Lokalplanens indhold
Lokalplanen er udformet som et tillæg til gældende Lokalplan 3.83 for Holbæk Have. Bestemmelserne i dette tillæg supplerer derfor de gældende bestemmelser i Lokalplan 3.83, for det mindre delområde, som nærværende lokalplantillæg omfatter.
Lokalplantillægget muliggør opførelse af etageboligbebyggelse og rækkehusbebyggelse med tilhørende friareal og parkering, svarende til den gældende Lokalplan 3.83, men ændrer lidt ved placering og udformning heraf inden for lokalplantillæggets afgrænsning, således at byggefelter ved rækkehuse inden for arealet sammenlægges med byggefelter ved de nordlige karréer. De tidligere udlagte byggefelter BF8 og BF9 sammenlægges herved til ét byggefelt ligesom BF10-BF11 tilsvarende sammenlægges til ét byggefelt. Det maksimalt tilladte etageantal fastsættes svarende til gældende Lokalplan 3.83, således at der fastsættes maksimalt etageantal på 1-5 etager. I forlængelse af tilkøbt byggeret ved supplerende arealopkøb opjusteres etagearealet inden for området med 1.963 m2 til 38.998 m2 for det samlede byggeretsgivende delområde i medfør af Lokalplan 3.83.
Det omhandlede delområde gives fortsat vejadgang via Højen. Sammenlægningen af byggefelterne giver plads til en ny intern vej mod nord, der giver adgang til p-pladserne langs Højen, og endvidere gives lidt ekstra plads til en udvidelse af den grønne kile syd for byggefelterne.
Bestemmelser vedr. facadeudformning og materialer fastholdes som ved eksisterende lokalplan 3.83, med krav om murede facader.
Illustration af ny bebyggelse inden for lokalplantillæg 3.91
Illustration af ændret parkeringsløsning mod Højen
Illustration af bebyggelse fra Lokalplan 3.83
Arealets sammenhæng til den grønne kile, der strækker sig fra Fælleden ind mod byen, indarbejdes i lokalplanforslaget,
og sikres som en grøn central forbindelse gennem arealet.
Planområdet ligger indenfor den kystnære del af byzonen, i en afstand af godt 1 km fra fjorden. Arealet mellem kysten
og planområdet er fuldt udbygget, med bymæssig bebyggelse, og ny bebyggelse vurderes ikke at have nogen væsentlig
indvirkning på kystlinjen.
Den grønne kile binder natur og by sammen og skaber forbindelse helt ind i det nye boligområde. Den grønne kile
består bl.a. af haverum, stier, bakker, søer og private haver samt et snoet lavningsforløb for regnvandsforsinkelse og
nedsivning. Opholdsarealer indrettes bl.a. med legepladser målrettet småbørn, og evt. fitnessfaciliteter for større børn
og voksne.
Den grønne kile skal udgøre min. 20 % af ejendommen. Kilen skal udlægges i en bredde på min. 10 m. Der anlægges en
offentligt tilgængelig sti, som binder stierne i Fælleden sammen med stierne omkring Holbæk Have og videre ind til
bymidten. Stien udformes som en gang- og cykelsti, målrettet de bløde trafikanter og anlægges med en bredde på min.
4 m. Stien anlægges i fast belægning med belysning.
Eksisterende beplantning bevares i det omfang det er muligt, hvor det bidrager som rumskabende elementer med
fortættende havekvalitet sammen med andre karaktergivende bevaringsegnede træer. Ny beplantning placeres i
grupper og består af løvfældende træer og buske eller andre stedtypiske arter.
Vejadgang til nærværende lokalplanområde sker fra Højen, mens den resterende del af området betjenes via Holbæk Have og Borgmestergårdsvej. Der etableres p-pladser i henhold til kommuneplanens normer.
Cykelparkering skal placeres tæt på bebyggelsens portrum hvor der er naturlig forbindelse til stisystemet. Der skal etableres overdækninger for cykler.
Overfladevand fra tage og befæstelser ledes til grøfter, lavninger og regnvandsbassiner, hvorfra der sker en kombineret fordampning/nedsivning og bortledning med en maksimal afløbskoefficient på 0,5. Grøfter og lavninger udformes som forbundne kar og forsinkelsesbassiner.
