Bestemmelser

I henhold til Lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 1157 af 1. juli 2020 med senere ændringer) fastlægges hermed følgende bestemmelser for det i § 2 nævnte område.

1.1 At fastlægge retningslinjer for ny boligbebyggelses omfang, placering og ydre fremtræden med det formål at indpasse bebyggelsen i det eksisterende landsbymiljø.

1.2 At sikre bevaring af bevaringsværdig bebyggelse og beplantning med det formål at indpasse bebyggelsen i det bevaringsværdige kulturmiljø 

 

2.1 Lokalplanens område er afgrænset som vist på kortbilag 5, og omfatter matr. 8a, Tjebberup By, Grandløse

2.2 Lokalplanens område ligger i, og skal forblive i, byzone.

 

 

3.1 Lokalplanområdet må kun anvendes til boligformål (helårsboliger) med tilhørende fællesfaciliteter i form af parkering, depotrum, legeplads og regnvandshåndtering. 

3.2 Bygning 1 som angivet på kortbilag 5 skal indrettes et fælles depotrum til boliger i bygning 2, 3 og 4.

3.3 Til hver bolig skal der minimim være i alt 12 m2 depotrum heraf 10 m2 til større brugsgenstande som placeres som et fælles depotrum i bygning 1 samt minimum 2 m2 depotrum indenfor den enkelte bolig. 

4.1 Lokalplanområdet kan udstykkes som som vist i princip på illustrationsplanen på kortbilag 3.

5.1 Bebyggelsesprocenten for området som helhed må maksimalt være 30. 

5.2 Bebyggelse skal placeres indenfor byggefeltet markeret på kortbilag 5. 

5.3 Der kan maksimalt opføres 13 boliger indenfor lokalplanområdet. 

5.4 Sekundær bebyggelse udgøres af den eksisterende bygning 1. Derudover kan der placeres mindre bygninger som markeret på kortbilag 5. Der kan ikke opføres øvrige bygninger på ejendommen. 

5.5. Såfremt de bevaringsværdige bygninger som markeret på kortbilag 5 forfalder til en grad, hvor de af en fagmand indenfor restaurering, vurderes ikke længere kan istandsættes, skal de opføres i samme placering, facadehøjde og taghældning som vist på kortbilag 14

6.1 lokalplanen muliggør nedrivning af eksisterende bygningsmasse markeret på kortbilag 2.

7.0 Såfremt de bevaringsværdige bygninger som markeret på kortbilag 5 forfalder til en grad, hvor de af en fagmand indenfor restaurering, vurderes ikke længere kan istandsættes, skal de opføres i teglsten med samme farver og murværksdetaljer med støbejernsvinduer i samme opsprosning som de nuværerende vinduer som vist på kortbilag 8 og 9.

7.1 Facader 

7.1.1 Ny bebyggelse skal fremstå i murværk med fuge af kalkmørtel så stenene kan genanvendes, muren skal fremstå vandskuret eller pudset og kalket i farven kridt som vist på kortbilag 13. 

7.1.2 Gavle skal fremstå i samme materiale og farve som resten af facaden. 

7.1.3 Murværket afsluttes med en gesims i tre skifter ved tagfod og i gavlen.

7.1.4 Murværket skal afsluttes med stik over vinduer 

7.1.5 Vinduer og døre skal placeres med en fast facaderytme. Dette kan f.eks. opnås ved at vinduer og døre placeres med ens afstand imellem sig, eller døre og vinduer placeres parvis med samme afstand imellem par, eller vinduer og døres placering spejles over midterakse af facaden som vist på bilag 14 facader. 

7.1.6 Der må ikke etableres altaner, balkoner eller lignende på gavlene. 

7.2 Vinduer 

7.2.1 Vinduer skal fremstå som sidehængte bondehusvinduer med fast midterpost og seks glaspartier hvor glassene er højere end de er brede som vist på facader og visualiseringer. 

7.2.2 Vinduer skal fremstå i farven portgrøn eller rød som vist på kortbilag 13.

7.3 Døre 

7.3.1 Dørene mod gårdrummet skal fremstå som fyldningsdøre med minimum 6 fyldninger. Der kan etableres glas i de øverste fyldninger dog maksimalt i 1/3 af dørens højde. 

