Statslig og regional planlægning
Planen vurderes ikke at være i strid med anden statslig planlægning
Kommuneplan 2013-2025
Lokalplanområdet er beliggende inden for Kommuneplanramme 1.C17 der foreskriver en anvendelse til centerformål og en maksimal bebyggelsesprocent på 200. Derudover fastsættes maksimalt etageantal på 2,5 mod Smedelundsgade og mulighed for op til 4 etager punktbebyggelse på hjørnet mod Rosen.
Lokalplanen er i overensstemmelse med den foreskrevne anvendelse, herunder rammerne for detailhandelsudbygning i bymidten, og ligeledes inden for rammerne af den maksimalt angivne bebyggelsesprocent. Projektets indplacering af et punkthus i op til 5 etager forudsætter imidlertid udarbejdelse af nyt kommuneplantillæg, og der er derfor udarbejdet tillæg nr. 36 til Kommuneplan 2013.
Se Forslag til: kp_tillaeg_36_forslag.pdf
Eksisterende lokalplaner
Området er omfattet af gældende Lokalplan 1.27, der udlægger anvendelsen til centerformål, herunder boliger, detailhandel og parkering. den gældende lokalplan foreskriver, at der inden opførelse af ny bebyggelse skal gennemføres ny projektlokalplanlægning. Nærværende lokalplan viderefører i vid udstrækning de gældende bestemmelser, herunder adgangsvej og krav om etagehøjde og bygningstypologi mod gadesiden, men åbner endvidere op for indplacering af punkthusbebyggelse i op til 5 etager. Med den endelige vedtagelse af nærværende lokalplan aflyses lokalplan 1.27 for det pågældende lokalplanområde.
Planlægning i forhold til nabokommuner
Lokalplanen vurderes ikke at indebære væsentlig på virkning af nabokommuner. Den med lokalplanen muliggjorte detailhandel ligger inden for rammerne af gældende detailhandelsrammer for bymidten.
Kystnærhedszone
Lokalplanområdet er beliggende inden for den kystnære del af byzonen. Området er beliggende bag eksisterende bymæssig bebyggelse, og vurderes på denne baggrund kun at have en meget begrænset visuel påvirkning af kysten. Realisering af et punkthus i op til 7 etager ville punktvis være synligt fra fjorden, men vurderes ikke at ændre væsentligt ved det øvrige eksisterende bybillede set fra fjorden. Der ligger mellem lokalplanområdet og kysten anden eksisterende bebyggelse i 7 etager. Ved endelig vedtagelse af planerne blev punkthuset reduceret fra 7 etager til 5 etager, og vil således ikke være synligt fra fjorden.
Visualisering af oprindeligt punkthus i 7 etager set fra fjorden. Ved reduktion af punkthuset til 5 etager, vil dette ikke kunne ses på visualiseringen.
Butikkers påvirkning af bymiljøet
Lokalplanen muliggør etablering af butikker i form af både udvalgsvarer og dagligvarer. Anvendelse og omfang er i overensstemmelse med gældende overordnet planlægning og den faktiske anvendelse af omkringliggende ejendomme. De eksisterende ejendomme på arealet har tidligere været anvendt til detailhandelsformål. Nærværende lokalplan vurderes således ikke at indebære væsentlige ændringer i forhold til den nuværende anvendelse. Der er i forbindelse med udarbejdelse af lokalplanen udarbejdet et trafiknotat med tilhørende trafikvurderinger af den påtænkte projektrealisering. Det vurderes heri, at projektet, og de heraf afledte trafikale omlægninger ikke indebærer væsentlige ændringer i det bestående trafikbillede.
Der fastsættes bestemmelse omkring maksimal butiksstørrelse på 1.500 m2 for såvel dagligvarebutik som udvalgsvarebutik, beregnet efter reglerne i Bygningsreglementet.
Inden for nærværende lokalplanområde kan maksimalt samlet indrettes 2.500 m2 etageareal til butiksformål, inden for rammen af et samlede butiksareal inden for bymidten på maksimalt 61.611 m2 etageareal til detailhandel.
