Bestemmelser

I henhold til Lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 1157 af 1. juli 2020 med senere ændringer) fastlægges hermed følgende bestemmelser for det i § 2 nævnte område.

Lokalplanens formål er:

1.1 at sikre bevaring af præstegårdens bygninger ved at fastsætte bestemmelser for bygningernes omfang, placering og ydre fremtræden, under hensyn til bevaring af byggeskik, byggeteknik, ydre udseende, materialer og farver.

1.2  at sikre bevaring af kulturmiljøet omkring præstegården, gårdsplads og haveanlæg ved at fastsætte bestemmelser for de ubebyggede arealer, herunder bevaring af gårdsplads og haveanlæg samt bevarende bestemmelser for træer og beplantning.

2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 4 og omfatter matr. 1a, Bybjerg By, Orø. 

2.2 Lokalplanområdet ligger i landzone. Med bekendtgørelsen af den endeligt godkendte lokalplan overføres den nordlige del af lokalplanområdet, som er vist på Kortbilag 4, til byzone.

 

3.1 Lokalplanområdet kan kun anvendes til offentlig formål, herunder menighedshus, sognegård, kulturhus, museum, tilhørende museumsbutik, caféfaciliter og lignende. 

3.2 Der kan indrettes bolig i tilknytning til kirken, i eksisterende bebyggelse. 

4.1 Der kan ikke ske yderligere udstykning af lokalplanområdet.

5.1 Det er ikke muligt at bebygge lokalplanområdet yderligere end nuværende bebyggelse med undtagelse af haveskure og drivhuse i præstegårdshaven på maksimalt 30 m2 såfremt der kan opnås dispensation fra Fredningsnævnet for Vestsjælland ift. fredningsoverenskomst.

5.2 Hvis Orø præstegård brænder eller forfalder til en sådan grad at istandsættelse ikke er mulig, skal Orø præstegård genopføres i samme placering, og med samme facadehøjde, sokkelhøjde, bygningsdybde, tagform og taghældning, som den nuværende bygning jf. bilag 5 og bilag 10.

 

Nordlængen

6.1 Hvis nordlængen af Orø Præstegård brænder eller forfalder til en sådan grad at istandsættelse ikke er mulig, skal Orø præstegårds nordlænge genopføres i samme materialer, byggeteknik med bindingsværk med udvendige sidebånd og farver som nuværende som vist på kortbilag 7, 8 og 9.

6.2 Hvis nordlængen af Orø Præstegård brænder eller forfalder til en sådan grad at istandsættelse ikke er mulig, skal vinduer, døre, porte og kviste placeres i facade, gavl og tagflade i samme placering og skal detaljeres med samme proportionering og udformning af karm, rammer, post og sprosser med enkeltlagsglas og kitfals som nuværende som vist på kortbilag 7, 8, 9 og 11. 

Østlængen 

6.3 Hvis østlængen af Orø Præstegård brænder eller forfalder til en sådan grad at istandsættelse ikke er mulig, skal østlængen genopføres som nuværende som vist på kortbilag 7, dog skal trefagsvinduer og karnappen udskiftes med tofagsvinduer som vist på kortbilag 10. Facaden skal genopføres enten som bindingsværksmur som oprindeligt eller som teglstensmur som efterfølgende pudses og kalkes. Vinduer skal fremstå med rammer og sprosser med kvartstaf og enkeltlagsglas med kitfals jf. kortbilag 11. Vinduer, døre og kviste skal proportioneres og placeres i facade, gavl og tagflade i omtrentlig samme placering som nuværende som vist på kortbilag 10.

6.4 Sekundær bebyggelse skal enten fremstå i lodret træbeklædning overfladebehandlet sort eller rødokker eller i pudset hvidkalket teglstensmur. Tagbeklædning skal udføres som tagpap, stråtag eller tag med sedumbeplantning. Drivhuse kan fremstå i glas.


 

7.1 De bevaringsværdige bygninger, markeret med signaturen ”bevaringshensyn” på kortbilag 5, skal bevares og må ikke nedrives, ombygges eller omdannes uden en nærmere vurdering og tilladelse fra Kommunalbestyrelsen, jf. gældende lovgivning i Lov om bygningsfredning og bevaring af bygninger og bymiljøer.

7.2 Udvendige ændringer i form af om- og tilbygninger, herunder facade-ændringer, udskiftning af tage, vinduer og døre, skal ske i overensstemmelse med bygningens oprindelige arkitektur farve- og materialevalg som beskrevet i  i redegørelsens afsnit om kulturhistorie og bevaringsværdier. 

Følgende kriterier skal overholdes ved istandsættelse og vedligeholdelse af bebyggelse:

Facader og gavle

7.3.1 Der må ikke opsættes udvendig facade-isolering eller hæves tage. Bygningen skal bevare sine proportioner som vist på kortbilag 10. 

7.3.2 Detaljer omkring bindingsværket skal bevares, som vist på kortbilag 8 og 9. 

7.3.3 Facader skal fremstå hvidkalket med bindingsværk, overfladebehandlet sort, som nuværende som ses på kortbilag 7, 8 og 9.

