kun etableres tagterrasser på boligbebyggelsens stueetage.
For Delområde I gælder iøvrigt
5.3 Bebyggelsesprocenten må maksimalt udgøre 30% for den enkelte matrikel.
5.4 Boligbebyggelse skal placeres i byggelinje 5 meter fra vejskel, som vist på kortbilag 5. På grunde uden byggelinje, kan bebyggelsen placeres frit på grunden. Garager, carporte og mindre bygninger såsom skure og udhuse må ikke placeres foran byggelinjen.*
*) Bebyggelsen placeres således på grunden i forhold til vej og forhaver af hensyn samspillet mellem det private og nabofællesskabet samt for at medvirke til at opbygge en fælles identitet og tryghed i boligområdet. Enkelte grunde er ikke omfattet af byggelinjen, hvis grundens placering og/eller udformning er uhensigtsmæssig i forhold til byggelinjen.
5.5 Den maksimale befæstelsesgrad* for den enkelte grund må ikke overstige 40%.
*Befæstelse defineres som det samlede bebyggede areal sammenlagt med de befæstede arealer på den enkelte grund.
For Delområde II gælder iøvrigt
5.6 Bebyggelsesprocenten må maksimalt udgøre 35 procent for den enkelte matrikel.
5.7 Ny bebyggelse må kun opføres i princippet som angivet på illustrationsplan, kortbilag 4, hvor bebygggelsen etableres som forskudte bygningskroppe, hvorved den tilpasses terrænet.
5.8 Den maksimale befæstelsesgrad* for den enkelte grund må ikke overstige 50%.
*Befæstelse defineres som det samlede bebyggede areal sammenlagt med de befæstede arealer på den enkelte grund.
5.9 Hvis delområdet anvendes til åben-lav boligbebyggelse gælder i stedet bestemmelserne for delområde I.
For Delområde III gælder iøvrigt
5.10 I delområdet må der ikke opføres bebyggelse udover mindre bygninger/anlæg til teknisk forsyning, bygninger til drift af delområdet og bygninger til fælles formål. Der må samlet i delområdet højst opføres 35 m2. De nævnte bygninger må ikke opføres med en større højde end 3,5 m over terræn.
For Delområde IV gælder iøvrigt
5.11 I delområdet må der ikke opføres bebyggelse udover mindre bygninger/anlæg til teknisk forsyning, bygninger til drift af delområdet og bygninger til fælles formål. Der må samlet i delområdet højst opføres 35 m2. De nævnte bygninger må ikke opføres med en større højde end 3,5 m over terræn.
6.1 Tage må ikke udføres med helvalm*. Alle tage skal fremstå som sorte, grå eller røde tage. Ved flade tage kan der etableres grønne tage (vegetationstage).
*) Lokalplanen fastlægger herudover ingen særlige krav til tagenes geometri. Tagformen må frit vælges så længe bestemmelserne om bygningers maksimale højde overholdes.
6.2 Der må ikke anvendes plast- eller ståltage på boligbebyggelse.
6.3 Huse i træ må ikke opføres som bjælkehuse.
6.4 Solfangere/solceller skal indgå som bygningselementer på tage og i facader og opsættes direkte i plan med overflade på tagflader eller i facader, således at elementerne indgår som husets andre bygningselementer i overfladen. Synlige fritstående konstruktioner på bygninger er ikke tilladt. Solceller må ikke placeres på jorden.
6.5 Parabolantenner skal placeres under bygningernes øverste tagkant, og må ikke være synlige fra offentlig vej.
6.6 Materialer på tage og facader må ikke være reflekterende eller give anledning til væsentlige gener for omgivelserne. Glanstallet må maksimalt være 30 - solceller og glaspartier er undtaget.
For Delområde II gælder iøvrigt
6.7 Boligbebyggelsen skal udføres i materialer, så den samlede bebyggelse fremstår som en helhed.
7.1 Vejadgang til lokalplanområdet skal ske fra Oldvejen, som vist på kortbilag 5.
7.2 Veje og stier udlægges som vist i princippet på kortbilag 5.
7.3 Veje skal anlægges som private fællesveje.
7.4 Veje skal befæstes med asfalt. Kørebanen skal afgrænses med kantsten eller bånd af granit- eller betonsten.
7.5 Boligvej A udlægges i 8 meters bredde og anlægges med 5,0 m kørebane og 1,5 meter bredt fortov i den ene side. Græsrabatten kan udnyttes til afvandingssgrøfter til afledning af regnvand.
7.6 Boligvej B udlægges som ensrettet kørebane i 3,5 meters bredde, med yderligere 1,5 kørefastbelægning udformet som fortov. Der udlægges græsrabat efter princippet vist på kortbilag 3. Græsrabatten kan udnyttes til afvandingssgrøfter til afledning af regnvand.
