Statslig og regional planlægning

Formålet med dette afsnit er at give det bedst mulige grundlag for at vurdere planen i en større sammenhæng. Der vurderes ikke at være forhold, der strider mod statslig eller regional planlægning.

Kommuneplan 2021

Tjebberup er en lille landsby beliggende øst for Holbæk By. Der er stor efterspørgsel på boliger i Holbæk by og byen vokser hastigt i retning af Tjebberup, der forventes at blive indlemmet i Holbæk by indenfor de kommende år. Tjebberup ligger naturskønt i cykelafstand (4 km) fra Holbæk by og et stenkast fra skov (400 meter) og strand (1 km). 

Kommuneplan 2021 indeholder både en række generelle retningslinjer for kommunens udvikling samt en række specifikke bestemmelser om de enkelte områder i form af kommuneplanrammer. 

Nedenstående informationer er et uddrag af Holbæk Kommuneplan fra 2021, hvor der fremgår en række bestemmelser indenfor lokalplanområdets afgrænsning.

Lokalplanområdet er beliggende i den specifikke kommuneplanramme 3.B05, som udlægger området til boliger, enten i form af tæt-lav bebyggelse (rækkehuse) eller åben-lav bebyggelse (parcelhuse). Der gives mulighed for bygninger i én etage med udnyttet tagetage i en maksimal højde af 8,5 meter. 

B - Boligområder

I B - rammer gælder at boligområder skal anvendes til helårs boligformål med de bebyggelsesformer, der er nævnt konkret i rammerne for det enkelte boligområde. Bebyggelsesformerne kan omfatte åben/lav boligbebyggelse (fritliggende parcelhuse), forskellige former for tæt-lav boligbebyggelse, herunder dobbelt-, række-, og kæde- og klyngehuse samt etageboliger. Som hovedregel kan der også etableres institutioner, faciliteter til fritids- og kulturformål og lignende, som naturligt kan passes ind i boligområdet. Det er umiddelbart tilladt, at der i forbindelse med den enkelte bolig drives erhverv, som sædvanligvis kan udøves i forbindelse med en bolig, f.eks. frisør, ejendoms-, advokat-, revisor- og arkitektvirksomhed samt dagpleje og lignende liberale erhverv. Erhvervet skal drives af den der bebor boligen.

Landskabsplanområde

Lokalplanen ligger i landskabsplanområde 01 Dragerup som er karakteriseret ved et forholdsvis uforstyrret landskab med oplevelsen af kyst og skov i landskabet. Landskabet er svagt bølget til let kuperet og hældende mod kysten. Området er præget af forholdsvis store marker og gårde. Området er også karakteristisk ved gårdenes stuehuse, som er større end på typiske gårde i kommunen. Skovbrynene danner tydelige grænser i landskabet.

Bebyggelsens omfang, placering og udtryk

Ny bebyggelse, som opføres i allerede udbyggede områder, skal som hovedregel, der fremgår af kommuneplanes retningslinjer, tilpasses facadelinjer, husdybder, etageantal, gesimshøjder, tagform og materialevalg ved den omgivende bebyggelse. Ny bebyggelse kan dog opføres med anden udformning og materialevalg, hvis dette efter en nærmere konkret vurdering skønnes at kunne bidrage positivt til det samlede bymiljø.

Parkeringsarealer

I følge af kommuneplanens retningslinjer er udgangspunktet at der ved opførelse af ny bebyggelse eller nyindretning af bebyggelse, minimum skal sikres mindst 1,5 p-plads pr. tæt/lav bolig gældende for boliger udenfor Holbæk bymidte. 

Opholds- og legearealer

Kommuneplanens retningslinjer vedrørende opholds- og legearealer er at, størrelse og placering af opholds- og legearealer skal fastsættes i forbindelse med lokalplanlægningen og/ eller byggesagsbehandlingen. Opholds- og legearealerne skal være af god kvalitet med mulighed for ophold på et areal af privat/halvprivat karakter, hvor der er sol i eftermiddagstimerne i sommerhalvåret og beplantning, f.eks. i form af træer og buske.