7.3.4 Den sydvendte gavl skal fremstå hvidkalket og den nord- og vestvendte skal fremstå hvidkalket med lodret træbeklædning som nuværende som ses på kortbilag 9.

7.3.5 Soklen skal fremstå ubehandlet i stenens naturlige farve og med pigstensbelægning under som vist på kortbilag 7, 8 og 9.

7.3.6 Originale trappesten i granit eller beton skal bevares.

Vinduer 

7.3.7 Nordlængens trævinduer samt øst-længens vinduer i den nordlige gavl skal bevares. Der kan isættes indvendige forsatsruder i energiglas eller koblede rammer. Hvis de eksisterende vinduer er af en sådan tilstand at de, af en fagmand med særlig viden og erfaring indenfor istandsættelse af ældre vinduer, vurderes, at bevaring ikke er muligt, kan de udskiftes. Ved udskiftning af vinduer, skal nye vinduer udføres i træ i samme format og farve som de nuværende. Vinduer skal være udført med enkeltlagsglas med kitfals og have samme formater og inddeling, samt karm, sprosse og postdimensioner, profilering og farve som de eksisterende vinduer jf. kortbilag 7, 8, 9, 10 og 11.

7.3.8 Østlængens trævinduer af nyere dato kan udskiftes. Ved udskiftning af vinduer, skal nye vinduer udføres i træ i samme formater, inddeling samt karm, sprosse og postdimensioner som de nuværende, dog kan trefagsvinduer og karnappen erstattes af tofagsvinduer som vist på kortbilag 10. Vinduer skal fremstå med rammer og sprosser med kvartstaf og enkeltlagsglas med kitfals jf. kortbilag 11. 

7.3.9 Vinduer skal fremstå i farven rødokker som beskrevet i kortbilag. 12.

Døre

7.3.10 Nordlængens oprindelige døre og porte skal istandsættes. Hvis oprindelige døre er af en sådan tilstand at de af en fagmand med særlig viden og erfaring indenfor istandsættelse af ældre vinduer vurderes at være i en så dårlig forfatning, at bevaring ikke er muligt kan de udskiftes. Dørene skal fremstå som originale med beslag som er udført som originale som vist på kortbilag 8 og 9.  

7.3.11 Østlængens døre skal fremstå som fyldningsdøre hvor der differentieres mellem hoveddøre, sekundære døre og havedøre som vist på kortbilag 10.  

7.3.12 Alle døre skal fremstå som nuværende i rødokker jf. kortbilag 12 eller sort som vist på kortbilag 7, 8 og 9. 

Tag og kviste 

7.3.13 Ved udskiftning af tage skal der anvendes stråtag med opskalket tagskæg, med udskårede synlige spær-ender og rygning med kragetræer, som vist på kortbilag 7, 8 og 9. 

7.3.14 Oprindelige kviste skal bevares og istandsættes. Hvis de eksisterende kviste er af en sådan tilstand, at de af en fagmand med særlig viden og erfaring indenfor istandsættelse af ældre bygninger vurderes, at bevaring ikke er muligt, kan de udskiftes. 

7.3.15 I nordlængen og i østfløjens tagflade mod vest kan der ikke isættes yderligere kviste eller tagvinduer end de nuværende kviste og høgab.  

7.3.16 Skorstenene skal bevares.

Nye elementer 

7.3.17 Der kan i forbindelse med istandsættelse af østlængen isættes to nye tofags dannebrogsvinduer og en havedør med trappe ned til haven, med karm, ramme, sprosse-forhold og opdeling som de øvrige vinduer som beskrevet i §7.3.8 og §7.3.11 og med en placering i sydgavlen som vist på kortbilag 10. 

7.3.18 Der kan i forbindelse med istandsættelse af østlængen isættes én eller to nye kviste af samme type som de eksisterende kviste på tagfladen mod haven placeret således at det flugter med vinduet nedenunder og med en minimumsafstand fra kvist til kvist eller fra kvist til gavl på 2 meter. 

7.3.19 Hvis præstegården indrettes til offentlige formål, skal adkomstforhold for handicappede indpasses på en måde som ikke skæmmer præstegårdens arkitektur og at gårdrummet friholdes for ramper og lifte. handicapadgang kan f.eks. etableres i nordfacaden via kirkegården, indvendigt fra gården via porten i nordlængen, fra østlængens østfacade eller fra østlængens sydlige gavl. Placering og udformning af adkomstforhold til handicappede skal godkendes af Holbæk Kommune.

Vej 

8.1 Vejadgang til lokalplanområdet skal ske fra Bygaden.

8.2 Eksisterende interne veje skal bevares som vist på kortbilag 5.

Parkering

8.3 Der skal udlægges parkering svarende til 2 parkeringsplads per bolig og 1 antal parkeringspladser pr. 50 m2 offentlig areal. Det bliver 9 pladser såfremt der fastholdes en bolig i præstegården og 13 pladser såfremt den samlede præstegård bliver offentlig. Parkering skal placeres som vist på kortbilag 5. 