Byggeriet vil blive projekteret og udført så det opfylder Bygningsklasse 2020. Opvarmning i byggeriet planlægges gennemført enten ved fjernvarme eller alternativ opvarmning som eks. jordvarmepumper.
Rammelokalplanens delområder
Den eksisterende Lokalplan 3.83 fastsætter de overordnede bestemmelser for et større område og sikrer derved at der skabes en
rød tråd i udviklingen af området, selvom det sker over en årrække og af forskellige aktører. En rammelokalplan forudsættes fulgt op af en eller flere mere detaljerede lokalplaner, før området kan udbygges.
Rammelokalplanens primære fokus er disponering af bebyggelsen, fastlæggelse af byrum og grønne områder samt den trafikale løsning. Frem mod fuld udbygning af området vil rammelokalplanen blive suppleret af efterfølgende projektlokalplaner, der fastlægger byggeretsgivende bestemmelser for de enkelte områder. Nærværende Lokalplan 3.91 er beliggende inden for den byggeretsgivende del af Lokalplan 3.83, i delområde 2, og en mindre del af den grønne kiles delområde 1A.
Det nye boligområde Holbæk Have er bygget op omkring 3 overordnede principper.
1. Den Grønne Kile
Det tidligere stadionområde lægger sig i skellet mellem by og natur. Med landskabet som det centrale hovedgreb skaber den ny bydel på stadionområdet en stærk grøn forbindelse mellem Fælleden mod syd og de tværgående stiforbindelser på Højen samt Østre Kirkegård i nord.
Den grønne kile forbinder natur og by og giver adgang til fælledens natur fra de enkelte bebyggelser, hvor en række mindre lokale kiler gennemskærer de enkelte kvarterer og sikrer nærhed til det grønne for de nye beboere.
Som ét stort samlende og rekreativt landskabsrum består den grønne kile af offentlige park- og naturarealer, stier, bakker, synlig regnvandshåndtering og regnvandssøer, legepladser mv. Dermed bliver den grønne kile som en landskabelige park bebyggelsens grønne og rekreative centrum.
For at understøtte de rekreative funktioner giver lokalplanen mulighed for, at der i den grønne kile kan opføres bygninger til rekreative og tekniske formål herunder et fælleshus for hele bebyggelsen, overdækkede grillarealer, skure og lign. byggeri til legepladser samt driftshus og anlæg til regnvandshåndtering. Derved sikres de bedst mulige rammer for udviklingen af det rekreative liv der ønskes skabt i den grønne kile, så denne bliver et nyt samlingssted for bebyggelsen i Holbæk Have såvel som for hele byen.
2. Grønne strukturer og gaderum
Selve boligkvartererne i den nye bebyggelse tager udgangspunkt i de kvaliteter, der skabes med den nye grønne kile og de eksisterende grønne omgivelser, og dyrker strukturer, som er velkendte fra området, så som de markante alléer, som kendes fra bl.a. Østre Kirkegård og kasserne området.
Gaderummene i den nye bebyggelse anlægges således som klassiske allé gader med fokus på et markant grønt udtryk, hvor allétræerne strukturer vejrummene og giver dem en grøn karakter, suppleret af grønne grøfter til åben regnvandshåndtering, grønne kantzoner og
forhaver i overgangen fra boligerne og ud til gaderummet. Lokalplanen ligger op til, at en del af den eksisterende beplantning i området søges indarbejdet i de nye alléer og i de øvrige grønne områder. For at understrege den grønne karakter i lokalplansområdets nye bebyggelse åbner lokalplanen op for, at fortove kan anlægges som en blanding af flisebelægning og grus, så gaderummene også i belægning får en udpræget havemæssig og grøn karakter.
