Bestemmelser

4.1   Lokalplanområdet kan udstykkes som én eller flere storparceller. Herunder skal vejadgang og interne private fællesveje udstykkes som én separat matrikel.

Mindre udstykning for tekniske anlæg må forefindes.

5.1   Bebyggelsesprocenten må maksimalt udgøre 70 % for området som helhed. 

5.2   Ny boligbebyggelse kan kun opføres med en placering inden for de udlagte byggefelter,
Byggefelt 1 og 2, som vist på kortbilag 5.

5.3   Bebyggelse skal udformes som karrébebyggelse med et fælles indre friareal i midten, i henhold til principperne vist på kortbilag 5.

5.4   Bebyggelse indenfor byggefelt 1 må maks. opføres i 3 etager. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tag må være højere end 12 m over terræn. Facader på bebyggelse inden for byggefelt 1 må maks. have en facadelængde på 48 m. Hvis den samlede facadelængde overstiger 48 m, skal facaden opdeles og fremtræde med forskydninger i facadeplan på minimum 1 m, således at bygningen opleves som flere bygningsvolumener i henhold til principperne vist på kortbilag 5.       

5.5   Bebyggelse indenfor byggefelt 2 må maks. opføres i 2 etager. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tag må være højere end 9 m over terræn. Facader på bebyggelse inden for byggefelt 2 må maks. have en facadelængde på 60 m. Hvis den samlede facadelængde overstiger 60 m, skal facaden opdeles og fremtræde med forskydninger i facadeplan på minimum 1 m, således at bygningen opleves som flere bygningsvolumener i henhold til principperne vist på kortbilag 5.

5.6   Husdybden for boliger i etagebebyggelse må ikke overstige 12 meter.

5.7   Mindre bygninger, såsom skure, udhuse og overdækninger, kan opføres uden for byggefelt. Højden på disse må ikke overstige 3,5 m.

5.8   Boligbebyggelse skal placeres med en afstand på min 2,5 meter til skel, mod både nabo, sti og vej.

5.9 Småbyggeri kan placeres tættere på skel end 2,5 meter, hvis højden ikke overstiger 2.5 meter og samlet længde i skel ikke overstiger 12 meter for hver skelside - dog placeret så vedligehold kan ske fra egen matrikel.

For hele området gælder:

6.1 Eksisterende bygninger kan nedrives

7.1   Facader på ny bebyggelse skal udføres i træ, og skal fremstå i træets naturlige farve eller i jordfarver efter Farveskala, kortbilag 6 eller en blanding heraf med sort eller hvidt. Træfacader må ikke fremstå som bjælkehytter af rundtømmer el.lign. Mindre bygningsdele, som indgangspartier og lign., kan herudover fremstå i andre materialer som f.eks. metal.    

7.2   Gavlfacader for Byggefelt 2 kan udføres i teglsten, teglspån, natursten, naturskifer, glas, metal eller med træbeklædning. Gavlfacader i tegl skal fremstå i blank mur med teglsten i røde, gule eller brune nuancer eller med filset eller pudset overflade i jordfarver efter Farveskala, kortbilag 6 eller en blanding heraf med sort eller hvidt. Gavlfacader i træbeklædning skal fremstå i træets naturlige farve eller i jordfarver efter Farveskala, kortbilag 6 eller en blanding heraf med sort eller hvidt. På gavlfacader kan gavludsmykning/gavlmalerier tillades efter kommunalbestyrelsens nærmere godkendelse i hvert enkelt tilfælde. Ved bebyggelsens hovedindgang i gavlfacade for Byggefelt 2 skal indgangsparti markeres med et overdækket udhæng over dørpartiet.

7.3   Tage på ny bebyggelse/ boliger skal udføres som enten symmetriske sadeltage uden valm og udhæng, flade tage eller tage med ensidig taghældning. Taghældningen må ikke overstige 45 grader. Tage skal beklædes med teglsten i røde, gule, brune eller sorte nuancer, galvaniseret stål eller stål i sorte nuancer, sort eller mørkegrå tagpap, træspån, naturskifer eller eternit. Vegetationstag som sedumtag kan også anvendes.

7.4   Det indre fælles friareal kan opføres som en vinterhave med overdækning i glas e. lign. transparent materiale. Overdækningen kan udføres med en anden hældning og form end de andre tage på bebyggelsen, f.eks. kurvet. Mindre dele af overdækningen kan udføres i andre materialer, såfremt det er begrundet i særlige arkitektoniske, miljømæssige, rekreative, energimæssige eller funktionelle hensyn, herunder f.eks. solafskærmning.