I nye boligområder skal der som udgangspunkt udlægges minimum 10 % af det samlede grundareal til fælles friarealer. I områder til etagebebyggelse eller tæt-lav boliger er det særligt vigtigt, at der er friarealer, som har kvalitet i forhold til at fungere til ophold og leg. Det vil sige opholdsarealerne skal kunne indbyde til fysisk aktivitet og fungere som sociale rum for områdets beboere samt anlægges med god tilgængelighed, gerne med (sti)forbindelser til andre grønne områder. Ved indretning af boliger i eksisterende bygninger skal der udlægges opholds- og legearealer efter en nærmere vurdering i hvert enkelt tilfælde.

Butikkers påvirkning af bymiljøet

Planforslagene muliggør ikke dagligvarebutikker og vurderes derfor ikke at påvirke landsbymiljøet i nogen nævneværdig grad.

Kystnærhedszone

For de kystnære dele af byzonerne, der ligger ud til kysterne, eller som indgår i et samspil med kystlandskabet, gælder bestemmelserne i Planlovens §§ 11 f, stk. 4, hvoraf det fremgår,  at kommunalbestyrelsen skal vurdere de fremtidige bebyggelsesforhold, herunder bygningshøjder, med henblik på at ny bebyggelse indpasses i den kystlandskabelige helhed og at der tages hensyn til bevaringsværdige helheder i bystrukturen og til naturinteresser på de omgivende arealer samt at der tages hensyn til nødvendige infrastrukturanlæg, herunder havne, og offentligheden sikres adgang til kysten.

Det fremgår endvidere af Planlovens § 16, stk. 5, at der i redegørelsen til lokalplanforslag for bebyggelse og anlæg i de kystnære dele af byzonerne, der vil påvirke kysten visuelt, skal gøres rede for påvirkningen.  Såfremt bebyggelsen afviger væsentligt i højde eller volumen fra den eksisterende bebyggelse i området, skal der gives en begrundelse herfor. Lokalplanområdet har en afstand til farvandet Inderbredning på 900 meter mod øst og 2 km til Holbæk Fjord mod nord. Der er eksisterende bymæssig bebyggelse og infrastruktur mellem kysten og lokalplanområdet, men lokalplanområdet ligger dog i første række ud mod markerne som grænser op til Holbæk Fjord og Inderbredning. Den nye bebyggelse vurderes imidlertid at indpasse sig i den eksisterende landsbystruktur ved at bevare dele af - og genetablere en tidligere firlænget gård ud mod kystlinjen og vurderes derfor at indgå i den samlede bymæssige bebyggelse. På denne baggrund vurderes den med lokalplanen muliggjorte bebyggelse kun at have en meget begrænset visuel påvirkning af kysten.

Eksisterende lokalplaner

Projektet er ikke i overensstemmelse med gældende lokalplan 3.21 - Strædebakken - et nyt boligområde nord for Tjebberupvej, Øst for Dragerupvej samt Tjebberup Landsby, som har til formål at fastlægge retningslinjer for ny bebyggelse samt at sikre bevaringsmæssige interesser af såvel bebyggelse, beplantning, landskab og bebyggelsesstrukturer i Tjebberup. Lokalplan 3.21 giver mulighed for ny bebyggelse med en maksimal bebyggelsesprocent på 25 og stiller krav om at både den tolængede driftsbygning og smedjeboligen bevares. Den eksisterende lokalplan aflyses, for det område, der er sammenfaldende med nærværende lokalplanområde.

Planlægning i forhold til nabokommuner

Ifølge Planlovens § 29, skal der i lokalplanen redegøres for planens eventuelle påvirkninger på nabokommuner. Det er Holbæk Kommunes vurdering, at den bebyggelse, som er muliggjort med denne lokalplan, ikke vil medføre en påvirkning af nabokommunerne.

