Planens overordnet princip

Bebyggelsesplanen er udarbejdet med afsæt i områdets risiko for oversvømmelser, og målsætningen er derfor en bebyggelsesplan som er forberedt til at kunne modstå ekstreme regnhændelser.

Forud for arbejdet med lokalplanen er der udarbejdet et regnvandsnotat, der bl.a. fastslår, at muligheden for nedsivning af regnvand besværliggøres af et højt grundvandsspejl og områdets jordbundsammensætning. Beregninger har vist, at cirka 3 ha af området skal udlægges som skybrudsareal med forsinkelses- og nedsivningsbassiner for at kunne håndtere 5-års regnhændelser (hverdagsregn) og 100-års regnhændelser (ekstreme regnhændelser).

Dette faktum resulterer i en bebyggelsesplan, hvor der kun placeres boliger mod syd og vest, mens arealet mod nord og øst (Tranekær) friholdes for bebyggelse.

Denne udformning giver en plan med et stærkt særkende, idet man har et stort sammenhængende grønt område med mulighed for leg og ophold i tørre perioder, men som ændrer karakter ved større regnhændelser og afhjælper problemer med oversvømmelse af området.

Derudover er det grønne (skybruds)område en måde, hvorpå det åbne landskab fra nord trækkes med ind i planen som en grøn kile. Det sikrer både udsigt og nærhed til det åbne land.

Bebyggelsesplanen

Lokalplanområdet får vejadgang fra Tranekær via en sydlig adgangsvej, som midt på strækningen forgrener sig i en slynget boligvej og en mindre boligvej mod vest. Alle veje skal indrettes, så de indbyder til lav fart.

Bebyggelsesplanen indeholder i alt 68 rækkehuse med en fordeling på 24 boliger á 82 m² i delområde 2 og 44 boliger á 95 m² i delområde 1. Boligerne i delområde 2 er placeret i rækker med 2-4 boliger vinkelret på den slyngede boligvej. Dette giver luft mellem boligerne og nærhed til det grønne (skybruds)område. Boligerne er organiseret omkring en ankomststi efter et dør-til-dør-princip, som giver rammerne for, at man naturligt møder sin nabo og genbo i dagligdagen. Parkeringen (1½ p-plads pr. bolig) er samlet i fælles parkeringsarealer langs den slyngede boligvej.

Boligerne i delområde 1 er placeret i rækker med 3-5 boliger parallelt med boligvejene, så ankomst og parkering ligger i tilknytning til vejene. Som ved princippet ved de mindre boliger giver det mulighed for, at man naturligt møder sin nabo i dagligdagen. Parkeringen (2 stk.) placeres på egen grund.

For at sikre boligerne mod oversvømmelse skal boliger placeres således, at gulvkoten i boligerne ikke er under kote 5,2. Dette vil medføre en jordpåfyldning på ca. 50-60 cm i det område, hvor boliger er placeret, og det forventes, at jorden fra skybrudsarealet i stor udstrækning kan anvendes.

Alle boliger opføres i ét plan og skal fremstå med tage med lav taghældning. Mellem boligrækkerne er der plads til stier, så man kan bevæge sig rundt internt i området, men også sikre en let tilgængelighed til naboomgivelserne for gående og cyklister.

Forslag til bebyggelsesplan

Det nye boligområde grænser helt op til jernbanestrækningen der betjener Odsherredbanen (Holbæk – Nykøbing Sjælland) og derfor har rådgivere foretaget beregninger af støj- og vibrationsbelastning fra togtrafikken. Beregningerne viser at der kan arbejdes med 2 scenarier:

A. Nuværende terræn samt etablering af vej langs jernbane (forlængelse af eksisterende vej).
B. Som A suppleret med en støjvold i forlængelse af den eksisterende øst for arealet. Volden har kronehøjde på 1,5 meter.