7.5   Der må ikke anvendes reflekterende materialer på tage og facader med undtagelse af vinduer, glaspartier, transparente materialer og solceller. Refleksionsværdien for tag- og facadematerialer må maksimalt være 20. Reflekterende byggematerialer som eks. solceller, glas el.lign. skal være antirefleksbehandlede og opsættes på en måde, hvor de ikke giver blændingsgener for omkringliggende naboejendomme  samt internt mellem boliger og deres opholdsarealer. Herunder altaner og terasser.

7.6   Vinduesrammer og døre skal fremstå med overflader af træ eller træ/metal. Inddækninger, sålbænke og vinduesrammer skal fremtræde i jordfarver efter Farveskala, kortbilag 6 eller en blanding heraf med sort eller hvidt og må ikke fremstå i blanke og reflekterende materialer. 

7.7   Altaner skal udformes som indeliggende altaner. Altanværn enten skal fremstå let, f.eks. i stål eller glas, eller udføres i samme materiale og med samme overflade som facaden, jf. 7.1. Altanværn skal fremstå ensartede for hele området.

7.8   Nedløbsrør, tagrender og afdækninger på ny bebyggelse skal udføres i metal som eks. aluzink, zink, tombak, kobber eller lign. og skal fremstå ensartede for hele området.

7.9   Skiltning, belysning og opsætning af andet facadeudstyr skal tilpasses bygningens arkitektur. Skiltning og flagning i reklameøjemed er ikke tilladt inden for lokalplanområdet. Belysning af skilte skal være nedadrettet. Belyste skilte skal være afdæmpede og må ikke blænde, pulsere eller blinke.

7.10   Solceller og lign. energiproducerende anlæg skal være antirefleksbehandlede. Solfangere/solceller placeret på tage, som er synlige fra terræn (eksempelvis saddeltage), skal indgå som integrerede bygningselementer og opsættes i plan med tagfladen og tilpasses bygningens arkitektoniske helhed. Solceller på tage som ikke ses fra terræn (eksempelvis flade tage) må højst rage 1,0 m op over tagets højeste punkt og ikke højere end den maksimale højde for bebyggelse. Anlægget skal placeres mindst 1,0 m fra tagkant.

7.11   Ventilationsanlæg og lignende tekniske installationer placeres under hensyntagen til nabobebyggelse, se i øvrigt 11.1. Såfremt ventilationsanlæg placeres på tag skal alle lodrette sider afskærmes med tegl, træ eller metal, så de fremstår som en del af bygningens arkitektur.

For mindre bygninger gælder:

7.12   Mindre bygninger, såsom skure og udhuse, skal udføres i teglsten, teglspån, natursten, naturskifer eller med træbeklædning. Teglfacader skal fremstå i blank mur med teglsten i røde, gule eller brune nuancer eller med filset eller pudset overflade i jordfarver efter Farveskala, kortbilag 6 eller en blanding heraf med sort eller hvidt. Træfacader må ikke fremstå som bjælkehytter af rundtømmer el.lign., og skal fremstå i træets naturlige farve, sort eller i jordfarver efter Farveskala, kortbilag 6 eller en blanding heraf med sort eller hvidt.

7.13   Tage på mindre bygninger, såsom skure og udhuse, skal udføres som symmetriske sadeltage uden valm, flade tage eller tage med ensidig taghældning. Tage skal beklædes med teglsten i røde, gule, brune eller sorte nuancer, galvaniseret stål eller stål i sorte nuancer eller mørkegrå tagpap, træspån, naturskifer eller eternit. Vegetationstag som sedumtag kan også anvendes.

8.1   Veje

Vejadgang til lokalplanområdet skal ske fra Østerled. Veje skal anlægges som private veje og private fællesveje, og udlægges efter princippet som vist på kortbilag 5. Private fællesveje skal anlægges med kørebane i en bredde af mindst 5 m, og skal befæstes med fast belægning som f.eks. slotsgrus, asfalt eller belægningssten. Veje kan afgrænses med kantsten eller bånd i stål, granit- eller betonsten. Der skal sikres vendemulighed for renovationskøretøjer mv. Brandveje, som ikke er en del af andre belagte arealer, skal etableres så de fremstår så grønne som muligt, eks. i plastarmeringsnet, græsarmeringssten eller lignende.

8.2   Stier

Stier skal udlægges med en mini­mumsbredde på 1,5 meter, og med en minimumbelægningsbredde på 1,3 meter i permeabel belægning jf. BR18. Stier skal anlægges med f.eks. grus eller som klippet græssti efter princippet som vist på kortbilag 5.