3. Den Urbane Forbindelse
Som supplement til den grønne kile løber en mere urban hovedgade gennem området og skaber en bymæssig forbindelse mellem de forskellige kvarterer. Den urbane hovedgade leder fra Højen i nord til et nyt centralt byrum i syd omkring den eksisterende Stadionhal, der med lokalplanen kan bevares. Fra byrummet løber den urbane hovedgade videre og forbinder til den fremtidig bebyggelse i øst. Det nye byrum indgår som en del af de offentlige arealer i den grønne kile, men tænkes at have et mere urbant og byrumsmæssigt præg. Byrummet er det nye samlingssted i Holbæk have, hvor fælles offentlige funktioner som eksempelvis en mulig fremtidig
daginstitution, et fælleshus for hele bebyggelsen osv. kan placeres. Som en integreret del af bebyggelsen, men med
direkte tilknytning til den offentlige grønne kile, bliver byrummet et naturligt samlingssted for både de nye beboere
såvel som for Holbæks øvrige borgere.
Med henblik på at markere den urbane hovedgade som et mere bymæssigt gadeforløb fastlægger lokalplanen en række
byggelinjer ud mod gadeforløbet, som skal overholdes ved opførelse af ny boligbebyggelse. Derved sikres det, at der
tegnes et markant og præcist gadeforløb omkring den urbane hovedgade som kontrast til de øvrige gadeforløb i
området, hvor bebyggelsen kan variere mere og skabe forskellige kantzoner, forhaver og en mere havemæssig og grøn
karakter i gaderummene.
Karrébebyggelserne
Den primære bebyggelsesstruktur i det vestlige område udgøres af delvist åbne karréer bestående af 2-3 bygninger omkring et fælles gårdrum. Lokalplanen fastlægger krav om, at hver karré skal være opbrudt med min. 2 åbninger for at sikre, at karréerne bliver åbne, at gårdrummene bliver tilgængelige og at karréens samlede udtryk og volumen ikke fremstår som én massiv og lukket enhed. Karréernes centrale og åbne gårdrum indrettes som frodige, fælles gårdhaver.
Karréerne opføres primært i 2-5 etager. Lokalplanen fastlægger for hver karré minimums og maksimums etageantal for hvert hjørne, så der skabes variation med spring i etageantal og højde inden for hver enkelte karré. Samtidig sikrer lokalplanens krav til etageantallet for karréernes enkelte hjørner, at den overordnede hovedstruktur for området fastlægges. Karréerne er således højest i hjørnerne mod nord og øst ud mod den grønne kile med 3-5 etager og trapper ned mod syd og vest mod nabobebyggelserne med 2-3 etager og 3-4 etager for hvert hjørne.
På et enkelt udvalgt sted, hvor skyggeforhold mv. tillader det, åbner lokalplanen op for at der kan bygges op til 6 etager. Det drejer sig om 1 udvalgt hjørne mod øst ud mod byrumspladsen. Lokalplanen stiller her krav til den maksimale udbredelse af eventuel bebyggelse i op til 6 etager, for at sikre at denne ikke bliver større end ønsket.
I den vestlige del af bebyggelseskanten mod Godthåbsvej og Vænget må bebyggelse maksimalt opføres i to etager, tilpasset den omkringliggende skala. Længere mod øst, væk fra Godthåbsvej kan bebyggelsen opføres i 3-4 etager og 3-5 etager for den sidste karré ud mod den grønne kile. Mod Højen må bebyggelse maksimalt opføres i 2-4 etager.
Holbæk Have – Bebyggelsens karakter og udtryk
Bebyggelsen i lokalplanområdet som helhed udlægges som en blanding af række- og dobbelthuse samt etageboliger primært i form af karrébebyggelser. For bebyggelsen i den byggeretsgivende lokalplan i den vestlige del af området fastlægges yderligere en række krav til udseende, variation og materialer.
Udgangspunkt i bedre byggeskikstraditionen
Principperne for bebyggelsen i den vestlige del tager udgangspunkt i Holbæks tradition for Bedre Byggeskik, som bl.a. kan ses i naboområdet omkring Godthåbsvej. Bedre Byggeskik-bevægelsen opstod i 1915 med ambitionen om at styrke lokal byggeskik og få kvalitet, enkelthed og klassiske proportioner tilbage i det almindelige danske husbyggeri med fokus på stilfærdig saglighed, solidt håndværk og ’ærlige’ materialer.