Af begge scenarier fremgå at ny bebyggelse skal placeres minimum 25 meter fra jernbanesporets midte for at kunne overholde Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for støj fra jernbaner. (vejledning nr. 1/1997 ”Støj og vibrationer fra jernbaner” og tillæg til vejledning nr. 1/1997 til Støj og vibrationer fra jernbaner, juli 2007)

Håndtering af regnvand

I forbindelse med terrænregulering skal udvikler være opmærksom på, at dette kan kræve en tilladelse efter vandløbslovens §6, og derfor skal Holbæk Kommunes vandløbsmyndighed kontaktes forud for byggemodningen for en afklaring af dette.

Kommunes vandløbsmyndighed skal kontaktes forud for byggemodningen for en afklaring af dette.
For at sikre boligerne mod oversvømmelser skal et større areal anvendes til håndtering af regnvand. Områdets naturlige hældning mod nordøst udgør et oplagt areal, men områdets eksisterende lavninger er ikke nok til at kunne håndtere ekstreme regnhændelser. Derfor vil der være behov for at terrænregulere og forme skybrudsarealet som en slags stor skål med fordybninger.
Foruden dette er der behov for at boligerne placeres i en bestemt terrænkote og det kan opnås ved at der på udvalgte steder lægges ekstra jord på for at opnå den ønskede kote.

I skybrudsarealet skal der anlægges to bassiner – et forsinkelsesbassin der kan holde regnvandet tilbage og lede vandet videre når der er plads indenfor området, og et nedsivningsbassin som ikke leder vandet væk men som nedsiver til grundvandet.

Bassinerne skal udformes med et organisk præg med svagt hældende sider og egnet beplantning, så bassinerne på sigt fremstår med en naturligt udtryk.

For at gøre skybrudsarealet så brugbart som muligt skal der anlægges et slynget stiforløb, der forbinder Kundbystien med Tranekær. Stien skal udformes med et forløb der ligger en anelse højere end omgivelserne og som gør, at stien kan anvendes i våde perioder. Stien skal i samspil med den foreslåede beplantning giver karakter til skybrudsarealet og på den måde forene det fornøjelige med det nødvendige.

Skybrudsområde

Skybrudsområdet skal have karakter af et sammenhængende lavtliggende delvist tilgroet englandskab med en veksling mellem mindre skovbevoksninger og åbne sletter med græs og urter, og med overgangszoner hvor spredte grupper af mindre træer og buske giver variation og et naturligt udtryk.

Der skal være plads til at skybrudsvand kan samle sig i små og større lavninger og ved særlige ekstreme regnhændelser kan området komme til at henlægge stå helt i vand for en kortere periode.

For at opnå en god plantevækst skal der anvendes arter som egner sig til jordbundsforholdene og som kan tåle periodevise oversvømmelser og et fugtigt miljø. Bevoksningen skal give det lavtliggende område karakter af at være et vådt område, hvorfor arter der er knyttet til våde miljøer naturligt, primært skal anvendes.

De åbne græssletter skal have karakter af høsletsarealer, der kan sikre en diversitet og hvor der gives gode betingelser for at en bred sammensætning af vilde urter der kan etablere og sprede sig. Der kan udsås vild engfrø-blandinger, som primært består af hjemmehørende arter, der er tilpasset de våde forhold, f.eks. LAR- blandinger.

De åbne græssletter bør driftes med høslet, hvor der kun tages slet 1-2 gange om året (tidlig forår/sent efterår) og hvor afklippet herefter samles sammen og fjernes helt fra arealet eller ligges i store bunker udvalgte steder. Denne drift af området er vigtig for at give de bedste betingelser for en større diversitet af urter, der har brug for lys tidligt på året og for at få fjernet næring fra arealet, som højst sandsynligt er ret næringsrigt.

Hvis ikke arealet driftes med høslet (eller græsning som ikke er hensigtsmæssigt i boligområdet), vil området hurtigt blive domineret af ’aggressive’ græsser og enkelte konkurrencedygtige urter, som f.eks. Stor nælde, Gyldenris og lignende og dermed fremstår engområdet ikke et diverst engområde med mange forskellige urter.