7.7 Indkørselsstrækningen på boligvej B – se kort bilag 5. Skal udlægges i min. 8 meters bredde og anlægges med 5,0 m kørebane og 2 m fortov i den ene side.
7.8 Boligvej B skal udlægges som Opholds- og legeområde med dertilhørende skiltning og krav til udformning af vejfladen*.
*Opholds- og lege område er en særlig klassificering af vejareal, hvor vejsystemet indrettes på de gående og legendes præmisser. Veje udlagt som Opholds- og legeområde skal skiltes på særlig vis, og der indføres en hastighedsgrænse på 15 km/t.
7.9 I tilknytning til boligvejene skal der sikres vendemuligheder for lastbiler (renovationsvogne, flyttebiler mv.) Vendepladser anlægges i overensstemmelse med placeringerne vist på kortbilag 5 (markeret med "v").
7.10 Der udlægges et areal med en bredde på 5 m til anlæg af fortov og/eller cykelsti langs Oldvejen. Udlægget laves fra vejkant på Oldvejen og 5 m tilbage derfra. Se kortbilag 5.
7.11 Der må kun etableres én overkørsel pr. ejendom til vej. Overkørsler må anlægges i maksimalt 5 meters bredde.
7.12 Der skal etableres belysning langs områdets veje.
8.1 Stier skal udlægges i overensstemmelse med principperne vist på kortbilag 5.
8.2 Stier skal mødes med nabostier i knudepunkter angivet på kortbilag 5.
8.3 Stier der er stiplet med violet på kortbilag 5, skal anlægges som fællessti i min. 2 meters bredde, have fast belægning og belysning.
8.4 Stier markeret med grøn på kortbilag 5 udlægges i min. 2 meters bredde.
8.5 Stier markeret med blå på kortbilag 5 udlægges i min. 2 meters bredde og etableres som regnvandssti med en regulering af terrænet således, at regnvand opsamles og ledes mod lavtliggende arealer i delområde 4. Stien anlægges så den kan benyttes rekreativt når den ikke faciliterer afledning af regnvand.
8.6 Stier skal anlægges som private fællesstier.
9.1 Der skal udlægges parkering svarende til 2 parkeringspladser pr. bolig, heraf skal 1 parkeringsplads anlægges.
9.2 Der skal etableres gæsteparkering indenfor delområde 3.
10.1 Skiltning og reklamering, udover almindelig navne- og nummerskiltning, må ikke finde sted.
11.1 Det naturlige terræn skal i videst mulige omfang bevares. Der må ikke foretages terrænreguleringer på mere end +/- 0,5 m i forhold til det naturlige terræn.
11.2 Terrænregulering i og mod skel må ikke ske med støttemure, men skal afsluttes i flade, bløde kurver med maksimal hældning på 1:5. Terrænreguleringer tættere på skel end 1 m er ikke tilladt.
11.3 I forbindelse med anlæg af render og grøfter til overfladisk afledning af regnvand, kan terrænet reguleres med mere end 0,5 meter for at sikre, at en hensigtsmæssig vandafledning kan finde sted.
11.4 Ved legepladser, bålpladser eller andre udeaktiviteter kan der anlægges jordformationer inden for delområde III og IV. Disse jordformationer skal gives en naturpræget og organisk udformning. Jordformationerne må etableres med en maks. højde på 1,5 m over eksisterende terræn. Jvf. placering af legepladser på kortbilag 3 og 4.
11.5 Terræn på brinker mod vandrender og regnvandssøer må ikke anlægges med en større hældning end 1:5.
For Delområde I og II gælder
12.1 Hegn i skel må kun udføres som hæk.
12.2 Hække mod stier, veje og fællesarealer skal plantes min. 30 cm fra skel, således at beplantningen til enhver tid kan holdes inde på egen grund.
12.3 Der må ikke etableres hæk eller anden beplantning, der kan blive højere end 1,5 m, indtil 5 m fra skel mod boligvej*.
*Så gaderummet fremstår åbent, og let overskueligt.
12.4 Henstilling og parkering af ikke-indregistrerede køretøjer og campingvogne, samt både over 3500 kg må ikke finde sted indenfor lokalplanområdet.
12.5 I delområde I og II skal vand fra tage, veje, stier og belægninger nedsives på egen grund.*
*Tagvand må uanset denne bestemmelse opsamles til genanvendelse i hus og have.
12.6 Der skal sikres adgang til drift og vedligeholdelse af regnvandsbassiner, åbne vandrender, dræn og lignende.
12.7 Ubebyggede arealer der befæstes, fx opholdsarealer, stier, parkering o.l., skal anlægges med permeable belægningstyper.*
For Delområde III og IV gælder iøvrigt
12.9 Der udlægges privat fælles friareal som vist på kortbilag 5. Anlæg af ubebyggede arealer skal ske i henhold til principperne vist på kortbilag 3 og 4.