8.3   Parkering

Der skal udlægges parkering svarende til 1 parkeringsplads pr. bolig. Parkeringspladserne skal udformes som fællesparkering med parkeringslommer, efter princippet som vist på kortbilag 5. Parkeringsarealer skal etableres med permeabel belægning, som f.eks. brosten, slotsgrus, chaussesten, græsarmering el.lign. Parkeringsarealer kan beplantes med træer jf. §9.3 Øvrige ubebyggede arealer.

8.4   Cykelparkering

Der skal anlægges min. 1,5 cykelparkeringspladser pr. bolig. Cykelparkeringspladserne skal placeres samlet eller i mindre enheder i tilknytning til boligkarréerne, som vist på kortbilag 5. Mindst en tredje del af cykelparkeringspladserne skal være overdækkede.

10.1  Indenfor lokalplanens område må der ikke ske terrænregulering udover 0,5 meter i forhold til det eksisterende terræn og ikke nærmere naboskel end 1 meter. Indenfor mindre afgrænsede områder, som markeret på kortbilag 5, kan der i forbindelse med LAR-løsninger og byggemodning ske terrænregulering +/- 1 m i forhold til eksisterende terræn.

11.1   Der skal etableres belysning langs veje, parke­ringsareal samt stiforbindelser. 

11.2   Belysningen må ikke virke blændende og skal placeres i en sådan afstand fra naboejendomme at lyskegle ikke lyser ind på naboejendomme. Parklamper skal udføres med nedadrettet lys­kilde og i max lyspunkthøjde på 3 meter over terræn. Pullertbelysning skal udføres med nedadrettet lys­kilde og i max lyspunkthøjde på 0,5 meter over terræn.

Armaturer skal være med vandret skærm med en hældning på max. 3 grader. Armaturer kan monteres på arme med en maksimal længde på 80 cm.

11.3  På veje og stier skal der anvendes lyskilder med en farvetemperatur mellem 2800K og 3200K og en farvegengivelse svarende til en Ra-værdi på min. 70 eller højere.

11.4   På grønne fælles friarealer og langs stier skal belysning udføres som pullertbelysning.

11.5 Lyskilder med samme belysningsfunktion skal være ens på de ubebyggede arealer inden for hele lokalplanens område.

13.1   Al regnvand og tagvand (der ikke opsamles og anvendes til andet formål) fra befæstede arealer skal enten nedsives eller ledes til regnvandskloak i overensstemmelse med den gældende Spildevandsplan.

14.1   Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige grundejere inden for lokalplanens område. Grundejerforeningen skal oprettes senest, når 25 % af boligerne er taget i brug.

14.2   Grundejerforeningen skal varetage grundejernes fælles opgaver, såsom anlæg, drift og vedligeholdelse af fællesarealer, herunder friarealer samt beplantning af disse, anlæg til lokal håndtering af regnvand, indre fælles friarealer, samt parkering, private fælles veje og stier indenfor lokalplanens område, som det fremgår af kortbilag 5.

14.3  Det påhviler grundejerforeningen selv at udarbejde foreningens vedtægter, som skal godkendes af Kommunalbestyrelsen.

14.4   Grundejerforeningen er pligtig til at tage skøde på fællesarealerne herunder friarealer, anlæg til lokal håndtering af regnvand, indre fælles friarealer, samt parkering, private fælles veje og stier indenfor lokalplanens område, som det fremgår af kortbilag 5.

15.1  Inden ibrugtagning af bebyggelse skal Holbæk Kommune have godkendt en plan for, hvordan og hvornår fælles friarealer og beplantning i skel skal indrettes og beplantes. 

15.2  Ny bebyggelse må ikke tages i brug før spildevandsplanens bestemmelser er overholdt og der er foretaget den nødvendige klimasikring. Bebyggelsen skal være tilsluttet fælles private og offentlige anlæg for regn- og spildevand. 

15.3  Inden ibrugtagning af bebyggelsen skal boliger være tilsluttet kollektiv vandforsyning.

15.4 Inden ibrugtagning af bebyggelse skal vejadgang og parkeringsarealer være anlagt.

18.1   Indtil planforslaget er endeligt vedtaget af Kommunalbestyrelsen må området ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Det gælder efter planlovens § 17 et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelse. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommen kan fortsættes som hidtil.

18.2   Når fristen for fremlæggelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet kan Kommunalbestyrelsen give tilladelse til, at ejendommen ændres eller bebygges i overensstemmelse med planforslaget. Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra datoen for forslagets offentliggørelse og indtil forslaget er endelig vedtaget, dog højst indtil et år efter offentliggørelsen.