Vegetationen skal have et fritvoksende og naturligt udtryk, for at give skybrudsarealet karakter af et naturområde med rekreative muligheder.

Grønne fælles opholdsområder/frugtlund

De fælles grønne opholdsarealer mellem rækkehusene skal udformes med øje for ophold og leg, men også med fokus på det sanselige med spiselige planter og urter. Områdets åbne græsarealer skal have karakter af fritvoksende høsletsarealer, som driftes med 1-2 årlige slet (se under skybrudsområder), hvori der er klippede stier og områder af plænegræs der indbyder til ophold og leg.

De fælles grønne opholdsarealer skal indbyde til leg og ophold, og være mødesteder for bebyggelsens beboere og gæster. Fritvoksende (frugt)buske og rumskabende (frugt)træer skal understøtte de fælles opholdsarealer ved at afskærme og sikre læ for vinden, og samtidig give mulighed for at sanke til eget forbrug. Der skal anvendes hjemmehørende arter og/eller frugttræer og frugtbuske, af hensyn til henholdsvis biodiversiteten og nytteværdien for områdets beboere.

Legeområderne kan indrettes med legeredskaber og naturlige elementer, såsom store sten, træstammer og træstubbe, samt rumskabende elementer som kvashegn, pilebevoksninger o. lign. Disse naturlige elementer har en betydning for den lokale biodiversitet, som gode levesteder.

For at give området karakter og indpasning i det omkringliggende landskab, skal der suppleres som minimum med et enkelt stort træ som på sigt kan fremstå som karakterfulde pejlemærker i boligområdet, og give bebyggelsen en grøn profil i landskabet. Træet skal placeres i det store lege- og opholdsareal i den sydlige del af området.

Grøn ankomst

Den slyngede boligvej B-B skal fremstå med et grønt præg ved at der plantes fritstående træer langs med vejen som skalamæssigt kan understøtte vejforløbet og øge den trafikale opmærksomhed.

For at markere ændringer i vejforløbet skal tæerne placeres i tilknytning til steder hvor renovations- og parkeringsareal samt stitilslutninger er placeret. Træerne skal være hjemmehørende arter som egner sig som vejtræer og bliver karakterfulde solitære træer. Det kan f.eks. være Spidsløn, Småbladet lind, Storbladet lind, Stilkeg, Fuglekirsebær og Navr. Der skal bruges en blanding af arterne for at sikre en god diversitet, og et uformelt udtryk.

Derudover skal der på begge sider af adgangsstierne a-a til de rækkehuse der er tætteste på skybrudsarealet, plantes fritstående træer i plantebede. Der skal træerne plantes et træ ud for hver grund, så hver boligerne hver især får tilknyttet et træ. Stierne har en mindre skala, og derfor skal der anvendes mindre træer. Det skal enten være forskellige frugttræer, eller hjemmehørende arter som f.eks.; Alm. Hvidtjørn, Engriflet hvidtjørn, Koralhvidtjørn, Alm. røn, Seljepil, Skovabild, Benved eller Hyld.

Grøn støjafskærmning

Beplantningen på støjvolden skal have samme karakter som den eksisterende læhegnsbeplantning langs jernbanen. Dette sikrer en sammenhæng med det eksisterende boligområde ved Tranekær.

Der skal dog udelukkende anvendes hjemmehørende arter og derfor ikke Fjeldribs eller Snebær, som findes i det eksisterende læhegn. Velegnede hjemmehørende arter til læhegn og skovbryn skal anvendes, såsom Fuglekirsebær, Engriflet hvidtjørn, Alm. hvidtjørn, Hassel, Alm. hæg og Benved, Vilde roser og Hyld.

Den eksisterende vold langs med jernbanen ved Tranekær, et bredt læhegn med flere rækker, med både træer og buske som gør det tæt i bunden, Følgende arter findes i hegnet: Fuglekirsebær, Hassel, Birk, Hvidtjørn Fjeldribs og Snebær