7.3.2 Døre mod haven skal fremstå som havedøre med en opsprosning tilsvarende vinduernes hvor glaspartier hvor glassene er højere end de er brede som vist på facader og visualiseringer. 

7.3.2 Døre skal fremstå i farven portgrøn som vist på kortbilag 2

7.3.3 

7.4 Tag 

7.4.1 Tagene skal udføres som symmetriske saddeltage med lodrette gavle uden valm, og med en taghældning på 45-50 grader. 

7.4.2 Tagene skal fremstå med knapt tagudhæng og mod gavlen afsluttes med vingetagsten lagt i mørtel

7.4.3 Tagene skal fremstå med naturrøde (farvekode S3050-Y60R) tegltagsten af typen vingetagsten. Glansværdien for tegl-tagsten skal være på 10 eller derunder.

7.4.4 Tagvinduer kan placeres så det flugter med vinduet eller døren nedenunder som vist på bilag 14. 

7.4.5 Der må ikke placeres kviste eller altaner i tagfladen. 

7.5 Sekundær bebyggelse

7.5.1 Affaldsstationen kan opføres som plankeværk eller en sekundær bygning med lodret træbeklædning malet i farven portgrøn som angivet på kortbilag 13. Såfremt der opføres en bygning skal denne have saddeltag med røde vingetagsten, eller fladt tag med beplantning i form af sedumbeplantning. 

 

 

8.1 De bevaringsværdige bygninger, markeret med signaturen ”bevaringshensyn” på kortbilag 5, skal bevares og må ikke nedrives, ombygges eller omdannes uden en nærmere vurdering og tilladelse fra Kommunalbestyrelsen, jf. gældende lovgivning i Lov om bygningsfredning og bevaring af bygninger og bymiljøer.

8.2 Udvendige ændringer i form af om- og tilbygninger, herunder facade-ændringer, udskiftning af tage, vinduer og døre, skal ske i overensstemmelse med bygningens oprindelige arkitektur farve- og materialevalg som beskrevet i  i redegørelsens afsnit om kulturhistorie og bevaringsværdier.

8.3 Der må ikke etableres tilbygninger, hegn eller mure på bevaringsværdige bygninger markeret på kortbilag 2. Dog kan bygning to forlænges som vist på kortbilag 5. 

8.4 Følgende kriterier skal overholdes ved ombygning af den tolængede tidligere driftslænge markeret som bygning 2 på kortbilag 5. 

Facader 

8.4.1 Facader og gavle skal fremstå filtset eller pudset overflade i farven kridt som vist på bilag 13.

8.4.2 Der må ikke opsættes udvendig facade-isolering eller hæves tage. Bygningen skal bevare sine proportioner, facadekomposition og murværksdetaljer. 

Vinduer 

8.4.3 De eksisterende støbejernsvinduer skal bevares og istandsættes. Der kan isættes indvendige forsatsruder i energiglas eller koblede rammer. Hvis de eksisterende vinduer er af en sådan tilstand at de af en fagmand, vurderes, at bevaring ikke er muligt, kan de udskiftes. Ved udskiftning af vinduer, skal nye vinduer udføres i støbejern i samme format og med samme antal af ruder, karm og sprosse-dimensioner og farve som de oprindelige. 

8.4.3 Vinduer skal fremstå i farven rød som oprindeligt eller vogngrøn som den øvrige bebyggelse. 

Tag 

Taget skal fremstå som tegltag tilsvarende den øvrige bebyggelse eller som det nuværende pandepladetag. 

8.5 Følgende kriterier skal overholdes ved ombygning af den tidligere smedje markeret som bygning 1 på kortbilag 5. 

Facader

8.5.1 Facader og gavle skal fremstå i blank mur, filtset eller pudset overflade i farven kridt som vist på bilag 13.

8.5.2 Der må ikke opsættes udvendig facade-isolering eller hæves tage. 

8.5.2 Facader skal genetableres med den oprindelige facadekomposition med porte, støbejernsvinduer med murede stik som vist på kortbilag 9. Hvis der ikke er behov for to porte kan den ene udskiftes med støbejernsvinduer med murede stik eller der kan isættes lodret trebeklædning af samme type og bemaling som den anden port for at markere at der tidligere har været en port. 