12.10 Der skal etableres lege- og opholdsarealer som vist på kortbilag 3 og 4 svarende til min 10 % af lokalplanområdet.
12.11 Terrænet skal reguleres så det fremstår med landskabelige former. Arealet skal henligge som græsflade, og beplantes med fritstående træer samt grupper af buske og evt. stauder.
12.12 Henstilling og parkering af ikke-indregistrerede køretøjer og campingvogne, samt både over 3500 kg må ikke finde sted indenfor lokalplanområdet.
12.13 Inden for delområde III og IV kan der desuden opføres mindre skure ifm. områdernes brug som fællesarealer.
12.14 Der skal sikres adgang til drift og vedligeholdelse af regnvandsbassiner, åbne vandrender, dræn og lignende.
13.1 Tekniske anlæg og installationer, herunder elskabe, varmepumper samt ventilation skal være indesluttet i bygningerne eller være en del af bygningernes arkitektur. Transformerstationer skal indpasses i området under hensyn til at de bliver så lidt synlige så muligt og placeres under hensyntagen til nabobebyggelse.
13.2 De tekniske anlæg i området skal skjules med beplantning.
14.1 Såfremt der etableres have-/opholdsarealer indenfor 8 m til vejkant på Oldvejen skal der etableres støjafskærmning. Afskærmningen skal etableres som støjskærm med en højde på 1,8 m.
14.2 Støjafskærmningen beplantes med klatre- eller slyngplanter således at den fremstår grøn og skjules fra Oldvejen. Alternativt kan der mod Oldvejen plantes en hæk foran støjskærmen, så denne skjules.
14.3 Etablering af støjskærm samt tilhørende beplantning må ikke ske indenfor arealudlægget til fortov/cykelsti/oversigtsarealer, som er udlagt 5 m fra vejkant langs med Oldvejen.
15.1 Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige grundejere indenfor lokalplanens område. Grundejerforeningen skal oprettes senest når halvdelen af boligenhederne er taget i brug.
15.2 Grundejerforeningen er pligtig til at forestå drift og vedligeholdelse - herunder af private fællesveje, dræn, brønde, regnvandsanlæg, stier, grønne friarealer, og tilhørende beplantning.
15.3 Det påhviler grundejerforeningen selv at udarbejde foreningens vedtægter, som skal godkendes af byrådet.
15.4 Grundejerforeningen er pligtig til at tage skøde på de fælles friarealer, veje, stier og anlæg til regnvandshåndtering.
Ny bebyggelse må ikke tages i brug før:
16.1 Veje, stier, parkering og belysning jf. § 7-9 er etableret.
16.2 Der er etableret anlæg, render og bassiner til håndtering af regnvand, herunder regnvandsstien jvf. lokalplanens redegørelse.
16.3 Ny bebyggelse må ikke tages i brug før bebyggelsen er tilsluttet spildevandskloaknettet.
16.4 Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før der er skabt sikkerhed for, at opholdsarealer og boliger ikke belastes med trafikstøj fra Oldvejen eller Munkholmvej, der overstiger Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier. Udlægges grundene så der er behov for støjafskærmning skal denne være opsat og beplantet jvf. § 14.1-14.3.
17.1 Servitutnr. 10078-21 - Lyst d. 27.05.1975 - Dok. om adgangsbegrænsning mv, Vedr. 31A aflyses for lokalplanområdet tilhørende lokalplan 3.81 ved lokalplanens vedtagelse. Påtaleberettiget er Holbæk Byråd.
18.1 Indtil forslaget er endeligt vedtaget af Kommunalbestyrelsen må området, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Det gælder efter planlovens § 17 et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelse. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommen kan fortsættes som hidtil.
18.2 Når fristen for fremlæggelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan Kommunalbestyrelsen give tilladelse til, at ejendommen ændres eller bebygges i overensstemmelse med forslaget. Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra datoen for forslagets offentliggørelse og indtil forslaget er endelig vedtaget, dog højst indtil et år efter offentliggørelsen.
19.1 Efter Holbæk Kommunalbestyrelses endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må de ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge planlovens § 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser.
19.2 Den eksisterende lovlige anvendelse kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v. der er indeholdt i planen. Lokalplanen tinglyses ikke på de ejendomme, der er omfattet af planen, men indberettes til PlanSystemDK.
19.3 Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser på betingelse af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt ved lokalplanen.
20.1 Lokalplan 3.81 – Boligområdet Olden er vedtaget af Kommunalbestyrelsen i Holbæk den 15. august 2018.