Med udgangspunkt i en række bestemmelser om farver, materialer og variation lægger lokalplanen op til en moderne fortolkning af principperne fra Bedre Byggeskik, som vist på kortbilag 14 – referencefotos. Her vises, hvorledes der inspireret af elementer i bedre byggeskik kan arbejdes med en bred vifte af arkitektoniske virkemidler, der kan bruges til at fremhæve de grundlæggende elementer der udgør et hus i form af vinduet – hoveddøren – murværket – afslutningen mod tag – harmoni i facaden.
En overordnet materiale- og farveholdning
Lokalplanen fastlægger en række bestemmelser om materialer og farver, der har til hensigt at skabe en bebyggelse med en overordnet materialemæssig sammenhæng og en tilhørende bygningsmæssig variation inden for temaet.
Derigennem er det lokalplanens hensigt at skabe et på samme tid sammenhængende men også oplevelsesrigt og spændende boligområde.
De gule mursten og røde tegltage i de karakteristiske Bedre Byggeskiks huse lægges til grund for valg af materialeholdning og farveskala i den nye bydel.
Materialemæssigt bindes de enkelte rækkehus-, dobbelthus- og karrébebyggelser sammen i et slægtskab med et krav om, at bebyggelsens primære facademateriale skal være tegl. Som et moderne tillæg hertil åbner lokalplanen op for, at det primære facademateriale alternativt kan være træ, hvilket sikrer mulighed for variation i arkitektur og bebyggelse.
Gul vælges som den favnende grundtone for boligområdet med mulighed for at nuancere indenfor skalaen af lyse jordfarver. Enkelte lyse grå og rødtonede bygninger kan således blandes ind i bebyggelsen for at skabe kontrast og dynamik, så der skabes en overordnet variation i farver og materialer som vist i princip på illustrationen.
Variation i karrébebyggelsen.
Lokalplanen stiller krav om, at den enkelte karré via. min. 2 åbninger skal inddeles i en række selvstændige bygninger, så karréens skala brydes ned og der sikres en åbenhed i bebyggelsen. Lokalplanen supplerer disse bestemmelser med krav om, at der inden for den enkelte karre skal sikres facademæssig variation mellem de forskellige bygninger, så de fremstår med forskellig detaljering inden for karréens samlede udtryk som vist i princip på illustrationen.
Den facademæssige variation kan opnås ved eksempelvis at bruge forskellige farvenuancer i primære eller sekundære facadematerialer, forskellige vinduestyper og placeringer eller forskellige altantyper mv. Lokalplanen fastlægger også krav til bearbejdning af gavlene i de enkelte bygninger i karrébebyggelsen, som vist i princip på illustrationen. Gavlene skal altid aktiveres eller bearbejdes på forskellig vis. Hvis ikke gavlen er i brug som åben facade med vinduer, skal den enten begrønnes eller tilføjes detaljer i murværket.
Ved at stille krav om, at karrébebyggelserne skal opdeles med min 2 åbninger, bliver de mange gavle et gennemgående
og markant motiv i hele bebyggelsen, som via bestemmelserne i lokalplanen sikres en bearbejdning og arkitektonisk
kvalitet. 
Kantzoner og gårdrum
Lokalplanen fastlægger en række bestemmelser for anlæg af kantzoner. Kantzoner er udlagte grønne arealer mellem bygningernes facader/funktion og det tilstødende gaderum. Her sikrer kantzonerne en overgang fra den private bolig ud til det offentlige byrum.
I lokalplanen fastlægges minimumsstørrelser på kantzonerne v. karrébebyggelsen, så der sikres den ønskede grønne karakter i de forskellige typer af gaderum. Kantzonerne kan her anvendes som små haver og forarealer til boligerne i stueetagerne. Af hensyn til terrænet møder de enkelte karrébebyggelsers stueetager gaderummene i forskellige højder.
Sammen med kantzonernes forskellige dybder og udprægede grønne karakter er det med til at skabe varierede, oplevelsesrige og sanselige rum langs facaderne.
For dobbelthuse og rækkehuse fastlægger lokalplanen bestemmelser om forarealer/forhaver, så det sikres at husene også møder gader og den lokale grønne kile med en varieret grøn kant.