Vinduer 

8.5.3 De eksisterende støbejernsvinduer skal bevares og istandsættes. Hvis de eksisterende vinduer er af en sådan tilstand at det, af en fagmand, vurderes, at bevaring ikke er muligt, kan de udskiftes.

8.5.4 Ved udskiftning og isætning af vinduer i den gamle smedje, skal nye vinduer udføres i støbejern i samme format og inddeling med samme antal af ruder, karm og sprosse-dimensioner og farve som de oprindelige jf. kortbilag 9

8.5.5 Vinduer skal fremstå i farven rød som oprindeligt, vogngrøn som den resterende bebyggelse eller sort jf. kortbilag  

Porte 

8.5.5 Porte skal fremstå som revleporte med lodret træbeklædning i træets naturlige farve eller overfladebehandlet i farven vogngrøn eller sort jf. kortbilag x. 

Tag

Taget skal fremstå med gråt pladetag jf. kortbilag 13 og som oprindeligt som vist på kortbilag 9.

 

 

Vej

9.1 Vejadgang til lokalplanområdet skal ske fra Tjebberupvej som vist i princip på kortbilag 3. 

Sti

9.2 Lokalplanen giver mulighed for en trampesti til det sydforliggende boligområde markeret på kortbilag 5. 

Parkering

9.3 Der skal etableres parkeringspladser til både biler og cykler i overensstemmelse med kommuneplanens retningslinjer derfor. SPØRG ELSE 

9.4 Der skal etableres cykelparkering svarende til 2 per bolig.

10.1. Skilte, som ikke har tilknytning til bygningernes anvendelse, er ikke tilladt og der må maksimalt etableres ét skilt per anvendelse (bolig med navne og evt. enkeltmands virksomhed)

10.2 Skiltning skal fremstå som skiltebogstaver/tal eller mindre pladeskilte i metal. Skiltets dimensioner må ikke overstige h 15 x b 30  cm og bogstavhøjden på skiltebogstaver må ikke overstige 20 cm. 

10.3 Skiltning skal tilpasses bygningens arkitektur og skal placeres ens ift. alle boliger f.eks. på døren eller til højre for døren.

10.4 Vinduesfelter må ikke tildækkes ved skiltning og der må ikke opsættes skilte indefra. Skilte må ikke belyses og må ikke lyse blænde, pulsere eller blinke.

10.5  Markiser og andet facadeudstyr ud over skiltning og belysning er ikke tilladt.

 

 

 

 

11.1 Der må ikke foretages terrænreguleringer på mere end +/- 0,5 m i forhold til det eksisterende terræn, undtaget herfra er dog områder angivet på kortbilag 7, hvor der kan terrænreguleres i henhold til det angivne, op til + / - 1.

11.2 I forbindelse med anlæg af regnvandsbassin samt render og grøfter til overfladisk afledning af regnvand, kan terrænet reguleres med yderligere -x m for at sikre, at en hensigtsmæssig vandafledning kan finde sted. Terrænregulering ifm. med LAR-anlæg skal afsluttes i flade, bløde kurver med maksimal hældning på 1:5. 

 

 

12.1 De fælles friarealer: Gårdrum, Haverum og Gadekær som markeret på kortbilag 5, skal bestå af lege-, aktivitets- og opholdsmuligheder. De må ikke benyttes til nogen form for oplag eller parkering. De skal beplantes som beskrevet i §13 Beplantning. 

12.2 I gårdrummet indrettes en legeplads med minimum fire legefunktioner og faldunderlag. Legepladsen skal fremstå i naturlige farver med mindre dele i jordfarveskalaen som vist på kortbilag 13. 

12.3 De fælles friarealer skal indrettes med bænke som markeret på kortbilag 3

12.7 Bebyggelsen skal indrettes med belægninger som hører landsbyen til som beskrevet herunder. 

Gårdrummet 

12.7.1 Gårdrummet skal indrettes med en flisebelagt sti i periferien af gårdrummet med 50 cm pigstensbelægning langs bygningerne.