Diverse udpegninger

Bevaringsværdigt Kulturmiljø

Lokalplanområdet grænser op til et af Holbæk Kommunes bevaringsværdige kulturmiljøer: Tjebberup Seniorlandsby, som består af mange små og ens huse til ældre og fortæller om vor tids ressourcestærke seniorer. Kulturmiljøet består af lave bygninger med sadeltag i en bystruktur som minder om landsbyens. 

Et kulturmiljø er karakteriseret ved at have en fysisk fremtræden der vidner om en kulturhistoriske fortælling i landskabet eller byen. Steder hvor de fysiske spor efter vores samfundsmæssige udvikling er særligt genkendelige. 

Gennem lokalplanen er det målet, at der tages de nødvendige hensyn til de udpegede kulturmiljøer. Ved nybyggeri, ombygninger, terrænændringer, indplacering af tekniske anlæg, beplantning og andre lignende tiltag skal der tages de nødvendige hensyn til, at oplevelsen og fortællingen af kulturmiljøet ikke ødelægges, sløres eller på anden måde forringes. På den måde forholder projektet sig til stedets historie og søger at styrke fortællingen i samspil med det eksisterende miljø.

Ved opførelse af bygninger, tekniske anlæg og lignende uden for et kulturmiljø, men synligt fra dette, skal der vises særlige hensyn over for områdets oplevelses- og fortælleværdi.

Bevaringsværdige bygninger i kulturmiljøer skal så vidt muligt kunne overgå til andet formål, hvis de ikke længere anvendes til deres oprindelige anvendelse. Dette er for, at der ikke sker forfald af de bevaringsværdige bygninger. Hvis bygningerne ikke kan anvendes til deres oprindelige formål eller til andre formål uden at der sker ændringer af bygningen, så skal dette kun ske, så længe det stadig er muligt at erkende bygningens oprindelige udseende, og det kan ske på en måde, så oplevelsen af kulturmiljøet ikke ændres væsentligt. Lokalplanen sikrer at bygningerne fortsat kan blive anvendt, samtidig med at have bevaret den overordnede kulturhistorie og de arkitektoniske træk. 

Bevaringsværdige bygninger

Bevaringsværdige bygninger med bevaringsværdi 1, 2, 3 og 4 i henhold til SAVE-registrering søges bevaret og må ikke nedrives uden en nærmere vurdering og tilladelse fra kommunalbestyrelsen. Udvendige ændringer i form af om- og tilbygninger, herunder facadeændringer, udskiftning af tage, vinduer og døre, skal ske i overensstemmelse med den enkelte bygnings oprindelige arkitektur og materialevalg. Bygninger i bevaringsværdige miljøer skal ombygges og istandsættes under hensyntagen til bygningernes oprindelige udseende og områdets særlige karakter. Lokalplanen fastsætter bevaringsbestemmelser, som sikrer det værdifulde kulturmiljø.

På matriklen er to bygninger som i den gældende lokalplan udpegede som bevaringsværdige. Det gælder Tjebberupvej 60 og Tjebberupvej 62. Holbæk Kommune har i forbindelse med forespørgsel om ny bebyggelse været ude og lave en ny SAVE – registrering. Her udpeges de tre tilbageblevne landsby-bygninger som bevaringsværdige med udgangspunkt i deres kulturhistoriske og miljømæssige værdi. Det indstilles, at der gives mulighed for at nedrive smedens bolig for at give plads til ny bebyggelse.

1. Tjebberupvej 60 er en sidste tilbagebleven længe af en tidligere firelænget gård, som i forbindelse med udskiftningen er blevet i Tjebberup. Den markerer sig i gadebilledet med en gavl som fremstår markant både pga. dens skala og dens murværksdetaljer.
2. Tjebberupvej 62 – smedje er et vigtigt kulturhistorisk element i landsbyen. Den placerer sig på kanten af ejendommen og slår en skala og en takt an som passer til skalaen og takten for landsbyen.
3. Tjebberup 62 – smedens bolig. Et ældre landsbyhus som er blevet omfattende ombygget til noget der ligner bedre byggeskik og udgør et fint element i gadebilledet. Indvendigt fremstår huset imidlertid stadig som et ældre landsbyhus med lav loftshøjde og lave døre.