8.3 Eksisterende sti, som markeret på kortbilag 5, som forbinder fritidsområdet ved Orøhallen med Bybjerg Skole, skal bevares.

10.1. Skilte, som ikke har tilknytning til bygningernes anvendelse, er ikke tilladt og der må maksimalt etableres ét skilt per funktion. 

10.2 Skiltning skal fremstå som emaljeskilt, galgeskilt eller skiltebogstaver/tal i træ eller metal bemalet i farven rødokker eller sort. Skiltets dimensioner må ikke overstige h 30 x b 50  cm og bogstavhøjden på skiltebogstaver må ikke overstige 20 cm. 

10.3 Skiltning skal tilpasses bygningens arkitektur og skal respektere facadens opdeling med døre, vinduer, bindingsværk, materialer og farvesætning. Skiltning skal holde sig indenfor bindingsværkets inddeling og må ikke strække sig over flere fag. Sokler og bindingsværk skal holdes fri for skiltning. Markiser og andet facadeudstyr ud over skiltning og belysning er ikke tilladt.

10.4 Vinduesfelter må ikke tildækkes ved skiltning og der må ikke opsættes skilte indefra.

10.5 Belysningen af skilte skal være afdæmpet, nedadrettet og må ikke lyse blænde, pulsere eller blinke.

11.1 Inden for lokalplanens område må der ikke ske terrænregulering ud over 0,25 meter i forhold til det eksisterende terræn og ikke nærmere naboskel end 1 meter.

Bevaringsværdig beplantning 

12.1 De, på kortbilag 6 udpegede bevaringsværdige træer og beplantninger, er udpegede pga. deres karaktergivende og kulturhistoriske værdi, som beskrevet i registreringen kortbilag 16, må ikke fældes eller fjernes uden forudgående tilladelse fra kommunalbestyrelsen jf. §12.3. 

12.2 De, på kortbilag 6, udpegede hegn, sten- og jorddiger, er udpegede pga. deres kulturhistoriske  og visuelle betydning. Der skal fortsat være hegn de udpegede steder og af samme type som er angivet på kortbilag 6. 

12.3 I tilfælde af at udpegede træer, af fagkyndig med erfaring i at beskære og fælde træer til at være risikotræer, vurderes at udgøre en fare for omgivelserne, eller at beplantningen af naturlige årsager går ud, kan grundejer søge kommunalbestyrelsen om tilladelse til at de kan fjernes. Efterfølgende skal den fjernede beplantning erstattes af ny,  tilsvarende beplantning der over tid kan vokse til samme karaktergivende beplantning, som den der er blevet fjernet.

 

 

13.1 På præstegården må der kun opsættes belysning på facaden i forbindelse med døre og porte. Belysning skal fremstå som facade-lamper med enkel armatur i mørkt metal som vist på illustrationen. Alle facade-lamper skal være ens.  

13.2 Der må ikke opsættes yderlige belysning i præstegårdshaven ud over de facade-lamper beskrevet i § 13.1.

 

 

16.1 Der må ikke opsættes tekniske anlæg, som f.eks. varmepumper, solceller, solvarmepaneler, på de bevaringsværdige bygningers tag, facader og gavle. 

16.2 Nye ventilationsudtræk skal føres igennem eksisterende skorstene. Placering af ventilationsudtræk skal godkendes af Holbæk Kommune. 

For alle udpegede træer med betydning for bilag IV-arter gælder:

15.1 De, på kortbilag 6, udpegede træer markeret med bevaringshensyn ift. flagermus, er omfattet af EU’s Habitatdirektiv (1), da kommunen vurderer at de har betydning for flagermus og må ikke fældes uden forudgående tilladelse fra kommunen. Tilladelse kan kun gives i henhold til den til enhver tid gældende lovgivning på området (EU’s Habitatdirektiv (1)). 

15.2 Ved eventuel beskæring af træer, skal denne foregå på en sådan måde, at hulheder og sprækker ikke fjernes. Beskæringen af træerne bør ske i perioden 1. september til 31. oktober jf. artsbeskyttelsesbekendtgørelsen.

  1. Rådets direktiv 92/43/EØF af 21. maj 1992 om bevaring af naturtyper samt vilde dyr og planter.

16.1 Der kan etableres en varmepumpe i præstegårdshaven. Varmepumpen skal placeres som en fritstående enhed på en sådan måde at den falder naturligt ind i beplantningen i haven. Varmepumpen skal i sig selv eller afskærmet fremstå i en grangrøn farve, i en minimumsafstand til østlængen på 5 meter som angivet på kortbilag 5. 

16.2 Der kan etableres jordvarme som angivet på kortbilag 5. 

17.1 Inden anvendelsesændring af bebyggelsen skal parkeringsarealer være anlagt.

19.1 Efter Kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må de ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge planlovens § 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser.

19.2 Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser på betingelse af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan.

Forslag til lokalplan 4.18 – Orø Præstegård - bevarende lokalplan er vedtaget af Kommunalbestyrelsen den 25. oktober 2023