Parkeringsareal

12.7.2 Parkeringsarealet skal indrettes med slotsgrus. 

Indkørsel

12.7.3 Indkørsel og Affaldshåndtering skal anlægges som fast belægning enten i fliser som vist på kortbilag 12. 

 

 

 

Bevaringsværdig beplantning 

13.1 De, på kortbilag 6 udpegede bevaringsværdige træer og beplantninger, er udpegede pga. deres karaktergivende og kulturhistoriske værdi, må ikke fældes eller fjernes uden forudgående tilladelse fra kommunalbestyrelsen jf. §12.3. 

13.2 De, på kortbilag 6 udpegede bevaringsværdige træer kan udtyndes og beskæres i henhold til beskrivelsen heraf på bilag 6 - Beplantningsplan

13.3 I tilfælde af at udpegede træer, af fagkyndig med erfaring i at beskære og fælde træer til at være risikotræer, vurderes at udgøre en fare for omgivelserne, eller at beplantningen af naturlige årsager går ud, kan grundejer søge kommunalbestyrelsen om tilladelse til at de kan fjernes. Efterfølgende skal den fjernede beplantning erstattes af ny,  tilsvarende beplantning der over tid kan vokse til samme karaktergivende beplantning, som den der er blevet fjernet. Når eksisterende beplantning går ud skal den erstattes med en hjemmehørende art som angivet på kortbilag 6.

Ny beplantning

13.4 Gårdrummet skal indrettes med ét stort træ i midten af hjemmehørende art som f.eks. en småbladet lind. I periferien af legepladsen anlægges græs og 2-3 hjemmehørende arter af frugtbuske eller frugttræer. 

13.5 Gadekæret (mellem bygning 4 og 1) indrettes som regnvandsbed som gror vildt med den urtevegetation som er der i dag (Røllike, Knopurt, perikon, gul snerre, margerit, lancet vejbred mm.) og den vegetation som naturligt opstår omkring et regnvandsbed. Der skal plantes 3 - 5 større buske eller mindre træer af hjemmehørende art som f.eks. hvidtjørn som giver afskærmning for bænke og opholdsarealer som markeret på kortbilag 6. 

13.6 Haven syd for bygning fire indrettes om en landbohave med den eksisterende mirabel og med mulighed for nyttehave.

 

 

14.1 Der skal etableres belysning langs hovedstier, der leder til boliger, og ved parkeringsarealer.

14.2 Belysning langs hovedstier, i friarealer og ved parkeringsareal skal etableres som pullertbelysning eller lignende i en maks. højde på 1,2 meter som vist på kortbilag 5. 

14.3 Belysning på bygningerne kan etableres som facadebelysning i form af en facadelampe til højre for hver enkelt dør med en udformning som vist på kortbilag 10.

14.4 Alle facadelamper skal være ens. 

14.5 Belysningen skal være afskærmet, så det ikke generer omboende med blændingsgener. Belysning skal placeres under hensynstagen til naboer. 

 

15.1 Der kan etableres en varmepumpe indenfor den enkelte matrikel. Varmepumpen må ikke placeres ud mod de fælles friarealer: Gårdsplads eller Haven syd for bygning 4 eller på gavlen af bygning 2 eller 4. Varmepumper skal placeres som en fritstående enhed på en sådan måde at den falder naturligt ind i beplantningen i haven. 

15.2 Solceller skal fremstå i samme niveau og farve som taget og må kun placeres på de sydvendte tagflader  

15.4 Transformerstationer, elfordelingsskabe og lign. skal indpasses i området under hensyn til, at de bliver så lidt synlige som muligt.

15.4 Ladestandere til elbiler kan etableres og placeres ved parkeringsarealet som angivet på kortbilag 5. 

15.5 Ledninger skal føres i jorden. 

15.6 Området kan forsynes med fælles antenneanlæg, kabelnet og lignende signalanlæg. Der må som udgangspunkt ikke opsættes tv- og radioantenner på bygninger. 

Alternativ til § 15.1 Tekniske anlæg og installationer, herunder el- og varmepumper samt ventilation skal være integreret i arkitekturen eller indkapslede i trækonstruktion bemalet som de øvrige sekundære bygningsdele.