Diverse udpegninger
Området omkring Smedelundsgade og Rosen er en del af et udpeget kulturmiljø. Der fastsættes på denne baggrund bestemmelser i medfør af planforslagene, der respekterer skala, og bygningstypologier i gaderummene. Den eksisterende bevaringsværdige ejendom ”Komediegården” bevares i forbindelse med planlægningen. Med planforslagene muliggøres indplacering af et punkthus i op til 5 etager, hvilket er en mindre fravigelse fra de omkringliggende bygningshøjder. Inden for nærområdet ligger en eksisterende ældre etageejendom, Rosen 5, på ca. 16 m og det nye punkthus vil blive ca. 1,5 m højere. Placeringen af punkthuset på bagsiden af gadebebyggelsen vurderes imidlertid at være mindre sårbar, med beliggenhed ud til store parkeringsflader.
Øst for området er endvidere udpeget et kulturmiljø for området omkring Østre Skole. Nærværende planforslag vurderes ikke at udøve væsentlig indvirkning på de beskrevne kvaliteter, herunder at Østre Skole og boligerne omkring tilsammen danner nogle klare gadelinjer, der binder området sammen, og definerer Skolen som områdets hovedbygning, og friholder Markedspladsen åben og veldefineret med de eksisterende omkransende fritstående bygninger.
Planerne medfører ikke byggeri inden for kirkeomgivelser og/eller kirkeindsigtslinjer, men der gives mulighed for indplacering af et punkthus i op til 5 etager. Det vurderes, at dette ikke indebærer væsentlig påvirkning af det visuelle bybillede i forhold til kirken, da kirketårnet/ spiret fortsat vurderes at være ca. 29 m højere end punkthuset.
Kulturmiljøbeskrivelser:
smedelundsgade_1.pdf (1.3 MB)
Trafikforhold
Realisering af den med lokalplanen muliggjorte bebyggelse vil medføre en øget trafikmængde og afledte ændringer af trafikken i det omgivende område. Påvirkningerne er på denne baggrund belyst ved et trafiknotat og en trafikrapport med tilhørende forslag til trafikale omlægninger. Det konkluderes i analysen, at omlægningerne ikke indebærer væsentlige trafikale gener, herunder risiko for opstuvning etc. Såvel Smedelundsgade som Rosen er kommunale veje.
Projektets indplacerer ny bebyggelse tættere på vejskel mod Rosen end ved eksisterende forhold. Dette betyder, at muligheder for evt. fremtidig vejudvidelse til etablering af cykelstier m.v. begrænses tilsvarende. Udvikler har vurderet på en reduktion af bebyggelsen, men finder ikke, at det vil være muligt at trække bebyggelsen længere tilbage fra vejen, uden at funktionaliteten i indholdet lider væsentligt herunder. Kommunen vurderer, at der på nuværende tidspunkt ikke er planer om at etablere cykelsti/bane el.lign. for cyklister på Rosen. Der har tidligere været cykelbaner på stedet, inden for den nuværende vejbredde, og dengang har der været et behov for banerne. Men da skolen ikke længere har samme brug, er det ikke konstateret, at der reelt er behov for dem.
Rosen er forholdsvis bred så der kan godt etableres en løsning til cyklisterne eksempelvis med cykelbaner som tidligere.
Projektet er udtryk for fortætning og byomdannelse i den centrale bymidte, og vurderes således at understøtte brug af kollektiv trafik og fremme forholdene for bløde trafikanter, ved den centrale placering af nye byfunktioner.
I forbindelse med projektet forudsættes eksisterende busstop ved Rosen/Markedsgade omlagt/flyttet. Jf. ovenstående synes det ikke muligt, at finde areal til etablering af ny buslomme på Rosen, og en reetablering er således afsøgt ved indplacering på delareal ved nuværende p-pladser til Markedspladsen. I nærområdet etableres nye p-pladser i forbindelse med anvendelsesændring ved Østre Skole. Det afsøges, om dobbeltudnyttelse vil være mulig, så disse p-pladser er tilgængelige for nærområdet uden for almindelig arbejdstid.
Udarbejdet trafikrapport til projektet kan ses her: trafiknotat_6_marts_2017.pdf
Offentlig service
Området er beliggende i bymidten i direkte sammenhæng til flere busstoppesteder og med ganske kort afstand til stationen. Der ligger indtil flere dagligvarebutikker og udvalgsvarebutikker i nærområdet.
Området er beliggende inden for Holbæk By´s skoledistrikt.
Holbæk Kommune har frit skolevalg og pasningsgaranti. Læs nærmere på kommunens hjemmeside: www.holbaek.dk