Karrébebyggelsens gårdrum anlægges som grønne fællesarealer for de nye beboere. For at sikre mest muligt lys, luft og grønne arealer i gårdrummene anlægges der én samlet miljøstation for hver karré, som placeres i et af karréens mellemrum ud mod gaden. Derved friholdes gårdrummene for unødige anlæg. Indgang til de enkelte opgange sker som hovedregel fra det grønne gårdrum for at understrege gårdrummet som et socialt mødested for de nye beboere og understøtte naboskabet i de enkelte karréer.
Holbæk Have – Grønne og blå tiltag
Den grønne kile – Holbæk Have
Den landskabelige park i den grønne kile indrettes med et bevægeligt terræn, et slyngende stisystem og en blågrøn struktur af vandelementer og beplantningsvolumener. En gennemgående stiforbindelse for cyklister og gående skaber forbindelse fra fælleden og det nye boligområde mod øst og ind til centrum af byen mod nord. Terræn og beplantning skaber rum, der indbyder til ophold og danner ramme om forskellige aktiviteter som leg for både børn og voksne, sport og naturoplevelser. I forbindelse med mulighed for etableringen af en daginstitution kan der anlægges en legeplads som integreres i parken.
Afledning af regnvand
Regnvand søges så vidt muligt håndteret på terræn i render, kanaler og grønne grøfter, som leder regnvand fra veje og tage ud til parken. I parken ledes regnvandet via grøfter og lavninger til regnvandsbassiner, hvor vandet opstuves, inden afledning via Fors A/S´ regnvandsbassin. Den synlige afledning og håndtering af regnvand er med til at give byområdet en særlig karakter, og danner grobund for rekreative oplevelser. Hvor forholdene, herunder eks. terræn m.v., ikke muliggør overfladeafledning, kan der etableres regnvandsledninger og evt. pumpeløsninger.
Beplantning
Den rumskabende beplantning i den grønne kile består af både solitære træer, trægrupper og tætte volumener i form af busketter med buske og mindre træer. Volumenerne danner, sammen med det slyngede stiforløb og det bevægelige terræn, et forløb af rumligheder som både skaber oplevelser på turen gennem parken og rum for aktiviteter og ophold.
Som solitære træer og træer i trægrupper anvendes typiske parktræer som f.eks. Robinie. Løn, Fyr og Eg og på fugtige arealer, i forbindelse med regnvandsløsninger, f.eks. El og Pil. I de tætte volumener anvendes mindre træer og buske som f.eks. Naur, Hassel, Mirabeller, Tjørn og Vildæbler. I forbindelse med regnvandsløsninger som grøfter og søer kan skabes en frodig beplantning af enggræsser, siv og andre fugtighedstålende planter. Der tilstræbes en diversitet i beplantningen både for at skabe forskelligartede oplevelser og sikre en høj biodiversitet og robusthed i beplantningen.
I vejrummene plantes typiske vejtræer som trives godt i bymiljø. De skelnes mellem de gennemgående, nordsydgående veje med dobbelte trærækker, hvor der plantes større, regelmæssige allé-træer som f.eks. Eg, Lind, Fuglekirsebær eller Avnbøg og de mindre øst-vestgående veje hvor der plantes mindre, blomstrende træer som Paradisæbler og mindre kirsebærtræer. Også i byrummene bidrager beplantningen i regnvandsgrøfter med frodighed og biodiversitet.
Vejrum
Alléernes trærækker giver vejrummene karakter og understreger vejenes indbyrdes heiraki. Langs de primære nord sydgående veje plantes to rækker træer, mens der langs de sekundære øst-vestgående veje plantes en enkelt række. Vejrummene begrønnes videre af kantzoner langs bygningerne og grønne grøfter til afledning af regnvand. Vejene udlægges med min. 5,5 meter vejbane, et fortov i begge sider og en zone til parkering og vejtræer i enten den ene eller begge sider af vejbanen.
Parkering
Parkering håndteres i gaderummene mellem kronerne på allé-træerne, i P kældre under karrebebyggelsen og på egen matrikel for række- og dobbelthuse. Med en underinddeling af lokalplanområdet for den vestlige del i 3 overordnede parkeringsområder sikrer lokalplanen, at parkeringen til de enkelte bebyggelser sker indenfor en rimelig afstand af boligen.