 

 

For alle udpegede træer med betydning for bilag IV-arter gælder:

16.1 De, på kortbilag 6, udpegede træer markeret med bevaringshensyn ift. flagermus, er omfattet af EU’s Habitatdirektiv (1), da kommunen vurderer at de har betydning for flagermus og må ikke fældes uden forudgående tilladelse fra kommunen. Tilladelse kan kun gives i henhold til den til enhver tid gældende lovgivning på området (EU’s Habitatdirektiv (1)). 

16.2 Ved eventuel beskæring af træer, skal denne foregå på en sådan måde, at hulheder og sprækker ikke fjernes. Beskæringen af træerne bør ske i perioden 1. september til 31. oktober jf. artsbeskyttelsesbekendtgørelsen.

Jordforurening

12.1 Inden for lokalplanområdet er kortlagt jordforurening dels på vidensniveau V1 og V2. Der skal inden byggearbejde påbegyndes søges tilladelse efter jordforureningslovens § 8. Holbæk Kommune er myndighed.

Da der tidligere har været smedje på grunden skal der redegøres for at den øverste halve meter indeholder ren jord.

15.1 Ny bebyggelse skal tilsluttes kollektiv varme- og vandforsyning, samt de offentlige anlæg for spildevand.

Note: Jf. Planlovens § 19 stk. 4 skal byrådet dispensere fra en lokalplans bestemmelser om tilslutning til et kollektivt varmeforsyningsanlæg som betingelse for ibrugtagning af ny bebyggelse, når bebyggelsen opføres som lavenergibebyggelse.

15.2 Efter godkendelse fra kommunalbestyrelsen kan §15.1 fraviges til fordel for lokal forsyning via. eksempelvis luft/vand-varmepumpe eller lign.

 

19.1 Hvis området udstykkes til forskellige ejere, skal der oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige grundejere inden for lokalplanens område. Grundejerforeningen skal oprettes, når halvdelen af ejendommene er taget i brug. 

19.2 Grundejeren eller grundejerforeningen er forpligtiget til at varetage drift og vedligeholdelse af belysning, private fællesveje, stier, parkeringsarealer, LAR-løsninger og friarealer, herunder også beplantning. 

19.3 Det påhviler grundejerforeningen selv at udarbejde foreningens vedtægter, der skal godkendes af kommunalbestyrelsen.

19.1 Fælles friarealer skal være anlagt i overensstemmelse med §12 og §13 inden ibrugtagning af den første bolig i ny boligbebyggelse.

19.2 Inden ibrugtagning skal boliger være tilsluttet kollektiv vandforsyning.

19.3 Inden ibrugtagning af den første bolig i ny bebyggelse med boligformål, skal parkeringsarealer være anlagt

19.4 Ny bebyggelse må ikke tages i brug før Spildevandsplanens bestemmelser er overholdt, og der er foretaget den nødvendige klimasikring. Bebyggelsen skal være tilsluttet fælles private og offentlige anlæg for regn- og spildevand

20.1 Lokalplan nr. 3.21 aflyses delvist, for så vidt angår denne lokalplans område, som anført i § 2.

21.1   Indtil planforslaget er endeligt vedtaget af Kommunalbestyrelsen må området ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Det gælder efter planlovens § 17 et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelse. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommen kan fortsættes som hidtil.

21.2   Når fristen for fremlæggelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet kan Kommunalbestyrelsen give tilladelse til, at ejendommen ændres eller bebygges i overensstemmelse med planforslaget. Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra datoen for forslagets offentliggørelse og indtil forslaget er endelig vedtaget, dog højst indtil et år efter offentliggørelsen.

22.1 Efter Kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må de ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge planlovens § 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. 

22.2 Den eksisterende lovlige anvendelse kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i planen. Lokalplanen tinglyses ikke på de ejendomme, der er omfattet af planen, men indberettes til Plandata.

22.3 Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser på betingelse af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. 

23.1 Lokalplan 3.93 - Ny rækkehusbebyggelse i Tjebberup Landsby er vedtaget af kommunalbestyrelsen den xx.xx.xx